Дело № 2-1486/2018 09 октября 2018 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе: 

председательствующего судьи Литвиненко Е.В., 

при секретаре Подкурковой Т.И. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Санкт-Петербургу в лице Комитета финансов Санкт-Петербурга о возмещении ущерба, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Санкт-Петербургу в лице Комитета финансов Санкт-Петербурга о взыскании за счет средств бюджета Санкт-Петербурга компенсацию ущерба, причиненного ограничением прав собственника земельного участка № в размере 180 677 946,2 руб, в том числе 95 662 720 руб разницы меду рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, 6 029 856,2 руб убытков, 78 985 370 руб упущенной выгоды.

16.05.2018 истцом уточнены исковые требования, помимо требований о взыскании денежных средств заявлены требования о признании ФИО1 лицом, право которого нарушено в виде ограничения прав собственника земельного участка ввиду принятия Закона Санкт-Петербурга от 07.07.2016 № «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» (т. 2 л.д. 42-43).

В обоснование требований указано, что истец является собственником земельного участка площадью 16 000 кв.м. по адресу: 

<

адрес> территория предприятия Шушары, участок 479 (Пулковский), категория земель: земли населенных пунктов, право собственности зарегистрировано 06.07.2016. Законом Санкт-Петербурга от 07.07.2016 № были утверждены границы объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимы использования земель и требованиям к градостроительным регламентам в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, распложенных на территории Санкт-Петербурга. Согласно описанию границ зон охраны объектов культурного наследия в число зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ) Московского района Санкт-Петербурга был включен принадлежащий ему участок и присвоен режим ЗРЗ (14)08. Пунктом 22.9.2. параграфа 22.9.2 раздела 22 части 4 Приложения № к Закону Санкт-Петербурга от 07.07.2016 № установлены специальные требования режима в ЗРЗ (14)08 при которых запрещается любое строительство, изменение основных характеристик ландшафта, в том числе рельефа, геологической структуры (замена грунта), гидрологического режима территории, что влечет непригодность земельного участка даже для сельскохозяйственных целей. До введения в действие Закона Санкт-Петербурга от 07.07.2016 № в отношении участка существовали ограничения в виде зоны охраняемого природного ландшафта 1 (ЗОЛ 1), защитной парковой зоны ГАО РАН. Участок относился к зоне охраняемого природного ландшафта ЗОЛ 1-5 на котором допускалось размещение рассредоточенных зданий высотой не более 10 м., площадью застройки не более 400 м.; размещение рассредоточенной общественно-деловой застройки площадью не более 1 000 кв.м.; кроме того в отношении территории ГАО РАН установлен особый режим деятельности включающий обеспечения экологических условий для действия высокочувствительной аппаратуры, соблюдение астроклимата: максимально возможная чистота, незадымленность атмосферы, минимальные фоновые засветки неба и т.д. С учетом ранее имевшихся ограничений им планировалось строительство гостиницы и парковки у аэропорта Пулково, для чего был разработан бизнес-план, заключено соглашение о намерениях, договор займа, были произведены топосъемка, архитектурное проектирование гостиницы и парковки, осуществлены работы по изменению целевого использования земельного участка, выполнены работы для получения технической возможности подключения электро и водоснабжения участка, поданы документы на регистрацию торгового знака для деятельности гостиницы, затраты на развитие проекта составили 5 879 856,2 руб, деятельность по проекту была остановлена, когда стало известно о введении новых ограничений. В настоящее время как следует из отчета об оценке и решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 18.01.2018 стоимость участка составляет 100 000 руб, а без учета ограничения прав составляла 95 662 720 руб. Поскольку его права как собственника земельного участка были ограничены в соответствии 57 Земельного кодекса Российской Федерации ему подлежат возмещению убытки в виде разницы в стоимости участка, упущенной выгоды, и в соответствии со ст. 16.1 Гражданского кодекса Российской Федерации ущерб виде расходов затраченных на развитие проекта.

ФИО1 в судебное заседание не явился, его представители в судебном заседании требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель Комитета финансов Санкт-Петербурга в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований.

Представитель третьего лица КГИОП в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований.

Представитель третьего лица Комитета по градостроительству и архитектуре в судебное заседание не явился, извещены о месте и времени судебного разбирательства.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

22.04.2016 между ООО «Пулково-Сити-Парк» и ФИО1 заключен договор № РАД-80482 по результатам продажи имущества на торгах, по которому ФИО1 купил земельный участок площадью 16 000 кв.м. по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, территория предприятия Шушары, участок 479 (Пулковский), кадастровый №, по цене 6 633 336 руб (т. 2 л.д. 76-78). 

