УИД: 66RS0045-01-2023-001613-67

Дело № 2-1435/2023

Решение

 в окончательной форме 

принято 13 декабря 2023г. 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Полевской 6 декабря 2023 года

Полевской городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Николаевой О.А., при секретаре Полухиной Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 Управлению муниципальным имуществом Полевского городского округа о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка и признании права собственности на объект незавершенного строительства и по встречному иску органа местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа к ФИО1 о возврате земельного участка, взыскании платы за фактическое пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Полевскому городскому округу в лице органа местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, мотивируя это тем, что 20 августа 2009г. между ним и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

. . .>, кадастровый №, сроком до 6 сентября 2014г. Участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства. На участке он, истец, начал возводить жилой дом, залил фундамент.

По истечении срока аренды участка истец не обратился для продления срока его действия, посчитав, что договор будет продлен без заключения дополнительного соглашения к договору, поскольку о его расторжении ни одна из сторон не заявляла. В настоящее время он обратился к ответчику по вопросу продления договора аренды, но получил устный отказ с рекомендацией решить вопрос в судебном порядке.

Истец полагал, что на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации он имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды при прочих равных условиях, поэтому просил признать за собой преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу.

В ходе рассмотрения дела истец заявил дополнительное требование к ответчику о признании права собственности на объект незавершенного строительства, мотивируя это тем, что на участке, предоставленного договором аренды от 20 августа 2009г. он возвел фундамент. При обращении в уполномоченный орган по вопросу государственной регистрации права собственности на объект незавершенного в приеме документов отказано по причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок. В связи с этим он просил признать за собой право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

. . .>. 

Орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о возврате земельного участка, взыскании платы за фактическое пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивируя это тем, что 20 августа 2009г. между Полевским городским округом и ФИО1 заключен договор аренды № земельного участка, расположенного по адресу: 

<

. . .>, по условиям которого арендодатель, Полевской городской округ передал, а арендатор принял указанный земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства. Договор аренды заключен сроком до 6 сентября 2014г. После истечение срока договора ФИО1 земельный участок не вернул арендодателю, по вопросу продления договора аренды в установленном порядке не обратился. 

По условиям договора (пункт 4.1), расчет арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством, а согласно пункту 4.2 может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, но не более одного раза в год. Расчет арендной платы выполнен на основании постановления Правительства Свердловской области от 30 декабря 2011г. № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории области», и составляет за 2021г. – 958,63р., на 2022г. – 996,98р,, на 2023г. - 1 079,38р.

Задолженность арендатора по арендной плате с учетом невозврата земельного участка арендодателю в установленный договором срок за период с 1 января 2021г. по декабрь 2023г. составляет 1 955,61р., что истец и просил взыскать ответчика.

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 1 января 2021г. по 15 ноября 2023г. в размере 

<

данные изъяты> продолжить начисление процентов за пользование чужими денежными средствами до момента фактического исполнения обязательства. Одновременно истец просил обязать ответчика возвратить ему земельный участок, являвшийся предметом аренды, в освобожденном виде по акту приема-передачи.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании ордера от 6 декабря 2023г., иск поддержал, встречный иск не признал и пояснил, что в 2009г. истец и ответчик заключили договор аренды земельного участка сроком на 10 лет. В 2010г. на участке построен фундамент для строительства жилого дома. В связи с материальным положением истца строительство было приостановлено. В 2015г. истец обратился с заявлением о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, регистрация прекращена в связи с истечение договора аренды. После этого истец обратился к ответчику за заключением нового договора аренды, но в этом ему было отказано. Истец является собственником объекта недвижимости, расположенного на предоставленном в аренду земельном участке, поэтому имеет преимущественное право на заключение договора. Арендную плату истец не платил, поскольку не получал уведомлений от ответчика. 

