Дело № 3а-9/2026

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

29 апреля 2026 г. г. Махачкала

Верховный Суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Хавчаева Х.А.,

при секретаре судебного заседания Камаловой А.Р.,

с участием представителя административного истца ООО «Караван» ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Караван» о признании незаконным решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Караван» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 11.07.2024 г. № 11.17-исх-ГКО-2340/4 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровой стоимостью 764 725 181 руб. и об установлении рыночной стоимости земельного участка в размере 370 322 000 руб., определенной отчетом оценщика ФИО8. от 16.05.2024 г. № 24/05-049 по состоянию на 16 мая 2024 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО7 поддержала заявленные требования, просила признать решение бюджетного учреждения незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном отчетом оценщика.

Представители административных ответчиков ГБУ РД «Дагтехкадастр», Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, Управления Росреестра по Республике Дагестан, ППК «Роскадастр», заинтересованного лица администрации ГО «город Махачкала», извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание не явились, об отложении не просили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ, Закон о государственной кадастровой оценке) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон № 135-ФЗ предусматривал для физических лиц альтернативный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - в комиссии по рассмотрению соответствующих споров или в суде, тогда как для юридических лиц соблюдение досудебного порядка урегулирования спора путем обращения в комиссию являлось обязательным (статья 24.18.).

С 01.01.2017 г. (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон № 237-ФЗ, который исходит из универсальной - независимо от субъекта оспаривания - альтернативной модели: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не являлось обязательным (части 1, 3 статьи 22).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 01.01.2017 г. до 01.01.2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ и Федеральным законом № 237-ФЗ, с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01.01.2023 г. либо до даты принятия субъектом РФ соответствующего решения), осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, т.е. после 01.01.2023 г. или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Данное толкование приведенных норм согласуется с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021).

Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Республики Дагестан от 02.02.2022 г. № 12 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» установлено, что датой перехода к новому порядку установления кадастровой стоимости в размере рыночной является 15.02.2022 г.

Согласно положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

При этом, в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).

Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях реализации Закона о государственной кадастровой оценке постановлением Правительства Республики Дагестан от 29.11.2016 г. № 362 «О преобразовании Государственного унитарного предприятия «Дагтехинвентаризация» в Государственное бюджетное учреждение Республики Дагестан «Дагестанское бюро по технической инвентаризации и кадастровой оценке», образовано ГБУ РД «Дагтехкадастр», одной из основных целей деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Дагестан.

ГБУ РД «Дагтехкадастр» наделено полномочиями на территории Республики Дагестан по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст. ст. 6 и 7 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, с вышеуказанной даты – 15.02.2022 г. – на территории Республики Дагестан рассмотрение заявлений физических и юридических лиц об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в силу положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, осуществляет ГБУ РД «Дагтехкадастр».

Материалами дела установлено, что административный истец ООО «Караван» (ОГРН (1020502527000) является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – под торговый центр.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан от 11 ноября 2022 г. № 204 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков, учтенных в Едином реестре недвижимости на территории Республики Дагестан" по результатам очередной государственной кадастровой оценки в отношении данного объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость в размере 764 752 181, 14 руб. по состоянию на 01.01.2022 г., подлежащая применению с 01.01.2023 г.

В соответствии с порядком, предусмотренным ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, 13 мая 2024 г. административный истец обратился в ГБУ РД «Дагтехкадастр» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере рыночной стоимости – 370 322 000 руб. по состоянию на 16 мая 2024 г., т.е. в размере, определенном отчетом об оценке № 24/05-049 от 16.05.2024 г., составленным оценщиком ФИО2

Решением ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 11 июля 2024 г. № 11.17исх-ГКО-2340/4 в удовлетворении данного заявления отказано в связи с нарушениями положений федеральных стандартов оценки, допущенными оценщиком при составлении отчета.

Не согласившись с вышеуказанным решением, административный истец в порядке, предусмотренном частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в суд с настоящим административным иском о признании принятого по его заявлению решения незаконным и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 370 322 000 руб.

Являясь собственником земельного участка, административный истец обладает правом на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поскольку несет обязанность по уплате земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости.

С административным исковым заявлением о признании решения бюджетного учреждения от 11 июля 2024 г. незаконным, административный истец обратился в суд 24 октября 2024 г., то есть с пропуском трехмесячного срока, установленного ч.1 ст.219 КАС РФ.

Между тем, принимая во внимание, что первоначальное обращение в суд с исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости имело место 7 октября 2024 г., и требования об оспаривании решения бюджетного учреждения были заявлены дополнительно во исполнение определения суда об оставлении административного искового заявления без движения и в пределах срока, установленного судом для исправления недостатков административного искового заявления, суд считает причины пропуска срока уважительными и восстанавливает пропущенный срок.

