РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

пос. Адамовка 25 февраля 2019 года

Адамовский районный суд Оренбургской области

в составе председательствующего судьи Данилевского Р.А.

при секретаре судебного заседания Назымок О.В.

с участием представителя истца по первоначальному иску – ответчика по встречному иску, Общества с ограниченной ответственностью «Восток-Агро» - ФИО1, действующего на основании доверенности

ответчиков по первоначальному иску – истцов по встречному иску – ФИО2 и ФИО3

представителя ответчиков по первоначальному иску – истцов по встречному иску ФИО2, ФИО4 и ФИО3 – ФИО5, действующего на основании доверенностей

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Восток-Агро» к ФИО2, ФИО4 и ФИО3 о признании образованных земельных участков недействительными, прекращении права собственности на земельные участки, восстановлении права общей долевой собственности на земельный участок, снятии земельных участков с кадастрового учета, восстановлении земельного участка в прежних границах и взыскании убытков

и встречному иску ФИО2, ФИО4 и ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Теренсайское», Обществу с ограниченной ответственностью «Восток-Агро», ФИО6 и Управлению Росреестра по Оренбургской области о признании решения общего собрания недействительным и признании договоров на передачу прав недействительными

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Восток-Агро» (далее – Общество) обратилось в Адамовский районный суд с указанным иском. В его обоснование Общество указало, что 28 апреля 2014 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Теренсайское» и собственниками земельного участка с кадастровым номером № был заключен договор аренды земельного участка сроком на 12 лет. Решение о передаче земельного участка в аренду принималось на общем собрании участников долевой собственности. 20 мая 2016 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Теренсайское» и ФИО6 был заключен договор на передачу прав и обязанностей по договору аренды на данный земельный участок. В дальнейшем, 18 июля 2016 года между ФИО6 и Обществом был заключен договор на передачу прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером №

В 2018 году Обществу стало известно, что площадь арендованного земельного участка уменьшилась в результате образования ответчиком ФИО3 в счет принадлежащих ему земельных долей земельных участков с кадастровыми номерами № путем их выдела из земельного участка с кадастровым номером №. В дальнейшем ФИО3 продал указанные земельные участки ФИО2 и ФИО4 Право собственности на образованные земельные участки в настоящее время зарегистрировано за ответчиками.

После регистрации образованного земельного участка, обременение договором аренды от 28 апреля 2014 года в отношении образованного земельного участка прекратилось.

Поскольку ответчики не получили в установленном порядке согласия Общества как арендатора на выдел своих долей, полагает, что такой выдел является незаконным.

Кроме этого, исходя из того, что ответчики незаконно использовали земельные участки, принадлежащие на праве аренды Обществу, оно было лишено возможности обрабатывать данные земельные участки и соответственно лишено возможности получить доход от использования площади земельных участков. Общий размер неполученного дохода Общества от действий ответчиков составил 5 268007 рублей 50 копеек.

В связи с указанными обстоятельствами Общество просило признать недействительным образование земельных участков с кадастровыми номерами №; прекратить право собственности ответчиков на земельные участки с кадастровыми номерами №; восстановить право общей долевой собственности ответчиков на земельный участок с кадастровым номером №; снять с кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами №; восстановить земельный участок с кадастровым номером № в прежних границах, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области зарегистрировать соответствующие изменения в Едином государственном реестре недвижимости, а также взыскать с ответчиков убытки в виде упущенной выгоды в размере 51000 рублей.

В дальнейшем, Общество свои требования изменило, увеличив их, и окончательно просило суд признать недействительными договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, применив последствия недействительности сделок в виде возврата земельных участков в собственность ФИО3; признать недействительным образование земельных участков с кадастровыми номерами №; прекратить право собственности ФИО3 на земельные участки с кадастровыми номерами №; восстановить право общей долевой собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №; снять с кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами №; восстановить земельный участок с кадастровым номером № в прежних границах, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области зарегистрировать соответствующие изменения в Едином государственном реестре недвижимости, а также взыскать с ответчиков солидарно убытки в виде упущенной выгоды в сумме 6355 352 рублей 50 копеек.