Истец ФИО1 свой иск поддержал, встречный иск не признал, доводы своего представителя поддержал.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, иск не признала, встречный иск поддержала и пояснила, что до истечение срока аренды истец не обратился в ОМС Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа по вопросу заключения договора аренды, соответственно, не оснований для заключения с ним договора без проведения торгов. Право собственности истца на объект незавершенного строительства не зарегистрировано. Не представлено доказательств того, что он расположен именно на спорном земельном участке. По условиям договора аренды, арендатор обязан уведомлять арендодателя об изменении места жительства в 10-дневный срок, своевременно вносить арендную плату, а по окончании договора аренды, возвратить участок в первоначальном состоянии. Свои обязанности по договору аренды ФИО1 не исполнял, действовал недобросовестно, требование о внесение платы за фактическое пользование участком даже после предъявления иска не исполнил. Извещения об изменении арендной платы направлялись истцу на адрес, указанный в договоре, поскольку об его изменении истец не уведомил арендодателя. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 и подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом на основании договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1); если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2); законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве одного из случаев заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусматривает предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации приведена совокупность условий, при наличии которой гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях: 

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В судебном заседании установлено, что 20 августа 2009 г. между Полевским городским округом в лице органа местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа, арендодателем, и ФИО1, арендатором, заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 887 кв.м, кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

. . .>. Срок аренды устанавливается с момента его государственной регистрации по 6 сентября 2014г. (л.д. 7-12).

Согласно пункту 4.5 договора, арендатор обязался оплатить самостоятельно в течение месяца с момента подписания договора фактическое пользование участком за период с 6 сентября 2004г. по 1 августа 2009г. 

<

данные изъяты>. 

Участок передан арендатору арендодателем с 20 августа 2009г., о чем составлен соответствующий акт, копия которого имеется в материалах дела. 

Согласно пунктам 4.1 и 4.2 договора аренды, расчет размера арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством и оформляется в виде приложения к настоящему договору, являясь его неотъемлемой частью. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, но не более одного раза в год. При изменении арендной платы оформляется новый расчет, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора аренды.

Согласно пункту 4.3. договора аренды, уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений, без оформления дополнительного соглашения. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре. 

В соответствии с пунктом 4.4 договора, арендная плата вносится арендатором ежемесячно до десятого числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на счет, указанный в приложении № настоящего договора. До 25 числа текущего месяца арендатор обязан предоставлять арендодателю копии документов, подтверждающих оплату арендных платежей.

На основании пункта 6.2.2 по истечении срока, указанного в пункте 1.3 договора, если ко дню истечения срока действия договора сторонами не будет достигнуто соглашение о его пролонгации, действие договора прекращается. В силу пункта 6.4 договора, при прекращении договора арендатор обязан в пятидневный срок вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии. Участок считается переданным арендатором и принятым арендодателем с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка. 

Таким образом, суд пришел к выводу, что срок аренды истек 7 сентября 2014г., до 2023г. ФИО1 не обращался в орган местного самоуправления по вопросу заключения нового договора аренды, либо о продлении срока договора.

Положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора на неопределенный срок в правоотношениях, вытекающих из договора аренды земельного участка, не применяются, поскольку должны применяться специальные нормы земельного законодательства. 

Как указано выше, договор аренды земельного участка должен заключаться по итогам торгов, за исключением прямо установленных случаев, описанных в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе, если на участке находится объект незавершенного строительства для завершения строительства, а также в отношении земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Для определения права ФИО1 на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов должны быть соблюдены следующие условия (пункты 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса: - участок ранее предоставлен без проведения торгов либо предназначен для садоводства, а также одновременно: - заявление о заключении нового договора подано до дня истечение срока действия ранее заключенного договора аренды участка, - исключительным правом на приобретение участка не обладает иное лицо, - ранее заключенный договор не был расторгнут, -на момент заключения договора аренды имеются основания, предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае отсутствует совокупность вышеуказанных условий, в частности, истец не подал заявление о заключении нового договора аренды до 7 сентября 2014г., отсутствуют документы, подтверждающие право собственности истца на здание, строение или сооружение либо объект незавершенного строительства, расположенные на участке, причем возведенные в период действия договора аренды.

Из представленного истцом технического паспорта на объект незавершенного строительства № по 

<

. . .> в 

<

. . .>, составленного по состоянию на 20 июля 2023г. (л.д. 17-19), видно, что на участке находится бетонный ленточный фундамент площадью 80.3 кв.м, степень готовности объекта – 7%. При этом в паспорте отмечено, что площадь застройки по проекту не определена, проект как таковой отсутствует.

По ходатайству стороны истца в качестве свидетеля допрошена ФИО которая пояснила, что состоит с ФИО1 в браке с 2001г.. в 2009г. они приняли в аренду спорный земельный участок, на котором в 2010г. начали строить дом, залили фундамент, а затем у мужа возникли проблемы со здоровьем, поэтому строительство приостановили. Оформлялась ли разрешительная документация на строительство, ей неизвестно, помнит, что самостоятельно составляли план планируемого жилого дома. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные:

- на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, 

- или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, 

- либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений 

- или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Положения о том, что для строительства объектов индивидуального жилищного строительства такое разрешение не требуется, введены только с 1 января 2019г.

