Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

15 апреля 2020 года город Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего судьи Михайленко В.Г.,

при секретаре Федчун Ю.С.,

с участием представителя административного истца – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 

<

номер>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 в лице своего представителя по доверенности ФИО1 обратился в Амурский областной суд с данным административным исковым заявлением, в обоснование требований указав, что он является собственником нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Кадастровая стоимость нежилого здания утверждена постановлением Правительства Амурской области от 29.11.2016 г. № 536 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» в размере 15488540 рублей 55 копеек. С величиной утвержденной кадастровой стоимости нежилого здания он не согласен, считает ее завышенной, поскольку из отчета Ф.И.О.9 № 82/2019 от 20.12.2019 г. об определении рыночной стоимости объекта недвижимости следует, что рыночная стоимость здания, используемого под магазин, составляет 6938000 рублей. Несоответствие кадастровой стоимости нежилого здания рыночной стоимости, установленной оценщиком, нарушает его права и законные интересы, так как определяет размер налоговых обязательств в части уплаты налога на имущество физических лиц в большем размере.

В уточненных требованиях административный истец указал, что действующая кадастровая стоимость нежилого здания определена 6 марта 2019 года в размере 15488540 рублей 55 копеек, основанием для ее пересмотра послужило изменение среднего удельного показателя кадастровой стоимости в разрезе кадастрового квартала муниципального образования.

На основании изложенного просил суд пересмотреть кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 6 марта 2019 года в размере рыночной стоимости, составляющей 6938000 рублей.

В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области ФИО3 указывает, что в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в результате массовой оценки недвижимости. При этом под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости. В 2016 году Правительством Амурской области проведены работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости – зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Амурской области. Постановлением Правительства Амурской области от 29.11.2016 г. № 536 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года. Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости в период с 6 по 13 декабря 2016 года. В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязательным условием для обращения в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является представление отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного профессиональным оценщиком, а также, для юридических лиц, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Отчет должен быть подготовлен на дату определения кадастровой стоимости. Данные требования административным истцом соблюдены.

На основании изложенного просит разрешить требования административного иска исходя из фактических обстоятельств дела, ходатайствует о рассмотрении дела без участия представителя Управления Росреестра по Амурской области.

В письменных возражениях на административное исковое заявление представитель Министерства имущественных отношений Амурской области ФИО4, действующая в интересах Правительства Амурской области на основании распоряжения губернатора Амурской области от 18 декабря 2014 года № 311-р, указывает, что в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Постановлением Правительства Амурской области от 29.11.2016 г. № 536 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области по состоянию на 1 января 2016 года. Объект недвижимости с кадастровым номером 

<

номер> вошел в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2016 года, его кадастровая стоимость определена в размере 5039385 рублей 51 копейки. При этом оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания, определенная по состоянию на 6 марта 2019 года в размере 15488540 рублей 55 копеек, Правительством Амурской области не утверждалась. В соответствии с ч. 2 ст. 247 КАС РФ, ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, п. 1, 5.1.25 – 5.1.28 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457, а также на основании положений Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2015 года № П/210, надлежащим ответчиком по настоящему административному делу является ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области, как орган, наделенный соответствующими полномочиями и определивший оспариваемую административным истцом кадастровую стоимость нежилого здания. Вместе с тем, в силу п. 4 ч. 2 ст. 246, ч. 5 ст. 247 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 28/2019 от 20.12.2019 г., выполненный Ф.И.О.9 Из указанного отчета следует, что оценщиком не использовался доходный подход. Отказ от использования доходного подхода мотивирован отсутствием информации об аренде объектов специального назначения по состоянию на дату оценки, то есть по состоянию на 6 марта 2019 года. Отказ от применения доходного подхода является некорректным и необоснованным, повлиявшим на итоговую рыночную стоимость объекта оценки в сторону ее уменьшения. Кроме того, даты продажи объектов-аналогов № 1, № 2, № 3, выбранных оценщиком для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом, датированы декабрем 2017 года, мартом 2016 года и октябрем 2017 года соответственно, то есть между датой публикации и датой оценки прошло более года, что свидетельствует о некорректном использовании объектов-аналогов. На странице 48 отчета оценщик указывает, что корректировка стоимости земельного участка не применяется к объектам-аналогам № 1 и № 2, между тем в таблице № 10 оценщик применил указанную корректировку, при этом для объектов-аналогов № 1 и № 2 размер корректировки являлся различным. Данные нарушения повлекли за собой необоснованное снижение итоговых результатов рыночной стоимости объекта оценки. При указанных обстоятельствах Министерство имущественных отношений Амурской области считает, что рыночная стоимость объекта, определенная оценщиком, не является достоверной.