Не согласившись с заявленным к ним иском, ответчики обратились в суд со встречным исковым заявлением, в котором просили суд признать ничтожным решение и протокол № 1 общего собрания участников долевой собственности – собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером № от 14 апреля 2014 года, признать недействительными договор аренды земельного участка от 28 апреля 2014 года и договоры о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12 мая 2016 года и от 18 июля 2016 года с применением последствий недействительности сделок, признать право аренды отсутствующим и погасить регистрационные записи об аренде земельного участка.

В обоснование поданного иска они указали, что Протокол № 1 общего собрания участников долевой собственности, содержит ряд поддельных подписей, что подтверждено проведенным экспертным исследованием. Заключением эксперта Экспертно-криминалистического отдела МУ МВД «Орское» УМВД России по Оренбургской области № от 30 ноября 2018 года, достоверно установлено, что 21 из них является поддельной. По ряду подписей не удалось установить факт подлинности или подделки в связи с отсутствием сравнительного материала. Полагают, что указанный договор является сфальсифицированным документом.

На основании указанного Протокола № 1 общего собрания участников долевой собственности от 14 апреля 2014 года были составлены и прошли государственную регистрацию последующие сделки, которые также по мнению истцов по встречному иску, должны быть признаны недействительными.

Также указывают, извещение о проведении собрания, опубликованное в газете «Целина» от 4 марта 2014 года не содержит наименование предприятия, с которым должен был быть заключен договор аренды, в повестку дня не включен разрешенный на собрании вопрос об условиях договора аренды. На собрании присутствовало недостаточное количество собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером №, а именно менее 20 процентов, что не соответствует требованиям Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в редакции от 28 декабря 2013 года.

Кроме этого указывают, что часть участников общего собрания голосовали против заключения Договора аренды, но их голоса засчитали как голоса за заключение договора.

В судебном заседании представитель Общества ФИО1 первоначальный иск поддержал частично, указав, что требования к ответчику ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, взыскании с нее убытков, снятии указанного земельного участка с кадастрового учета, не поддерживаются. В остальной части исковые требования просил удовлетворить. Также просил в удовлетворении встречного иска отказать. По его мнению, по требованиям, заявленным во встречном иске, истцами пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Представитель ответчиков по первоначальному иску – истцов по встречному иску ФИО5 с первоначальным иском не согласился и просил отказать в его удовлетворении. По его мнению, протокол общего собрания собственников земельных долей и как следствие заключенные по итогам данного собрания договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, а также договоры уступки прав, являются недействительными. Указывает, что по заключению эксперта протокол общего собрания является сфальсифицированным, поскольку 21 подпись в данном протоколе из 30 исследованных, выполнены не собственниками земельных долей, а иными лицами. Полагает, что данные обстоятельства указывают на то, что фактически за принятые на собрание решения, проголосовало менее 20 % голосов, что в свою очередь подтверждает, что собрание было неправомочно принимать решения. также по его мнению, при публикации объявления о проведении собрания, не были указаны вопросы о том, кому и на каких условиях передается земельный участок в аренду. Собственников земельных долей никто не оповещал о результатах собрания. Кроме этого, в протоколе собрания стоят подписи лиц, которые на момент проведения собрания уже умерли, что также по его мнению указывает на недействительность протокола общего собрания.

По его мнению, срок исковой давности следует исчислять с момента того, как истцы по встречному иску получили копию заключения эксперта, указавшего на фальсификацию протокола общего собрания, то есть с 31 ноября 2018 года, поскольку именно с указанной даты истцы узнали о нарушении их прав.

Также указал, что Общество представило неверный расчет убытков, поскольку общая площадь земельных участков, исходя из которой истцом рассчитываются убытки, включает в себя не только пашни, но и выпасы и сенокосы. Реальная площадь земельных участков, используемых под пашни, значительно меньше.

Кроме этого, считает, что требования к ответчику ФИО2 о признании незаконными договоров купли-продажи земельных участков и их истребовании, необоснованны, поскольку ФИО2 не знал и не мог знать о незаконности права собственности ФИО3, в связи с чем является добросовестным приобретателем и истребовать у него имущество как у добросовестного приобретателя неправомерно.

