УИД № 19RS0005-01-2024-001361-60

Дело № 2-128/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2025 года с. Белый Яр

Алтайский районный суд Республики Хакасия в составе: председательствующего судьи Туревич К.А., при секретаре Сафроновой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4, ФИО6 ча к ФИО5 о выселении и признании договора купли-продажи незаключенным, встречному исковому заявлению ФИО5 к ФИО4, ФИО6 чу о регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ФИО4, ФИО6 – адвокат Чистобаев И.М. обратился в суд с иском к ФИО5 о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что истцы и их несовершеннолетние дети, являются собственниками вышеуказанного дома, в котором семья зарегистрирована и проживала до 2019 года, после чего временно выехали в США.

В настоящее время в доме проживает ответчик, обстоятельства и основания вселения ответчика в жилое помещение, истцам не известно. ФИО5 было вручено требование о выселении, однако она ответила отказом.

Исковые требования неоднократно уточнялись, представитель истцов просил признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка незаключенным, право проживания ответчика ФИО5 в жилом доме отсутствующим. Кроме того, просил признать сделку от ДД.ММ.ГГГГ недействительной в силу ничтожности, применить последствия ничтожной сделки.

ФИО5 обратилась со встречными исковыми требованиями, просила принять решение о государственной регистрации перехода права собственности ФИО4 и ФИО6 по 1/5 доли каждого в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, на нее. В уточненных требованиях ссылается на то, что содержание условий договора однозначно свидетельствует о том, что он является основным, а не предварительным. В договоре имеются все необходимые условия предусмотренные законодательством, что свидетельствует о его заключении, а передача дома зафиксирована передаточным актом. Уклонение ответчиков от государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, нарушает ее право стать собственником указанного имущества.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ встречное исковое заявление принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском (далее по тексту стороны именуются по первоначальному иску).

В возражениях на исковое заявление о выселении представитель ответчика ФИО5 – адвокат Россова О.В. указала, что с иском не согласны, поскольку ФИО5 является правообладателем дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В 2019 году ФИО4 обратилась к дочери ФИО5 – ФИО7 с просьбой подготовить иск о выселении арендаторов и продаже дома. ФИО7 договаривается с арендаторами об их добровольном выселении и сообщает ФИО4, что ФИО5 желает заключить договор купли-продажи дома, на что получает согласие. ФИО4 и ФИО7 договариваются о стоимости купли-продажи дома за 800 000 руб., которые уплачиваются покупателем после государственной регистрации договора. С согласия истицы, до заключения договора купли-продажи, ФИО5 начинает дома ремонт. ДД.ММ.ГГГГ истица и ее супруг дают ФИО7 доверенность на право продажи дома и земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 заключает договор купли-продажи с ФИО5 и они обращаются в Росреестр. Управление Росреестра сообщает о невозможности регистрации договора, ввиду ареста на дом и участок наложенного судебным приставом, а также о необходимости получить заключение органа опеки на продажу долей принадлежащих детям. Таким образом, в силу данных обстоятельств, ФИО5 не имела возможности стать собственником дома и земельного участка, и распоряжаться ими по своему усмотрению.

Просит применить срок исковой давности, поскольку ФИО5 проживает в спорном доме с 2020 года. Истцу с этого срока было известно о проживании ответчика в спорном жилом помещении, она выдала доверенность для оформления документов и не препятствовала этому. По вине ФИО4 документы на дом не были оформлены надлежащим образом.

В дополнении к возражениям представитель ответчика ФИО5 – адвокат Россова О.В. указывает, что у истца отсутствуют законные основания для предъявления иска, поскольку ФИО5 является законным правообладателем спорного дома, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку Управление Росреестра отказало в регистрации договора, ФИО5 не имела возможности стать собственником дома и земельного участка, и распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению. Из содержания договора не усматривается, что стороны предусмотрели какие-либо обязательства по заключению договора в будущем, из чего следует, что данный договор является основным. Просит применить правила ст. 305 ГК РФ, согласно которой, лицо, владеющее имуществом на основании договора, имеет право на защиту своего владения даже от собственника. Поскольку недвижимое имущество получено ФИО5 на законных основаниях, а переход права собственности не был зарегистрирован по причине наличия обременений семьи истицы, она является законным правообладателем спорной недвижимости и вправе защищать свои права, в том числе от необоснованных исковых требований.