На основании изложенного просит отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, ходатайствует о рассмотрении дела без участия представителя Правительства Амурской области.

От иных участвующих в деле лиц письменные отзывы, возражения на административное исковое заявление не поступили.

В судебном заседании представитель ФИО1 на удовлетворении заявленных требований настаивала, ссылаясь на результаты определения рыночной стоимости нежилого здания, изложенные в отчете Ф.И.О.9 № 28/2019 от 20.12.2019 года, указала на несостоятельность возражений представителя Министерства имущественных отношений Амурской области ФИО4, действующей в интересах Правительства Амурской области.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли. В соответствии с положениями ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено при состоявшейся явке.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя ФИО1, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 20.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 2, 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28) результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке, в том числе посредством предъявления требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии со ст. 15, 399 Налогового кодекса РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, устанавливается Налоговым кодексом РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с указанным Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Согласно ст. 400, пп. 6 п. 1 ст. 401, п. 1 ст. 402 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса. Объектом налогообложения признаются, в том числе здания, строения, сооружения, помещения. Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 402 Налогового кодекса РФ.

Как следует из материалов дела и установленных судом обстоятельств, ФИО2 с 16 апреля 2013 года является собственником нежилого здания (здания магазина) с кадастровым номером 

<

номер>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Нежилое здание поставлено на государственный кадастровый учет 23 мая 2012 года.

В соответствии с постановлением Правительства Амурской области от 29.11.2016 г. № 536 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» архивная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

номер>, утвержденная по состоянию на 1 января 2016 года, составляет 5039385 рублей 51 копейку (

<

данные изъяты>).

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости № 28/ИСХ/20-4762 от 15.01.2020 г. действующая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

номер> определена 6 марта 2019 года в размере 15488540 рублей 55 копеек. Акт об утверждении кадастровой стоимости – постановление Правительства Амурской области от 29.11.2016 г. № 536 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области». Сведения о кадастровой стоимости нежилого здания внесены в Единый государственный реестр недвижимости 6 марта 2019 года.

Не согласившись с размером утвержденной кадастровой стоимости нежилого здания, определяющей размер налоговых обязательств в части уплаты налога на имущество физических лиц, ФИО2 обратился в Амурский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

номер> по состоянию на 6 марта 2019 года в размере 6938000 рублей, ссылаясь на результаты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, приведенные в отчете Ф.И.О.9 № 82/2019 от 20 декабря 2019 года.

С учетом положений ст.ст. 400-402 Налогового кодекса РФ, ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ч. 1 ст. 245 КАС РФ, а также правовой позиции, изложенной в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, ФИО2 вправе оспорить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, поскольку она определяет величину подлежащего уплате административным истцом налога на имущество физических лиц, в связи с чем затрагивает его права и обязанности.

Согласно ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно материалам дела сведения об оспариваемой кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

номер> внесены в Единый государственный реестр недвижимости 6 марта 2019 года. Административный иск об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подан ФИО2 13 февраля 2020 года, при этом материалы дела не содержат сведений о том, что на момент обращения в суд в ЕГРН были внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорного объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что административное исковое заявление подано ФИО2 в пределах срока, установленного ч. 3 ст. 245 КАС РФ.

Как следует из материалов дела, действующая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

номер> определена филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Амурской области в порядке, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 г. № 514, по состоянию на 6 марта 2019 года в размере 15488540 рублей 55 копеек.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с ч. 1 ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В соответствии с п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в том числе функции по государственной кадастровой оценке.

Пунктами 5.1.25 – 5.1.28 данного Положения определено, что к полномочиям, осуществляемым Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в установленной сфере деятельности, отнесено: формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости; создание комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; ведение фонда данных государственной кадастровой оценки и обеспечение проведения мониторинга рынка недвижимости в целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки.

Согласно Положению об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (Приложение № 32 к приказу Росреестра от 23 января 2017 г. № П/0027) Управление Росреестра по Амурской области является территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, осуществляющим в том числе функции по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2015 года № П/210 установлено, что полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, наделено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

С учетом вышеприведенных норм законодательства и разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28, суд приходит к выводу, что надлежащими административными ответчиками по настоящему делу являются Правительство Амурской области как орган исполнительной власти, утвердивший постановлением от 29.11.2016 г. № 536 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» средние (минимальные) удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) в разрезе кадастровых кварталов муниципальных образований и городских округов Амурской области по состоянию на 1 января 2016 года, и филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Амурской области как государственный орган, осуществляющий на территории Амурской области функции по государственной кадастровой оценке и определивший кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

номер> по состоянию на 6 марта 2019 года в размере 15488540 рублей 55 копеек.

