Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

дело № 3а-30/2017

г. Абакан

5 июля 2017 года

Верховный Суд Республики Хакасия,

в составе председательствующего Вениченко О.В.,

при секретаре Гриценко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Хакасия о признании незаконными решений комиссии от 19 января 2017 года №№ 52 и 53,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Хакасия (далее – комиссия) от 19 января 2017 года №№ 52 и 53, которыми отказано в установлении в отношении земельного участка с кадастровым №, общей площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также в отношении земельного участка с кадастровым №, общей площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровой стоимости, равной рыночной.

В обоснование административного иска указал, что кадастровая стоимость указанных земельных участков, собственником которых он является, по состоянию на 3 сентября 2015 года составляет 44488081,43 рубль и 33481366 рублей, соответственно, что значительно превышает рыночную стоимость земельных участков, определённую в отчётах оценщика, выполненных по заказу административного истца, и составляющую 10094396 рублей и 7814520 рублей, соответственно. Несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца, возлагая на него обязанности по внесению налога на имущество в большем размере, чем следовало бы.

Полагая, что решение комиссии является формальным, а представленные отчеты оценщика ООО «Эксперт - Оценка» от 15 декабря 2016 года № 52/15/12/16 и № 53/15/12/16 соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит признать решение незаконным.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности от 7 апреля 2017 года, требования административного искового заявления поддержал, приводя изложенные в нём доводы.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Хакасия ФИО3, действующая на основании доверенности от 23 января 2017 года, заместитель председателя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Хакасия ФИО4, действующая на основании пункта 2 Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263 и приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25 июля 2012 года № П/319, требования административного иска не признали, приводя доводы, изложенные в оспариваемых решениях комиссии от 19 января 2017 года №№ 52 и 53, отзывах на административное исковое заявление, согласно которым спорные земельные участки имеют три вида разрешенного использования и оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость устанавливалась по виду разрешенного использования, имеющему наибольший удельный показатель кадастровой стоимости в соответствии с пунктом 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222. Оценщик при определении рыночной стоимости использовал объекты-аналоги, которые не соответствуют виду разрешенного использования земельных участков, использовавшемуся при кадастровой оценке. При этом корректировки на вид разрешенного использования не применялись и обоснование отказа от использования объектов-аналогов с иным видом разрешенного использования в отчетах отсутствует. Просили в удовлетворении требований административного искового заявления отказать.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не прибыл, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представил.

В соответствии с частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения представителей сторон, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

Таким образом, для признания недействительным решения органа, наделенного отдельными государственными или иными публичными полномочиями, необходимо наличие одновременно двух условий, а именно, несоответствие оспариваемого акта, закону или иному нормативному правовому акту, нарушение данным актом прав и законных интересов административного истца.

ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью ..... кв.м., а также земельного участка с кадастровым №, площадью ..... кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии; для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные, расположенных по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23 августа 2016 года (л.д. 96, 135).

Из кадастровых справок о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 ноября 2016 года, от 15 ноября 2016 года и пояснений сторон следует, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № и земельного участка с кадастровым № по состоянию на 3 сентября 2015 года в размере 44488081,43 рубль и 33481366,8 рублей, соответственно, внесены в государственный кадастр недвижимости 3 сентября 2015 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 3 сентября 2015 года № (л.д. 97, 136).

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав) и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации (далее - порядок создания и работы комиссии), формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Порядок создания и работы Комиссии утвержден приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263 (далее - Порядок).

Пунктом 20 Порядка предусмотрено, что если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, когда заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В Республике Хакасия при Управлении Росреестра по Республике Хакасия комиссия создана на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) от 25 июля 2012 года № П/0319/12.

Указанным приказом, а также приказами Росреестра от 4 марта 2013 года № П/92, от 13 марта 2015 года № П/106, от 26 марта 2015 года № П/132, от 25 августа 2015 года № П/436 и от 2 сентября 2016 года № П/0430 утвержден персональный состав комиссии.

Из материалов дела следует, что 21 декабря 2016 года от ФИО1 в комиссию поступило заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами, в том числе, № и №, к которому были приложены отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков от 15 декабря 2016 года №№ 55/15/12/16 и 54/15/12/16, соответственно, выполненные оценщиком ООО «Эксперт - Оценка» (л.д. 6, 7, 98-134, 137-172).