Поскольку ФИО5 проживает в спорном доме с 2020 года, о чем истице было известно, просит применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении требований.

В возражениях на уточнение иска от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика ФИО5 – адвокат Россова О.В. указала, что требование истцов о выселении не подлежит удовлетворению, поскольку все представленные суду документы на спорное имущество свидетельствуют о намерении истцов продать имущество ФИО5, а ФИО7 действующая на основании доверенности, имела законные основания для продажи дома. Поскольку истцы и ФИО5 никогда не проживали вместе как члены семьи и в иске не указано иное основание обязывающее освободить ФИО5 спорное жилое помещение, то основания выселения, заявленные истцом, являются необоснованными и не имеют отношения к предмету спора, т.к. регулируют иные правоотношения. 

Считает, что доводы истцов о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, в связи с неполучением оплаты по договору и не заключением основного договора купли-продажи, несостоятельные. Договор не был заключен по причине наличия обременения истцов. В договоре имеются все необходимые условия, предусмотренные законодательством, что свидетельствует о его заключении, а передача дома зафиксирована передаточным актом. Запись в ЕГРН не нарушает прав истцов, что свидетельствует о неправильном определении истцами способа защиты. ФИО5 представлено уведомление об отказе в регистрации сделки от апреля 2020 года по причине наличия кредитных обязательств истцов. Действующее законодательство защищает права владельца даже от собственника, причем в ходе судебных заседаний, она, как представитель ФИО5 неоднократно передавала стороне истцов сведения о том, что доверительница готова в любой момент передать деньги по договору. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В возражениях от третьего лица ФИО7 на исковые требования указано, что с иском не согласна. На просьбу истицы продать спорный дом, она ответила согласием и попросила доверенность с правоустанавливающими документами. Истица первоначально выслала доверенность только от себя и от мужа, в связи с чем, она попросила сделать доверенность от детей, так как они являются собственниками дома и земельного участка. Рассказав об этом разговоре маме – ФИО5, последняя пояснила, что хочет купить дом за 800 000 руб. Истица ответила согласием и сказала забрать правоустанавливающие документы у родственников. После арендаторов дом нуждался в ремонте, в связи с чем, с согласия истицы, еще до заключения договора купли-продажи, мама вселилась в дом и они начали его ремонтировать. Забрав у родственников истицы правоустанавливающие документы на дом, она подготовила проект предварительного договора, который отправила истице по электронной почте, на что в телефонном режиме истица дала согласие. ДД.ММ.ГГГГ она с мамой подписывает договор купли-продажи и акт передачи. С данным договором они обращаются в Росреестр для регистрации перехода права собственности, однако регистратор отказывает, поскольку на дом наложен арест судебными приставами по кредитным обязательствам истицы и отсутствует согласие органа опеки о продаже долей детей. Она устно договаривается с истицей, что за счет оплаты дома и земельного участка она погасит кредитные обязательства и узнает порядок получения согласия органа опеки на продажу долей детей. Считает, что ФИО5 является законным правообладателем спорного имущества, а сделка не завершена по причине того, что истица в течение длительного времени не предпринимает никаких мер для того, чтобы устранить препятствия для регистрации договора. Она неоднократно пыталась связаться с истицей, для вариантов решения проблемы, но та не выходит на связь. Считает, что истицей пропущен срок исковой давности.

В письменных возражениях на встречные исковые требования представитель ФИО4, ФИО6 – адвокат Чистобаев И.М. указал, что отсутствуют основания для удовлетворения встречных исковых требований. Подписывая договор купли-продажи от имени детей П-ных, ФИО7 не имела на то полномочий. ФИО5 приходится матерью ФИО7 и последняя, имея на руках доверенность от П-ных, воспользовалась ситуацией, действуя вопреки интересов доверителей. Одобрения на совершение сделки по отчуждению жилого дома и земельного участка по предварительному договору купли-продажи, супруги П-ны, а также их дети, ФИО7 не давали, никаких денежных средств от ФИО5 они не получали.

