Дело № 2-141/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 сентября 2018 года г. Катав-Ивановск

Катав-Ивановский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Меркуловой Ю.С., 

при секретаре Плешивцевой С.А.,

с участием истца ФИО1,

его представителя ФИО2,

представителя третьего лица Катав-Ивановского филиала ПАО "Челиндбанк" ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО6, ФИО11, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42 о регистрации права собственности на нежилое помещение,

заявлению третьего лица с самостоятельными требованиями ФИО43 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО6, ФИО11, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42 о регистрации права собственности,

установил:

ФИО1 обратился с иском в суд (с учетом уточненных требований) к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО6, ФИО11, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, в котором просил зарегистрировать право собственности на нежилое помещение № 

<

адрес>, площадью 141 кв.м..

В обоснование требований указав, что на основании решения собственников имущества многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, ему передано в аренду нежилое помещение № площадью 141,0 кв.м.. По факту при передаче в аренду часть подвала имела меньшую площадь, но истцом по согласованию с собственниками и уполномоченными органами на основании проекта произведена реконструкция помещения, оно обособлено от общего имущества многоквартирного дома и не служит для обслуживания иных помещений многоквартирного дома и используется под магазин. Произведен кадастровый учет помещения и ему присвоен кадастровый №. На основании последующего решения собственников им подписан договор купли-продажи. На заявление о государственной регистрации представителя собственников и истца получен отказ, по существу указывающий на невозможность проведения сделок с общим имуществом многоквартирного дома на основании ст.36 ЖК РФ. Однако, такая возможность существует, если общее имущество утратило такой статус путем реконструкции. Предоставить заявление каждого собственника в регистрирующий орган невозможно. 

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 требования не поддержали, отказа от иска не заявили. поддержали самостоятельные требования третьего лица ФИО43.

Третье лицо с самостоятельными требованиями ФИО43 не явилась, извещена. Предоставила заявление, в котором просила дело рассмотреть без нее, требования поддерживает. 

Согласно заявления третьего лица с самостоятельными требованиями ФИО43 (с учетом уточненных требований) к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО6, ФИО11, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, в котором просит зарегистрировать за ней право собственности на образованное в результате реконструкции путем присоединения части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома помещения под №, площадью 201,5 кв.м..

В обоснование указав, что сторонами было подписано соглашение о порядке управления общим имуществом супругов, с учетом того, что помещение, выступающее предметом спора, площадью 141,0 кв.м. фактически в результате реконструкции объединено с принадлежащим ей помещением площадью 60,5 кв.м.. 

Ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО6, ФИО11, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, в суд не явились, извещены. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в суд не явился, извещен. Предоставил мнение по иску, в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие. 

Представитель третьего лица Акционерного коммерческого акционерного банка "Челиндбанк" (ПАО) в лице Катав-Ивановского филиала ФИО3 оставила разрешение гражданского дела на усмотрение суда. 

Заслушав истца, его представителя, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования и самостоятельные требования третьего лица не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.58 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года "О государственной регистрации недвижимости" Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В силу ст.15 указанного закона, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как следует из ст.ст.554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.п..61,63 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с ч.4 ст.37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Как следует из ст.38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии со ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Как достоверно установлено в судебном заседании, и подтверждается договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, собственники помещений многоквартирного 

<

адрес> передали в аренду нежилое помещение № площадью 148,8 кв.м. сроком до ДД.ММ.ГГГГ истцу (т.1 л.д.16-18). 

Истцом предоставлены в суд листы голосования по данному вопросу (т.1 л.д.57- 98), а также протокол общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.168-169).

Протоколом общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ приято решение заключить договор купли-продажи с арендатором ФИО1 в отношении выделенного из общего имущества путем реконструкции нежилого помещения № площадью 141,0 кв.м. по цене 113000 руб.(т.1 л.д.24, 56). Представлены листы голосования от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.99-133).

Согласно договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в лице уполномоченного представителя собственников помещений ФИО4, передали в собственность истца нежилое помещение № площадью 141,0 кв.м. за 113 000 руб. (т.1 л.д.25).

Согласно сообщения № от ДД.ММ.ГГГГ истцу Управлением Росреестра по Челябинской области было отказано в государственной регистрации, поскольку с заявлением обратилось ненадлежащее лицо и предоставленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Продажа помещения невозможна в силу ст.36 ЖК РФ и ст.290 ГК РФ (т.1 л.д.11-12).

Указанные обстоятельства подтверждаются копией реестрового дела (т.1 л.д.215-234).

Согласно справки ОГУП "Обл.ЦТИ" от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение № площадью 130,3 кв.м. введено в эксплуатацию как законченное реконструкцией (т.1 л.д.19). Предоставлены проекты входной группы и реконструкции (т.1 л.д.20-23, 173- 204), решение № от ДД.ММ.ГГГГ о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения и акт приемочной комиссии о приемке от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.33, 34).

Истцом предоставлен кадастровый паспорт указанного помещения с кадастровым номером 74:10:0309010:75 (т.1 л.д.13-14). Сведения о собственнике помещения отсутствуют (т.1 л.д.15).

Протоколом общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик ФИО4 была избрана представителем собственников в суде по иску ФИО1 о регистрации права собственности, признании права собственности на нежилое помещение № по адресу: 

<

адрес>, площадью 141,0 кв.м. (т.1 л.д.9-10). Предоставлены листы голосования (т.1 л.д.134-164).

