Дело № 2-2655/2024

34RS0003-01-2024-003999-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд города Волгограда в составе:

председательствующего судьи Колесниковой В.А., 

при секретаре судебного заседания Аспатурян А.Г.,

с участием представителя истца ФИО11, представителя ответчика ФИО5, ФИО6

17 декабря 2024 года в городе Волгограде, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований пояснил, что 

<

ДАТА> между ФИО1 и ФИО2 был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества: встроенного нежилого помещения (кадастровый №), общей площадью №.м., назначение нежилое, этаж подвал, расположенного по адресу: 

<

адрес>; недвижимого имущества: встроенного нежилого помещения (кадастровый №), общей площадью № кв.м., назначение нежилое, этаж подвал, расположенных по адресу: 

<

адрес> пом. I. Покупатель исполнил обязательство по оплате выкупной стоимости имущества в размере № рублей в полном объеме.

До заключения договора купли-продажи недвижимого имущества покупатель ознакомился с состоянием продаваемых нежилых помещений, видимых технических недостатков обнаружен не было. Впоследствии при тщательном осмотре нежилых помещений выявились существенные скрытые недостатки и дефекты, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре помещений во время покупки, а продавец умолчал о них при продаже, а именно: плесень под плиткой и в полу и на стенах за пластиковой панелью, которые были вскрыты после оформления договора купли-продажи из-за появившегося сильного запаха гнили. Кроме того, после вскрытия панелей стен было обнаружено, что продавцом вносились изменения в конструкции помещений посредством выемки грунта с целью занижения уровня пола, при этом, часть стены не имеет ограждающих или гидроизоляционных конструкций и фактически является грунтом на уровне порядка № см от уровня пола. Вследствие вышеуказанного видны следы подтопления помещений грунтовыми или талыми водами. В помещениях невозможно находиться из-за высокой влажности и гнили, ремонт выявленных недостатков требует значительных материальных вложений.

Данные обстоятельства послужили поводом для обращения с иском в суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 

<

ДАТА> и взыскании оплаченной по договору денежной суммы в размере № рублей.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО11 исковые требования и доводы, изложенные в их обоснование, поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представители ответчика ФИО5, ФИО6 исковые требования не признали, пояснив, что помещение было передано истцу в надлежащем состоянии, заключение эксперта не подтверждает момент образования выявленных дефектов.

Выслушав стороны, эксперта ФИО7, свидетеля ФИО8, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно статье 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) устанавливает, что граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ). 

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ). 

По правилам пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. 

На основании пункта 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. 

Из содержания статьи 450.1 ГК РФ следует, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

Статьей 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. 

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. 

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. 

В судебном заседании установлено, что 

<

ДАТА> между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ФИО1 (покупатель) приобрел недвижимое имущество:

- встроенное нежилое помещение (кадастровый №, площадь: общая № кв.м., назначение: нежилое, этаж: подвал), по адресу: 

<

адрес>,

- встроенное нежилое помещение (кадастровый №, площадь: общая № кв.м., назначение: нежилое, этаж: подвал), по адресу: 

<

адрес>, пом. I (1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16) (л.д. 9-12).

Пунктом 1.3 Договора предусмотрено, что стороны оценивают Имущество в № рублей, в том числе, цена встроенного нежилого помещения, указанного в п. 1.1.1 настоящего Договора составляет № рублей, цена встроенного нежилого помещения, указанного в п. 1.1.2 Договора составляет № рублей (л.д. 9). 

В соответствии с пунктом 2.1 Договора оплата цены имущества в размере № рублей произведена Покупателем в полном объеме до подписания настоящего договора путем внесения наличных денежных средств на счет Продавца по указанным в Договоре реквизитам (л.д. 9, 19).

В пункте 2.2 Договора отражено, что Покупатель до подписания настоящего договора осмотрел Имущество, подтверждает надлежащее качество, соответствующее договоренностям Сторон и целям Покупателя; дефектов и недостатков, о которых не был предупрежден Продавцом, не обнаружил, удовлетворен качественным и техническим состоянием Имущества. Продавец предоставил Покупателю для ознакомления всю интересующую его документацию, включая правоустанавливающие документы, договоры аренды, техническую и иную документацию на Имущество. Содержание, состав и комплектность понятны и достаточны для Покупателя (л.д. 10).

<

ДАТА> Продавец передал, а Покупатель принял указанное выше недвижимое имущество (л.д. 12). 

