РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

25 ноября 2025 года адрес

Головинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Ивановой О.М., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5543/2025 по иску ФИО1, фио к ООО «Альфа-М» о внесении изменений в договор аренды, взыскании, 

УСТАНОВИЛ:

Истцы фио, фиоВ, обратились в суд с иском к ответчику ООО "Альфа-М" об изменении условий договора аренды № АМ-14595-10/2023 нежилого помещения от 12.09.2023 года, мотивируя свои требования тем, что 12 сентября 2023 года между предыдущим собственником - индивидуальным предпринимателем фио как Арендодателем и Ответчиком как Арендатором подписан Договор аренды нежилого помещения № AM-14595-10/2023. В аренду Ответчику было передано сроком на 10 лет с момента госрегистрации договора нежилое помещение общей площадью 116,1 кв.м. на первом этаже, кадастровый номер 40:27:030301:5069, по адресу: адрес (п. 1.1) для использования в качестве универсама «Красное и Белое» (п. 1.3). По п. 3.1 арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной (носит компенсационный характер). По п. 3.5. постоянная часть арендной платы подлежала начислению со дня подписания Сторонами акта приема-передачи Помещения, а если этот акт подписан ранее даты госрегистрации договора в Росреестре, то с даты госрегистрации (переменная часть - со дня передачи помещения). Договор аренды был зарегистрирован Росреестром до 01 октября 2023 г. Соответственно срок аренды составляет с 01 октября 2023 г. до 01 октября 2033 г. Пунктом 3.1.1 были предоставлены по существу «арендные каникулы» до начала Ответчиком торговой деятельности, но не ранее момента получения алкогольной лицензии - ставка сумма за всё помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. С момента же начала Ответчиком торговой деятельности, но не ранее момента получения лицензии постоянная часть арендной платы составляет сумма за помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Она включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет Арендодатель: техобслуживание дома управляющей компанией и общедомовые нужды, взносы на капитальный ремонт и вывоз твёрдых коммунальных отходов. По п. 3.3.1 оплата постоянной части - до 10-го числа текущего месяца на основании самого. Пунктом 3.2. спорного договора истец и ответчик предусмотрели возможность изменения арендной платы не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики адрес, но не более 5% при одновременном соблюдении следующих условий и достижении Сторонами соглашения: а) Изменение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы из расчета сумма за площадь Помещения, предусмотренной 11.3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего изменения. б) Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой Стороне не менее чем за 30 (тридцать) рабочих дней до даты предполагасмого изменения. в) Изменение размера постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору. Исходя из буквального толкования условий п. 3.2 договора аренды (ст. 431 ГК РФ) истец вправе требовать увеличение размера арендной платы на индекс потребительских цен не чаще одного раза в год, стороны при подписании указанного договора приняли на себя взаимные обязательства по ежегодной корректировке арендной платы в зависимости от уровня инфляции. Исходя из презумпции разумного и добросовестного поведения сторон истцы как Арендодатель имел право за 30 рабочих дней до истечения первого 365-дневного срока аренды (т.е. 01.10.2024 - 30 рабочих дней = 21 августа 2024 г.) направить Ответчику предложение о повышении арендной платы на 5%. Оснований отказывать в согласовании повышения арендной платы на указанные в договоре 5% не было. Истцы неоднократно отправляли Ответчику предложения о повышении размера арендной платы, однако получили 21, 25, 26 и 29 ноября 2024 г. отказ со ссылками на макроэкономические причины, низкую рентабельность магазина и на недопустимость одностороннего изменения размера арендной платы в уведомительном порядке и необходимость для этого соглашения сторон.

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, предъявленные требования поддержал по доводам иска.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, иск не признал по доводам представленных письменных возражений.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались судом наслаждающим образом о времени месте рассмотрении дела.

С учетом мнения участников процесса, положений ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). 