Суд не может согласиться с доводами истца о возможности регистрации за ним права на спорное нежилое помещение в связи с уклонением собственников от государственной регистрации, поскольку несмотря на внесение оплаты по договору и передаче в пользование истцу данного помещения, неподача заявления собственниками не является единственным препятствием для государственной регистрации.

Так, между истцом и собственниками отсутствует заключенный в письменной форме договор, содержащий все существенные условия. Предоставленный договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ таковым являться не может, поскольку заключен лишь с одним ответчиком - ФИО4. Протокол общего собрания и листы голосования таким документом также являться не могут. 

Судом не принимаются довода стороны истца о том, что данное лицо заключило такой договор от имени остальных собственников согласно протокола общего собрания, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права. В силу норм ст.161.1 ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома действительно может быть уполномочен собственниками на представление их интересов по различным вопросам, однако, как следует из системного толкования норм ЖК РФ и ГК РФ, на распоряжение недвижимым имуществом собственниками представителю должна быть выдана доверенность, чего в данном случае сделано не было.

Кроме того, судом учтено, что лица, принявшие решение об отчуждении общего имущества, отличаются от лиц, являющихся собственниками имущества в многоквартирном доме согласно предоставленных суду документов (т.1 л.д.244- 248, т.2 л.д.1 - 98, 112-116, 144-147, 169-173). Таким образом, установленное ст. 36 ЖК РФ требования о 100 % согласии всех собственников помещений в данном доме на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, при оформлении договорных отношений не соблюдено. 

Управлением Росреестра по Челябинской области истцу также было отказано в государственной регистрации, поскольку с заявлением обратилось ненадлежащее лицо и предоставленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Указанное решение истцом в установленном законом порядке не оспорено. 

Соглашением о порядке владения, пользования и управления частью общего имущества супругов от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 и ФИО43 договорились, что сформированное из общего имущества собственников помещений многоквартирного 

<

адрес> нежилое помещение № площадью 141,0 кв.м., фактически путем реконструкции присоединенное к нежилому помещению - магазину продовольственных товаров, состоящему из помещений № на поэтажном плане, площадью 60,5 кв.м., в общей площади 201,5 кв.м. как единый объект недвижимости переходит в управление супруги. Соглашение заключено в простой письменной форме. 

Из свидетельства о заключении брака подтверждаются брачные отношения ФИО1 и ФИО43 (т.3 л.д.11).

Также предоставлено свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО43 является собственником помещения № - магазина продовольственных товаров по адресу: 

<

адрес> кадастровым № (т.3 л.д.10, 82-84). 

Согласно технического плана помещения 

<

данные изъяты> в связи с образованием помещения путем объединения двух помещений с кадастровыми № и № - нежилого помещения № площадью 201,5 кв.м. (т.3 л.д.94-109) на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительно к требованиям данного третьего лица с самостоятельными требованиями суд полагает, что собственниками помещений многоквартирного дома не принималось решений об отчуждении ФИО43 общего имущества дома. Такие доказательства в материалы дела не предоставлены. 

Кроме того, в соответствии со ст.38 СК РФ, общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. Таких документов материалы дела также не содержат. 

Также суд полагает, и это следует из решения Управления Росреестра по Челябинской области, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. 

Об этом однозначно говорится в ч. 2 ст. 38 ЖК РФ, где указывается, что условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Доля в праве собственности как таковая лишена оборотоспособности. Собственник жилья не имеет право совершать с этой долей никаких гражданско-правовых сделок (ч.4 ст.37 ЖК РФ). Общее имущество многоквартирного дома не может находиться в индивидуальной собственности какого-либо лица. Общее имущество дома в силу прямого указания жилищного и гражданского закона во всех без исключения случаях может находиться только в общей долевой собственности собственников помещений, расположенных в таком доме. 

Таким образом, необходимо констатировать, что общее имущество многоквартирного дома (его отдельные конструктивные элементы) не может являться предметом договоров по самостоятельной передаче права собственности на такое имущество (купли-продажи, мены, дарения). Однако это вовсе не означает, что общее имущество дома совершенно закрыто для гражданского оборота и в отношении его недопустимо совершение никаких гражданско-правовых сделок. Как прямо отмечается в ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. То есть общее имущество многоквартирного дома вполне свободно может являться предметом договоров по передаче имущества в пользование, т.е. договоров аренды и безвозмездного пользования (ссуды).

Таким образом, на основании изложенного, суд полагает возможным исковое заявление ФИО1 и заявление третьего лица с самостоятельными требованиями ФИО43 к собственникам помещений многоквартирного 

<

адрес> о регистрации права собственности на нежилое помещение № площадью 141 кв.м., и о регистрации права собственности на образованное в результате реконструкции путем присоединения части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома помещения под №с учетом описки в заявлении) площадью 201,5 кв.м., соответственно, следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО6, ФИО11, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42 о регистрации права собственности на нежилое помещение № 

<

адрес>, площадью 141 кв.м., оставить без удовлетворения. 

Исковое заявление третьего лица с самостоятельными требованиями ФИО43 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО6, ФИО11, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42 о регистрации права собственности на образованное в результате реконструкции путем присоединения части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома помещения под № площадью 201,5 кв.м., оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Катав-Ивановский городской суд Челябинской области.

Судья: Ю.С.Меркулова