Дело № 2-1290/2017

ЗАОЧНОЕ 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 18 июля 2017 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Лозовой Т.Н.

при секретаре Сидоренко И.В.,

с участием представителя истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, затрат на подведение инженерных коммуникаций (сетей), процентов, штрафов и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

18.10.2007 между сторонами заключен договор № 60/35 купли-продажи земельного участка, по условиям которого ОА «БИК» передало в собственность ФИО2 для индивидуального жилищного строительства земельный участок (номер обезличен) площадью 1548 кв.м. кадастровый (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен). Цена земельного участка составила 309600 рублей.

13.12.2007 зарегистрирован переход права собственности на земельный участок к ФИО2

В соответствии с п.2.2., 4.3. Договора ответчиком внесено 15000 рублей в счет оплаты участка и 65000 рублей в счет частичной оплаты расходов на подведение к участку инженерных коммуникаций. 

Согласно п.п. 3.2.4, 3.2.5 Договора ФИО2 обязалась в течение 5 лет построить на земельном участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания, оформить на него право собственности в установленном порядке и подключить его к инженерным коммуникациям. 

13.12.2012 истек срок исполнения обязательства покупателя по строительству жилого дома на приобретенном земельном участке. Обязательства по строительству ответчиком к указанному сроку не исполнены. 

АО «БИК» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании с нее оставшейся части стоимости земельного участка в размере 294600 рублей, затрат на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в размере 132418 рублей, процентов в соответствии с п. 4.5 договора в размере 135383,64 рубля, штрафа в соответствии с п. 4.5 договора в размере 300000 рублей, штрафа в соответствии с п. 4.12 договора в размере 80000 рублей; обращении взыскания на заложенное имущество – земельный участок (номер обезличен) площадью 1548 кв.м. с кадастровым (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен); определить способ реализации имущества - публичные торги; определить начальную продажную цену в размере 80% от рыночной стоимости: земельного участка в размере 737600 рублей, а также взыскать с ответчика расходы по оплате услуг оценщика в размере3000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере18624,02 рублей.

В соответствии с п. 2.5 условий договора, земельный участок находится в залоге у АО «БИК» до полной оплаты его стоимости.

В судебном заседании представитель истца АО «БИК» ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом путем направления судебных повесток в два почтовых адреса заказной почтовой корреспонденцией, в адрес суда возвращены конверты с отметкой почтовой связи об истечении срока хранения. О причинах неявки суд не уведомила, о рассмотрении дела в ее отсутствие не ходатайствовала. 

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ с согласия представителя истца дело рассмотрено в порядке заочного производства в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее исполнение его условий не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Судом установлено, что между сторонами 18.10.2007 заключен договор № 60/35 купли-продажи земельного участка, по условиям которого ответчик приобрел в собственность земельный участок для индивидуального жилищного строительства (номер обезличен) площадью 1548 кв.м. кадастровый (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен). Цена земельного участка составила 309600 рублей. Покупатель уплатил продавцу денежные средства в сумме 15000 рублей. На оставшуюся часть стоимости земельного участка предоставлена отсрочка платежа сроком на 8 лет до 18.10.2015.

В соответствии п.п. 3.2.4, 3.2.5 договора ФИО2 обязалась в течение 5 лет построить на земельном участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания, оформить на него право собственности в установленном порядке и подключить его к инженерным коммуникациям. 

В силу п. 4.5 договора в случае, если в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, покупатель не построит на участке индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания и не зарегистрирует его в установленном законом порядке, покупатель обязан уплатить оставшуюся часть стоимости земельного участка, предусмотренную п. 2.4 договора и проценты в размере 1/2 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на момент предъявления требований.

11.11.2013 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору № 60/35 купли-продажи земельного участка от 18.10.2007, по условиям которого: п. 4.5 договора изложен в следующей редакции: в случае если до 08.11.2014 покупатель не построит на участке индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания и не зарегистрирует его в установленном законом порядке, покупатель обязан уплатить оставшуюся часть стоимости земельного участка, предусмотренную п. 2.4 договора и проценты в размере 1/2 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на момент предъявления требования за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части стоимости цены участка, а также уплатить продавцу штраф в размере 300000 рублей.

В соответствии с п. 4.8 договора, при подключении дома к инженерным сетям в срок свыше пяти лет после регистрации перехода права собственности на земельный участок, покупатель полностью возмещает затраты на их подведение.

Право собственности на участок зарегистрировано за ФИО2 13.12.2007. В срок до 08.11.2014 в нарушение положений ст. 309 ГК РФ, обязательства по строительству жилого дома, пригодного для постоянного проживания, регистрации прав на него в установленном законом порядке, подключения его ко всем инженерным коммуникациям не исполнены. 