В судебном заседании представитель истцов ФИО4, ФИО6 – Чистобаев И.М. исковые требования с учетом уточнений поддержал, настаивал на их удовлетворении. Свои требования мотивировал тем, что договор купли-продажи формальный и не имеет юридической силы. С 2020 года ФИО5 не предпринимала действий по регистрации права собственности на объекты недвижимости. По встречным исковым требованиям просил применить срок исковой давности.

Ответчик ФИО5 в судебные заседания не являлась, направив представителя – адвоката Россову О.В., которая пояснила, что имелись основания для заключения договора. У ФИО7 имелась доверенность на продажу дома, а также иные правоустанавливающие документы. С согласия истцов, ФИО7 заключила договор с ФИО5 Исходя из толкования договора, он является не предварительным, а основным. Семейных отношений между ее доверительницей и истцами не имеется. Просит встречные исковые требования удовлетворить, к исковым требованиям П-ных, просит применить срок исковой давности.

Третье лицо ФИО7 суду подтвердила, что переписка, представленная представителем истца, была между ней и ФИО4 Этой перепиской подтверждаются все их слова с первых дней заседания. (В последнем судебном заседании у нее появились сомнения по достоверности данной переписки). Самого договора аренды никогда не было. Когда затянулась процедура снятия запрета на регистрационные действия, которые она должна была совершить после закрытия кредитных обязательств, то есть убрать судебным приказом долги П-ных, она предложила истице частями по чуть-чуть отправлять сумму, пока нет основного договора. Она отправила ФИО3 10 000 рублей, а 15 000 рублей были переданы отцу и маме истицы в 2021-2022 году. Пока оформляли всю документацию, деньги нужны были родителям истицы, что мама и папа болели, поэтому она посчитала, что это аренда, пока оформляются документы. Так как у П-ных были большие долги по кредитным обязательствам, у них была договоренность, что неважно как она (ФИО7) их уберет, но эта сумма и обозначена в счет покупки данного жилья. В договоре было обозначено 260 000 руб. и сумма долга в пределах 800 000 руб. Были поданы судебные приказы, которые можно было отменить. Потом Сбербанк подал в суд иск, а она бы заявила об исковой давности и суд отказал бы в удовлетворении иска. Они эту процедуру изначально обсуждали в переписке. Истице она писала, что нужна доверенность от детей, но она ее так и не отправила. В счет погашения кредитов 600 000 руб. не вносила, поскольку судом было отказано в иске Сбербанка к ФИО8. Когда осталась сумма 200 000 руб. в рассрочку, истица перестала выходить с ней на связь. Однако, с момента регистрации, они оплатили бы 800 000 руб. за дом и земельный участок. Договор изначально она заключила на две доли супругов П-ных, а в договоре указывает и детей, поскольку когда были представлены оригиналы документов, она увидела, что собственниками являются еще и дети. При обращении в Росреестр, им сказали, что стоят запреты на спорное имущество. С 2020 года она проводила работу по спорному имуществу, была у приставов, у мирового судьи, в банке, все обязательства, которые были по доверенности ей доверены, она исполняла и отчитывалась перед истицей. 

В прениях сторон ФИО7 поддержала доводы Россовой О.В., пояснила, что с ФИО4 был согласован договор купли-продажи, она его отправляла по электронной почте.

Прокурор Алтайского района Гончаренко С.Ю. пояснила, что правомерности проживания ФИО5 в спорном доме не представлено. Договор аренды, который бы давал основание для вселения ответчика, отсутствует. Поскольку ФИО5 вселилась в дом без законных оснований, считает необходимым исковые требования в данной части удовлетворить, во встречных исковых требованиях просила отказать.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Республике Хакасия в судебное заседание не явился, направив отзыв, оставляя принятие решения по данному делу на усмотрение суда. 

Изучив материалы дела, оценив в совокупности, представленные по делу доказательства, допросив свидетелей, выслушав участников процесса, заключение прокурора, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Частью 1 ст. 31 ЖК РФ предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч.ч. 1, 3 ст. 551 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (ч. 2 ст. 179 ГК РФ).

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 2 названной статьи указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ничтожными являются сделки, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания недействительности судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Этим они отличаются от оспоримых сделок, которые могут быть признаны недействительными только по решению суда.

В силу статьи 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 11.02.1993 № 4462-1, нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате или нотариальной деятельности (п. 1 ст. 163 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

В силу п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Правилами п. 3 ст. 163 ГК РФ предусмотрено, что если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ, п. 1 ст. 28 ГК РФ в сфере осуществления имущественных прав несовершеннолетних их родители приравнены к опекунам и попечителям.