Помимо этого, полагает, что требования Общества к ответчику ФИО4 неправомерны, поскольку земельный участок с кадастровым номером № выделялся из земельного участка №, который в аренду Обществу не передавался и к которому Общество никакого отношения не имеет.

Ответчики по первоначальному иску – истцы по встречному иску ФИО2 и ФИО3, с первоначальным иском не согласились и просили отказать в его удовлетворении, просили удовлетворить встречный иск. Ответчик ФИО2 дополнительно пояснил суду, что до подачи искового заявления Общества в 2018 году, к нему с требованиями об освобождении земельных участков или их предоставлении для осуществления сельскохозяйственных работ никто не обращался. Никому препятствий в возможности засеять поля, он не чинил. Также ответчик ФИО3 указал, что причиной выдела им земельных участков и их дальнейшей продажей явилось того, что ему не выплачивалась арендная плата.

Остальные участвующие в деле лица, в судебном заседании участие не принимали, о дате, месте и времени его проведения были извещены надлежащим образом, в письменных заявлениях на имя суда просили рассмотреть дело в их отсутствие.

На основании части 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников судебного заседания и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Как установлено в судебном заседании, следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ответчик по первоначальному иску ФИО3, как собственник принадлежащих ему земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, выделил земельные участки с кадастровыми номерами №, что в свою очередь стало основанием для признания за ФИО3 права собственности на указанные земельные участки.

В дальнейшем, по договору купли-продажи от 23 марта 2017 года ФИО3 продал ФИО2 за 570000 рублей земельный участок с кадастровым номером № Также по договору от 28 сентября 2017 года ФИО7 продал ФИО2 за 450000 рублей земельный участок с кадастровым номером № На основании указанных договоров собственником данных земельных участков является ответчик ФИО2

Согласно статье 252 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выделе доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.

В силу положений пункта 5 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации, особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель).

В силу положений пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также ст. 13 и 14 данного федерального закона.

Пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным федеральным законом.

Согласно пункту 2 статьи 13 Закона об обороте земель, земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4-6 статьи 13 Закона об обороте земель.

Пункты 4-6 статьи 13 Закона об обороте земель устанавливают, что земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Если указанное в пункте 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 Закона об обороте земель.

В силу пункта 5 статьи 14 Закона об обороте земель участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года), по смыслу пункта 5 статьи 14 Закона об обороте земель, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

С учетом того, выделение земельных участков в счет принадлежащих долей в праве общей долевой собственности на земельный участок является волеизъявлением собственников земельных долей, которое признается правопорядком для возникновения гражданских прав и обязанностей и указанное волеизъявление специально направлено на порождение таких правовых последствий, выделение земельных участков в счет принадлежащей доли, является сделкой.

Обращаясь с настоящим иском, истец по первоначальному иску просит признать выделение ответчиком ФИО3 земельных участков недействительным, исключить сведения о выделенных земельных участках из Единого государственного реестра недвижимости и как следствие прекратить за ответчиками право собственности на земельный участок, то есть им заявлены требования о признании недействительной сделки – выдела земельных участков и применении последствий ее недействительности. Также Обществом заявлены требования о признании недействительными сделками договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №

Согласно положениям пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Согласно пункту 2 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Таким образом, в силу приведенных положений статей 168 и 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, является оспоримой. Следовательно, в момент ее совершения она создает юридический эффект, на который была направлена и такая сделка может стать недействительной только в случае признания ее таковой судом. При этом, отсутствие необходимого в силу закона согласия на совершение сделки в отношении недвижимого имущества (в случае оспоримости) не является препятствием для государственной регистрации такой сделки или права, возникшего в связи с ее заключением и исполнением, что следует из содержания пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как установлено в судебном заседании, следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ответчик ФИО3 являлся собственником долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №

28 апреля 2014 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Теренсайское» и собственниками земельного участка с кадастровым номером №, был заключен договор аренды земельного участка сроком на 12 лет, с 28 апреля 2014 года по 28 апреля 2026 года. Решение о передаче земельного участка в аренду принималось на общем собрании участников долевой собственности. Данный договор подписан сторонами и зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. На основании указанного договора в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано обременение в виде права аренды Общества с ограниченной ответственностью «Теренсайское» на указанный земельный участок.