Право собственности истца зарегистрировано 06.07.2017, свидетельство о государственной регистрации от 06.07.2016, объект права: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования; ограничения права: зона охраняемого природного ландшафта 1 (ЗОЛ1), площадью 16 000 кв.м., защитная парковая зона ГАО РАН, площадью 16 000 кв.м. (т. 1 л.д. 16).

По данным КГИОП участок истца на момент возникновения права собственности находился в границах территории зоны охраняемого природного ландшафта ЗОЛ 1-5 объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (Пушкинский район) (т. 2 л.д. 63-68).

Пунктом 2.13.3.1 Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 №, в редакции, действовавшей с изменениями от 13.04.2016, «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» предусматривались особые требования в ЗОЛ 1-5: а) допускается размещение рассредоточенных зданий (строений): планировочные ограничения: расстояние между зданиями (строениями) - не менее 100 м.; ограничения по габаритам зданий (строений): площадь застройки - не более 400 кв.м.; высота - не более 10 м.; б) допускается размещение рассредоточенной общественно-деловой застройки с озелененными разрывами вдоль 

<

адрес>: планировочные ограничения: двухрядные аллейные посадки вдоль шоссе; расстояние между зданиями (строениями) - не менее 50 м.; ограничения по габаритам зданий (строений): площадь застройки - не более 1000 кв.м.; высота - не более 10 м.

Согласно общему режиму в границах зон охраняемого природного ландшафта не допускаются: строительство и размещение предприятий, создающих повышенные грузовые потоки, взрыво-, пожароопасных и потенциально оказывающих отрицательное воздействие на объекты культурного наследия и природный ландшафт; строительство объектов, влекущее за собой изменение основных характеристик ландшафта, и реконструкция существующих объектов с изменением их габаритов, за исключением оговоренных в особых требованиях режимов использования земель и в подпункте б) настоящего пункта; изменение рельефа и вырубка зеленых насаждений, за исключением санитарных рубок; строительные работы, приводящие к изменению основных характеристик ландшафта (п. 1.3 Главы 4 Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7).

В соответствии со статьей 71 Закона Санкт-Петербурга № 29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 16 февраля 2009 года, утратившего силу, но действовавшего до 14 июля 2016 года, на территории защитной парковой зоны Пулковской обсерватории (ГАО РАН) в соответствии с законодательством Российской Федерации устанавливается особый режим осуществления хозяйственной деятельности (Пункт 1). Указанный режим включает требования обеспечения экологических условий для действия высокочувствительной аппаратуры, соблюдения астроклимата: максимально возможную чистоту, незадымленность атмосферы, минимальные фоновые засветки неба в часы наблюдений, минимальное микросейсмическое влияние на инструменты и регистрирующую аппаратуру (Пункт 2). На территории указанной зоны запрещается любое капитальное строительство, нарушающее указанные в пункте 2 настоящей статьи требования (Пункт 3). Соблюдение ограничений, указанных в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, при размещении объектов капитального строительства должно быть подтверждено согласованием Пулковской обсерватории (Пункт 4).

Статьей 66 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (в редакции, действующей с 30.06.2016 по 03.07.2017), установлено, что на территории защитной парковой зоны Пулковской обсерватории (ГАО РАН) в соответствии с законодательством Российской Федерации устанавливается особый режим осуществления хозяйственной деятельности (Пункт 1). Указанный режим включает требования обеспечения экологических условий для действия высокочувствительной аппаратуры, соблюдения астроклимата: максимально возможную чистоту, незадымленность атмосферы, минимальные фоновые засветки неба в часы наблюдений, минимальное микросейсмическое влияние на инструменты и регистрирующую аппаратуру (Пункт 2). На территории указанной зоны запрещается любое капитальное строительство, нарушающее указанные в пункте 2 настоящей статьи требования (Пункт 3). Соблюдение ограничений, указанных в пунктах и 2 и 3 настоящей статьи, при размещении объектов капитального строительства должно быть подтверждено согласованием Пулковской обсерватории (Пункт 4).