Заявление было рассмотрено комиссией в установленные Законом об оценочной деятельности и Порядком сроки с извещением о заседании комиссии заявителя.

По результатам рассмотрения заявления комиссией приняты решения от 19 января 2017 года №№ 52 и 53, которыми отказано в установлении в отношении земельных участков с кадастровыми № и №, соответственно, кадастровой стоимости равной рыночной.

Из протокола заседания комиссии от 19 января 2017 года № 2 следует, что в работе комиссии принимали участие все четыре члена комиссии, которые голосовали за принятие вышеуказанных решений единогласно (л.д. 78-95).

Таким образом, заседание комиссии являлось правомочным, процедура принятия решений, форма и содержание решений соответствуют требованиям, установленным разделом 2 Порядка.

Согласно частям первой, второй и третьей статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к содержанию отчета об оценке содержатся в Федеральном стандарте оценки «Общие требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (далее – ФСО № 3).

В соответствии с пунктом 3 ФСО № 3 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Согласно подпункту «з» пункта 8 ФСО № 3 в отчете об оценке должны содержаться, в том числе, следующие сведения:

- анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В силу пунктов 10, 12, 13 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подпункты «а» и «д» пункта 22 ФСО № 7).

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, среди прочего, используются такие элементы сравнения, как вид использования и (или) зонирование (подпункт «е» пункта 22 ФСО № 7).

Из содержания отчетов об оценке от 15 декабря 2016 года № 55/15/12/16 и № 54/15/12/16 следует, что при оценке земельных участков с кадастровыми № и №, имеющих более одного вида разрешенного использования, в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39, относящихся к 5, 16 и 17 группам видов разрешенного использования, в качестве аналогов были использованы земельные участки с видом разрешенного использования, относящимся к 5 группе – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (л.д. 121-122, 160-161).

Корректировки с учетом наличия у объектов оценки иных видов разрешенного использования не применялись, обоснование отказа от использования объектов-аналогов с иными видами разрешенного использования отсутствует.

Доводы представителя административного истца о том, что для сравнения использовались земельные участки, расположенные в непосредственной близости от оцениваемых земельных участков и имеющие наибольшую рыночную стоимость, не подтверждены в вышеуказанных отчетах соответствующим анализом рынка земельных участков.

Между тем, как следует из акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 3 сентября 2015 года, утвержденного ФГБУ «ФКП Росреестра», при определении оспариваемой кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми № и №, в соответствии с пунктом 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222, использовался удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков для 17 группы видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии), утвержденный постановлением Правительства Республики Хакасия от 16 марта 2012 года № 171 (Приложение 2) в размере 5694, 11 рубля за 1 кв.м., являющийся наибольшим по сравнению с удельными показателями для иных видов разрешенного использования указанных земельных участков.

Представленная выборка объектов-аналогов, как и отсутствие обоснования отказа от использования аналогов с иными видами разрешенного использования, соответствующими объектам оценки, не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости спорных земельных участков, указанной в отчетах.

Поскольку отчеты об оценке от 15 декабря 2016 года №№ 55/15/12/16 и 54/15/12/16, в нарушение статьи 11 Закона об оценочной, пунктов 3, 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7, допускают неоднозначное толкование полученных в ходе оценки результатов, в том числе с учетом подбора аналогов только с одним видом разрешенного использования и отсутствия обоснования отказа от использования объектов-аналогов с иными видами разрешенного использования, соответствующими объекту оценки, у комиссии имелись установленные пунктом 20 Порядка основания для отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Таким образом, оспариваемые решения комиссии приняты в соответствии с предоставленными ей полномочиями, с соблюдением установленного для принятия решений порядка (формы, сроков, оснований и процедуры), при соответствии содержания решений требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, и оснований для удовлетворения административного искового заявления не имеется.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст. 177, 227, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований административного искового заявления ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Хакасия о признании незаконными решений комиссии от 19 января 2017 года № № 52 и 53 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в месячный срок со дня составления в мотивированной форме. 

Председательствующий Вениченко О.В.

В мотивированной форме решение составлено 10 июля 2017 года