Дело № 3а-32/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 августа 2017 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе:

председательствующего судьи Холчевой О.П., 

при секретаре Козыревой Н.В.

с участием административного истца ФИО1 и его представителя ФИО2,

представителя заинтересованного лица Администрации города Иваново ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением и с учетом уточнения административных исковых требований просит установить кадастровую стоимость встроенного нежилого помещения с кадастровым номером ***, назначение: ***, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 ноября 2013 года в размере 33 780 000 рублей.

Административные исковые требования мотивированны следующим. ФИО1 является собственником указанного встроенного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого установлена по состоянию на 5 ноября 2013 года в размере 64 175 812,38 рублей. Размер кадастровой стоимости встроенного нежилого помещения затрагивает права и обязанности ФИО1, поскольку налог на имущество, который он обязан уплачивать за указанное нежилое помещение, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, при этом установленная кадастровая стоимость помещения значительно превышает его рыночную стоимость. В соответствии с заключением судебного эксперта рыночная стоимость встроенного нежилого помещения по состоянию на 5 ноября 2013 года составляет 33780 000 рублей.

В судебном заседании административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2 административные исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске с учетом их уточнения, просят установить кадастровую стоимость встроенного нежилого помещения с кадастровым номером ***, назначение: ***, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 ноября 2013 года в размере 33 780 000 рублей.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Иваново ФИО3 согласна установить кадастровую стоимость указанного встроенного нежилого помещения равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 ноября 2013 года в размере 33 780 000 рублей в соответствии с заключением судебной экспертизы. 

Представители административных ответчиков: Правительства Ивановской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее - Управление Росреестра по Ивановской области), представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области в суд не явились, указанные лица о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, представили письменные отзывы на административный иск, указав о рассмотрении дела в отсутствии их представителей.

При таких обстоятельствах в соответствии с требованиями ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителей административных ответчиков и указанного не явившегося представителя заинтересованного лица по имеющимся в деле материалам.

Выслушав объяснения административного истца ФИО1 и его представителя ФИО2, представителя заинтересованного лица Администрации г.Иваново ФИО3, исследовав письменные доказательства и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ФИО1 с 2007 года является собственником встроенного нежилого помещения с кадастровым номером ***, назначение: ***, общей площадью *** кв.м., номер на поэтажном плане ***, расположенного на первом этаже и в подвале по адресу: *** (далее - Нежилое помещение), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 августа 2007 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 2 июня 2017 года, кадастровым паспортом Нежилого помещения, поэтажным планом строения и экспликацией к нему, изготовленными Ивановским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», письменными отзывами на административное исковое заявление лиц, участвующих в деле, пояснениями административного истца, его представителя и представителя заинтересованного лица Администрации г.Иваново в судебном заседании.

Кадастровая стоимость Нежилого помещения составляет 64175812,38 рублей и определена по состоянию на 5 ноября 2013 года в соответствии с Постановлением Правительства Ивановской области от 25 сентября 2012 года № 362-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ивановской области», которым утверждены средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), а также в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 года № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 мая 2017 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 2 июня 2017 года, кадастровым паспортом Нежилого помещения, письменными отзывами на административное исковое заявление лиц, участвующих в деле.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Ивановской области от 18 ноября 2014 года № 90-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Ивановской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении Нежилого помещения, при этом размер данного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости Нежилого помещения. 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости Нежилого помещения влияют на права и обязанности административного истца как плательщика указанного налога.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что размер налога на имущество физических лиц, который обязан уплачивать ФИО1 за Нежилое помещение зависит от кадастровой стоимости Нежилого помещения, суд приходит к выводу, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости Нежилого помещения в размере его рыночной стоимости. 

Как следует из материалов дела право ФИО1 на обращение в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости Нежилого помещения в размере его рыночной стоимости не оспаривается административными ответчиками и заинтересованными лицами.

Суд установил, что ФИО1 дважды: 26 декабря 2016 года и 10 марта 2017 года, обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Нежилого помещения и установлении его кадастровой стоимости равной рыночной в размере 30462 000 рублей, представив отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО «Авангард» Ш. И.Н.; решениями Комиссии, соответственно, от 26 января 2017 года и от 30 марта 2017 года заявления ФИО1 были отклонены со ссылкой на недостатки отчета об оценке, что подтверждается заявлениями ФИО1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 26 декабря 2016 года и от 10 марта 2017 года, Уведомлениями Комиссии от 31 января 2017 года и от 3 апреля 2017 года, протоколами заседания Комиссии от 26 января 2017 года и от 30 марта 2017 года, письменным отзывом на административное исковое заявление административного ответчика Управления Росреестра по Ивановской области от 19 июня 2017 года, объяснениями административного истца, его представителя и представителя заинтересованного лица Администрации г.Иваново.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 ч.11 ст.24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

Как следует из представленного административным истцом отчета об оценке № 85 от 28 апреля 2017 года, изготовленного оценщиком ООО «Авангард» Ш. И.Н. (далее - Отчет об оценке), рыночная стоимость Нежилого помещения, определенная по состоянию на 5 ноября 2013года, составляет 30462 000 рублей.