Истец не представил доказательств, что он обращался в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство в период срока аренды, соответственно, объект незавершенного строительства обладает признаками самовольной постройки, на которую, согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникает право собственности после создания такого объекта. 

На основании изложенного суд считает, что исковые требования ФИО1 о признании преимущественного права на заключение договора аренды, признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворению не подлежат.

Что касается встречного иска, то суд пришел к следующему.

Пунктами 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 1 августа 2016г.), в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В судебном заседании установлено, что срок аренды спорного участка истек 7 сентября 2014г., земельный участок арендатором арендодателю не возвращен, за заключением договора аренды на новый срок не обратился, а потому оснований для удержания имущества арендодателя не имеет и должен возвратить земельный участок, как установлено пунктом 6.4 договора аренды.

Согласно представленному ответчиком расчету, размер арендной платы за период с января 2021г. по 15 ноября 2023г. составляет 

<

данные изъяты>.

Ответчик направил истцу 26 сентября 2023г. претензию о погашении задолженности по арендной плате за этот же период в указанном размере, что подтверждается копией письма от этой даты. 

Ответчик в добровольном порядке не исполнил требования арендодателя: имеющуюся задолженность не погасил, в пятидневный срок с момента истечения срока договора участок арендодателю не возвратил, а поэтому исковые требования следует удовлетворить в полном объеме, взыскав задолженность с ответчика и обязать его возвратить земельный участок истцу по акту приема-передачи.

Поскольку ответчик уклонился от уплаты арендной платы за фактическое пользование участком после истечения срока договора, имеются основания для применения ответственности в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренной статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Расчет, представленный истцом, соответствует порядку расчета процентов за пользование денежными средствами в соответствии с законом, действовавшим в разные периоды неуплаты денежных средства ответчиком. При таких обстоятельствах он принимается судом. Соответственно с ответчика в пользу истца следует взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 1 января 2021г. по 15 ноября 2023г. в размере 

<

данные изъяты>

В соответствии с пунктом 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016г. № 7 (ред. от 07 февраля 2017г.) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). 

В связи с этим следует продолжить начисление процентов за пользование чужими денежными средствами с 6 декабря 2023г. до даты фактического исполнения обязательства по уплате арендной платы в полном объеме включительно. 

Начисление процентов за период с 16 ноября 2023г. по 6 декабря 2023г. следует производить по ключевой ставке Банка России, действующей в соответствующие периоды, на сумму задолженности в размере 

<

данные изъяты>.м Общая сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащая взысканию, составляет 

<

данные изъяты>.).

Истцом представлена информация из личного кабинета ЕГПУ, согласно которой он уплатил задолженность по исполнительному производству №-ИП от 1 сентября 2022г., взысканную судебным приказом от 19 мая 2022г. № 2-1976/2022, за период с 1 января 2017г. по 17 ноября 2021г. в размере 

<

данные изъяты>., из которых плата – 

<

данные изъяты>, проценты - 

<

данные изъяты>.

Это обстоятельство не свидетельствует о добросовестности ответчика как пользователя земельного участка, поскольку плата внесена в принудительном порядке путем исполнения судебного решения за другой период начисления. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 Управлению муниципальным имуществом Полевского городского округа о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Исковые требования Управления муниципальным имуществом Полевского городского округа удовлетворить.

Обязать ФИО1 (СНИЛС №) возвратить Полевскому городскому округу, от имени которого действует орган местного самоуправления "Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа" (ИНН/ОГРН 

<

***>/

<

***>), земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

. . .>, общей площадью 887 кв.м с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, по акту приема-передачи в надлежащем состоянии. 

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в пользу казны Полевского городского округа недоплаченную арендную плату за фактическое пользование земельным участком за период с 1 января 2021г. по 15 ноября 2023г. в размере 1955,61р, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 1 января 2021г. по 6 декабря 2023г. в размере 99,67р., а всего 2055,28р.

Продолжить начисление процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, по ключевой ставке Банка России, действующей в соответствующие периоды, с 7 декабря 2023 г. до даты фактического исполнения обязательства по уплате задолженности за фактическое пользование земельным участком в размере 1955,61р. включительно. 

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Полевской городской суд.

Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате с применением технических средств. 

Председательствующий