Дело № 2-2622/2024

20 ноября 2024 года

г. Котлас

29RS0008-01-2024-005050-30

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Котласский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Ашуткиной К.А.,

при секретаре Чекалиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 ноября 2024 года в г. Котласе гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Империя», индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с учетом инвестиционного договора на строительство квартиры договором участия в долевом строительстве, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Империя» (далее по тексту - ООО «СЗ Империя») о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с учетом инвестиционного договора на строительство квартиры договором участия в долевом строительстве и взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей 00 копеек. 

В обоснование требований указано, что __.__.__ между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договорились о намерении подготовить и заключить в последующем договор купли-продажи .... многоквартирном жилом доме, который будет построен на земельном участке, расположенном по адресу: ...., кадастровый №, стоимостью 49000 рублей 00 копеек за 1 кв.м. Также между ФИО1 и ФИО2 __.__.__ заключен договор беспроцентного займа, по которому ФИО1 предоставила ФИО2 денежные средства в размере 2289280 рублей 00 копеек. Истцу представлен инвестиционный договор, заключенный между ООО «СЗ Империя» и индивидуальным предпринимателем (далее – ИП) ФИО2 на строительство .... многоквартирном жилом доме, который будет построен на земельном участке, расположенном по адресу: ...., кадастровый №, стоимостью 2289280 рублей 00 копеек. Представителем ООО «СЗ Империя» сообщено ФИО1 о том, что уплаченные по договору беспроцентного займа денежные средства, будут учитываться в качестве оплаты за строящуюся квартиру. Истцом по договору займа с ФИО2 полностью выплачена стоимость указанной квартиры в размере 2289280 рублей 00 копеек, дом в настоящее время не достроен, в эксплуатацию не введен. Полагая, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья, ФИО1 просит признать соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ с учетом инвестиционного договора на строительство квартиры договором участия в долевом строительстве.

Судом с согласия стороны истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен ИП ФИО2

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, пояснила, что по договоренности с ответчиками денежные средства на строительство квартиры внесены по договору займа, заключенному с ФИО2, с учетом соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества и инвестиционного договора, в связи с чем истец ФИО1 полагала, что заключенные договоры представляют собой один договор участия в долевом строительстве. В добровольном порядке между сторонами договор участия в долевом строительстве в отношении спорной квартиры не заключен.

Представитель ответчика ООО «СЗ Империя» по доверенности ФИО3 в судебном заседании с требованиями согласился, пояснил, что денежные средства на строительство .... многоквартирном жилом доме, который будет построен на земельном участке, расположенном по адресу: ...., внесены ФИО1 по договору займа, заключенному с ФИО2, с учетом соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества и инвестиционного договора, многоквартирный дом в настоящее время не сдан в эксплуатацию, предварительная дата сдачи дома в эксплуатацию __.__.__.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, согласно телефонограмме просил о рассмотрении дела в его отсутствие, против удовлетворения требований не возражал.

Суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) определил рассматривать дело в отсутствие ответчика ИП ФИО2, своевременно и надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав объяснения истца, представителя ответчика ООО «СЗ Империя», исследовав материалы дела, материалы уголовного дела №, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что __.__.__ между обществом с ограниченной ответственностью «Империя» (далее – ООО «Империя») (заказчик) и ИП ФИО2 (генеральный инвестор) заключен инвестиционный договор на строительство ...., общей проектной площадью 46,72 кв.м., расположенной в подъезде №-квартирного жилого дома по адресу: ...., по которому стороны договорились реализовать совокупность организационно-технических мероприятий по созданию квартиры в 90-квартирном жилом доме по адресу: ...., на земельном участке по адресу: ...., кадастровый №, с использованием вложений привлекаемого капитала (инвестиций) из различных источников в форме проведения предпроектных, проектных, подготовительных, строительных пусконаладочных работ, работ, связанных с вводом объекта в эксплуатацию, и оформления имущественных прав на объект (п. 1.1 договора). 

В соответствии с п. 1.2 договора инвестиционная стоимость строительства квартиры предварительно составляет 2289280 рублей 00 копеек, то есть 49000 рублей 00 копеек за 1 кв.м.

Согласно п. 2.1 инвестиционного договора инвестору ИП ФИО2 принадлежит ...., предварительной площадью 46,72 кв.м.

__.__.__ между ФИО2 и ФИО1 в письменной форме заключено соглашение о намерениях о заключении в будущем договора купли-продажи .... многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: ...., кадастровый №, за 49000 рублей 00 копеек за 1 кв.м. общей площади квартиры. Указанное соглашение сохраняет силу до __.__.__ (п.п. 1, 2 соглашения о намерениях).

__.__.__ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор беспроцентного займа, по которому ФИО1 (займодавец) передала ФИО2 (заемщику) денежные средства в размере 2289280 рублей 00 копеек, а ФИО2 обязался вернуть указанную сумму займа по договору в срок до __.__.__.

В соответствии с распиской от __.__.__ ФИО2 денежные средства в размере 2289280 рублей 00 копеек от ФИО1 получил.

__.__.__ главой городского округа Архангельской области «Котлас» ООО «Империя» было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: ...., № со сроком действия разрешения до __.__.__. 

Согласно протоколу общего собрания ООО «Империя» от __.__.__ наименование ООО «Империя» __.__.__ изменено на ООО «СЗ Империя».

