47RS0004-01-2019-009724-46

Дело № 2-1844/2020 (2-9260/2019;)

21 октября 2020 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составепредседательствующего судьи Курбатовой Э.В.,

при ведении протокола помощником судьи Ляховой Н.А.,

с участием ФИО2, ее представителя по доверенности от 21 сентября 2020 года ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО "Норманн ЛО", Управлению Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором, признании права собственности на жилое помещение, обязании зарегистрировать право собственности, обязании снять запрет на осуществление регистрационных действий, 

у с т а н о в и л:

первоначально истец обратилась в суд с иском к ООО «Норманн ЛО», в котором просила признать заключенный между ней и ответчиком 25 октября 2013 года предварительный договор № В 5/1-1р купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ФИО1 

<

адрес>, КН № основным договором купли-продажи, признать за ней право собственности на квартиру, обязать Всеволожский ОССП УФССП по Ленинградской области снять запрет на осуществление регистрационных действий в отношении данной квартиры и обязать Управление Росреестра по Ленинградской области зарегистрировать ее право собственности на указанную квартиру.

В обоснование иска ФИО2 указала, что между ней и ответчиком 30 ноября 2011 года был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома№ В5/1-1р, по условиям которого, застройщик после получения разрешения на строительство должен был заключить с ней основной договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. 20 октября 2011 года застройщиком получено разрешение на строительство, а 23 сентября 2013 года – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 25 октября 2013 предварительный договор участия в долевом строительствебыл расторгнут, в тот же день между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № В5/1-1р с условием о рассрочкеплатежа. Окончательная стоимость квартиры установлена в размере 3814190 руб. и согласован график внесения платежей.

Истец указала, что квартира передана ей ответчиком по акту 21 января 2014 года, с указанного времени она проживает в квартире, несет обязанности по ее содержанию. С 30 ноября 2011 года по 31 декабря 2018 года ею производились платежи согласно графику, денежные средства перечислялись на счет застройщика в Санкт-Петербургском филиале ПАО «Донхлеббанк» до момента отзыва у банка лицензии. Указала, что она направила застройщику заявление о представлении реквизитов для продолжения дальнейшего платежа, на что ответчик предложил ей производить оплату на счет третьего лица – ООО «Норманн - Заказчик». Перечислять платежи на счет лица, с которым у нее отсутствовали договорные отношения, она не стала. Иных реквизитов для осуществления оплаты по договору, ей ответчик не предоставил, она лишена возможности произвести окончательный расчет и оформить свое право собственности на квартиру. Полагая свои права нарушенными, истец обратилась за судебной защитой.

В ходе судебного процесса, истец отказалась от иска в части требований об обязанииВсеволожского ОССП УФССП по Ленинградской области снять запрет на осуществление регистрационных действий в отношении спорной квартиры и обязании УправленияРосреестра по Ленинградской области зарегистрироватьее право собственности на квартиру.

Заявление о частичном отказе истца от иска приобщено к делу.

Последствия прекращения производства по делу в связи с отказом от иска истцу разъяснены, что следует из протокола судебного заседания.

В судебном заседании истец, ее представитель требования иска о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, признании права собственности на квартиру поддержали, подтвердили изложенные обстоятельства.

Представители ответчиков – конкурсный управляющий ООО «Норманн ЛО», УФССП по ЛО, а также третьего лица ООО «НОРМИНФО» в суд не явились, меры по их извещению судом приняты, судебная корреспонденция, направленная конкурсному управляющему и третьему лицу возвращена с отметкой об истечении срока хранения и неявкой за получением.

Суд, руководствуясь ст.165.1 Гражданского кодексам РФ, ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, выслушав объяснения истца и ее представителя, оценив доказательства по делу, приходит к следующему.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнение работ или оказания услуг на условиях предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в письменной форме, установленной для основного договора, содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с требованиями ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что 25 октября 2013 года между ФИО2 (покупатель) и ООО «Норманн ЛО» (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № В5/1-1р (далее Договор), по условиям которого, стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи (далее основной договор), в соответствии с которым, продавец будет обязан передать в собственность покупателя, а покупатель будет обязан принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, ФИО1 

<

адрес>, под № б (далее квартира) с характеристиками, перечисленными в п.1.1 Договора.

