Дело № 2-811/2024

39RS0001-01-2023-006022-32

2.211

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 апреля 2024 года г. Калининград 

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Седовой Е.А.,

при секретаре Поляковой Г.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском и дополнением к нему к ответчикам, в обоснование указав на то, что 27 января 2023 года между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, по цене 9 700 000 руб. Однако 09 декабря 2021 года ФИО1 заключила договор купли-продажи указанной квартиры с ФИО2 и переход право собственности подлежал регистрации на основании заочного решения Ленинградского районного суда г. Калининграда от 15 июня 2023 года № 2-1476/2023. Истец полагала, что договор между ФИО2 и ФИО3 был заключен с целью воспрепятствования государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к ФИО1, ссылаясь на положения ст. 10 ГК РФ, ст. 168 ГК РФ, указала, что данная сделка нарушает требования закона о добросовестности участников гражданского оборота. Кроме того, полагала, что данная сделка является мнимой, поскольку совершена исключительно для вида и в целях воспрепятствования перехода права собственности на квартиру истцу. В обоснование возникновения у нее права на квартиру истец указала на то, что спорная квартира являлась предметом залога ФИО2 перед банком. Истец передала часть денежных средств по договору купли-продажи квартиры ФИО2, за счет которых он исполнил обязательства перед банком. 10 декабря 2021 года она и ФИО2 обращались в Росреестр за регистрацией перехода права собственности на квартиру, однако аресты по исполнительным производствам в отношении ФИО2 явились препятствием регистрационных действий. 28 декабря 2022 года истец обратилась в суд с требованием об освобождении имущества от ареста и регистрации перехода права собственности на квартиру. В период разрешения спора ни ФИО2, ни ФИО3 сведений о сделке между ними не сообщали. ФИО3 владение квартирой не осуществлял, в подтверждение передачи оплаты за квартиру составлена расписка. Регистрация прав ФИО3 по договору от 27 января 2023 года произошла после постановленного в пользу ФИО1 решения суда об освобождении квартиры от ареста. На основании изложенного истец с учетом уточнения требований просила суд признать договор купли-продажи квартиры от 27 января 2023 года, кадастровый номер №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, недействительным, признать отсутствующим у ФИО3 права собственности на указанную квартиру, погасить регистрационную запись о праве собственности ФИО3 в ЕГРН, восстановив предыдущую запись.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования поддержала по основаниям, изложенным в том числе письменных пояснениях к иску. Дополнительно указала, что ФИО1 с момента заключения договора с ФИО2 сделала ремонт в квартире, вселилась в нее, несла бремя оплаты коммунальных платежей. За защитой своих прав в отношении квартиры обращалась в судебном порядке об освобождении квартиры из-под арестов и регистрации перехода права собственности на квартиру на основании договора от 09 декабря 2021 года. Из представленных документов ФИО3 следует, что перед сделкой информацию о правах третьих лиц, о наличии задолженности по коммунальным платежам в отношении квартиры он не запрашивал, проявил неосмотрительность, ключи от квартиры не передавались, доказательств наличия денежных средств для оплаты по договору не представил. Сделка являлась безденежной.

Ответчик ФИО2 представил в суд заявление о признании исковых требований, просил удовлетворить исковые требования ФИО1, дополнительно указал, что денежные средства планировал получить от ФИО3 после его вселения в квартиру, из которых хотел рассчитаться с ФИО1 Договор составлен после того, как ФИО1 обратилась в суд по вопросу регистрации ее права собственности на квартиру. 

Ответчик ФИО3 просил в иске отказать, указав, что он исполнил обязательства по оплате по договору купли-продажи от 27 января 2023 года, денежные средства по договору выплачены ФИО2 наличными в таком же порядке, как и оплачивала ФИО1 Имелась соответствующая финансовая возможность. Об арестах на день заключения договора он знал, что являлось основанием для торга. ФИО2 ему пояснил, что в настоящее время в квартире проживают арендаторы. ФИО3 вселяться не планировал, приобретал квартиру с целью дальнейшей перепродажи. Препятствий для регистрации сделки не имелось, обращение взыскания на квартиру ФИО2 как единственное жилье недопустимо. С ФИО1 у ФИО2 была договоренность о возврате денежных средств при невозможности регистрации права собственности. При подписании договора с ФИО2 сведения о коммунальных долгах не интересовали, поскольку бремя их несения лежит на предыдущем собственнике, предмет спора по иску ФИО1 с января 2023 года до настоящего спора не был известен. ФИО2 представил согласие супруги на сделку. Ограничения в выписках ЕГРН не указаны. Какой-либо осмотрительности или недобросовестности не допускал. В сентябре 2023 года, когда ФИО2 перестал выходить на связь, ФИО3 пришел в квартиру, сменил замки, в ней никто не жил. Признание иска ФИО2 возможно обусловлено угрозами в его адрес со стороны истца.