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по строительству жилого дома подтверждается актами проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи от 14.06.2017 и фотографией земельного участка.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца оставшейся части стоимости земельного участка в размере 294600 рублей, затрат на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в размере 132418 рублей и штрафа в соответствии с п. 4.5 договора в размере 300000 рублей.

Поскольку на основании п. 2.4 договора покупателю предоставлена отсрочка платежа на оплату оставшейся части стоимости земельного участка сроком на 8 лет до 18.10.2015, то проценты следует исчислять истцу с 18.10.2015, а не с 13.12.2007 как заявлено в иске.

С 18.10.2015 по 17.05.2017 (момент предъявления иска) прошло 575 дней.

Ключевая ставка Банка России по состоянию на 01.05.2017 (момент подготовки иска) составляла 9,75 %; 1/2 ставки составляет 4,87 %. 

294600 рублей (оставшаяся часть стоимости участка) х 4,87 % = 14347, 02 рубля (сумма процентов в год)

14347,02 рублей : 365 (дней в году) = 39,31 рублей (сумма процентов за один день)

39,31 х 575 (количество дней просрочки) = 22603,25 рублей. 

Таким образом, сумма процентов, подлежащих взысканию с ответчика составляет 22603,25 рубля. 

Условиями п.п. 4.11, 4.12 раздела 4 дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 11.11.2013, в которых указано, что покупатель обязан уплатить штраф за нарушение каждого из этапов строительства, нарушаются права ответчика, поскольку на него возлагается двойная ответственность: помимо ответственности за нарушение общего срока исполнения обязательства по строительству, установлена ответственность за промежуточные этапы его исполнения. 

Данные требования истца о взыскании с ответчика штрафа в соответствии п. 4.12 договора в размере 80000 рублей удовлетворению не подлежат.

Статьей 334 ГК РФ и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

На основании ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ст.349 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статьей 2 названного Закона предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Исходя из системного толкования указанных положений, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе земельные участки, принадлежащие на праве собственности или на праве хозяйственного ведения залогодателю, на которое в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание.

В соответствии с п.1 ст. 65 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Отсутствие на спорном земельном участке возведенного объекта незавершенного строительства нашло свое подтверждение в ходе судебного заседания. 

Согласно отчету№ 92 от 30.03.2017 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, выполненного БОГУП «РНПЦ «Одно окно», итоговая рыночная стоимость предмета залога - земельного участка (номер обезличен) площадью 1548 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен) составляет 922000 рублей. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной80% рыночнойстоимоститакого имущества, определенной в отчете оценщика, что от 922000 рублей составляет 737600 рублей. Отчет составлен по результатам анализа месторасположения, рынка земельных участков, специалистом, имеющим специальное образование и право осуществлять оценочную деятельность на территории Российской Федерации, являющимся членом Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» и деятельность которого застрахована. Отчет является ясным, полным, обоснованным, содержит подробное описание, выводы, не содержит разночтений и противоречий, выполнен в соответствии с требованиями, установленными ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и нормативными актами по оценочной деятельности в Российской Федерации, с использованием специальных знаний и литературы по поставленным перед оценщиком вопросам. Данный отчет суд берет за основу при определении начальной продажной цены заложенного имущества, поскольку он отражает действительную стоимость спорного земельного участка, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Данных об иной стоимости земельного участка, являющегося предметом залога ответчиком суду не представлено.

На основании п.п. 4п.2 ст.54Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества – земельного участка в размере 737600 руб., что составляет 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных в ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», судом не установлено. 

В соответствии со ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (749621,25 рублей), что составляет 10696,21 руб. и расходы по оплате услуг оценщика в размере 3000 руб., которые подтверждены документально и являлись для истца необходимыми ввиду подачи в суд иска и в целях подтверждения своих доводов о рыночной стоимости предмета залога.

Уклонившись от явки в судебное заседание ответчик отказался от состязательности в процессе, тем самым, не представил ни одного довода и доказательства, чтобы суд пришел к иному выводу по настоящему делу.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, затрат на подведение инженерных коммуникаций (сетей), процентов, штрафов и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере 294600 рублей, затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в размере 132418 рублей, проценты в размере 22603,25 рубля, штраф в соответствии с п. 4.5 договора в размере 300000 рублей, расходы по оплате услуг оценщика в размере3000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере10696,21 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок (номер обезличен) площадью 1548 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен), определив способ реализации имущества - публичные торги.

Установить начальную продажную цену реализации заложенного имущества – земельного участка (номер обезличен) площадью 1548 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен), в размере 737600 рублей (80% от рыночной стоимости).

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное заочное решение суда изготовлено 07.08.2017.

Судья Т.Н. Лозовая