В соответствии с пунктом 3.3.2.2 Приложения 3 к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (в редакции, действующей по 03.07.2017), любое иное строительство на территории защитной парковой зоны Главной (Пулковской) астрономической обсерватории Российской академии наук допускается с согласования дирекции Главной (Пулковской) астрономической обсерватории Российской академии наук.

07.07.2016 принят Закон Санкт-Петербурга от 07.07.2016 № 437-83 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга», опубликованный 13.07.2016, вступивший в силу с 15.01.2017.

Параграфом 22.9.2 раздела 22 части 4 Приложения № 2 к Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «Зоны охраны объекта культурного наследия «Обсерватория Пулковская» предусмотрены специальные требования режима в ЗРЗ(14)08: 22.9.2.1.1. Запрещается строительство зданий, строений, сооружений, за исключением проведения работ по регенерации историко-градостроительной и природной среды объектов культурного наследия. 22.9.2.1.2. Запрещается изменение сложившегося композиционного соотношения открытых пространств, исторической системы озеленения и благоустройства за исключением случаев сохранения и восстановления (регенерации) природной среды объекта (объектов) культурного наследия. Запрещается изменение основных характеристик ландшафта, в том числе рельефа, геологической структуры (замена грунта), гидрологического режима территории, за исключением случаев сохранения и восстановления (регенерации) природной среды объекта (объектов) культурного наследия.

Сторонами не оспаривалось, что земельный участок с кадастровым номером: 78:42:15103:52 расположен в зоне ЗРЗ (14)08. 

Частью 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками согласно части 2 данной статьи понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 4 части 1 и частью 2 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику земельного участка подлежат возмещению в полном объеме убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные ограничением прав собственников земельных участков.

Согласно части 4 статьи 57 ЗК РФ при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом рыночной стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения, на основании которого возникли ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации (ч. 5 ст. 57 ЗК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Как следует из пункта 8 названых Правил при определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

В данном случае в отношении земельного участка с кадастровым номером: 78:42:15103:52, распложенного в границах зон охраняемого природного ландшафта, и до изменения вида зоны охраны, исходя из приведенных норм законодательства, на протяжении всего периода с 13.07.2014 по 14.01.2017 предусматривались ограничения, связанные с режимом деятельности и характером строительства, а не только получение согласования дирекции ГАО РАН на строительство. 

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.

В силу положений статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Из вышеуказанных норм права следует, что земельные участки, расположенные в пределах территории памятника культуры - объекта исторического и культурного наследия федерального значения, не подлежат предоставлению в целях какого-либо строительства, кроме работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий.

Согласно пункту 3 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 16.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, ущерб, причиненный личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, подлежит компенсации.

Возможность такой компенсации предусмотрена ст. 279, 281, п. 5 ст. 790 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 18 Федерального закона от 06.03.2006 № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» и не распространяется на случаи ограничения прав собственника земельного участка.

Таким образом, условием возмещения вреда, причиненного правомерными действиями должностных лиц государственных органов являются установленные соответствующим законом случаи и порядок такого возмещения.

Вместе с тем, законодательством об объектах культурного наследия не предусмотрен механизм возмещения убытков, так как установление защитных зон осуществляется в публичных интересах.

При таких обстоятельствах не имеется правовых оснований для удовлетворения требований истца и признании его прав нарушенными и возмещении убытков, включая разницу в рыночной стоимости земельного участка.

Изменение 29.08.2017 вида разрешенного использования земельного участка ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу на «гостиничное облуживание» с кадастровой стоимостью для данного вида использования в размере 95 662 720 руб (т. 2 л.д. 17-20, 52-55), в качестве доказательства размера стоимости земельного участка принято быть не может, поскольку данное изменение произведено после изменения режима ограничений в отношении земельного участка. 

ООО «Бюро СПб» в 2016 году разработан проект объекта гостиничного обслуживания на участке 479, трехэтажной гостиницы класса 1-2 звезды, с высотой здания от земли до конька кровли здания – 11,35 м., с площадью застройки 297 кв.м. в том числе с газовой котельной и автостоянкой на 10 парковочных мест (т. 1 л.д. 64-102).

Представленный проект гостиничного обслуживания 2016 года, по высоте здания не соответствует законодательным требованиям, а также не представлено доказательств соответствия данного проекта требованиям, установленным для экологических условий на территории.