В силу п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 настоящей статьи могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п.п. 2 и 3 ст. 37 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Из материалов дела усматривается, что ФИО4, ФИО6, ФИО9, ФИО10, ФИО11, принадлежит по 1/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, дата государственной регистрации права собственности – ДД.ММ.ГГГГ.

В выписке из похозяйственной книги указана аналогичная информация.

Из адресной справки усматривается, что в жилом помещении по адресу: 

<

адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы ФИО4, ФИО10, ФИО9, ФИО6, ФИО11

Из доверенности от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ФИО6 и ФИО4 уполномочивают ФИО7 распоряжаться всем их движимым и недвижимым имуществом. Доверенность выдана на срок пять лет.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО7 и ФИО4 заключен договор на оказание юридических услуг. Предметом договора является в том числе, работа по подготовке документов к продаже дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. Договор подписан ФИО7, подпись ФИО4 отсутствует.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 и ФИО4 отменили доверенность от ДД.ММ.ГГГГ в связи с утратой доверия к доверенному лицу ФИО7

Решением Алтайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) исковые требования ФИО4 к ИП ФИО7 о расторжении договора, взыскании вознаграждения, возмещении морального вреда, удовлетворены частично, расторгнут договор на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, взыскано с ИП ФИО7 в пользу ФИО4 вознаграждение по договору на оказание юридических услуг в размере 75 000 руб., компенсация морального вреда в размере 1 000 руб., штраф в размере 38 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб., почтовые расходы в размере 624 руб. В остальной части исковых требований отказано.

Решение суда вступило в законную силу.

В протоколе судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) на вопросы суда ФИО7 пояснила, что договор на оказание юридических услуг заключался формально. Указывает, что много сделала документов. Какие именно документы подготовила, ФИО7 не пояснила, иск признала.

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что при опросе ФИО5 пояснила, что по адресу: 

<

адрес>, проживает с апреля 2020 года. Данный дом сняла в аренду с последующим выкупом ее дочь – ФИО7, которая была представителем у ФИО4 Она проживает в данном доме на законных основаниях, так как заключен договор аренды с последующим выкупом дома у собственника ФИО4 В возбуждении уголовного дела отказано в связи с отсутствием состава преступления.

В предварительном договоре купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ отражено, что ФИО6, ФИО4, несовершеннолетние ФИО9, ФИО10, ФИО11, в лице представителя ФИО7, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ с одной стороны и ФИО5 именуема в дальнейшем покупатель с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: продавцы продают, а покупатель купила недвижимое имущество – жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/5. Стоимость объекта составляет 800 000 руб. (600 000 руб. будет оплачена в счет погашения кредитов, а 200 000 руб. в рассрочку на 1 год). Передача денежных средств продавцу осуществляется в течение 2 рабочих с момента государственной регистрации перехода права собственности объекта к покупателям. В существенных условиях договора указано, что регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество будет после снятия обременения у судебных приставов и закрытия кредитных долгов.

В материалы дела приложены две копии договоров, одна из которых не имеет подписи сторон. По данному факту ФИО7 пояснила, что договор без подписи сторон она направляла истице ФИО4 для согласования. После согласования, она, действуя на основании доверенности, подписала данный договор, также договор подписала покупатель – ФИО5

Между ФИО6, ФИО4, несовершеннолетними ФИО9, ФИО10, ФИО11, в лице представителя ФИО7, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ с одной стороны и ФИО5 подписан акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ о том, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передает, а покупатель принимает недвижимое имущество – жилой дом с кадастровым номером 19:04:010103:1780 и земельный участок с кадастровым номером 19:04:010103:0262, расположенный по адресу: 

<

адрес>. На момент составления настоящего акта, жилой дом находится в изношенном техническом состоянии, требует капитального и косметического ремонта. Продавец передает покупателю подлинники документов. Стороны претензий не имеют. Акт является неотъемлемой частью предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на адреса электронной почты kev070912@gmail.com, girone@inbox.ru от ФИО7 направлены предварительные договоры купли-продажи ФИО6

Суду представлена домовая книга и технический паспорт спорного объекта недвижимости, в подтверждения того, что оригиналы данных документов были переданы ФИО7 для продажи дома.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Хакасэнергосбыт» и ФИО6 заключен договор энергоснабжения по адресу: 

<

адрес>.