Оценивая заявленные административные исковые требования в части признания незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 11 июля 2024 г. № 11.17исх-ГКО-2340/4, суд приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении заявления ООО «Караван», бюджетным учреждением в оспариваемом решении указано на допущенные оценщиком при составлении отчета нарушения положений федеральных стандартов оценки, в связи с чем, по мнению бюджетного учреждения, выводы отчета вводят в заблуждение и допускают неоднозначное толкование полученных результатов.

Исследовав представленный отчет об оценке, суд считает выводы оспариваемого решения бюджетного учреждения о несоответствии отчета положениям законодательства об оценочной деятельности обоснованными.

Допущенные оценщиком при проведении оценки нарушения законодательства об оценочной деятельности, выразившиеся в применении утративших силу федеральных стандартов оценки, отсутствии анализа рынка с указанием фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости, неопределении сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, отсутствии в отчете ссылок на источник информации, позволяющий идентифицировать аналоги, использовании некорректных корректировок на площадь, местоположение и вид разрешенного использования (пункты 10, 11, 22 ФСО № 7), неприменение корректировок по необходимым ценообразующим факторам, указанные в решении бюджетного учреждения, не опровергнутые стороной административного истца, не позволяют, по мнению суда, признать отчет доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое по делу решение бюджетного учреждения является обоснованным, в связи с чем, в удовлетворении административного иска в части признания этого решения незаконным следует отказать.

Разрешая административные исковые требования в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующему.

В связи с недостатками представленного в суд отчета об оценке по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 16 мая 2024 г., т.е. на дату, по состоянию на которую была проведена оценка в отчете об оценке.

Согласно заключению судебной экспертизы от 09.01.2025 г. № 13-ОПМх-Э-12-2024, проведенной экспертом ООО «Аудиторская фирма «Аудит-Консалтинг» ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 16.05.2024 г. составляет 653 169 000 руб.

Не соглашаясь с вышеуказанным заключением эксперта, представитель административного истца заявила ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, указывая, что вопреки выводам эксперта более 60% территории земельного участка занимают складские помещения, а не магазины торгового центра, и что кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2022 г. в размере 182 731 983 руб., не могла увеличиться за один год более чем в три раза.

С учетом того, что представителем административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» также представлен в суд акт проверки экспертного заключения № 17 от 17.03.2025 г., в котором указывается о недостатках экспертного заключения, в частности, о том, что в нарушение п. 22 ФСО № 7 экспертом для аналога № 3 применен коэффициент корректировки на местоположение равный 35%, и для аналогов № 1 и № 2 корректировка на площадь - в размере 53% и 49%, соответственно, в то время как использование корректирующего коэффициента, большего по значению чем 30%, свидетельствует о существенном различии аналогов от объекта оценки и необходимости использования более сопоставимых объектов-аналогов, а также неверной абсолютной корректировке и коэффициента весомости аналогов, в связи с возникшими сомнениями в обоснованности выводов заключения эксперта, судом по делу назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 16.05.2025 г. № 044/160425-Э, проведенной экспертом ООО «Профэксперт» ФИО4, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 16.05.2024 г. составляет 678 270 619 руб.

В соответствии с п.22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подп. «б»). Одним из элементов сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики (подп. «е»).

Как усматривается из заключения повторной судебной экспертизы от 16.05.2025 г. № 044/160425-Э, проведенной экспертом ООО «Профэксперт» ФИО4, в качестве объектов аналогов использованы три земельных участка. В отношении аналогов № 2 и № 3 в заключении указано, что вышеуказанные объекты-аналоги, как и объект оценки, расположены в центре деловой активности, в связи с чем отсутствует необходимость в применении корректировки на местоположение.

Между тем из содержания объявлений усматривается, что аналог № 2 расположен на ул.Майская г.Махачкалы, аналог № 3 расположен на ул.Б.Хмельницкого г.Махачкалы. В заключении отсутствует обоснование того, на основании каких объективных данных эксперт пришла к выводу о том, что вышеуказанные локации г.Махачкалы являются центрами деловой активности, на чем основывается данный вывод эксперта.

При этом суд учитывает, что в отношении земельного участка, являющегося объектом оценки, видом разрешенного использования которого является использование под торговый центр, применение либо неприменение данной корректировки существенно влияет на результаты оценки.

Применяя корректировку на площадь в отношении земельного участка с кадастровым номером №, использованного в качестве объекта-аналога № 3, экспертом указано, что данный аналог имеет площадь 3300 кв.м.

