Дело № 2а-457/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 февраля 2020 года г.Миасс

Миасский городской суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи Подрябинкиной Ю.В.

при секретаре Костюченко Н.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Челябинской области о признании незаконным сообщения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета, возложении обязанности осуществить государственный кадастровый учет, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Челябинской области о признании незаконным уведомления об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации права от ДАТА. НОМЕР, возложении обязанности осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности за ФИО1 на индивидуальный жилой дом, расположенный по АДРЕС. 

В обоснование требований указано, что административный истец использует земельный участок с кадастровым НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС «б» для индивидуального жилищного строительства по договору аренды земельного участка от ДАТА., заключенного с администрацией Миасского городского округа. На момент заключения договора на указанном земельном участке был возведен объект незавершенного строительства с кадастровым НОМЕР, находящийся у административного истца в собственности. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН. В период действия договора аренда административный истец достроил объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом) на основании разрешения на строительство от ДАТА., выданного администрацией МГО. Декларация об объекте недвижимости составлена и подписана застройщиком ДАТА. то есть до истечения договора. Уведомление об окончании строительства направлено в администрацию МГО ДАТА., до окончания срока действия договора. Администрацией МГО было направлено заявление от ДАТА. в Управление Росреестра на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом. Управлением Росреестра выдано уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок. ДАТА государственным регистратором Управления Росреестра выдано уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права. Данный отказ является незаконным, поскольку договор аренды земельного участка фактически продолжает действовать, арендодателю по акту приема – передачи не возвращен. 

В судебном заседании административный истец ФИО1, представитель заинтересованного лица администрации МГО при надлежащем извещении участия не принимали. 

Представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске. 

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области ФИО3 административный иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве. 

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав все материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска в связи со следующим. 

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно положениям части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Законом о регистрации установлен перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 18).

Судом установлено, что ДАТА. между ФИО1 и администрацией МГО был заключен договор аренды, в соответствии с которым ФИО1 был предоставлен земельный участок площадью ... кв.м., расположенный по АДРЕС для индивидуального жилищного строительства на срок с ДАТА. по ДАТА. ( л.д. 87-31). 

ДАТА ФИО1 направил в администрацию МГО уведомление об окончании строительства индивидуального жилого дома на земельном участке, расположенном по АДРЕС 

Частью 1.2 статьи 19 Закона N 218-ФЗ установлено, что орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в установленный названной частью срок направляет в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, строительство или реконструкция которых окончены, и прилагаемые к нему документы, в том числе уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, представленный застройщиком технический план. 

При этом, принимая во внимание часть 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ, в рассматриваемом случае технический план может быть подготовлен на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.

ДАТА. администрация МГО обратилась в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет здание, расположенное по АДРЕС. С данным заявлением ответчику поступило уведомление об окончании строительства от 27.08.2019г. и технический план, подготовленный 14.08.2019г., из которого следует, что исходным объектом недвижимости для созданного жилого дома является объект незавершенного строительства, расположенным на земельном участке с кадастровым НОМЕР. ( л.д. 72-73, 74-80). 

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, является основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

ДАТА государственная регистрация была приостановлена, а заявителю направлено уведомление с изложением причин, препятствующих проведению государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" обязательным этапом государственной регистрации является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В ходе проведения правовой экспертизы документов были выявлены следующие обстоятельства, препятствующие проведению государственной регистрации прав. 

В едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о праве аренды у заявителя за земельный участок с кадастровым НОМЕР, на котором возведен жилой дом на основании договора аренды от ДАТА. со сроком аренды – до ДАТА. Пунктом ... договора предусмотрено, что по истечении срока аренды договор прекращается без направления арендатору уведомления об этом. Согласно письму администрации МГО договор аренды от ДАТА. считается прекращенным. Таким образом договор аренды не может быть рассмотрен в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором возведен жилой дом. Действия по регистрации права собственности приостановлены до ДАТА. 

ДАТА. Управлением Росреестра по Челябинской области ФИО1 отказано в регистрации права собственности на жилой дом, в связи с тем, что дополнительные документы, устраняющие замечания, препятствующие государственному кадастровому учету не представлены (л.д. 121-122). 

Пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 6 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, на момент окончания строительства ДАТА., срок действия договора аренды земельного участка истек и договор аренды был прекращен ДАТА., что подтвердил арендодатель – администрация МГО в ответе на межведомственный запрос Управления Росреестра ( л.д. 120 оборот). 

Доводы стороны административного истца о том, что договор аренды земельного участка продлен в связи с тем, что правоотношения по данному договору были фактически продолжены, арендодатель продолжил пользоваться земельным участком и после окончания его действия суд считает несостоятельными, основанными на неверном токовании вышеуказанных норм закона. Кроме того, в соответствии с п. 6.5 договора аренды земельного участка, действие договора прекращается по истечении срока, указанного в п. 2.1 ( то есть ДАТА.) без направления арендатору уведомления об этом. 

Согласно части 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляется на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Частью 2 этой же статьи предусмотрено, что государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

Поскольку на момент окончания строительства (уведомление от ДАТА.), подготовки администрацией МГО уведомления от ДАТА.( л.д. 95) о соответствии объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности, срок действия договора аренды земельного участка истек, ответчик обоснованно пришел к выводу о том, что правоустанавливающие документы на земельный участок у заявителя отсутствуют и отказал в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на жилой дом. 

Таким образом, оснований полагать, что административный ответчик в рассматриваемых правоотношениях действовал с нарушением закона и прав административного истца не имеется, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении административного иска к Управлению Росреестра по Челябинской области о признании незаконным сообщения от ДАТА НОМЕР об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета, возложении обязанности осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на жилой дом, расположенный АДРЕС. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

ФИО1 в удовлетворении административного иска к Управлению Росреестра по Челябинской области о признании незаконным сообщения от ДАТА НОМЕР об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета, возложении обязанности осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на жилой дом, расположенный АДРЕС – отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 06 марта 2020 года