На запросы суда Управление Росреестра по Республике Хакасия сообщило, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ЕГРН не содержит сведений об обращениях с заявлениями ФИО5 или ФИО7 о государственной регистрации сделки, перехода права собственности в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ Саяногорский отдел Росреестра на имя ФИО6 направил уведомление о том, что проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права на объект недвижимости в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, на основании постановления судебного пристава-исполнителя Алтайского районного отдела судебных приставов УФССП по Республике Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ.

На запрос суда ООО «Росатом Энергосбыт бизнес» сообщило, что договор аренды жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО5 и ФИО7, а также доверенность в адрес филиала «Росатом Энергосбыт» Хакасия не предоставлялись.

На запрос суда Филиал ПАО «Россети Сибирь» - «Хакасэнерго» сообщило, что договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, у ПАО «Россети Сибирь» отсутствует. Дополнительно сообщили, что по указанному объекту в 2013 году открыт финансово-лицевой счет на имя ФИО4, с ДД.ММ.ГГГГ счет зарегистрирован на ФИО5 С ДД.ММ.ГГГГ статус Гарантирующего поставщика электроэнергии перешел к ООО «Росатом Энергосбыт бизнес», в связи с чем, после этой даты принадлежность финансово-лицевого счета по указанному объекту недвижимости у ПАО «Россети Сибирь» отсутствует.

Представителем истцов суду представлена переписка в мессенджере между ФИО4 и ФИО7 из которой следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 предоставляет ФИО7 фото доверенности и указывает, что доверенность сделана сроком на пять лет, что они делали все, что она (ФИО7) говорила, прошло много времени, а результата нет, что она (ФИО4) ей доверила, уговорила мужа, оплатили услуги, а они (ФИО7, ФИО5) живут в доме, не оплачивают, документов об оплате нет. Она (ФИО4) просила оплатить до 1 июня или съезжать, а уже ноябрь. Что доверенность от детей не нужна, а сейчас ФИО7 указывает, что нет доверенности от детей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 направляет квитанцию об оплате 10 000 руб. и сообщает, что завтра скинет еще. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 вновь интересуется у ФИО7 по поводу дома, на что последняя сообщает, что готовит, позже сообщит. ДД.ММ.ГГГГ по просьбе ФИО7, ФИО4 отправляет свидетельства о рождении на сыновей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 напоминает ФИО7 об обещаниях. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 сообщает, что почти все доделала, в ноябре можно переходить на сделку. Указывает, что закрыла все долги, а до 05 ноября закроют все долги по аренде, обещает документально подтвердить оплаченные долги. ФИО4 направляет адрес электронной почты girone@inbox.ru. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 обещает перевести 50 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 просит прислать ей договор аренды. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 отвечает, что это был предварительный договор купли-продажи и отправляет его фото. Также ФИО7 сообщает, что это простой формальный договор, основной будет, как все сделает. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 сообщает, что договора аренды нет, но если надо, она сделает, также сообщает, что через суд закрыла задолженности, завтра все расскажет. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 сообщает, что доверенность расторгнута.

Свидетель ФИО1 суду пояснил, что с 2020 года ФИО5 проживает в спорном доме. Полагает, что она его приобрела, поскольку в Туве дом был продан.

Свидетель ФИО2 суду пояснила, что в 2019 году в спорном доме жили арендаторы. На следующий год после арендаторов, в дом заселилась ФИО5

Свидетель ФИО3 суду пояснил, что ФИО4 является его родной сестрой, которая сейчас с семьей проживает в США. В спорном доме проживает ФИО5 Со слов сестры ему известно, что между ФИО7 и ФИО4 был договор, что они (ФИО7, ФИО5) снимают в аренду этот дом и ФИО7 решает ее какие-то проблемы. Один раз ему перевели в счет аренды 10 000 руб.

Рассматривая ходатайства сторон о сроках применения исковой давности к заявленным требованиям, суд приходит к следующему.

На основании ч. 1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса. В силу ч. 2 названной статьи, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права.