Постановлением администрации городского округа Архангельской области «Котлас» «О внесении изменений в разрешение на строительство № от __.__.__» № от __.__.__ в разрешении на строительство изменено наименование ООО «Империя» на ООО «СЗ Империя».

Постановлением администрации городского округа Архангельской области «Котлас» «О внесении изменений в разрешение на строительство № от __.__.__» № от __.__.__ срок разрешения на строительство продлен до __.__.__.

Согласно устным пояснениям ФИО1 в добровольном порядке между сторонами договор участия в долевом строительстве в отношении спорной квартиры не заключен.

До настоящего времени разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома не получено.

Рассматривая требования ФИО1 к ИП ФИО2, ООО «СЗ Империя» о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с учетом инвестиционного договора на строительство квартиры договором участия в долевом строительстве, суд учитывает следующее.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

На основании п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу положений статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. 

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона (ч. 2 ст. 27 Федерального закона № 214-ФЗ). 

Исходя из совокупности приведенных выше положений Федерального закона № 214-ФЗ следует, что данный Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, что отражено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года.

В статье 4 Федерального закона № 214-ФЗ дано определение договора участия в долевом строительстве; указаны требования к форме договора (письменная форма договора, обязательная государственная регистрация); условия, которые в обязательном порядке должен содержать договор (конкретизация объекта строительства, срок передачи объекта, цена договора, гарантийный срок на объект).

Таким образом, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, указано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. 

Аналогичный подход обозначен в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.

Из пояснений истца ФИО1 и представителя ответчика ООО «СЗ Империя» по доверенности ФИО3 следует, что денежные средства в размере 2289280 рублей 00 копеек на строительство квартиры, которое осуществляется ООО «СЗ Империя», внесены ФИО1 по договору займа, заключенному с ФИО2

Анализируя содержание заключенного между ООО «СЗ Империя» и ИП ФИО2 инвестиционного договора на строительство ...., а также содержание заключенных между ФИО1 и ФИО2 соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__, договора беспроцентного займа от __.__.__, по которому ФИО1 передала ФИО2 денежные средства, фактические обстоятельства, суд приходит к выводу, что ООО «СЗ Империя» для финансирования строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: ...., кадастровый №, через ФИО2 были привлечены денежные средства ФИО1 в размере 2289280 рублей 00 копеек, переданные последней ФИО2 по договору беспроцентного займа от __.__.__, который по заключенному с ООО «СЗ Империя» инвестиционному договору, совместно с ООО «СЗ Империя» обязался построить объект недвижимости, результатом таких действий предполагалась передача в собственность ФИО1 квартиры в строящемся доме. 

Указанные обстоятельства в отношении иных лиц также установлены при расследовании уголовного дела № в отношении генерального директора ООО «СЗ Империя» ФИО4, ФИО2

В данном случае, правоотношения между сторонами возникли в результате заключения __.__.__ соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме. Оценивая условия соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в совокупности с условиями инвестиционного договора на строительство ...., суд приходит к выводу о том, что указанное соглашение и инвестиционный договор содержат условия, предусмотренные ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ и обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что денежные средства, принадлежащие ФИО1 не только привлекались на строительство объекта недвижимости, но и отношения сторон связаны с возникновением у ФИО1, как у участника долевого строительства, права собственности на квартиру, расположенную на объекте долевого строительства.

Таким образом, исходя из существа заключенных сторонами сделок и фактически сложившихся отношений сторон, суд приходит к выводу, что заключенные между ФИО1 и ФИО2 __.__.__ соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, договор беспроцентного займа с учетом заключенного между ООО «СЗ Империя» и ИП ФИО2 инвестиционного договора на строительство .... представляют собой договор участия в долевом строительстве, договор займа связан с передачей ФИО1 в пользу ФИО2 денежных средств для строительства многоквартирного дома и последующей передачей ФИО1 жилого помещения в таком многоквартирном доме, следовательно, на возникшие между сторонами правоотношения распространяются положения Федерального закона № 214-ФЗ.

На основании изложенного требования ФИО1 о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – .... строящемся многоквартирном доме, расположенном на земельном участке по адресу: ...., кадастровый №, а также инвестиционного договора на строительство указанной ...., заключенного между ООО «СЗ Империя» и ИП ФИО2, договором участия в долевом строительстве являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ООО «СЗ Империя» и с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию в порядке возврата судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в размере 3000 рублей 00 копеек, то есть по 1500 рублей 00 копеек с каждого.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

иск ФИО1 (паспорт №) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Империя» (ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН №) о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с учетом инвестиционного договора на строительство квартиры договором участия в долевом строительстве удовлетворить.

Признать соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – ...., общей проектной площадью 46,72 кв.м., расположенной в подъезде №-квартирного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: ...., кадастровый №, стоимостью 49000 рублей 00 копеек за 1 кв.м., от __.__.__, заключенное между ФИО2 и ФИО1, с учетом заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Империя» (до изменения наименования - общество с ограниченной ответственностью «Империя») и индивидуальным предпринимателем ФИО2 инвестиционного договора на строительство ...., общей проектной площадью 46,72 кв.м., расположенной в подъезде №-квартирного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: ...., кадастровый №, договором участия в долевом строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Империя» в пользу ФИО1 государственную пошлину в порядке возврата в размере 1500 рублей 00 копеек.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в порядке возврата в размере 1500 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий К.А. Ашуткина

мотивированное решение составлено 27 ноября 2024 года