дело №3а-63/2018

(3а-172/2017)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 марта 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего: судьи Бушманова А.П.,

при секретаре Федчун Ю.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Правительства Амурской области о признании незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16.05.2017 №476 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 587,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> д. №, принадлежащего на праве собственности Амурскому областному союзу потребительских обществ; исключении сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

Правительство Амурской области обратилось в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16.05.2017 №476 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 587,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> д. №; исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости; восстановлении величины кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере 32 782 428 руб. 92 коп. 

В обоснование своих требований административный истец указал, что 16 мая 2017 года на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 587,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> д. №. 

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость указанного объекта по состоянию на 01.01.2016 определена в размере его рыночной стоимости – 7 528 463 рублей, установленной в отчете №023/17 от 30.03.2017 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (далее - Отчет), выполненном ИП Ф.И.О.2 

При этом, как указано в Постановлении Правительства Амурской области от 29.11.2016 №536, кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего Амурскому областному союзу потребительских обществ, по состоянию на 01.01.2016 составляла 32 782 428 руб. 92 коп. 

Таким образом, кадастровая стоимость Объекта пересмотрена в сторону уменьшения более чем на 77 %.

Согласно п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 29.07.1998 № 135-Ф3 требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Правительство Амурской области полагает, что многократное снижение кадастровой стоимости Объекта свидетельствует о недостоверности Отчета, который не мог быть учтен Комиссией в качестве законного основания для пересмотра кадастровой стоимости. 

Административный истец просит суд:

- признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16.05.2017 №476 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 587,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> д. №;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, внесенные на основании решения Комиссии от 16.05.2017 №476;

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости величину кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, установленную постановлением Правительства Амурской области от 29.11.2016 №536, в размере 32 782 428 руб. 92 коп. 

В письменном отзыве руководитель Управления Росреестра по Амурской области – ФИО1 считает требования административного истца необоснованными, не подлежащими удовлетворению. Настаивает на том, что решение Комиссии принято в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Представитель администрации г. Благовещенска – ФИО2 в письменном отзыве поддержала доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Указала, что многократное снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости ведёт к уменьшению поступающих в местный бюджет налоговых доходов. Полагает, что значительное снижение кадастровой стоимости Объекта свидетельствует о недостоверности Отчета, который не мог быть учтен Комиссией в качестве законного основания для пересмотра кадастровой стоимости. 

Позиция представителя заинтересованного лица Амурского областного союза потребительских обществ – ФИО3 отражена в письменном отзыве на административное исковое заявление, согласно которому требования административного истца удовлетворению не подлежат. 

В судебном заседании представитель административного истца - Правительства Амурской области – ФИО4 просил заявленные исковые требования удовлетворить, поскольку проведенной по настоящему административному делу экспертизой, подтверждается несоответствие представленного отчета, предъявляемым к нему действующим законодательством требованиям. 

Представитель заинтересованного лица Амурского областного союза потребительских обществ - ФИО5 возражала относительно удовлетворения заявленных требований. С целью установления рыночной стоимости объекта недвижимости заявила ходатайство о проведении экспертизы отчета об оценке, проведение которой просила поручить ООО «Агентство Эксперт», которое судом оставлено без удовлетворения. Ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявляла. 

Представитель административных ответчиков - Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области, Управления Росреестра по Амурской области, представитель заинтересованного лица – администрации г. Благовещенска, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причине неявки суду не сообщил. Суд, руководствуясь положениями ст. 150 КАС РФ, определил рассмотреть дело при данной явке. 

Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в суде представителя административного истца, представителя заинтересованного лица Амурского областного союза потребительских обществ, письменные отзывы Управления Росреестра по Амурской области, администрации г. Благовещенска, другие материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматриваются по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке, в том числе, посредством предъявления требования об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.

Из положений части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Подпунктом 33 пункта 2 статьи 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999 года N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации по предметам совместного ведения отнесено решение вопросов установления, изменения и отмены региональных налогов и сборов.

Налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (статья 14 и пункт 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что собственником спорного имущества является Амурский областной союз потребительских обществ, который уплачивает региональный налог в силу ст. 14 и п. 2 cт. 372 НК РФ, который устанавливается Налоговым кодексом РФ и законами субъектов Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, Правительство Амурской области вправе обратиться в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Закона).

Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 5 статьи 4 Закона).

Пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

Исходя из статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В силу статьи 24.15 названного Федерального закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок). 

Пунктом 13 Порядка установлено, что комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением установленных настоящим пунктом документов. 