Статьей 197 ГК РФ, предусмотрены специальные сроки исковой давности, в ч. 2 названной статьи указано, что правила ст. 195, п. 2 ст. 196 и ст.ст 198-207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. 

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ). 

В силу ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требования о защите личных неимущественных прав; требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304).

Таким образом, ходатайства сторон на пропуск срока исковой давности суд отклоняет с учетом того, что возникшие между сторонами жилищные правоотношения носят длящийся характер, срок исковой давности к данным правоотношениям не применяется. По смыслу закона, выселение ответчика из жилого помещения, служит лишь основанием для реализации собственником (или иным лицо) жилого помещения своих полномочий в отношении жилого помещения, не влечет за собой начало исчисления срока исковой давности по требованию о выселении. Исчисление срока исковой давности по требованиям о признании договора купли-продажи незаключенным, суд исходит из даты ДД.ММ.ГГГГ – отмена доверенности выданной истцами ФИО4, ФИО6 – ФИО7

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что истец ФИО4 и ФИО7 были давно знакомы и близко общались, в связи с чем, у них возникли доверительные отношения.

ФИО4 просит ФИО7 помочь продать недвижимое имущество, принадлежащее ее семье. ДД.ММ.ГГГГ они заключают договор на оказание юридических услуг. Предметом договора является в том числе, работа по подготовке документов к продаже дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 и ФИО4 уполномочивают ФИО7 распоряжаться всем их движимым и недвижимым имуществом. Доверенность выдана на срок пять лет.

ФИО5 приходится матерью ФИО7

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7, от имени ФИО6, ФИО4, и несовершеннолетних ФИО9, ФИО10, ФИО11, и ФИО5 заключают предварительный договор купли-продажи спорного имущества.

При этом, ФИО7 достоверно понимает, что от имени несовершеннолетних она действовать не может, поскольку не наделена полномочиями по распоряжению их долями.

В договоре указано, что стоимость спорного объекта недвижимости составляет 800 000 руб. (600 000 руб. будет оплачена в счет погашения кредитов, а 200 000 руб. в рассрочку на 1 год). Передача денежных средств продавцу осуществляется в течение 2 рабочих с момента государственной регистрации перехода права собственности объекта к покупателям. 

Никакие денежные средства в счет погашения кредита покупателем не оплачивались, также не поступали денежные средства на счет истцов по рассрочке на 1 год.

Перечисленные денежные средства в сумме 10 000 руб. на счет брата истицы – ФИО3 были за аренду спорного дома, а не за покупку данного объекта недвижимости.

Однако письменный договор аренды между сторонами не заключался, что подтверждается перепиской между ФИО7 и ФИО4, а также ответами на запрос из генерирующих кампаний. 

В существенных условиях договора указано, что регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество будет после снятия обременения у судебных приставов и закрытия кредитных долгов, что сделано не было.

В Росреестр для регистрации сделки ФИО7 и ФИО5 не обращались, что подтверждается ответами из Управления.

Уведомление ФИО6 об обременении права на объекты недвижимости, не основание для признания договора купли-продажи заключенным, поскольку ФИО7 знала о кредитных обязательствах истцов, о чем отразила в спорном договоре, а ФИО5 обязалась данные обязательства оплатить.

В материалы дела приложены две копии договоров, одна из которых не имеет подписи сторон. По данному факту ФИО7 пояснила, что договор без подписи сторон она направляла истине ФИО4 для согласования. После согласования, она, действуя на основании доверенности, подписала данный договор, также договор подписала покупатель – ФИО5 Подтверждения того, что ФИО4 согласовала данный договор со стороной ответчика не представлено.

Заключая предварительный договор купли-продажи, ФИО7 действует в интересах своей матери – ФИО5 Кроме того, ФИО7 и ФИО5 не предпринимают попыток для сбора документов по спорному объекту недвижимости (кроме оригиналов правоустанавливающих на дом у родственников истицы), оплаты кредитов, подачи заявления в Росреестр на регистрацию договора, не просят ФИО4 направить необходимые документы для исполнения договорных обязательств, не обращаются к нотариусу и органу опеки и попечительства. Кроме того, ФИО4 на протяжении длительного времени узнает у ФИО7 о ходе сделки и просит дать пояснения, но на протяжении длительного времени, до отмены доверенности (ДД.ММ.ГГГГ), обязательства не исполняются. Кроме того, ФИО7 вводит ФИО4 в заблуждение относительно того, что она погасила все кредитные обязательства.