Истцом указано на фактически понесенные затраты на развитие проекта – 80 000 руб за геодезические работы, 1 100 000 руб по договору № 1 от 17.04.2017, 3 222 500 руб по договору № 2 от 30.05.2017, 115 828,8 руб по договору технологического присоединения к электрическим сетям от 21.08.2017, 150 000 руб расходов по оценке от 07.11.2017, 1 361 527,4 руб процентов начисленных за пользование займом на 14.02.2018.

Договор № от 11.05.2016 на геодезические работы с оплатой 80 000 руб (т. 1 л.д. 54-63) заключен истцом до возникновения у него права собственности на земельный участок, кроме того изменение требований режима участка само по себе не является препятствием для использования результата работ полученных по договору.

Договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям с ПАО «Ленэнерго» с оплатой 115 828,8 руб заключен 21.08.2017 (т. 1 л.д. 140-147).

Договор № на оказание услуг по совершению действий, необходимых для технологического присоединения к электрическим сетям, с оплатой 1 100 000 руб, заключен истцом 17.04.2017, договор № на подготовку, подачу и согласование пакета документов на оформлении Градостроительного плана КГА и разрешения на строительство гостиничного комплекса с котельной и парковкой, с оплатой услуг 4 950 000 руб, заключен 30.05.2017 (л.д. 103-115).

Договором от 30.05.2017 предусматривалась разработка проектной документации, в том числе административного здания гостиничного комплекса, при этом у истца уже имелся проект объекта, разработанный в 2016 году ООО «Бюро СПб». 

Часть займа по договору от № от 11.05.2016 была выдана 16.04.2017 на сумму 700 000 руб и 27.05.2017 на сумму 2 000 000 руб (т. 1 л.д. 49-53).

Договор об оценке земельного участка с ООО «Лабриум-Консалтинг» со стоимостью услуг 150 000 руб заключен истцом 07.11.2017 (т. 1 л.д. 171-183).

Вместе с тем данные расходы не входят в состав убытков, подлежащих возмещению по основаниям, предусмотренным ст. 16.1 ГК РФ, ст. 57 ЗК РФ, а также не могут быть отнесены к убыткам истца, расходы, произведенные им после вступления в силу изменений в законодательство 14.01.2017, а также расходы, произведенные им до возникновения у него прав собственности.

Размер упущенной выгоды определен истцом, а также определялся ООО «Экспертное агентство «Витта» при составлении заключения № исходя из бизнес-плана проекта «Гостиница категории 3 звезды на 35 номеров и парковка на 550 автомобилей Эко-Сити у аэропорта Пулково» в размере чистой приведенной стоимости 78 987 370 руб из расчета 5 лет реализации проекта (лист 29 проекта). Согласно расчету на начало реализации проекта объем инвестиций принят завершенным, и учитывается чистая прибыль (лист 27 отчета), без учета погашения основной суммы кредитов истцом 35 000 000 руб за 2020-2022 годы и ООО «ИПР» по 6 000 000 руб в течение всех пяти лет. Кроме того расчетом учитывается прибыль от суммарных доходов гостиницы и паркинга (лист 20 отчета п. 9.3.2).

Данным планом установлен восьмилетний срок окупаемости проекта с учетом дисконтирования при необходимом объеме инвестирования до начала функционирования комплекса и парковки за вычетом стоимости земельного участка 108 300 000 руб.

Таким образом, содержащийся в расчете размер чистой приведенной стоимости, без учета первоначальных инвестиций, погашения задолженности по кредитным договорам и учета дохода от паркинга, на который отсутствуют даже проектные данные (по проекту 2016 года учтено 10 машиномест), а также иной категории гостиничного комплекса по проекту не является тем возможным доходом, за вычетом затрат, который мог быть получен истцом, и относится к упущенной выгоде.

В отношении паркинга на 550 машиномест истцом не представлено доказательств возможности его устройства с учетом требований о необходимости соблюдения экологических условий для действия высокочувствительной аппаратуры, соблюдения астроклимата: максимально возможной чистоты и незадымленности атмосферы.

Соглашением о намерениях от 11.05.2016 заключенным между истцом, инвестором ФИО2 и ООО «ИПР», предусматривалось, что после ввода в эксплуатацию комплекса управление им осуществляет ООО «ИПР» с получением вознаграждения 50% от прибыли (дохода) от деятельности комплекса, соответственно истец не имел права на получение дохода в полном объеме.

В данном случае истцом не доказан факт нарушения его права и размер понесенных убытков, вследствие чего исковые требовании удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 26.11.2018.

Судья: Литвиненко Е.В.