Из содержания договора аренды от 28 апреля 2014 года следует, что согласия собственников земельных долей для передачи арендатором своих прав и обязанностей третьему лицу не требуется (пункт 3.1 Договора аренды от 28 апреля 2014 года). Указанный договор аренды от 28 апреля 2014 года не расторгнут и не изменён.

В дальнейшем, 20 мая 2016 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Теренсайское» и ФИО6 был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от 28 апреля 2014 года. По условиям указанного договора к правоприобретателю ФИО6 перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды от 28 апреля 2014 года. Данный договор передачи прав также прошел государственную регистрацию, и обременение в виде права аренды, было внесено в Единый государственный реестр недвижимости.

После этого, 18 июля 2016 года между ФИО6 и Обществом с ограниченной ответственностью «Восток-Агро» был заключен договор на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от 28 апреля 2014 года. В соответствии с указанным договором, правоприобретатель – Общество приняло на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды от 28 апреля 2014 года. Данный договор передачи прав также прошел государственную регистрацию, и обременение в виде права аренды Общества с ограниченной ответственностью «Восток-Агро», было внесено в Единый государственный реестр недвижимости 3 августа 2016 года.

Ответчик по первоначальному иску ФИО3, желая выделить принадлежащие ему доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, провел процедуру, предусмотренную пунктами 4-6 статьи 13 Закона об обороте земель и выделил в счет принадлежащих ему долей земельные участки с кадастровыми номерами №. Право собственности на вновь образуемые земельные участки из земельного участка с кадастровым номером № было зарегистрировано за ответчиком ФИО7

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, при выделе земельных участков с кадастровыми номерами № ответчик ФИО3 письменного согласия арендатора земельного участка с кадастровым номером № на выдел долей из арендованного земельного участка не получал. Арендатор земельного участка с кадастровым номером № – Общество с ограниченной ответственностью «Восток-Агро» своего письменного согласия на выдел из этого земельного участка других земельных участков, не давал, ответчик ФИО3 к нему за получением такого согласия не обращался.

Как следует из материалов дела, на проведенном в установленном законом порядке общем собрании собственников долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № на котором разрешался вопрос о заключении договора аренды земельного участка с Обществом с ограниченной ответственностью «Теренсайское», ответчик ФИО3 не заявлял о несогласии с передачей в аренду указанному Обществу земельного участка. Следовательно, он не приобрел право на выдел земельных участков в счет принадлежащих ему долей без согласия арендатора по основанию, предусмотренному пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте земель и при осуществлении выдела земельных участков в счет принадлежащих ему долей, обязан был получить согласие арендатора.

Учитывая, что ФИО3 выделил земельные участки с кадастровыми номерами № из земельного участка с кадастровым номером № без обязательного в силу положений пункта 5 статьи 14 Закона об обороте земель согласия арендатора, суд находит, что сделки по выделу вновь образованных земельных участков, являются недействительными оспоримыми сделками.

Согласно положениям статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку сделка по выделению земельного участка является недействительной, она не влечет правовых последствий, а само выделение и образование земельных участков с кадастровыми номерами № как результат указанной сделки нельзя признать действительным.

Принимая во внимание, что сама сделка по выделению земельных участков является недействительной, нельзя признать действительными и дальнейшие сделки совершенные ФИО3 с земельными участками с кадастровыми номерами №, а именно их продажу ФИО2 по договорам купли-продажи от 23 марта 2017 года и от 28 сентября 2017 года соответственно. В данном случае, ФИО3 была осуществлена продажа объектов недвижимости, возникших на основании недействительной сделки, что указывает на то, что сами указанные объекты не могут считаться образованными и являться предметом договора купли-продажи.

С учетом изложенного, стороны сделок должны быть приведены в первоначальное положение, существовавшее до совершения первоначальных сделок, то есть до образования земельных участков с кадастровыми номерами №. В данном случае, первоначально должны применяться последствия недействительности сделок купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 23 марта 2017 года и с кадастровым номером № путем возврата указанных земельных участков в собственность ФИО3 При этом, с ФИО3 подлежат взысканию в пользу ФИО2 денежные средства, переданные им ФИО3 в счет исполнения по недействительным сделкам – по договору купли-продажи от 23 марта 2017 года денежные средства в размере 570000 рублей, а по договору купли-продажи от 28 сентября 2017 года денежные средства в сумме 450000 рублей.

