№ 2-4291/2023

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

«24» октября 2023 года г. Ростов-на-Дону

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Агрба Д.А.,

при секретаре судебного заседания Болдыревой А.Н.,

с участием ответчика ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, указав в обоснование заявленных требований, что 23.12.2019 он заключил с ответчиком договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>, стоимостью 2000000,00 руб. Переход к ответчику права собственности на жилой дом и земельный участок по указанному договору зарегистрирован в ЕГРН 26.12.2019, однако, свои обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости ответчик не исполнил. Пунктом 2.6 договора купли-продажи от 23.12.2019 предусмотрено, что оплата суммы, указанной в п. 3.1. настоящего договора, осуществляется путем передачи Покупателем наличных денежных средств Продавцу.

Истец обратился к ответчику с требованием об оплате стоимости объектов недвижимости, указав, что в противном случае вынужден будет обратиться с иском о расторжении договора купли-продажи, которое оставлено без удовлетворения. 

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства и положения норм материального права, истец просил суд расторгнуть заключенный с ответчиком договор купли-продажи и признать за ним право собственности на спорные объекты недвижимости. 

В судебное заседание истец и его представитель не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. К судебному заседанию в соответствии с положениями ст. 39 ГПК РФ предоставлены письменные уточнения исковых требований, в соответствии с которыми истец просил суд расторгнуть заключенный 23 декабря 2019 года с ответчиком договор купли-продажи недвижимого имущества, прекратить право собственности ответчика на объекты недвижимости, обязать ответчика возвратить в собственность жилой дом и земельный участок по указанному выше адресу. 

Ответчик в судебном заседании против заявленных требований не возражал, ссылаясь на то, что заключил спорный договор купли-продажи недвижимого имущества. Продавец приходится ему дядей, у них была договоренность об оплате объектов недвижимости частями в рассрочку. Однако обязательства по оплате объектов им не исполнены в связи с отсутствием материальной возможности.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, полагает заявленные требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество (статья 130) (часть 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельному виду договора купли-продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора является существенное его нарушение одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, неоплата покупателем проданного ему недвижимого имущества является существенным нарушением условий договора и основанием к его расторжению.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ).

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по данному делу является факт оплаты ответчиком стоимости недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что 23.12.2019 между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, по условиям которого, Продавец продал, а Покупатель купил следующее недвижимое имущество: жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: 

<

...> (п. 1.1).

Стоимость имущества по настоящему договору составляет 2000000 (два миллиона) рублей (.3.1).

В соответствии с п. 3.2 Оплата суммы, указанной в п. 3.1 настоящего договора, осуществляется путем передачи Покупателем наличных денежных средств Продавцу.

Покупатель вправе досрочно уплатить сумму, указанную в п. 3.2 настоящего договора.

В соответствии с п. 2.3.2 Покупатель обязан оплатить стоимость приобретаемого имущества в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором.

Покупатель считается исполнившим свои обязательств по оплате приобретаемого имущества с момента передачи Продавцу (перечисления денежных средств на указанный Продавцом банковский счет, суммы, указанной в п. 3.2 настоящего договора п. (2.6).

В соответствии с п. 2.2.1 Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в случае неисполнения Покупателем обязательства по оплате за приобретаемое имущество в порядке и сроки, установленные разделом 3 настоящего договора. 

В установленном законом порядке осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости по указанному договору на ответчика. 

Судом бесспорно установлено, что ответчиком обязательства по оплате стоимости объекта по заключенному между сторонами договору купли-продажи не исполнены, таких доказательств ответчиком суду не представлено. 

В результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных у истца объектов недвижимости истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным. Определяя существенность нарушения допущенного покупателем, суд исходит из установленного обстоятельства того, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому лишился того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, что порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Из положений п. 3 ст. 486 ГК РФ предусматривающих, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса, не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года.

Выбор одного из предусмотренных законом способа защиты имущественного права в силу статей 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принадлежит истцу и сам по себе не может квалифицироваться как злоупотребление правом в его понимании пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право на расторжение договора в связи с существенным нарушением покупателем договоров купли-продажи на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации у истца возникло в связи длительным не исполнением обязательств ответчиком по оплате отчужденного имущества, и ему корреспондирует вытекающее из статей 1102, 1104 того же Кодекса кондикционное обязательство ответчика перед истцом по возврату неоплаченного товара

Установив изложенные выше обстоятельства и с учетом приведенных выше норм материального права, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019, заключенного между сторонами, и возврате спорного имущества истцу, поскольку ответчиком допустимые доказательства исполнения своих обязанностей по оплате купленных объектов недвижимости не представлены.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

Расторгнуть заключенный 23 декабря 2019 года между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 договор купли-продажи № жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

...>. 

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

...>.

Обязать ФИО1 возвратить в собственность ФИО2 жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

...>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 31 октября 2023 года.