Определением Ивановского областного суда от 28 июня 2017 года по ходатайству представителя заинтересованного лица Администрации г.Иваново по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Асэксперт» А. Г.В.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Асэксперт» А. Г.В. (далее - Заключение эксперта, Экспертное заключение) с учетом пояснительного письма последнего о допущенных описках в Экспертном заключении Отчет об оценке составлен с нарушениями, влияющими на величину рыночной стоимости Нежилого помещения; рыночная стоимость Нежилого помещения по состоянию на 5 ноября 2013 года составляет 33780 000 рублей.

Оценивая в соответствии с требованиями ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу Отчет об оценке и положительное экспертное заключение на него, представленные административным истцом, суд считает, что они достоверно не подтверждают рыночную стоимость Нежилого помещения в связи с неправильным определением сегмента рынка, к которому относится Нежилое помещение, и некорректностью выбранных объектов-аналогов (объектов сравнения), использованных оценщиком при определении рыночной стоимости Нежилого помещения сравнительным подходом методом сравнения продаж (часть объектов-аналогов не относятся к тому же сегменту рынка, что и Нежилое помещение, в связи с чем несопоставимы с объектом оценки), а также некорректностью использованных объектов-аналогов и ставки капитализации (последние не относятся к сегменту рынка, к которому относится Нежилое помещение) при определении рыночной стоимости Нежилого помещения доходным подходом. При этом следует отметить, что сегмент рынка определяется по отношению к объекту оценки, а не к его частям. 

В целом анализ содержания Отчета об оценке и Заключения эксперта свидетельствует о том, что Заключение эксперта обладает большей достоверностью, обоснованностью, проверяемостью, при этом суд также учитывает, что в Заключении эксперта в отличии от Отчета об оценке объекты-аналоги, использованные для определения рыночной стоимости Нежилого помещения сравнительным подходом методом сравнения продаж, сопоставимы с объектом оценки, поскольку все объекты-аналоги относятся к тому же сегменту рынка, что и Нежилое помещение; Заключение эксперта содержит более подробную, обоснованную и проверяемую информацию в отношении проведенного исследования об определении рыночной стоимости Нежилого помещения на дату оценки.

Как следует из материалов дела Экспертное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости; содержит достаточное количество проверяемой информации, существенной для определения рыночной стоимости Нежилого помещения; подробное описание Нежилого помещения, его количественных и качественных характеристик, вида использования, сведений об имущественных правах и об отсутствии ограничений (обременений) этих прав, информацию о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования Нежилого помещения, что соответствует требованиям п.8 ФСО № 3, раздела6 ФСО № 7.

В Экспертном заключении эксперт при определении рыночной стоимости Нежилого помещения обосновал применение как сравнительного подхода и использование в рамках данного подхода метода сравнения продаж, так и доходного подхода и использование в рамках данного подхода метода капитализации по расчетным моделям, а также обосновал отказ от применения затратного подхода, что полностью отвечает требованиям п.11, п.24 и п.25 ФСО № 1, п.п.18-20 ФСО № 4, раздела 7 ФСО № 7.

В Экспертном заключении экспертом правильно определен сегмент рынка, к которому относится Нежилое помещение; проанализирован рынок нежилых помещений из этого сегмента рынка, а также основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены нежилых помещений, и уровень цен на нежилые помещения, в результате проведенного анализа рынка в отношении нежилых помещений экспертом выбраны объекты-аналоги (образцы для сравнения) из сегмента рынка, к которому относится Нежилое помещение, при этом в Экспертном заключении указано подробное обоснование выбора объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. 

В Экспертном заключении экспертом произведен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения; применены необходимые корректировки: на условия рынка (на время предложения и на торг), на местоположение, на площадь объекта; подробно изложено обоснование в отношении корректировок, согласования результатов корректировки значений единиц сравнения по объектам-аналогам и итоговой величины рыночной стоимости Нежилого помещения по состоянию на 5 ноября 2013 года.

Суду не представлено каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость Нежилого помещения, определенная Заключением эксперта, является недостоверной, а выводы эксперта в отношении рыночной стоимости Нежилого помещения не соответствуют требованиям действующего законодательства. 

Оснований не доверять Заключению эксперта не имеется.

Лицами, участвующими в деле Экспертное заключение не оспорено; административный истец и его представитель согласны с размером рыночной стоимости Нежилого помещения, определенным судебным экспертом, истец административные исковые требования уточнил и просит установить кадастровую стоимость Нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, определенной Заключением эксперта - 33 780 000 рублей.

С учетом изложенного, оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам, установленным ст.84 КАС РФ, суд считает, что Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость Нежилого помещения, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Как следует из материалов дела, административные ответчики и заинтересованные лица не представили возражений против удовлетворения административного иска. 

Суд приходит к выводу, что исковые требования административного истца являются правомерными, в связи с чем подлежат удовлетворению с определением рыночной стоимости Нежилого помещения в размере 33 780000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость встроенного нежилого помещения с кадастровым номером ***, назначение: ***, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 ноября 2013 года в размере 33 780 000 рублей.

Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости указанного нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости считать дату обращения с соответствующим заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области – 26 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Холчева О.П.