Между тем из полученной судом выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № следует, что данный земельный участок имеет площадь 595 кв.м., что значительно влияет в сторону повышения стоимости квадратного метра данного аналога и также существенно влияет на результаты оценки.

Кроме того, из выписки из ЕГРН также усматривается, что видом разрешенного использования данного земельного участка, использованного экспертом в качестве аналога № 3, является не производство, как об этом указал эксперт, а территория общего пользования, что свидетельствует о некорректности применения данного объекта в качестве аналога либо необходимости применения иных значений корректировок на данный элемент сравнения.

В связи с возникшими у суда сомнениями в обоснованности заключения эксперта и невозможностью использования вышеуказанного экспертного заключения в качестве доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза, поручив ее проведение экспертам ООО «Центр проектного управления» (ОГРН 

<

***>, 

<

...>, Псковская ул., д.7, кв. (офис 452).

Определение о назначении повторной судебной экспертизы вместе с материалами, необходимыми для проведения экспертизы, были направлены в экспертную организацию ООО «Центр проектного управления» по адресу, по которому ранее судом направлялись в данную экспертную организацию поручения о проведении судебных экспертиз, указанному на штампе экспертной организации: 127253, 

<

...>, однако возвращены в суд в связи с истечением срока хранения, после чего 17 сентября 2025 г. повторно направлены в экспертную организацию по ее юридическому адресу: 125424, 

<

...>, стр.5, помещ.117, указанному в ЕГРЮЛ, однако также возвращены в суд в связи с истечением срока хранения; попытки дозвониться по телефонному номеру экспертной организации остались безрезультатными.

Учитывая вышеизложенное, поскольку проведение повторной судебной экспертизы в ООО «Центр проектного управления» не представилось возможным, проведение повторной судебной экспертизы судом поручено экспертам ООО «Русэксперт» (354000, 

<

...>).

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 06.03.2026 г. № 01-03-04/26, проведенной экспертом ООО «Русэксперт» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 16.05.2024 г. составляет 722 586 630 руб.

Оценивая указанное экспертное заключение по правилам ст. 84 КАС РФ, суд считает его выводы обоснованными, в связи с чем признает его допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки.

Из заключения усматривается, что при определении рыночной стоимости эксперт применил метод сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода, обосновав отказ от применения иных подходов. Для возможности проведения анализа экспертом был использован массив объявлений из архива сайта www.avito.ru, иных интернет ресурсов. В результате произведенного анализа экспертом было выявлено 26 предложений, в которых указано местоположение объекта, позволяющее установить населенный пункт, вид использования, площадь, иные необходимые характеристики. По результатам исследования экспертом проведена выборка предложений о продаже земельных участков, сопоставимых с объектом оценки, в результате которой отобраны для сравнения 5 наиболее сопоставимых предложения. Различия, существующие между объектами-аналогами и оцениваемым земельным участком, в том числе по местоположению и площади, откорректированы путем внесения поправок к цене сопоставимых участков, что соответствует п.22 ФСО № 7. Заключение содержит подробное описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, приведен порядок их отбора для проведения расчетов, в таблице приведена схема согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Установленная судебным экспертом в рамках сравнительного подхода к оценке рыночная стоимость объекта недвижимости, согласование результатов оценки и содержащиеся в заключении расчеты не вызывают у суда сомнений в их объективности. Экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта исследования. Изложенная в заключении последовательность определения стоимости объекта исследования понятна, а приведенные расчеты позволяют понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов объекту исследования и определяемому виду стоимости (рыночной), эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Суд принимает во внимание, что заключение повторной судебной экспертизы от 06.03.2026 г. № 01-03-04/26, проведенной экспертом ООО «Русэксперт» ФИО1, соответствует законодательству об оценочной деятельности, выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости. В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования. В заключении приведены ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28), если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Однако административными ответчиками правильность указанной повторной судебной экспертизы не опровергнута.

Представители административных ответчиков ходатайство о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не заявили, правовых оснований для назначения такой экспертизы по инициативе суда не установлено, в связи с чем, суд считает доводы административного истца подтвердившимися и подлежащими удовлетворению, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 06.03.2026 г. № 01-03-04/26, проведенной экспертом ООО «Русэксперт» ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Караван» удовлетворить частично. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 мая 2024 г. в размере 722 586 630 (семьсот двадцать два миллиона пятьсот восемьдесят шесть тысяч шестьсот тридцать) руб. В удовлетворении требований в остальной части отказать. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 мая 2024 г.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда составлено 14 мая 2026 г.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан Х.А. Хавчаев