Дело 2-174/2025

УИД 28RS0011-01-2025-000298-06

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21ноября 2025 года с. Новокиевский Увал

Мазановский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Потапова А.А., 

при секретаре судебного заседания Новосельской И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Мазановского муниципального округа Амурской области о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации Мазановского муниципального округа Амурской области о признании права собственности на объект недвижимого имущества – магазин, расположенный по адресу: --. 

В обоснование иска указал, что он является арендатором земельного участка с целевым назначением - под объект торговли, расположенным по адресу: --. 25 августа 2018 года у ООО «Мазановский СМУ» истцом было приобретено помещение магазина общей площадью 186,5 м2, в том числе торговой площадью 70 м2, расположенного по указанному адресу. С 2018 года по настоящее время истец открыто и непрерывно владеет указанным нежилым помещением. Государственная регистрация права не совершалась. Иных лиц, оспаривающих права истца, не имеется. ООО «Мазановский СМУ» 04.09.2019 г. ликвидировано, в связи с чем провести регистрацию помещения и устранить допущенные ранее продавцом нарушения нет возможности. 

Просит признать за ни право собственности на нежилое помещение (магазин) площадью 186,5 м2, расположенное по адресу --.

Истец ФИО1, представитель ответчика – администрации Мазановского муниципального округа Амурской области, третьи ла не заявляющие самостоятельных требований Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, Комитет по управлению имуществом Мазановского муниципального округа Амурской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в без их участия.

В письменном отзыве администрация Мазановского муниципального округа, Комитет по управлению имуществом Мазановского муниципального округа Амурской области возражений по существу иска не высказали, указал, что нежилое помещение (магазин), общей площадью 186,5 м2, расположенный по адресу: --. не является муниципальной собственностью и не числится в реестре муниципальной собственности. 

Исследовав письменные доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им. 

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). 

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем оставления одного документа, подписанного сторонами. 

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Из положений части 3 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее по тексту - Федеральный закон N 218) следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. 

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом (часть 4 статьи 1 Федерального закона № 218). 

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5 статьи 1 Федерального закона № 218). 

В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона № 218 права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. 

Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию из обладателей. Вместе с тем, согласно части 3 статьи 69 Федерального закона № 218 такая регистрация обязательна при государственной регистрации перехода прав, указанных в частях 1, 2 указанной статьи, их ограничения и обременения или совершения после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с объектами недвижимости. 

В соответствии со статьей 15 Федерального закона № 218 государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (пункт 3 часть 3). 

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (часть 7 статьи 15 Федерального закона № 218). 

Как разъяснено в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ. 

В судебном заседании установлено следующее. 

Согласно акту государственной приемочной комиссии о приемки законченного строительствам объекта от 6 февраля 1996 года, утвержденного администрацией Мазановского района, АО Мазановское СМУ являлось заказчиком и занималось строительством магазина (пристройки), площадью 70 кв.м., в с. Новокиевский Увал Мазановского района. 

Из технического плана помещения следует, что спорное здание кадастровый --, площадью 186,5 кв. м, расположено по адресу: --. 

25 августа 2018 года между ООО «Мазановский СМУ» в лице Генерального директора --3 (продавец), действующего на основании Устава и ФИО1 (покупатель), заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которого продавец продал покупателю в собственность помещение магазина площадью 186,5 кв.м., в том числе торговой площадью 70 кв.м., расположенное по адресу --. Указанное помещение продано за 150000 рублей. 

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц следует, что ООО «Мазановский спецмонтажный участок» (ООО «Мазановское СМУ) ликвидировано --. 

Из договора аренды земельного участка от 29 августа 2025 года следует, что Комитет по управлению имуществом администрации Мазановского муниципального округа Амурской области в лице председателя --4 и ФИО1 заключили договор о нижеследующем: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером --, расположенный по адресу -- для использования в целях торговли. Срок аренды 10 лет – до 6 сентября 2035 года. 