Третьи лица ФИО5, Управление Россреестра по Калининградской области не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав собранные по делу доказательства, дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Из смысла положений статей 1, 11, 12 ГК РФ следует, что условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, а также факта его нарушения непосредственно ответчиком.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ. 

Как разъяснено в п. п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Аналогичная правовая позиция изложена в вопросе 6 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04 марта 2015 года.)).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания. По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 ГК РФ).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

При разрешении настоящего спора судом установлено, что 09 декабря 2021 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли – продажи квартиры площадью 80,6 кв. м по адресу: 

<

адрес>, КН №. 

Разделом 2 договора определены цена договора и порядок расчетов. Так, цена объекта была установлена в сумме 6 200 000 руб., часть стоимости объекта недвижимости в сумме 50 000 руб. покупатель передал продавцу в качестве задатка в момент подписания договора, часть стоимости 4 108 046 руб. уплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств наличными денежными средствами в момент подписания договора. Сумма в тот же день вносится на счет продавца, открытый в АО «Россельхозбанк» в счет погашения задолженности по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ года, оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости в сумме 

<

данные изъяты> руб. оплачивается за счет собственных средств покупателя с использованием банковской ячейки в течение трех банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности. 

По условиям договора стороны договорились, что с момента передачи объекта недвижимости покупателю и до его полной оплаты объект недвижимости не будет находиться в залоге у продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ (п. 2.3). 

По передаточному акту объект недвижимости передан продавцу 10 декабря 2021 года.

Согласно расписке от 09 декабря 2021 года ФИО2 получил от ФИО1 денежную сумму в размере 4 108 046 руб. для погашения задолженности по ипотеке в АО «Россельхозбанк» на объект по адресу: 

<

адрес>, кредитный договор № № от ДД.ММ.ГГГГ года и 

<

данные изъяты>. в качестве задатка.

Уведомлением от 21 декабря 2021 года № КУВД-001/2021 – 52944849/2 ФИО1 сообщено о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся актуальные записи о запрете регистрации в отношении объекта недвижимости на основании постановления судебного пристава-исполнителя о запрете №39941891/3923 от 20 апреля 2021 года.

03 марта 2022 года между сторонами подписано гарантийное обязательство, которым продавец гарантировал выплату покупателю ранее уплаченных по договору денежных средств в сумме 4 158 046 руб. в случае невозможности снятия всех обременений квартиры и неосуществления государственной регистрации перехода права собственности согласно договору.

Уведомлением от 11 января 2023 года ФИО1 отказано в государственной регистрации права в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации прав.

28 декабря 2022 года истец обратилась в суд с иском, в котором просила освободить квартиру от арестов, наложенных в рамках исполнительных производств, находящихся на исполнении в Отделении по особым исполнительным производствам и ОСП Ленинградского района г. Калининграда, признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Указанные обстоятельства установлены заочным решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 15 июня 2023 года № 2-1476/2023, которым исковые требования ФИО1 были удовлетворены. Постановлено освободить от ареста в виде запрета на регистрационные действия квартиру по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, наложенного ОСП Ленинградского района г. Калининграда в рамках сводного исполнительного производства № 74375/18/39001-СД. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности в соответствии с договором купли-продажи от 09 декабря 2021 года, заключенным между ФИО1 и ФИО2 на следующее имущество: квартиру площадью 80,6 кв. м по адресу: г. 

<

адрес>, КН №.

В силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Этим же заочным решение установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества не оспорен, является действующим договором, однако регистрация права собственности по нему не произведена, в связи с чем имеются основания для регистрации перехода права собственности на ФИО1

Определением суда от 10 августа 2023 года ФИО2 отказано в отмене заочного решения суда от 14 июня 2023 года.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 13 февраля 2024 года производство по апелляционной жалобе ФИО2 на заочное решение суда от 15 июня 2023 года прекращено в связи с отказом ответчика ФИО2 от апелляционной жалобы.

Иными лицами заочное решение не обжаловалось, в связи с чем оно вступило в законную силу.

Однако установлено, что 27 января 2023 года ФИО2 в отношении спорной квартиры заключил договор купли-продажи с ФИО3 Цена договора определена в размере 9 700 000 руб. Цену покупатель оплатил полностью в момент подписания настоящего договора.

Покупатель извещен о существовании ограничений прав и обременений квартиры в виде запрещения регистрации (п. 1.3).

Договор являлся одновременно актом приема-передачи, покупатель ознакомлен с санитарно-техническим состоянием квартиры, претензий к продавцу не имеет (п.4.1).