Покупатель осмотрел и принял Имущество в состоянии, известном ему на момент подписания указанного договора, претензий по его качеству не имеется (ст. 475, ст. 557 ГК РФ). Покупатель подтверждает, что Имущество ему передано надлежащего качества, укомплектованное исправным санитарно-техническим, электротехническим и иным оборудованием, не обремененное задолженностью по оплате коммунальных платежей, электроэнергии, отопления. Продавец в случае обнаружения таковых обязуется оплатить задолженность (л.д. 12).

Обращаясь с настоящим иском, истец указывает, что при более детальном осмотре установлено, что нежилые помещения имеют существенные скрытые недостатки и дефекты, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре помещений во время их покупки, а продавец умолчал о них при продаже.

В силу статьи 475, положений статей 450, 450.1 ГК РФ право покупателя на отказ от договора купли-продажи или его расторжение в судебном порядке связан исключительно с наличием существенных недостатков в товаре, о которых он не был поставлен в известность продавцом. 

С целью оценки технического состояния здания ФИО1 в досудебном порядке обратился к специалистам ООО «Экспертиза и оценка собственности Юг». 

В своем заключении № специалист пришел к выводу о том, что трасологические признаки проявления дефектов и их тождественность по всему зданию, в исследуемом случае, позволяет заключить, что наиболее вероятной причиной образования дефектов строительных конструкций в пределах встроенных нежилых помещений по адресу: 

<

адрес>, является течь транзитных инженерных сетей водоотведения, проложенных в непосредственной близости от фундамента исследуемого здания.

По совокупности произведенного исследования установлено, что факт наличия имеющихся дефектов во встроенных нежилых помещениях площадью 498,4 кв.м. и 194,4 кв.м., расположенных в подвале многоквартирного жилого 

<

адрес> на дату заключения договора купли-продажи 

<

ДАТА> установить не представлялось возможным, поскольку для выявления описанных в тексте ответа на данный вопрос дефектов требовалось применение методов разрушающего контроля.

Стоимость устранения имеющихся дефектов во встроенных нежилых помещениях площадью 498,4 кв.м. и 194,4 кв.м., расположенных в подвале многоквартирного жилого 

<

адрес> на период производства исследования составляет №

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9 выводы представленного заключения поддержал, дал полные и конкретные ответы на все поставленные перед ним в судебном заседании вопросы. При этом пояснил, что обнаруженные дефекты могли появиться задолго до продажи данного нежилого помещения. Человек, который приобретал нежилое помещение и видел его техническое состояние не мог без специальных познаний сделать вывод о наличии данных дефектов. 

В соответствии с частью 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ. 

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 ГПК РФ). 

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 ГПК РФ). 

Как следует из положений части 4 статьи 67 ГПК РФ, результаты оценки доказательств суд обязан отразить в судебном акте, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. 

Оснований не доверять выводам данного экспертного заключения у суда не имеется, поскольку заключение составлено экспертом, имеющим соответствующую квалификацию, в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 ГПК РФ, принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, содержит исследование представленных материалов, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, не содержит неясностей и противоречий. 

Данное экспертное заключение ответчиком, его представителем не оспорено, несмотря на ознакомление с ним, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено. 

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО8 пояснила, что выступала агентом от имени ФИО2 по продаже данной недвижимости. К ней обратился покупатель ФИО1 с просьбой посмотреть помещение. Помещение она показывала не менее трех раз. Впервые ФИО1 помещение осмотрел бегло, следующие разы более детально, также он приводил на осмотр помещения своего партнера, эксперта-строителя, как сам представлял их ФИО1 Покупатель задавал много вопросов, просил подобрать для сравнения еще варианты, но в итоге остановился на данном помещении. Для осмотра ФИО1 открылись все помещения, люки, показывались канализационные трубы. Запахов в помещении не было. Помещение чистое, сухое, в нем находились арендаторы. Примерно через 1,5 месяца после первого показа помещения, была заключена сделка. Каких-либо недостатков в помещении не имелось.

Показания свидетеля ФИО8 суд находит достоверными, поскольку они согласуются с исследованными доказательствами по делу, ее заинтересованности в исходе дела судом не установлено.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда. При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом. 

Из приведенных положений закона следует, что суд оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Таким образом, лицо, требующее расторжения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, при этом наступившие обстоятельства должны быть на момент заключения сделки заведомо непредвиденными. 

Вместе с тем, истцом после визуального осмотра спорных помещений, были установлены его эксплуатационные характеристики, состояние помещения, в том числе наружное, не являлось скрытым, а из пункта 2.2 договора купли-продажи от 

<

ДАТА> следует, что Покупатель до подписания настоящего договора осмотрел Имущество, подтверждает надлежащее качество, соответствующее договоренностям Сторон и целям Покупателя; дефектов и недостатков, о которых не был предупрежден Продавцом, не обнаружил, удовлетворен качественным и техническим состоянием Имущества. Продавец предоставил Покупателю для ознакомления всю интересующую его документацию, включая правоустанавливающие документы, договоры аренды, техническую и иную документацию на Имущество. Содержание, состав и комплектность понятны и достаточны для Покупателя. 