По смыслу пункта 20 Порядка на комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (абз. 2).

Из материалов дела усматривается, что Постановлением Правительства Амурской области от 29.11.2016 №536 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Амурской области по состоянию на 01.01.2016. Согласно данному правовому акту кадастровая стоимость объекта - нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 587,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> д. №, по состоянию на 01 января 2016 года составляла 32 782 428 руб. 92 коп. 

В результате рассмотрения заявления Амурского областного союза потребительских обществ от 19.04.2017 о пересмотре результатов кадастровой стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 16.05.2017 №476 кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 587,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> д. №, пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 7 528 463 руб.

Удовлетворяя заявление Амурского областного союза потребительских обществ от 19.04.2017 комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Амурской области исходила из того, что представленный отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ИП Ф.И.О.1 от 30 марта 2017 года № 023/17, соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

В рамках настоящего дела Правительством Амурской области оспаривается вновь установленная кадастровая стоимость ввиду недостоверности отчета № 023/17 от 30 марта 2017 года.

Согласно разъяснениям, содержащимися в п. 19 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе, а обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, - на заинтересованном лице, если оно возражает против удовлетворения заявления (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено оценочной организации ООО «Альфард».

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-Ф3 (далее - Закон №73-Ф3) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-Ф3 установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-Ф3 распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Альфард».

Судом перед экспертом ООО «Альфард» поставлен вопрос о соответствии отчета № 023/17 от 30 марта 2017 года, подготовленным ИП Ф.И.О.3 в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 587,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> д. №, требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно заключению эксперта от 30 января 2018 года экспертом сделан вывод о том, что Отчет № 023/17 от 30 марта 2017 года выполнен с нарушениями требований закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-Ф3 от 29.07.1998 г. и Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), «Оценка недвижимости» (ФСО №7). Выявлены замечания по обоснованию, применяю методов и произведенным расчетам, влекущие необоснованность итогового результата оценки. Выявленные недостатки отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости от 30 марта 2017 года 023/17 указывают на недостоверность величины рыночной стоимости объекта оценки.

В комментарии эксперта указано, что содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование ошибками и неточностями по тексту отчета.

На с. 45 отчета, при расчете стоимости земельного участка под административным зданием сравнительным подходом Оценщик применяя корректировку на месторасположение, относит район расположения оцениваемого объекта к «окраинам города, промышленным районам». Необходимо отметить, что оцениваемое нежилое административное здание расположено в 

<

...> № (квартал 

<

адрес>. Район расположения объекта оценки представлен жилой застройкой, объектами торговли (торговый центр 

<

данные изъяты>), социально-бытовыми объектами (медицинский центр 

<

данные изъяты>, гостиница 

<

данные изъяты>). Кроме того, объект оценки расположен по 

<

адрес> - одной из центральных автомагистралей, связывающей микрорайон и центральную часть города, через район расположения объекта (на расстоянии около 500 м от оцениваемого объекта) проходят две крупных автомагистрали города - Новотроицкое шоссе и Игнатьевское шоссе. Более того, при описании объекта оценки (с. 15 отчета), Оценщик описывает район расположения объекта оценки (квартал 

<

адрес>) как территорию общественно-деловой и жилой застройки, а также, указывает, что «вблизи находятся различные организации, сеть продуктовых и промышленных магазинов, офисы различных организаций (фирм), кафе, административно-торговые здания», «вокруг оцениваемого объекта преимущественно расположены административные объекты и жилой сектор». Таким образом, отнеся район расположения оцениваемого объекта к «окраинам города, промышленным районам» при применении корректировки на месторасположение, Оценщик вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц. 

При расчете стоимости административного здания сравнительным подходом (с. 53 отчета), а также при расчете стоимости административного здания доходным подходом (с. 58 отчета) Оценщик, применяя корректировку на месторасположение, относит район расположения оцениваемого объекта к «району вокруг крупных промпредприятий». Исходя из представленной Оценщиком на 

<

...> отчета классификации офисно-торговых объектов по районам города Источник информации - ФИО6 Справочник оценщика недвижимости Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов - НН, 2016 г.), район расположения объекта оценки относится к районам крупных автомагистралей города. Таким образом, относя район расположения оцениваемого объекта к «району вокруг крупных промпредприятий» при применении корректировки на месторасположение. Оценщик вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц.