Согласно п. 5.1 условий договора продавец гарантирует, что на момент заключения договора квартира никому не отчуждена, не заложена, не передана в доверительное управление. Дополнительные гарантии изложены в п. 5.2. условий договора в том, числе, что стороны добросовестно подтверждают, что на момент заключения договора не находятся под влиянием обмана, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие их заключить настоящий договор на крайне невыгодных для себя условий, а также что условия договора не ставят никого из них в крайне неблагоприятное положение.

Раздел 8 договора содержит расписку ФИО2 о получении денег в сумме 9 700 000 руб.

В ходе настоящего судебного разбирательства ФИО3 пояснил, что оплату произвел наличными денежными средствами, накопленными от продажи недвижимого и движимого имущества, а также от трудовой деятельности, представил в подтверждения сведения об имуществе, его продаже.

При изложенных обстоятельствах, вопреки доводам стороны истца, оснований полагать, что сделка являлась безденежной у суда не имеется.

К пояснениям, изложенным ФИО2 в заявлении о признании иска о том, что передача денежных средств предполагалась в будущем после вселения ФИО3, суд относится критически, поскольку опровергаются собственноручной распиской о получении денежных средств.

03 февраля 2023 года ФИО3 уведомлен регистрирующим органом о приостановлении государственной регистрации прав ввиду наличия 27 запретов в отношении квартиры.

Как следует из ответа Управления Россреста по Калининградской области от 26 марта 2023 года, в период с 15 февраля 2023 года по 25 июля 2023 сняты запреты в отношении квартиры на основании постановлений судебных приставов-исполнителей.

Регистрация перехода права собственности на квартиру к ФИО3 произведена 25 июля 2023 года.

Принимая во внимание, что ФИО2 совершил сделку с ФИО3 купли-продажи спорной квартиры в период с 09 декабря 2021 года, то есть с момента заключения договора с ФИО1 и в период разрешения спора по иску ФИО1 по вопросу освобождения имущества от ареста и регистрации прав на квартиру, суд приходит к выводу о нарушении ФИО2 положений ст. 10 ГК РФ, поскольку его поведение не является добросовестным. Фактически, ФИО2 произвел отчуждение объекта недвижимости ФИО3 в период действия договора купли-продажи с ФИО1, тем самым превысив пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, повлекшее негативные правовые последствия для прав и законных интересов истца, явившиеся препятствием к регистрации перехода права собственности на квартиру к ФИО1

То обстоятельство, что существовала расписка об обязательстве о возврате денежных средств ФИО1 в случае невозможности отмены запретов, не является безусловным доказательством отсутствия обязательств по передаче квартиры ФИО1 и прекращении договора купли-продажи квартиры.

Из представленных документов и установленных обстоятельств следует, что ФИО2 передал ключи от квартиры истцу, которая произвела ремонт квартиры, оплачивала коммунальные услуги, фактически вселилась в квартиру, доказательств обратному не представлено. Имеется исполнение сделки.

Права на квартиру ФИО1 по договору фактически признаны вступившим в законную силу заочным решением суда, договор с ФИО1 никем не оспорен.

При изложенных обстоятельствах суд соглашается с доводами истца и приходит к выводу о признании договора купли-продажи, заключенного 27 января 2023 года между ФИО2 и ФИО3, недействительной сделкой на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Положения п. 1 ст. 170 ГК РФ подлежат применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

Однако таких доказательств истцом не представлено, ФИО3 оплатил цену договора, сменил замки в квартире, смена которых участниками процесса не оспаривалась, то есть только одной из сторон сделки были предприняты меры к исполнению сделки.

В этой связи оснований для признания сделки по ст. 170 ГК РФ суд не усматривает.

В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что поскольку по искам о признании разрешается вопрос о наличии или отсутствии того или иного правоотношения либо отдельных прав и обязанностей участвующих в деле лиц, суд при удовлетворении иска обязан в необходимых случаях указать в резолютивной части решения на те правовые последствия, которые влечет за собой такое признание (например, об аннулировании актовой записи о регистрации брака в случае признания его недействительным).

На основании изложенного, настоящее решение является основанием для применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания отсутствующим права собственности ФИО3 на квартиру и исключения из ЕГРН записи № № от 25 июля 2023 года о регистрации права собственности на указанную квартиру за ФИО3

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату госпошлины в размере 300 руб., то есть по 150 руб. с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт № удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, кадастровый номер №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 27 января 2023 года между ФИО2 (паспорт №) и ФИО3 (паспорт №), недействительной сделкой.

Применить последствия недействительности сделки, признав отсутствующим право собственности ФИО3 и исключив из ЕГРН запись № № от 25 июля 2023 года о регистрации права собственности на указанную квартиру за ФИО3.

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 расходы на уплату госпошлины в размере 300 руб. в равных долях по 150 руб. с каждого.

Решение является основанием для внесения сведений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 07 мая 2024 года.

Судья Е.А. Седова