Стоимость квартиры определена в размере 3072348, 90 руб., порядок расчетов – в соответствии с графиком, предусматривающим зачет платежа в размере 851643 руб. и ежемесячные платежи, начиная с октября 2013 года по сентябрь 2019 года включительно.

В соответствии с заключенным сторонами дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, окончательная стоимость квартиры установлена в размере 3814190 руб. и утвержден новый график осуществления оплаты стоимости приобретаемого помещения.

Пунктом 3.1.1 Договора установлена обязанность продавца не позднее 30 дней с даты наступления последнего из следующих событий : получения свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, либо завершения в полном объеме покупателем расчетов по предварительному договору, направить покупателю уведомление с предложением заключить основной договор.

Обстоятельствами дела установлено, что соответствующего предложения о заключении договор ни одна из сторон не направила.

Установлено также, что 21 января 2014 года застройщиком в пользование истца передана квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, ФИО1 

<

адрес> (строительный адрес: 

<

адрес>, ФИО1 

<

адрес>, под № б., III этап – корпус 5).

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН, право собственности продавца на квартиру зарегистрировано 10 апреля 2014 года, однако, квартира не передана в собственность истцу. Как указывается истцом в доводах заявления и подтверждается ответчиком, полная оплата по Договору истцом не произведена.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградкой области от 7 ноября 2019 года по делу № № ООО «Норманн ЛО» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Анализируя сложившиеся между сторонами правоотношения, суд, с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", о том, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. 

Правила статьи 429 Гражданского кодекса РФ к такому договору не применяются.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). 

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества. 

Как усматривается из материалов дела, ответчик, как продавец спорной квартиры, не получил в полном объеме денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, будучи покупателем, истец не исполнила существенное условие договора купли-продажи об уплате его цены.

Условия заключенного между сторонами Договора не предусматривают возможность осуществления оплаты квартиры после перехода на нее права собственности от продавца к покупателю.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г., неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи, а потому требования истца о признании за ней права собственности на квартиру в судебном порядке удовлетворены быть не могут. 

Доводы истца о том, что она была лишена возможности исполнить договор в части его оплаты, поскольку в отношении продавца неоднократно возбуждались судебные производства о банкротстве отклоняются судом, как не состоятельные.

Как предусмотрено положениями п. п. 1, 2 ст. 327 Гражданского кодекса РФ, должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

Таким образом, истцом не представлено достаточных и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что именно отсутствие реквизитов счета ответчика, как и его последующее банкротство не давало ей возможности исполнять принятые на себя обязательства, поскольку истец имела возможность перечислить причитающуюся ответчику денежную сумму на депозитный счет нотариуса или суда, либо отправить денежные средства почтовым переводом на адрес ответчика, а также перечислить их на специальный расчетный счет, открытый конкурсным управляющим организации ответчика, что разъяснялось истцу в судебном заседании от 30 июня 2020 года.

С учетом изложенного, суд полагает необходимым отказать истцу в заявленных ею требованиях в полном объеме; при этом, требованиео признании предварительного договора основным по своей правовой природе является основанием, а не предметом иска и указанный способ защиты прав статьей 12 Гражданского кодекса РФ не предусмотрен.

В остальной части суд принимает отказ истца от заявленных требований, поскольку он не противоречит закону и не нарушает права и интересы иных лиц; последствия отказа от иска и прекращения производства по делу истцу разъяснены.

Руководствуясь ст.ст. 173, 221, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО "Норманн ЛО" о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором, признании права собственности на квартиру отказать.

В остальной части производство по делу прекратить.

Повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Решение принято судом в окончательной форме 27 октября 2020 года.