РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 марта 2017 года

Ивантеевский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи: ГУРКИНА С.Н.,

при секретаре: Гвоздевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-105/17 по иску Акционерного Общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд, ссылаясь на то, что 28.05.2014 ОАО КБ «Инвестрастбанк» и ФИО1 заключили кредитный договор №-ин. На основании заключенного договора банк предоставил ответчику ипотечный жилищный кредит в размере 3339000 рублей на срок 240 месяцев, под 12,95% годовых, для приобретения в собственность квартиры состоящей из 2-ух комнат, общей площадью 43,7 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником – залогодателем от 04.06.2014. В настоящее время законным владельцем закладной является истец – АО «АИЖК» на основании отметки на закладной, сделанной предыдущим владельцем. Заемщиком систематически нарушаются условия кредитного договора в части своевременного возврата кредита и процентов за пользование им. Задолженность ответчика по состоянию на 29.09.2016 составляет 3974172,49 рублей, из которых: 3296691,09 рублей – задолженность по основному долгу; 545157,12 рублей – задолженность по процентам; 132324,28 рублей – задолженность по пеням. На основании изложенного, просили расторгнуть кредитный договор, взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в общей сумме 3974172,49 рублей, обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ответчику ФИО2, определив способ реализации с публичных торгов. Для определения начальной продажной цены квартиры назначить судебную экспертизу по определению стоимости заложенного имущества.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 с учетом заключения оценочной экспертизы, требования уточнил, просил определить начальную продажную стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес>, в размере 3293000 рублей. Остальные требования полностью поддержал и просил их удовлетворить. Он пояснил, что просрочка по оплате начинается с мая 2015 года, последний платеж произведен в июне 2015 года. 14 платежей сделаны на счет АИЖК, соответственно, ФИО2 знала, что залогодержатель и кредитор - АО «АИЖК». Сокольвак знала реквизиты, оплатить по ним можно в любом банке. Просрочка у ответчика составила 665 дней, сумма больше чем на 5% от заложенного имущества. До июня 2015 года платежи поступали, но иногда в несколько дней была просрочка.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, направила в суд заявление, в котором просила в связи с тем, что квартира является единственным местом жительства для нее и членов ее семьи, отсрочить реализацию квартиры на срок до одного года. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании иск не признал и пояснил, что сменился кредитор, ФИО2 узнала об этом только при подаче иска АО «АИЖК». Кредитор не уведомил ответчика о смене банка и реквизитов. Уведомление было направлено только в Брянскую область, хотя у истца есть Московский адрес. ФИО2 обратилась для очередного платежа в банк, а отделение было закрыто. После этого она обратилась в Центральный банк, там пояснили, что нужно ждать уведомление. Согласно ст. 385 ГК РФ ответчик могла не платить, не было оснований. Ответчик не вносила платежи после 2015 года, потому что не знала куда. До октября 2015 года банк работал, отделение было закрыто с июля 2015 года. Просил суд в случае удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенное имущества отсрочить реализацию квартиры на срок до одного года. А также просил уменьшить размер пени, так как они рассчитывались из условий договора, что является несоразмерным. 

Третье лицо Б, действующая также как законный представитель несовершеннолетней Б, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, в иске просила отказать. Представила письменные пояснения, в которых указала, что она вместе с несовершеннолетней дочерью и ФИО2 зарегистрирована и постоянно проживает в квартире по адресу: 

<

адрес>, которая является предметом залога. 

В соответствии со ст.819 ГК РФ: 

1. По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

2. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу ч.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

В соответствии с ч.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с ч.1 и ч.3 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с ч. 2 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со ст.349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно ст. 54.1 Закона, в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Учитывая, что ответчиком не представлено возражений относительно указанной истцом продажной цены залогового имущества, суд полагает возможным установить его начальную продажную цену, исходя из положений Закона равной 2634400 рублей (3293000 х 80%).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в силу ст. 420 ГК РФ, только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Принимая во внимание нарушение ответчиком сроков погашения задолженности по кредиту, суд приходит к выводу, что ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по погашению кредита, что является существенным нарушением договора, поскольку в значительной степени лишает сторону истца того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, учитывая просрочку исполнения обязательства, суд приходит к выводу, что с ответчика должна быть взыскана задолженность по основному долгу в размере 3296691 рубля 09 коп. и проценты в размере 545157 рублей 12 коп., подтвержденные расчетами, с которыми суд соглашается. 

Исходя из положений ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, суд, с учетом ходатайства представителя ответчика, считает возможным снизить истребуемую сумму неустойки до 50000 рублей.

Доводы представителя ответчика о том, что ФИО2 не знала о продаже закладной, о смене кредитора, так как не была надлежащим образом уведомлена об этом, суд находит не состоятельными, поскольку в материалы дела представлены все необходимые документы и уведомления, которые направлялись ответчику, но не были ею поучены по обстоятельствам, не зависящим от истца. 

Часть 3 ст. 54 Закона устанавливает, что по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Таким образом, учитывая, что залог спорной недвижимости не связан с осуществлением ФИО2 предпринимательской деятельности, а также исходя из интересов третьих лиц, постоянно проживающих в спорной квартире, суд считает возможным решение суда в части обращения взыскания на заложенное имущество отсрочить на 1 (один) год с момента вступления решения суда в законную силу. 

В связи с тем, что требования истца удовлетворены частично, суд, руководствуясь ст. 98 ГПК РФ, взыскивает с ответчика судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере 33659 рублей 24 коп.

Руководствуясь ст.198 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л :

Иск Акционерного Общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор 

<

***>/50-ин от 28.05.2014, заключенный между Коммерческим Банком Инвестрастбанк (ОАО) и ФИО1. 

Взыскать с ФИО1, 

<

данные изъяты>, в пользу Акционерного Общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по основному долгу в размере 3296691 рубля 09 коп., проценты в размере 545157 рублей 12 коп., задолженность по пеням в сумме 50000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 33659 рублей 24 коп.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО1, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2634400 рублей.

Решение суда в части обращения взыскания на заложенное имущество отсрочить на 1 (один) год с момента вступления решения суда в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ивантеевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

СУДЬЯ: ГУРКИН С.Н.

решение в окончательной форме

изготовлено 07 апреля 2017 года