Также стороны сделки по выделению земельных участков с кадастровыми номерами № должны быть приведены в первоначальное положение, существовавшее до совершения сделки, то есть до образования указанных земельных участков, путем их снятия с кадастрового учета и прекращения права собственности ответчика ФИО3 на них, а также восстановления земельного участка с кадастровым номером № в прежних границах и восстановлении права собственности ответчика ФИО3 на его доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

Довод представителя ответчиков по первоначальному иску, о том, что границы земельного участка с кадастровым номером № не определены на местности, что исключает возможность возвращения земельного участка, образованного ответчиками в состав данного земельного участка, является несостоятельным. Так, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером № имеет границы, установленные на местности, в связи с чем местоположение данного земельного участка определено.

Рассматривая требования встречного искового заявления, суд не находит оснований для их удовлетворения.

Так, во встречном иске поставлены требования о признании недействительным решения общего собрания собственников земельных долей от 28 апреля 2014 года в силу его ничтожности. Представителем Общества заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен в три года. При этом, для отдельных видов требований действующим правопорядком, могут быть установлены сокращенные сроки исковой давности, что следует из содержания статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 5 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен специальный сокращенный срок для признания решения собрания, который составляет шесть месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. При этом, указанный срок подлежит применению как к требованиям о признании решения собрания ничтожным так и о признании решения собрания оспоримым.

Статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, общее собрание собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № было проведено 14 апреля 2014 года. На указанном общем собрании, было принято решение о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 12 лет с Обществом с ограниченной ответственностью «Теренсайское». В дальнейшем, 28 апреля 2014 года, указанный договор был заключен и зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 14 мая 2014 года. Следовательно, с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости, который является открытым и публичным реестром, все собственники земельных долей, в силу принципа разумности и добросовестности, должны были узнать о принятом общим собранием решении о передаче земельного участка в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «Теренсайское». Само по себе не совершение действий, направленных на реализацию прав собственника, в том числе на получение информации о судьбе принадлежащего собственнику имущества не означает, что ответчики по первоначальному иску не должны были узнать о нарушении своего права собственности, включающего право владения спорным имуществом.

Таким образом, установленный шестимесячный срок исковой давности о признании решения общего собрания недействительным, начал течь с указанного периода и истек 15 ноября 2014 года. В суд с иском истцы по встречному иску обратились 25 декабря 2018 года, то есть с пропуском установленного срока исковой давности.

Поскольку срок исковой давности истцами по встречному иску был пропущен, а ответчиком по встречному иску заявлено о пропуске данного срока, срок исковой давности подлежит применению в данном споре, что в свою очередь является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Довод представителя истцов по встречному иску о том, что срок исковой давности необходимо исчислять с момента когда был установлен факт фальсификации подписей участников общего собрания, то есть с 31 ноября 2018 года, является несостоятельным. Так, в силу приведенных положений пункта 5 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации специальный срок исковой давности подлежит исчислению именно с момента, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом. В данном случае, истцы по встречному иску должны были узнать о решении общего собрания о заключении договора аренды с Обществом с ограниченной ответственностью «Теренсайское» с момента внесения записи о регистрации договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости, а не с момента получения заключения эксперта.

Также является несостоятельным довод представителя истцов по встречному иску о том, что ими фактически заявлены требования об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), на которые требования исковой давности не распространяются. Из положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что иск о признании решения общего собрания недействительным, является самостоятельным способом защиты права, предметом которого является установления обстоятельств недействительности принятого общим собранием решения. При этом, критерии недействительности данного решения установлены законом. Предметом иска об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторного иска) является требование собственника о совершении действий, устраняющих препятствия в пользовании и распоряжении имуществом, а также о воздержании от совершения подобных действий. Негаторный иск из содержания своего предмета, не применим в случаях, если спор вытекает из обязательственных правоотношений. В силу изложенного, оснований полагать, что истцами по встречному иску был заявлен негаторный иск, на требования которого не распространяются сроки исковой давности, у суда не имеется.