ФИО7 вводит суд в заблуждение, когда начинает высказывать сомнения по поводу представленной стороной истцов переписки в мессенджере, поскольку изначально ее позиция была о достоверности данной переписки и что действительно это ее смс диалог с ФИО4

Суд не может признать предварительный договор купли-продажи действительным, и приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для признания права собственности (по 1/5 доли ФИО4 и ФИО6) на объект недвижимости за ФИО5

Кроме того, в силу прямого указания закона, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, так же, как и необходимость получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение долей несовершеннолетних детей, несоблюдение нотариальной формы сделки и без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, данная сделка влечет ее ничтожность. Поскольку договор купли-продажи признается судом незаключенным в связи с тем, что он не прошел государственную регистрацию права собственности, не имеется оснований для признания сделки недействительной в силу ничтожности.

Длительное проживание ответчика в спорном жилом помещении, несение расходов по его содержанию судом во внимание не принимаются, поскольку, как установлено и следует из материалов дела, ответчик, вселяясь в спорный дом, достоверно знала, что у нее отсутствуют законные основания возникновения права собственности на спорное недвижимое имущество, поскольку договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В ходе допроса, участковому уполномоченному, ФИО5 пояснила, что по адресу: 

<

адрес>, проживает с апреля 2020 года. Данный дом сняла в аренду с последующим выкупом ее дочь – ФИО7, которая была представителем у ФИО4 Она проживает в данном доме на законных основаниях, так как заключен договор аренды с последующим выкупом дома у собственника ФИО4

Однако данные пояснения ФИО5 не подтверждены материалами дела.

Довод стороны ответчика о том, что ФИО5 является собственником спорного имущества на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ о том, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передает, а покупатель принимает недвижимое имущество – жилой дом и земельный участок, не нашел своего подтверждения, поскольку законным владельцем недвижимости является лишь то лицо, право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но не то лицо, которое получило владение по акту приема-передачи. 

Суд установил, что право на спорные объекты недвижимости за ФИО5 не зарегистрировано в ЕГРН, доказательства возникновения у ответчика в установленном законом порядке соответствующего права на объект недвижимости отсутствуют, так же как и акт приема-передачи не может служить основанием для вселения и проживания на законных основания ответчика.

Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).

В пункте 7 данного постановления, указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п.п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

Единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости, а такой способ защиты права, как признание сделки купли-продажи объекта недвижимости состоявшейся (действительной), не предусмотрен действующим законодательством.

Таким образом, суд считает возможным признать договор купли-продажи незаключенным, и не находит оснований для признании права собственности на объект недвижимости за ФИО5

Судом достоверно установлено, что ФИО5 не является членом семьи П-ных, общего хозяйства с ними не ведет, общего бюджета не имеют, в доме не зарегистрирована (зарегистрирована в 

<

адрес>), соглашение о сохранении за ней права пользования жилым помещением с собственниками дома отсутствует, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика законных оснований для занятия спорного жилого помещения и проживания в нем.

Таким образом, учитывая, что проживание ответчика в принадлежащем истцам жилом помещении в отсутствие законных на то оснований нарушает права собственников жилого помещения на владение, пользование и распоряжение принадлежащим им имуществом, а в силу ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, при этом, договор купли-продажи спорной недвижимости признавая незаключенным, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания ФИО5 утратившей право пользования спорным недвижимым имуществом и выселении из него.

Законных оснований для сохранения за ответчиком права пользования спорным жилым помещением, признании за ней права собственности на него, не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

При подаче искового заявления истцом произведена уплата государственной пошлины в размере 3 000 руб.

В силу требований ст.ст. 94, 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в заявленном размере. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4, ФИО6 ча к ФИО5 – удовлетворить частично.

Выселить ФИО5 (паспорт №) из жилого помещения – квартиры по адресу: 

<

адрес>.

Признать незаключенным договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 к ФИО4, ФИО6 чу – отказать.

Взыскать с ФИО5 (паспорт №) в пользу ФИО4 (паспорт №) государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Хакасия через Алтайский районный суд Республики Хакасия в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда.

Судья Туревич К.А.

21.11.2025 – дата изготовления мотивированного решения суда.