Согласно свидетельству о государственной регистрации 28А 289485 (с. 92 отчета), земельный участок под оцениваемым зданием имеет разрешенное использование - для торговой базы, и, следовательно, относится к сегменту земельных участков под офисно-торговую застройку (для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, для размещения административных и офисных зданий и др. - согласно сведений, предоставленных в Справочнике оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, автор ФИО6, Нижний Новгород 2014 г., с. 104-106). При этом разрешенное использование в данном случае соответствует фактическому использования земельного участка - на данном земельном участке расположено административное нежилое здание.

Оценщик на с. 33 отчета ошибочно относит земельный участок с кадастровым № к сегменту рынка участков под индустриальную застройку и при анализе рынка, а также, при проведении расчета стоимости земельного участка сравнительным подходом (с. 41-47 отчета) наряду со сведениями о земельных участках под офисно-торговую застройку использует объект-аналог, расположенный на территории базы (объект № 3 в таблице № 4 на с. 33 отчета). Таким образом, относя рассматриваемый земельный участок к участкам «под индустриальную застройку», Оценщик вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц. Нарушение п. 5 ФСО-3, ст. 11 135-Ф3.

В ходе анализа рынка коммерческой недвижимости в г. Благовещенске, на с. 39 отчета Оценщик указывает среднее значение периода экспозиции объектов, подобных оцениваемому, как 9 месяцев (от 2-х мес. до 1,5 года), ссылаясь на данные, предоставленные сетью агентств «Семья», «Гарантия», «Альф», «Инвест», «Резонанс», «Астэра». При этом оценщиком, в нарушение п. 8 ФСО-3, не приводится сведения о квалификации обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах, а также, и степени их участия в проведении оценки объекта оценки Нарушение п. 8 ФСО-3. 

Оценщик проводит оценку в рамках доходного подхода методом прямой капитализации. Расчет ставки капитализации в данном случае производился на основе расчета валового рентного мультипликатора.

Необходимо отметить, что метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду. Источником информации для определения данного мультипликатора служат статистические дачные, представленные парами значений: цена продажи и рыночная арендная ставка для каждого объекта, принадлежащего одному классу объектов недвижимости (Источник сведений - статья «Определение валового рентного мультипликатора на основе «исторических» данных», автор ФИО6). Таким образом, метод валового рентного мультипликатора опирается только на данные рынка.

Оценщик при расчете ставки капитализации методом рентного мультипликатора (с. 61 отчета) использует не рыночные данные, а результаты расчетов, осуществленных им в отношении объекта оценки в рамках подходов (так, в качестве среднего значения рыночной стоимости арендной платы Оценщик использовал результат проведенного им ранее расчета арендной ставки оцениваемого здания (таблица 23 отчета), а в качестве среднего значения рыночной стоимости 1 кв. м., нежилых зданий административного назначения - результат проведенного им на с 48-55 отчета расчета стоимости 1 кв. м, оцениваемого здания). Таким образом, Оценщиком нарушена методика расчета ставки капитализации методом рентного мультипликатора. Стоимость в рамках доходного подхода не достоверна. Экспертом выявлены замечания по применению метода и произведенным расчетам с использованием всех трех подходов – затратного, доходного, сравнительного, которые повлекли необоснованность итогового результата оценки. 

Участвующие в деле лица результаты судебной экспертизы в судебном заседании не оспаривали, доводов об ошибочности выводов эксперта не заявляли. Ходатайство о проведении повторной экспертизы представителем Амурского областного союза потребительских обществ - ФИО5 не заявляла. 

Оценивая названное заключение эксперта ООО «Альфард», суд находит его допустимым доказательством, отвечающим требованиям ст.59 КАС РФ, получено судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Исследования проведены объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, что соответствует положениям п.1 ст.8 ФЗ Закона №73-Ф3.

Указанное заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных согласно ч.2 ст.8 Закона №73-Ф3.

Квалификация эксперта ООО «Альфард» - ФИО7 соответствует требованиям ст. 13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-Ф3. Эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Таким образом, сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не имеется. 

Поскольку решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области, выраженное в Протоколе от 16.05.2017 №476 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 587,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> д. №, не соответствует положениям указанных выше нормативных правовых актов, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 175 - 180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Правительства Амурской области удовлетворить.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года № 476 (протокол от 16.05.2017 № 15) о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 587,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> д. №.

Исключить из сведений государственного кадастра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года № 476 кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 587,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> д. №. 

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 587,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> д. №, по состоянию на 01 января 2016 года равную 32 782 428 руб. 92 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.П. Бушманов