Судья: Иванина Е.Л. Дело № 33-43666/2025

50RS0026-01-2025-003101-49

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московская область 3 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Бурцевой Л.Н.

судей Невмержицкой Н.А., Рубцовой Н.А.

при помощнике судьи Варковой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

<

данные изъяты> по иску ФИО к ООО «СЗ «КОТАР» о возмещении и расходов на устранение недостатков в объекте долевого строительства, о возложении обязанности по устранению недостатков, взысканию неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов,

по апелляционной жалобе ООО «СЗ «КОТАР» на решение Люберецкого городского суда Московской области от 

<

данные изъяты>

заслушав доклад судьи Невмержицкой Н.А.,

объяснения представителя истца ФИО – ФИО, представителей ООО «СЗ «КОТАР» - ФИО, ФИО,

установила:

ФИО обратилась в суд с вышеуказанным иском к ООО «СЗ «КОТАР», в котором просила взыскать в свою пользу с ответчика денежную сумму в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры в размере 815 954,89 рублей, неустойку за просрочку выплаты денежных средств в счет устранения выявленных недостатков за период со дня отмены ограничений, предусмотренных постановлением Правительства 

<

данные изъяты> по день фактического исполнения обязательства в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков в объекте в размере 815 954,89 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф в размере 5% от суммы, присужденной судом в пользу истца за неисполнение требований потребителя о выплате денежных средств в добровольном порядке, расходы на проведение оценки в размере 50 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей, почтовые расходы в размере 1 026,12 рублей, расходы по оплате доверенности на представителя в размере 3 100 рублей.

Уточнив требования ФИО просила взыскать в свою пользу с ответчика ООО «СЗ «КОТАР» денежную сумму в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры в размере 181 836,45 рублей по следующим недостаткам: зазоры в местах неподвижных соединений элементов дверных блоков более 0,3 мм; загрязнение дверей и механические повреждения; отклонение установленных дверных блоков от вертикали и горизонтали в плоскости и из плоскости проема более 1,5 мм на 1 м длины; механические повреждения на входной двери, входная дверь имеет отклонение от вертикали профилей дверного короба более 1.5 мм на 1 м., компенсацию морального вреда в размере 150 000 рублей, расходы на проведение оценки в размере 50 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей, почтовые расходы в размере 1 367,96 рублей, расходы по оплате доверенности на представителя в размере 3 100 рублей, также просила обязать ответчика устранить следующие недостатки, установленные результатами судебной экспертизы: отклонения поверхности покрытия пола в коридоре, в кухне; уступы между смежными изделиями покрытий из керамических (керамогранитных) плит более 1мм в санузле (стены, пол), в коридоре (пол), в кухне (пол); недопустимая величина просвета между рейкой и покрытием при проверке в любом направлении более 2 мм в комнатах, вздутия, приподнятые кромки досок ламинат-паркета в комнатах; отклонения ширины шва более 0,5 мм облицовочной плитки в санузлах (стены, пол); отклонения плоскости облицовки стен в санузлах при проверке двухметровой контрольной рейкой более 2мм; отклонение от вертикали более 1,5 мм стен в санузлах; дефекты откосов, а именно некачественно отшлифованы перед покраской, наличие полос, пятен, подтеков, вкрапление мусора; трещины в местах примыкания откосов к профилю оконной рамы; отклонения от прямолинейности кромок деталей рамочных элементов превышают 1 мм на м длины; дефекты поверхности оконных блоков - царапины, сколы; отклонения оконных блоков от вертикали и горизонтали более 1,5 мм; отклонение стен в кухне, в комнатах и в коридоре по вертикали более 3 мм на 1 м; воздушные пузыри, замятины, а также доклейки и отслоения стен с обоями в кухне, в комнатах и в коридоре; локальные неровности шпаклевочного слоя глубже 0,3 мм при качестве поверхности К3; взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда в части устранения недостатков, установленных судебными экспертами, начиная со дня вступления в силу решения суда до момента фактического исполнения обязательства по устранению недостатков.