Исходя из этого, ответчиком истцу была представлена достоверная и полная информация о продаваемом нежилом помещении, истец имел возможность ознакомиться с технической документацией на объект, осуществил осмотр спорного помещения до подписания договора купли-продажи, а также не был лишен возможности установить состояние объекта, все характеристики объекта, значимые для решения вопроса о возможности заключения договора. 

Истец остановил свой выбор именно на данном нежилом помещении, при этом не предъявлял никаких претензий к состоянию объекта недвижимости, доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

Условиями договора особые требования по качеству товара не установлены, поэтому продавцом истцу должен был быть передан товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. 

Каких-либо доказательств тому, что имело место существенное изменение обстоятельств, истцом представлено не было. 

Ссылка ФИО1 на обнаружение существенных недостатков здания при более детальном его осмотре после подписания договора, не может быть принята во внимание, поскольку опровергается пунктом 2.2 договора купли-продажи, в котором отражено согласие покупателя с техническим состоянием объекта недвижимости. 

Таким образом, истцу передан товар, пригодный для использования по своему прямому назначению. 

При должной осмотрительности истец мог выявить существенные недостатки здания до подписания договора. 

Заключая договор купли-продажи ФИО1, видел состояние нежилых помещений, однако от заключения договора не отказался, каких-либо изменений в договор не внес. Как и из выводов заключения эксперта не следует невозможность использования спорных нежилых помещений по их назначению, а также когда были образованы указанные в его выводах дефекты, до передачи имущества Покупателю или после.

Более того, как установлено в судебном заседании, имущество было передано покупателю после реконструкции, произведенной в 2007 году. Решением Кировского районного суда 

<

адрес> от 

<

ДАТА> встроенное нежилое помещение общей площадью 498,4 кв.м., расположенное в подвале пятиэтажного кирпичного 

<

адрес> сохранено в реконструированном состоянии.

При рассмотрении данного спора были проведены экспертизы, и, согласно техническому заключению ООО ИТЦ «Интеллект», проведенные работы по устройству возведения кирпичных перегородок и организации помещения санузла и кладовой, закладок пяти оконных проемов, демонтажа лестничного марша, ведущего в помещение с улицы, а также отдела помещений, устройство полов, обшивка стен пластиковыми панелями – выполнены технически грамотно и соответствуют техническим требованиям.

В судебном заседании также установлено, что причиной затопления 

<

ДАТА> помещения послужил засор канализационной сети и сотрудниками ООО «Концессии водоснабжения» произведена прочистка сети водоотведения по данному адресу. На обращения истца, последнему разъяснено, что эксплуатация инженерных сетей в подвальном помещении и внутридомовое обслуживание жилых домов, находится в зоне эксплуатационной ответственности управляющей компании. Во избежание затоплений управляющая компания должна обеспечивать герметичность стыковых соединений в системах водоснабжения и водоотведения, наличие герметизации в местах пересечения с вводами и выпусками подземных коммуникаций фундаментов, а также установка обратных клапанов полностью исключит затопление помещений жилого дома.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что истец не доказал наличие тех оснований, с которыми закон связывает возможность предъявления покупателем требования о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной за товар денежной суммы в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, пунктом 2 статьи 475 ГК РФ и полагает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований. 

Иные доводы истца основаны не на чем ином, как на собственной интерпретации исследованных доказательств в отрыве от установленных статьей 67 ГПК РФ правил их оценки, носят односторонний характер, не отражают в полной мере существа дела и оценены в отрыве от других имеющихся по делу доказательств. 

Суд также полагает необходимым отметить, что пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 

<

ДАТА> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). 

Применительно к указанной норме права и разъяснениям по ее применению, суд приходит к выводу о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом, выразившихся в приобретении спорного нежилого помещения в том виде и с теми недостатками, при его осведомленности о наличии таковых. 

В такой ситуации доводы истца о предусмотренном пунктом 2 статьи 475 ГК РФ праве покупателя отказаться от договора в случае существенного нарушения требований к качеству товара, подлежат отклонению, поскольку в качестве альтернативной санкции за нарушения, связанные со злоупотреблением своими правами пунктом 2 статьи 10 ГК РФ предусматривает отказ в судебной защите. 

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется. 

Руководствуясь статьями 56, 57, 67, 98, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Кировский районный суд г.Волгограда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено 9 января 2025 года.

Председательствующий В.А. Колесникова