Гр. дело № 2-67/2020 Мотивированное 

решение

 

суда составлено 27.01.2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 января 2020 года город Апатиты

Апатитский городской суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Коробовой О.Н.,

при секретаре Шурукиной Е.Э., 

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жемчужная» о признании одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом незаконным, признании договора действующим и обязании исполнять обязательства по заключенному договору,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жемчужная» (далее – ООО «УК «Жемчужная», общество) о признании одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом (МКД) незаконным, признании договора действующим и обязании исполнять обязательства по заключенному договору. 

В обоснование требований указала, что решением общего собрания собственников многоквартирного дома №4 по ул.Жемчужная в г.Апатиты от 21 февраля 2019 года был утвержден договор управления МКД ООО «УК «Жемчужная» на период с 1 марта 2019 года по 28 февраля 2024 года; ранее управление осуществлялось той же организацией на основании договора от 12 марта 2015 года. Не позднее 1 октября 2019 года собственниками жилых помещений названного МКД были получены квитанции об оплате услуг ООО «УК «Жемчужная», оборотная сторона которых содержала уведомление о прекращении обществом в одностороннем порядке действия договора управления МКД, а оборотная сторона квитанций, полученных не позднее 1 ноября 2019 года - информацию об исключении названного дома из лицензии ООО «УК «Жемчужная» и о необходимости выбора собственниками МКД новой управляющей организации. Просит признать односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом незаконным, признать договор действующим и обязать ответчика исполнять обязательства по заключенному договору.

Истец и его представитель в судебном заседании поддержали заявленные требования, считают, что причиной отказа ООО «УК «Жемчужная» от исполнения договора явилось значительное количество вынесенных контролирующими органами предписаний о выполнении обществом текущего ремонта в отношении дома 4 по ул.Жемчужная. Находят односторонний отказ ответчика от исполнения договора управления МКД необоснованным, поскольку такой отказ можно считать правомерным только при волеизъявлении собственников жилья МКД, а не управляющей компании. Указали, что нормы действующего законодательства не содержат положений, позволяющих в одностороннем порядке расторгнуть заключенный между управляющей организацией и собственниками жилья МКД договор; такие положения имеют отношение лишь к порядку одностороннего отказа от исполнения договора, однако условия одностороннего отказа не были оговорены договором управления МКД и сами по себе не могли быть включены в него в силу прямого законодательного запрета, в виду чего действия общества являются неправомерными. Просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился; считает, что заключенный между собственниками и обществом договор управления МКД позволял управляющей организации расторгнуть данный договор; считает, что процедура уведомления собственников, как и процедура расторжения договора была соблюдена.

Представитель третьего лица – Государственной жилищной инспекции Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, представил отзыв, которым сообщает о правомерности принятых инспекцией мер по исключению дома 4 по ул.Жемчужная из реестра лицензии Мурманской области; указывает, что заключенный между сторонами договор управления МКД содержит условие о возможности его расторжения в одностороннем порядке, в том числе по инициативе исполнителя, то есть ответчика.

Представитель третьего лица – Комитета по управлению имуществом Администрации г.Апатиты Мурманской области в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав истца, представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. 

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 названного кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 названного кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 названного кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2).

Согласно части 7 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

На основании частей 8, 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, анализ жилищного законодательства показал, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом только по инициативе собственников помещений в многоквартирным доме на основании решения общего собрания собственников и не предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления по инициативе управляющей организации.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Вместе с тем данное правило о судебном порядке расторжения договора исключается во многих случаях за счет общих и специальных норм о праве на отказ договора в одностороннем внесудебном порядке, при этом хотя оба способа и ведут к прекращению договорных отношений, но имеют различный порядок их применения.

Так, односторонний отказ в силу норм права может реализоваться во внесудебном порядке и приводит к прекращению договорного правоотношения с момента получения уведомления другой стороны об одностороннем отказе. Расторжение же договора возможно только по решению суда, при этом необходимо также соблюдение досудебного порядка урегулирования в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

При этом пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации постулируется, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление №54), по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, норма действующего законодательства право стороны договора на одностороннее расторжение договора или, иными словами, на расторжение договора по инициативе одной из сторон не предусмотрено.

Прекращение договорных отношений в одностороннем порядке возможно лишь при одностороннем отказе от исполнения договора, для которого нормами права либо условиями договора должен быть предусмотрен определенный порядок.

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» данный нормативно-правовой акт регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Исполнителем является организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

Исходя из положений указанного выше закона, граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, относятся к потребителям услуг, оказываемых управляющей организацией (исполнителем) по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон о защите прав потребителей.

Согласно части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса РФ действительно, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством, они регулируются нормами гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения (аналогия закона). 

Таким образом, поскольку положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации порядок отказа от исполнения договора стороной исполнителя (управляющей организации) не предусмотрен, применению подлежит, в том числе норма статьи 16 Закона о защите прав потребителей.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником квартиры 

<

№> в доме 4 по улице Жемчужная в г.Апатиты Мурманской области (л.д.53-55).

Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 4 по улице Жемчужная г.Апатиты отображены итоги проведенного 26 февраля 2015 года внеочередного голосования, которыми утверждены, в том числе, условия договора управления, заключаемого с ООО «УК «Хибины-Сервис».

12 марта 2015 года между собственниками помещений названного дома 4 и ООО «УК «Хибины-Сервис» заключен договор управления многоквартирным домом №04/04-15.

Претензии к исполнению названного договора отсутствуют.

18 июля 2018 года общество сменило наименование с ООО «УК «Хибины-Сервис» на ООО «УК «Жемчужная».

27 февраля 2019 года между собственниками дома 4 по ул.Жемчужная и ООО «УК «Жемчужная» в результате проведенного 21 февраля 2019 года внеочередного собрания собственников помещений, вновь заключен договор управления многоквартирным домом (л.д.59-63, 88-97).

Решение собственников дома принято по всем поставленным на голосование вопросам, результаты голосов отображены в протоколе собрания и принятом решении (л.д.56-58).

Заключенным 27 февраля 2019 года договором определены обязанности исполнителя в части выполнения работ и оказания услуг собственникам помещений, обязанности собственников по соблюдению правил пользования жилыми помещениями, внесению платы за содержание и ремонт помещений, своевременному предоставлению организации необходимой информации; определен состав общего имущества многоквартирного дома, перечень предоставляемых коммунальных услуг, работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома (МКД).

Согласно пункту 11.1, 11.2 договор заключен сроком на пять лет, вступает в силу после подписания первым из собственников помещения многоквартирного дома, действует с 1 марта 2019 года до 28 февраля 2024 года. 

Факт подписания договора и исполнение его с 1 марта 2019 года не оспаривается сторонами. В ходе исполнения договора претензии сторон к соблюдению оговоренных договором условий отсутствовали и в ходе судебного заседании заявлены не были.

В соответствии с пунктом 11.4 договор может быть расторгнут:

- по соглашению сторон на основании решения общего собрания собственников помещений,

- в одностороннем порядке по инициативе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случае ненадлежащего исполнения исполнителем своих обязанностей с обязательным уведомлением об этом не позже чем за один месяц,

- в одностороннем порядке по инициативе исполнителя с обязательным уведомлением об этом не позже чем за один месяц, либо если многоквартирный дом в силу обязательств, за которые исполнитель не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования по назначению,

- в случае ликвидации исполнителя, если не определен его правопреемник.

Основания (условия) и порядок расторжения договора при одностороннем отказе от исполнения договора отсутствуют.

Из пояснений стороны истца, доводов искового заявления следует, что не позднее 1 октября 2019 года ООО «УК «Жемчужная» уведомлением, расположенным на оборотной стороне квитанции, поставило в известность собственников жилых помещений указанного дома о расторжении договора управления многоквартирным домом (дословно – прекращении действия договора управления МКД) в одностороннем порядке на основании п. 11.4 договора (л.д.82).

На основании заявления ООО «УК «Жемчужная» и регламентирующих вопрос лицензирования предпринимательской деятельности норм права Государственной жилищной инспекцией Мурманской области (далее -Инспекция) рассмотрены заявления ООО «УК «Жемчужная», в результате которых принят приказ от 28 октября 2019 года №522 о внесении изменений в раздел реестра лицензий Мурманской области на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами путем исключения сведений о многоквартирном доме №4 по ул.Жемчужная в г.Апатиты (л.д.78).

О принятом решении Инспекция сообщила Администрации города Апатиты и обществу.

Уведомлением, полученным собственниками дома не позднее 1 ноября 2019 года, сообщено об исключении дома Государственной жилищной инспекцией из реестра многоквартирных домов, в отношении которых общество осуществляет деятельность по управлению.

Размещение данной информации на стендах подъездов дома №4 по ул.Жемчужная, портале ГИС ЖКХ подтверждается материалами дела; доведение информации до собственников жилых помещений МКД не оспаривается.

Поскольку сведения о смене способа управления или выборе иной управляющей организации на момент рассмотрения вопроса об исключении дома из реестра лицензий не поступало, Инспекция обязала ООО «УК «Жемчужная» осуществлять деятельность по управлению домом №4 по ул.Жемчужная г.Апатиты до дня возникновения обязательств по управлению названным домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в данном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления.

Информация об исключении дома из реестра лицензий Мурманской области доведена до собственников дома также извещением Администрации г.Апатиты Мурманской области (л.д.36).

Таким образом, факт прекращения договорных правоотношений между собственниками МКД №4 по улице Жемчужная г.Апатиты и ООО «УК «Жемчужная», возникшего в результате одностороннего волеизъявления управляющей организации (исполнителя), нашел свое подтверждение в судебном заседании.