В обоснование заявленных требований указано, что 

<

данные изъяты> между ФИО и ООО «СЗ «КОТАР» был заключен договор участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты>.2-329/2021ВБ2. 

<

данные изъяты> между ФИО и ФИО был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) с применением кредитных средств. В полном соответствии с договором, ФИО было оплачено 6 061 215 рублей. Акт приема передачи на квартиру между участником долевого строительства и Застройщиком был подписан 

<

данные изъяты> В ходе эксплуатации квартиры, истцом были выявлены строительные недостатки, которые возникли по вине застройщика. Истец была вынуждена обратиться в оценочную организацию для установления характера объёма строительных недостатков. В соответствии с заключением была установлена сумма необходимая для устранения недостатков – 815 954,89 рублей. 

<

данные изъяты> истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием об устранении недостатков в добровольном порядке, которая была оставлена ответчиком без ответа. 

<

данные изъяты> истец направил в адрес ответчика претензию с требованием выплаты стоимости устранения недостатков в добровольном порядке, которая была оставлена ответчиком без ответа.

Истец в судебное заседание не явился, извещен. В судебном заседании представитель истца ФИО поддержала исковые требования с учетом уточненного искового заявления в полном объеме, пояснив, что потребитель не лишен возможности требовать как устранить недостатки, так и денежную компенсацию в размере их частичной стоимости.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, не возражал против удовлетворения исковых требований в части стоимости устранения строительных недостатков в сумме не более 3%, просил отказать в удовлетворении требования в части обязания фактического устранения недостатков. Просил взыскать компенсацию морального вреда в разумных пределах, отказать в удовлетворении требований в части взыскания штрафа и неустойки.

Решением Люберецкого городского суда Московской области от 

<

данные изъяты> исковые требования ФИО удовлетворены частично.

С ООО «СЗ «КОТАР» в пользу ФИО взысканы денежные средства в счет устранения недостатков квартиры в размере 181 836,45 рублей по следующим недостаткам: зазоры в местах неподвижных соединений элементов дверных блоков более 0,3 мм; загрязнение дверей и механические повреждения; отклонение установленных дверных блоков от вертикали и горизонтали в плоскости и из плоскости проема более 1,5 мм на 1 м длины; механические повреждения на входной двери, входная дверь имеет отклонение от вертикали профилей дверного короба более 1.5 мм на 1 м., компенсация морального вреда в размере 15 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей, расходы на проведение строительно-технической экспертизы в размере 50 000 рублей, расходы по составлению нотариальной доверенности в размере 3 100 рублей, почтовые расходы в размере 1 367,96 рублей.

На ООО «СЗ «КОТАР» возложена обязанность по устранению недостатков объекта долевого строительства, а именно: отклонения поверхности покрытия пола в коридоре, в кухне; уступы между смежными изделиями покрытий из керамических (керамогранитных) плит более 1мм в санузле (стены, пол), в коридоре (пол), в кухне (пол); недопустимая величина просвета между рейкой и покрытием при проверке в любом направлении более 2 мм в комнатах, вздутия, приподнятые кромки досок ламинат-паркета в комнатах; отклонения ширины шва более 0,5 мм облицовочной плитки в санузлах (стены, пол); отклонения плоскости облицовки стен в санузлах при проверке двухметровой контрольной рейкой более 2мм; отклонение от вертикали более 1,5 мм стен в санузлах; дефекты откосов, а именно некачественно отшлифованы перед покраской, наличие полос, пятен, подтеков, вкрапление мусора; трещины в местах примыкания откосов к профилю оконной рамы; отклонения от прямолинейности кромок деталей рамочных элементов превышают 1 мм на м длины; дефекты поверхности оконных блоков - царапины, сколы; отклонения оконных блоков от вертикали и горизонтали более 1,5 мм; отклонение стен в кухне, в комнатах и в коридоре по вертикали более 3 мм на 1 м; воздушные пузыри, замятины, а также доклейки и отслоения стен с обоями в кухне, в комнатах и в коридоре; локальные неровности шпаклевочного слоя глубже 0,3 мм при качестве поверхности К3.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

ООО «СЗ «КОТАР» предоставлена отсрочка исполнения решения суда до 

<

данные изъяты> включительно, а в случае продления моратория, до дня снятия ограничений.