Согласно представленных комитетом по управлению имуществом Мазановского муниципального округа Амурской области технического паспорта, выписки из Единого государственного реестра недвижимости, к объекту недвижимости, в отношении которого ФИО1 просит признать за ним право собственности, имеется пристройка, собственником которого является --5

Таким образом, материалами дела подтверждается, что комитетом по имуществу администрации Мазановского муниципального округа предоставлялся земельный участок под объект торговли в аренду, т.е. администрация администрацией Мазановского муниципального округа, фактически признавала существование объекта, соглашаясь с его использованием истцом объекта как магазин. Претензий со стороны администрации в период аренды не поступало, администрация не препятствовала эксплуатации здания, судебных притязаний о сносе или признании постройки незаконной, не имелось.

Факт владения и пользования ФИО1 спорным зданием никем не опровергнут. 

Таким образом, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что спорный объект недвижимости - магазин возведен и существует на местности, законность возведения которого и владения им ранее никто не оспаривал. 

Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Исходя из вышеизложенного, спорное недвижимое имущество не может рассматриваться в качестве самовольного строения. 

В представленном стороной истца в материалы дела строительно-техническом заключении ООО «Центр Экспертиз и Независимой Оценки «Альтаир» № 96/25 АЭ от 7 октября 2025 года, подготовленном по заказу ФИО1, помещение магазина площадью 186,5 кв. м, расположено по адресу: --. находится в работоспособном состоянии, имеющиеся нарушения по деформативности, в железобетоне и по трещиностойкости, не приводит к нарушению работоспособности, несущая способность конструкций, у учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Доказательств, свидетельствующих о том, что объект возведен с нарушением строительных, градостроительных норм и правил, в материалах дела не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. 

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Из разъяснений, содержащихся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). 

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Кроме того, в пункте 63 вышеуказанного Постановления содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). 

В настоящее время истец лишен возможности обеспечить явку представителя ООО «Мазановское СМУ» в Управление Росреестра по Амурской области для регистрации сделки и проведения обязательной государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое здание, в связи с тем, что юридическое лицо ликвидировано. 

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 305 ГК РФ). 

Пунктами 1 и 2 статьи 223 ГК РФ установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

Согласно пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности приобретатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. 

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что истец с продавцом спорного здания в письменной форме заключил сделку купли-продажи. Стороны выполнили все условия договора, с 2018 года истец владеет спорным недвижимым имуществом как своим собственным, несет затраты по его содержанию. 

Обязательство ФИО1 перед продавцом ООО «Мазановское СМУ» по договору в виде передачи последнему денежных средств по договору купли-продажи исполнено, что подтверждается распиской от 25 августа 2018 года. Правопритязаний на спорный объект недвижимого имущества со стороны ответчика, третьих лиц нет. 

С учетом приведенных нормативных положений и фактических обстоятельств дела, из которых следует, что договор купли-продажи здания, составленный в надлежащей письменной форме, и выражающий волю сторон на совершение указанной сделки, фактически был исполнен сторонами путем взаимной передачи здания и денежных средств в счет оплаты, отсутствие возражений от ответчика, третьих лиц, а также учитывая, что продавец здания ООО «Мазановское СМУ» прекратило свою деятельность в качестве юридического лица, в связи с чем, истец по указанной причине в соответствии с действующим законодательством не имеет возможности зарегистрировать право собственности на здание. 

Учитывая совокупность представленных в материалы дела доказательств, свидетельствующих о расположении спорного объекта на земельном участке, спорный объект создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 М.Г. о признании права собственности на объект недвижимости – на нежилое помещение (магазин) площадью 186,5 м2, расположенное по адресу --. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Мазановского муниципального округа Амурской области о признании права собственности на объекты недвижимого имущества – нежилое здание (магазин), удовлетворить. 

Признать за ФИО1, -- года рождения, уроженцем -- (паспорт серии --), право собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание (магазин), площадью 186,5 кв.м., расположенное по адресу --.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости с момента вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда через Мазановский районный суд Амурской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.А. Потапов