По существу требований административного иска суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Обязанность доказать размер рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости объекта недвижимости является отчет экспертной организации, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28).

В соответствии с ч. 1 ст. 61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Таким образом, представленный в материалах дела отчет № 82/2019 от 20 декабря 2019 года об оценке рыночной стоимости нежилого здания, выполненный оценщиком Ф.И.О.9, как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

В силу ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), пункт 2 которого предусматривает, что Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с п. 6 указанного Федерального стандарта оценки итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).

Названным Федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Так из отчета Ф.И.О.9 № 82/2019 от 20 декабря 2019 года следует, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 6 марта 2019 года составляет 6938000 рублей.

Из указанного отчета усматривается, что определение рыночной стоимости нежилого здания выполнено оценщиком Ф.И.О.9на основании сведений из ЕГРН и данных технического паспорта о качественных и количественных характеристиках объекта недвижимости, анализа нормативно-справочной и статистической информации о состоянии и изменении уровня цен в рассматриваемом регионе, в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а также с учетом стандартов и правил саморегулируемой организации оценщиков «

<

данные изъяты>».

Для получения достоверных результатов оценщиком использован сравнительный подход к оценке недвижимости (результат составил 6203235 рублей), а также затратный подход (результат составил 7636059 рублей), при этом обоснован отказ от доходного подхода к оценке недвижимости, что отвечает требованиям п. 11, 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297.

При согласовании результатов оценки посредством определения весовых коэффициентов рассчитана итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости, составившая 6938000 рублей.

Исследовательская часть отчета является логичной, последовательной и мотивированной, наличие методологических и арифметических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Отчет № 82/2019 от 20 декабря 2019 года выполнен оценщиком Ф.И.О.9, которая имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 

<

номер> от 

<

дата> по направлению «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков «

<

данные изъяты>», гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством (полис страхового акционерного общества «

<

данные изъяты>» № 

<

номер> от 

<

дата>, срок действия с 01.06.2017 г. по 31.05.2020 года), стаж работы в оценочной деятельности с 2015 года.

Установленные обстоятельства подтверждают соответствие оценщика Ф.И.О.9 требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности ст. 4, 15, 24.7 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доказательств, опровергающих выводы оценщика, изложенные в отчете № 82/2019 от 20 декабря 2019 года об определении рыночной стоимости нежилого здания, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами суду не представлено. Также не представлено доказательств, указывающих на иной размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 6 марта 2019 года, и сведений, которые могли бы поставить под сомнение достоверность названного отчета об оценке.

Само по себе указание представителя ФИО4, действующей в интересах Правительства Амурской области, на необоснованное занижение оценщиком рыночной стоимости нежилого здания вследствие неприменения доходного подхода, а также некорректного выбора объектов-аналогов при использовании сравнительного подхода, не является основанием для признания отчета № 82/2019 от 20 декабря 2019 года недопустимым доказательством по настоящему делу и не свидетельствует о наличии методологических либо арифметических ошибок, допущенных оценщиком Ф.И.О.9

Ходатайства о проведении судебной экспертизы отчета № 82/2019 от 20 декабря 2019 года, выполненного оценщиком Ф.И.О.9, участвующими в деле лицами не заявлялись.

В соответствии с разъяснением, приведенным в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28, при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абз. 6 ч. 16 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» данное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчетов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке № 82/2019 от 20 декабря 2019 года, выполненный оценщиком Ф.И.О.9, является допустимым доказательством по настоящему административному делу, соответствующим требованиям ст. 59, 61 КАС РФ.

Согласно ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

номер> определена по результатам массовой оценки на основании среднего удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Амурской области от 29.11.2016 г. № 536, в связи с чем установление кадастровой стоимости рассматриваемого нежилого здания в размере рыночной стоимости, определенной по результатам индивидуальной оценки объекта недвижимости, направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного нежилого здания.

В силу ст. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, с учетом правовой оценки совокупности представленных в материалах дела доказательств, проведенной в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, и фактически установленных обстоятельств дела, суд находит подлежащими удовлетворению требования административного иска о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

номер>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на 6 марта 2019 года в размере 6938000 рублей.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

требования ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

номер>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 6 марта 2011 года в размере 6938000 (шести миллионов девятисот тридцати восьми тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 13 февраля 2020 года.

Настоящее решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, 

<

...>) через Амурский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 20 апреля 2020 года.

Председательствующий В.Г. Михайленко

1версия для печати