С ООО «СЗ «КОТАР» взыскана в доход бюджета городского округа Люберцы госпошлина в размере 22 294 рубля.

В апелляционной жалобе ответчик ООО «СЗ «КОТАР» просит решение суда отменить в части возложения на ответчика обязанности по устранению недостатков, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО «СЗ «КОТАР» доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы жалобы полагал необоснованным, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 

<

данные изъяты> между ФИО и ООО «СЗ «КОТАР» был заключен договор участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты>.2-329/2021ВБ2.

Участником долевого строительства было оплачено 6 061 215 рублей.

Передаточный акт на квартиру между Участником долевого строительства и Застройщиком был подписан 

<

данные изъяты>.

<

данные изъяты> между ФИО и ФИО заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) с применением кредитных средств.

В ходе эксплуатации квартиры истцом были выявлены строительные недостатки, которые возникли по вине застройщика. Истец была вынуждена обратиться в оценочную организацию для установления характера объема строительных недостатков.

В соответствии с заключением ИП ФИО сумма, необходимая для устранения недостатков, составляет 815 954,89 рублей.

<

данные изъяты> истец обратилась к ответчику с письменной претензией с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков. Ответчик получил указанную претензию, однако, в предоставленный срок требования истца исполнены не были.

Ответчик выразил несогласие с расчетом стоимости выявленных недостатков, в связи с чем ходатайствовал о проведении по делу судебной экспертизы.

Определением суда от 

<

данные изъяты> была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «КБК-Эксперт». Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы 

<

данные изъяты>, стоимость устранения выявленных дефектов в квартире, расположенной по адресу: 

<

данные изъяты> составляет 714 720,29 рублей.

Указанное заключение сторонами не оспорено и признано судом допустимым доказательством.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 

<

данные изъяты> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», выводами проведенной по делу судебной экспертизы, и исходя из установления факта передачи объекта недвижимости с недостатками, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, необходимых для устроения недостатков объекта долевого строительства в размере равном 3% от цены договора (6 061 215 х 3% = 181 836,45 рублей). При этом, суд посчитал, что указанный размер денежных средств взыскивается за определенные недостатки, которые приведены в решении суда.

При этом, руководствуясь ч.2 ст. 10 Федерального закона от 

<

данные изъяты> №214-ФЗ, с учётом характера и объема причинённых истцу нравственных страданий суд взыскал с ответчика пользу истца в счет компенсации морального вреда 15 000 рублей.

Также в соответствии со ст. 88, 98,100 ГПК РФ в пользу истца с ответчика взысканы расходы на оплату услуг представителя, расходы на проведение строительно-технической экспертизы, расходы по составлению нотариальной доверенности и почтовые расходы.

В указанной части решение суда не обжалуется и предметом проверки судебной коллегии не является.

Разрешая требования в части возложения на ответчика обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, недостатки по устранению которых превышают 3% от цены договора, суд исходил из того, что в соответствии с п.1 ст. 15 ГК РФ истец может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, а в соответствии с ч.2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлением от условий договора и (или) указанных в ч.1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе требовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Ответчик передал объект долевого строительства с недостатками, доказательств устранения недостатков в добровольном порядке, или наличия обстоятельств, которые бы освобождали его от ответственности по устранению недостатков, не представил.

С указанными выводами суда судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Действительно, согласно ч.2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлением от условий договора и (или) указанных в ч.1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе требовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При этом, указанной нормой участнику долевого строительства предоставлен выбор одного из нескольких альтернативных способов защиты, что не было учтено судом при вынесении решения.