Также являются несостоятельными и доводы представителя истцов по встречному иску о том, что установление фактов подписи протокола общего собрания иными лицами, должно влечь ничтожность данного протокола и выраженного в нем решения, вне зависимости от сроков исковой давности. Так, из содержания положений статей 166 и 183 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если установлено, что лицо не ставило подпись в документе и эта подпись подделана неустановленным лицом, договор не является ничтожным по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору подлежат применению правила статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях совершения сделки при отсутствии полномочий. Если лицо впоследствии одобрит совершенную сделку прямо или косвенно (например, распорядившись денежными средствами, зачисленными на его счет во исполнение спорного договора), такая сделка должна считаться заключенной от его имени в момент ее совершения. В данном случае, факт подписи протокола общего собрания, в котором выражено волеизъявление лица на заключение договора, может служить основанием для признания такой сделки оспоримой, при соблюдении иных условий для признания сделки недействительной и соблюдении установленного срока исковой давности. При этом, необходимо учитывать, что установление действующим правопорядком срока исковой давности, служит интересам сохранения стабильности и упорядочивания гражданского оборота, с тем чтобы по истечении значительного промежутка времени сложившиеся гражданские правоотношения не могли быть пересмотрены. В Определении Конституционного Суда Российской Федерации № 445-О от 3 ноября 2006 года указывается, что возможность применения судом сроков исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Доводы представителя ответчиков по первоначальному иску о том, что ответчик ФИО2 является добросовестным приобретателем и земельные участки, приобретенные у ФИО3 не могут быть истребованы у ФИО2, являются несостоятельными.

Пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 2008 года № 126), при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки, правила пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. Применение последствий недействительности сделки не ставится в зависимость от добросовестности сторон такой сделки. В случае предъявления одной стороной сделки к другой иска о применении последствий недействительности данной сделки возражение ответчика о его добросовестности и возмездном характере приобретения не препятствует удовлетворению иска. Кроме того, в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П в случаях, когда сделка, направленная на отчуждение имущества, не соответствует требованиям закона только в том, что совершена лицом, не имевшим права отчуждать это имущество и не являющимся его собственником, правила пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. В этом случае права лица, считающего себя собственником спорного имущества, подлежат защите путем заявления виндикационного иска.

Исходя из приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что добросовестным может быть только приобретатель, получивший имущество от неуправомоченного отчуждателя. Если имущество приобретено от собственника даже по недействительной сделке, добросовестность приобретения отсутствует.

По настоящему делу земельные участки приобретались ФИО2 непосредственно у собственника, а не у иного лица, в связи с этим, к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, а нормы пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации о защите добросовестного приобретателя, не подлежат применению.

Что касается требований Общества о признании незаконным образования ФИО3 земельного участка с кадастровым номером № и как следствие признание незаконным его приобретение ФИО4, то как следует из материалов дела, в частности сведений Единого государственного реестра недвижимости, то данный земельный участок был выделен и образован из состава земельного участка с кадастровым номером №, который в аренду Обществу не передавался и никаких прав в отношении данного земельного участка Общество не имеет. Из материалов дела также следует, что земельный участок с кадастровым номером № был выделен и образован из земельного участка с кадастровым номером №. Следовательно, Общество не являясь арендатором исходного земельного участка, из состава которого был образован земельный участок с кадастровым номером №, не имеет права заявлять исковые требования о признании недействительным образования указанного земельного участка. В силу данных обстоятельств, в удовлетворении исковых требований Общества о признании незаконным образования земельного участка с кадастровым номером №, а также признании недействительным договора купли-продажи указанного земельного участка от 19 декабря 2017 года, заключенного между ФИО3 и ФИО4 следует отказать.

Рассматривая требования Общества о солидарном взыскании с ответчиков убытков в виде упущенной выгоды, выразившейся в утрате возможности засеивать и обрабатывать земельные участки, незаконно образованные и занятые ответчиками, суд исходит из следующего.

Статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что при рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Таким образом, исходя для возникновения обязательства по возмещению убытков в виде упущенной выгоды необходимо установить: неправомерные действия (бездействие) ответчика; наличие неполученного дохода, на который увеличилась бы имущественная масса истца, право которого нарушено, если бы нарушения не было допущено; причинную связь между неправомерными действиями и вредными последствиями, вину причинителя вреда, размер неполученных доходов с учетом разумных затрат. При этом истец обязан доказать, что им были предприняты необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления, их реальность и отсутствие объективных препятствий для получения выгоды при реализации приготовлений в обычных условиях гражданского оборота.

Вместе с тем, по настоящему делу Общество не представило доказательств того, что им были предприняты меры для получения выгоды. Так, обосновывая свои исковые требования, Общество ссылается на то, что в результате незаконного образования земельных участков и дальнейшей их передачи ФИО2, оно было лишено возможности обрабатывать выделенные земельные участки. Вместе с тем, каких-либо достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих обстоятельства того, что Общество действительно предпринимало реальные действия по ведению сельскохозяйственной деятельности на выделенных земельных участках и в осуществлении данной деятельности Обществу было отказано, суду представлено не было. Напротив, из содержания искового заявления Общества, а также пояснений его представителя в судебном заседании следует, что о том, что образованы земельные участки и уменьшилась площадь переданного в аренду земельного участка, самому Обществу стало известно только в июле 2018 года, когда были получены сведения Единого государственного реестра недвижимости. Следовательно, Общество ни в 2017, ни в 2018 годах не предпринимало реальные действия по осуществлению сельскохозяйственной деятельности на выделенных земельных участках, поскольку о том, что данные земельные участки обрабатываются другими лицами, Обществу стало бы известно раньше, при попытке обработать спорные земельные участки. Указанные обстоятельства полностью согласуются с объяснениями ФИО2 и ФИО3, согласно которым представители Общества о намерении обрабатывать выделенные земельные участки их не извещали, реальных действий по осуществлению сельскохозяйственной деятельности на них, не предпринимали.

Кроме этого, при разрешении заявленных исковых требований о взыскании упущенной выгоды, необходимо учитывать положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующего арендные правоотношения, которые возникли между Обществом и ответчиком ФИО3, как собственником земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №. Так, из содержания статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть не внесение арендной платы арендатором освобождает арендодателя от исполнения обязанности по предоставлению имущества в пользование арендатору. В данном случае, из объяснений ФИО3 следует, что арендную плату от Общества он не получал, доказательств опровергающих указанные обстоятельства, представителем Общества представлено не было. Следовательно, ФИО3 как арендодатель, не получивший арендные платежи от арендатора, имел право отказать в предоставлении пользования земельного участка Обществу, что исключает в его действиях наличие неправомерных действий, а также вины.

Таким образом, предусмотренных оснований для удовлетворения требований Общества о взыскании солидарно с ответчиков убытков в виде упущенной выгоды, не имеется и в их удовлетворении следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск Общества с ограниченной ответственностью «Восток-Агро» удовлетворить частично.

Признать недействительным образование земельных участков с кадастровыми номерами №.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером № от 23 марта 2017 года.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером № от 28 сентября 2017 года.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером № от 23 марта 2017 года в виде возврата земельного участка с кадастровым номером № в собственность ФИО3.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером № от 28 сентября 2017 года в виде возврата земельного участка с кадастровым номером № в собственность ФИО3.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 570000 рублей в счет возврата исполненного по недействительной сделке от 23 марта 2017 года.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 450 000 рублей в счет возврата исполненного по недействительной сделке от 28 сентября 2017 года.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельные участки с кадастровыми номерами №

Восстановить право общей долевой собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №

Снять с кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами №

Восстановить земельный участок с кадастровым номером № в прежних границах.

Решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Восток-Агро» отказать в связи с необоснованностью.

В удовлетворении встречного иска ФИО2, ФИО4 и ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Теренсайское», Обществу с ограниченной ответственностью «Восток-Агро», ФИО6 и Управлению Росреестра по Оренбургской области о признании решения общего собрания недействительным и признании договоров на передачу прав недействительными отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Адамовский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 27 февраля 2019 года.

Председательствующий: Р.А. Данилевский