В целях реализации части 5 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации Управлением коммунальной инфраструктуры и муниципального жилищного контроля Администрации города Апатиты опубликовано извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для обслуживания многоквартирного дома 4 по ул.Жемчужная, о чем собственники МКД уведомлены отдельно (л.д.35, 99).

Согласно протоколу внеочередного собрания собственников помещений в МКД №4 по ул.Жемчужная от 16 декабря 2019 года по всем, поставленным на голосование вопросам, в том числе о расторжении договора с ООО «УК «Жемчужная» и выборе иной управляющей организации, не получен кворум голосов (л.д.48, 49).

Из сообщения Управления коммунальной инфраструктуры и муниципального жилищного контроля Администрации города Апатиты, переданного 22 января 2020 года, следует, что повторное назначение проведения конкурса также не привело к выбору управляющей компании в отношении дома 4 по ул. Жемчужная, поскольку ни одна из организаций не подала заявку на участие в конкурсе.

Воспользовавшись правом, предоставленным статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственниками МКД (в том числе истцом) было инициировано проведение внеочередного общего собрания, из протокола которого следует, что собственники дома №4 по ул.Жемчужная, избрав председателя, секретаря и счетную комиссию общего собрания, выразили волю о продолжении действия договорных отношений с ООО «УК «Жемчужная» до окончания срока его действия (л.д.70, 71).

Однако разрешение возникшего спора данным способом не привело к возобновлению правовых отношений сторон.

Анализируя установленные обстоятельства в совокупности с регламентирующими сложившиеся правоотношения нормами права, суд, изучив состав, последовательность и характер проведенных обществом мер, находит выраженное ответчиком требование о расторжении договора односторонним отказом от его исполнения, при реализации права на который общество не располагало предусмотренными законом основаниями. При этом заключенный между сторонами договор управления МКД не содержит ни условий, ни порядка, влекущих односторонний отказ от исполнения договора, а с требованием о расторжении договора, заявляемого только в судебном порядке, ответчик не обращался.

Вместе с тем если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12 постановления №54).

Поскольку правом на односторонний отказ от договора (одностороннее расторжение договора) ответчик не обладал, и его действия не могут повлечь последствия в виде прекращения договорных отношений.

С учетом норм жилищного законодательства Российской Федерации надлежит отметить, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе основаниям, установленным законом, а также в случаях, определенных соглашением сторон. Поскольку договорные отношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, требование об отказе от исполнения договора могло быть заявлено только собственниками помещений как стороной такого договора. Односторонний отказ управляющей организации от исполнения договора управления многоквартирным домом действующим законодательством не предусмотрен, равно как и не предусмотрен заключенным договором.

В виду изложенного условие договора о расторжении по инициативе исполнителя (ответчика) не соответствует положениям действующего законодательства, вследствие чего ничтожно, а сам отказ управляющей организации от исполнения договора управления является незаконным.

Совокупность установленных судом обстоятельств, подтверждаемых, в том числе прямым указанием на это ответчиком, указывает на то, что принятые обществом меры по прекращению договорных правоотношений являются не только односторонним отказом общества от исполнения договора, но и ясно свидетельствуют об уклонении общества от исполнения возложенных на него обязанностей, возложенных контролирующими органами (инстанциями), что недопустимо и может влечь неисполнение ответчиком обязанности по устранению уже установленного нарушения прав собственника (заказчика, потребителя).

Таким, образом, принимая во внимание совокупность установленных обстоятельств и норм права, исходя из существа договора управления многоквартирным домом, целей, для достижения которых заключается такой договор, значимости данного договора для граждан (потребителей), суд приходит к выводу о признании одностороннего отказа ООО «УК «Жемчужная», выраженного в намерении прекратить договорные отношения, незаконным, признании договора действующим и обязании общества исполнять принятые на основании договора управления МКД обязательства.

В силу части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 8 пункта 1 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты государственной пошлины, в соответствующий бюджет пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации сумма государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход местного бюджета, составляет 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жемчужная» о признании одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом незаконным, признании договора действующим и обязании исполнять обязательства по заключенному договору удовлетворить.

Признать односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жемчужная» от исполнения договора управления многоквартирным домом № 04/03-19 от 27 февраля 2019 года, заключенного на основании решения общего собрания собственников помещений от 21 февраля 2019 года, по управлению многоквартирным домом №4 по улице Жемчужная в городе Апатиты Мурманской области, незаконным.

Признать договор №04/03-19 управления многоквартирным домом №4 по улице Жемчужная в городе Апатиты, заключенный 27 февраля 2019 года на период управления многоквартирным домом 4 по улице Жемчужная в городе Апатиты с 1 марта 2019 года по 28 февраля 2024 года, действующим.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жемчужная» исполнять договор №04/03-19 управления многоквартирным домом №4 по улице Жемчужная в городе Апатиты, заключенный 27 февраля 2019 года на срок до 28 февраля 2024 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жемчужная» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Апатитский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий О.Н. Коробова