Кроме того, удовлетворяя требования, суд неправильно применил положения ч.4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, в соответствии с которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Таким образом, ч. 4 ст. 10 названного Федерального закона прямо указывает на обязанность при удовлетворении указанных в ней требований ограничивать подлежащую взысканию сумму тремя процентами от цены договора.

Суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства в счет устранения недостатков в размере 181 836 руб. 45 коп. за недостатки: зазоры в местах неподвижных соединений элементов дверных блоков более 0,3 мм; загрязнение дверей и механические повреждения; отклонение установленных дверных блоков от вертикали и горизонтали в плоскости и из плоскости проема более 1,5 мм на 1 м длины; механические повреждения на входной двери, входная дверь имеет отклонение от вертикали профилей дверного короба более 1.5 мм на 1 м, что соответствует 3% от цены договора, следовательно оснований для возложения обязанности по устранению иных недостатков: отклонения поверхности покрытия пола в коридоре, в кухне; уступы между смежными изделиями покрытий из керамических (керамогранитных) плит более 1мм в санузле (стены, пол), в коридоре (пол), в кухне (пол); недопустимая величина просвета между рейкой и покрытием при проверке в любом направлении более 2 мм в комнатах, вздутия, приподнятые кромки досок ламинат-паркета в комнатах; отклонения ширины шва более 0,5 мм облицовочной плитки в санузлах (стены, пол); отклонения плоскости облицовки стен в санузлах при проверке двухметровой контрольной рейкой более 2мм; отклонение от вертикали более 1,5 мм стен в санузлах; дефекты откосов, а именно некачественно отшлифованы перед покраской, наличие полос, пятен, подтеков, вкрапление мусора; трещины в местах примыкания откосов к профилю оконной рамы; отклонения от прямолинейности кромок деталей рамочных элементов превышают 1 мм на м длины; дефекты поверхности оконных блоков - царапины, сколы; отклонения оконных блоков от вертикали и горизонтали более 1,5 мм; отклонение стен в кухне, в комнатах и в коридоре по вертикали более 3 мм на 1 м; воздушные пузыри, замятины, а также доклейки и отслоения стен с обоями в кухне, в комнатах и в коридоре; локальные неровности шпаклевочного слоя глубже 0,3 мм при качестве поверхности К3, не имелось.

Удовлетворение требований в части взыскания денежных средств в счет устранения недостатков в пределах 3% от цены договора и одновременное возложение обязанности по устранению иных недостатков фактически привело к тому, что общий размер ответственности ответчика превысил установленный законом 3% предел, поскольку согласно заключению экспертиза стоимость устранения всех выявленных недостатков составляет 714 720,29 руб. Соответственно, взыскав 181 836,45 руб., стоимость остальных недостатков, которые ответчик обязан возместить в натуре составит 532 883,84 руб. (714720,29-181836,45).

Таким образом, решение суда подлежит отмене в части возложения на ООО «СЗ «КОТАР» обязанности по устранению недостатков, с принятием в отмененной части нового решения об отказе в удовлетворении требований.

Решение того же суда в части удовлетворения требований о взыскании расходов в счет устранения недостатков подлежит изменению, с исключением из абзаца 2 резолютивной части указания на перечень недостатков и подлежит изменению в части размера взысканной в бюджет г.о. Люберцы Московской области государственной пошлины с указанием на взыскание 9 455 руб. 09 коп.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Люберецкого городского суда Московской области от 

<

данные изъяты> отменить в части возложения на ООО «СЗ «КОТАР» обязанности по устранению недостатков.

В отмененной части принять новое решение, которым в удовлетворении указанных требований отказать.

Решение того же суда в части удовлетворения требований о взыскании расходов в счет устранения недостатков изменить, исключив из абзаца 2 резолютивной части указание на перечень недостатков.

Решение суда в части размера государственной пошлины изменить, взыскав с ООО «СЗ «КОТАР» в бюджет г.о. Люберцы Московской области государственную пошлину в размере 9 455 руб. 09 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 

<

данные изъяты>