Из материалов дела следует, что истцам на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по нежилого помещения с кадастровым номером 40:27:030301:5069 площадью 116,1 кв. м, расположенного по адресу: адрес. 

Помещение передано в аренду ответчику, ООО "Альфа-М" по заключенному Договору аренды № АМ-14595-10/2023 от 12.09.2023.

В соответчики с п. п. 5.1 Договора срок аренды по спорному договору составляет 10 лет, начиная с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес. 

Договор зарегистрирован Росреестром в ЕГРН, срок на которой установлено ограничение прав с 01.10.2023 по 01.10.2033 г. 

Согласно п. 3.1. Договора арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы с момента начала начисления в соответствии с п. 3.5 настоящего договора до начала торговой деятельности Арендатора, но не ранее момента получения лицензии на осущствление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции составляет из расчета сумма за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Размер постоянной части арендной платы с момента начала торговой деятельности Арендатора, но не ранее момента получения лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции и далее по договору из расчета сумма за площадь Помещения ежемесячно, НДС предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию ремонту арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет Арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

Пунктом 3.2. спорного договора истец и ответчик предусмотрели возможность изменения арендной платы не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики адрес, но не более 5% при одновременном соблюдении следующих условий и достижении Сторонами соглашения: а) Изменение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы из расчета сумма за площадь Помещения, предусмотренной 11.3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего изменения. б) Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой Стороне не менее чем за 30 (тридцать) рабочих дней до даты предполагаемого изменения. в) Изменение размера постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.

В адрес истцами направлены предложения об изменении условий договора 12 сентября 2024 года - о повышении цены аренды на 5% до сумма с 01 января 2025 года, 20 ноября 2024 года - о повышении цены аренды на 5% до сумма с 01 января 2025 года, 28 ноября 2024 года - досудебной претензией - о повышении цены аренды на 5% до сумма с 01 января 2025 года путём подписания дополнительного соглашения.

Письмом от 21.11.2024, 26.11.2024 ответчик ответил отказом в заключение дополнительного соглашения в части повышения арендной платы. 

Рассматривая доводы сторон, суд исходит из следующего. 

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Пунктом 4 приведенной правовой нормы установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). 

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Пунктом 2 указанной статьи установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

В соответствии с п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Согласно п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Вопреки доводам стороны истца сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. 

Содержащееся в договоре аренды условие об изменении размера арендной платы на индекс потребительских цен свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безинфляционного развития экономики в дальнейшем. 

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке. 

Таким образом, истец мог разумно предвидеть ежегодную инфляцию. 

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

При толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. 

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. 

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). 

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. 

Из буквального толкования пункта 3.2 договора аренды следует, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен. При этом изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. 

Таким образом, стороны предусмотрели возможность изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов. Изложенное согласуется с определенной сторонами процедурой изменения арендной платы путем направления арендодателем арендатору письма с предложением об изменении размера арендной платы, что предполагает его рассмотрение арендатором и в случае согласия на изменение договора - заключение сторонами соответствующего соглашения. 

Основываясь на приведенных выше нормах права, оценив собранные по делу доказательства в совокупности с точки зрения положений ст. 10 ГК РФ и требований ст. 56 ГПК РФ, исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что спорный договор не содержит условий об обязанности арендатора подписывать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, поэтому судебное внесение соответствующих изменений в договор аренды относительно арендной платы противоречит п. 2 ст. 450 ГК РФ. 

Учитывая указанные обстоятельства, а, также то, что материалы дела не содержат данных о допущенном ответчиком существенном нарушении установленного законом или договором аренды порядка изменения условий договора в части размера арендной платы, суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований истца об изменении соответствующих условий договора, в связи, с чем исковые требования подлежат отклонению в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых ФИО1, фио к ООО «Альфа-М» о внесении изменений в договор аренды, взыскании – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Московской городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.

Решение изготовлено в окончательной форме 27.02.2026

Судья О.М. Иванова