Дело № 2-2119/2019

УИД № 26RS0023-01-2018-005206-23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 декабря 2019 года город Минеральные Воды 

Минераловодский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего – судьи Чернышовой Т.В.,

при секретаре – Меликян М.С., 

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2, старшего помощника Минераловодского межрайонного прокурора Гожих И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды и выселении из жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора аренды от 05.05.2019, выселении ответчика из жилого помещения – жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, взыскании с ответчика судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в сумме 300 руб.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что 05.05.2019 между нею (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес>, собственником которых он является, на срок до 04.04.2020. Передача имущества подтверждается актом приема-передачи от 05.05.2019. Согласно пунктам 1.2, 2.1, 1.3, 4.2 договора ответчик обязался: не производить переустройство и (или) перепланировку имущества без письменного согласия арендодателя и получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации; своевременно и в полном объеме вносить в соответствии с настоящим договором арендную плату п. 4.2 договора; беспрепятственно допускать в любое время в имущество арендодателя и (или) уполномоченных им лиц для осмотра, общего состояния, а также для снятия показаний приборов учета, получения платы по настоящему договору, для выполнения ремонтных работ, ликвидации аварий и неисправностей; не сдавать без согласия арендодателя имущество в субаренду; не использовать имущество для проживания в нем не согласованных лиц с арендодателем. В нарушение условий указанного договора аренды от 05.05.2019 ответчик не вносит арендную плату с августа 2019 года, производит переустройство и перепланировку имущества без письменного согласия истца, не допускает в помещение истца для снятия показаний приборов учета, получения платы по договору аренды, предоставляет арендуемое имущество для проживания других лиц без согласия арендодателя. Направленные в адрес ответчика претензии от 18.10.2019 и от 23.10.2019 об устранении нарушений условий договора аренды от 05.05.2019 оставлены последним без удовлетворения. Данные обстоятельства на основании пп. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ являются основанием для досрочного расторжения договора найма и выселения ответчика из арендуемого жилого помещения.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования уточнила, просила расторгнуть с ответчиком договор аренды от 05.05.2019 с 01.02.2020, и с указанной даты выселить его из принадлежащего ей жилого помещения.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не возражал против расторжения с истцом договора аренды от 05.05.2019 с 01.02.2020 и освобождения им с указанной даты спорного жилого помещения. Не оспаривая факт невнесения арендных платежей с августа 2019 года, указал, что им за счет собственных денежных средств произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества (залит фундамент нежилого строения), в связи с чем он полагал, что данные расходы должны быть зачтены в счет уплаты арендных платежей. 

Старший помощник Минераловодского межрайонного прокурора Гожих И.А. дала заключение о наличии оснований для расторжения между сторонами договора аренды от 05.05.2019 с 01.02.2020 и выселении ответчика из спорного жилого помещения с указанной даты, в связи с тем, что им не выполняются условия договора аренды в части внесения арендной платы с августа 2019 года, а возможность зачета в счет арендных платежей произведенных им за счет собственных денежных средств неотделимых улучшений арендуемого имущества условиями договора аренды не предусмотрено.

Изучив материалы дела, выяснив позицию сторон, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст.ст. 12, 38, 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности (ст.ст. 55 и 67 ГПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно пп. 1, 2 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. 

В силу ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены названным Кодексом.

Согласно ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Пунктом 1 ст. 682 ГК РФ предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения (п. 3 ст. 682 ГК РФ).

В силу абз. 2 п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Статьей 688 ГК РФ предусмотрено, что в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Пунктами 1, 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Судом установлено, что 05.05.2019 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес>, собственником которых является истец на основании свидетельств о государственной регистрации права от 27.02.2014.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что арендодатель предоставляет арендатору пригодное для постоянного проживания имущество во временное пользование исключительно для проживания граждан на условиях, установленных договором. 

В силу п. 3.1 договора, он заключен на срок с 05.05.2019 по 04.04.2020 включительно.

Передача недвижимого имущества подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи от 05.05.2019. 

В силу п. 4.2 договора размер арендной платы составляет 4000 руб. за один месяц и коммунальные затраты. Арендатор вносит арендную плату ежемесячно, не позднее 21 числа за каждый следующий месяц наличными деньгами.

В силу пп. «а», «ж», «з», «к», «м» п. 2.1 договора арендатор обязан не производить переустройство и (или) перепланировку имущества без письменного согласия арендодателя и получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации. Арендатор обязался своевременно и в полном объеме вносить в соответствии с договором арендную плату. В случае невнесения в установленный срок арендной платы и (или) платы за коммунальные услуги, неоднократно, оплачиваемые арендатором, арендодатель имеет право ограничить доступ в помещение, и требовать расторжения договора, что не освобождает арендатора от уплаты причитающихся платежей. Арендатор обязан беспрепятственно допускать в любое время в имущество арендодателя для осмотра общего состояния, а также для снятия показаний приборов учета, получения платы по настоящему договору, для выполнения ремонтных работ, ликвидации неисправностей. Арендатор обязан не сдавать без согласия арендодателя имущество в субаренду.

Согласно п.п. «а» и «е» п. 2.4 договора арендодатель вправе требовать от арендодателя своевременного внесения платы, предусмотренной настоящим договором, а также в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случаях, предусмотренных в п. 5.3 договора.

В соответствии с п. 5.3 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора в случае невнесения арендатором арендной платы два и более раз по истечении установленного договоров срока платежа или внесения такой платы не в полном объеме; установления фактов проживания или временного проживания в жилом помещении иных лиц. Арендодатель вправе отказаться от договора после уведомления арендатора с предупреждением о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае одностороннего отказа от исполнения настоящего договора в случаях, указанных в данном пункте, договор считается расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе арендодателя от договора.

В обоснование наличия оснований для расторжения договора аренды от 05.05.2019 истец сослалась на то, что ответчик не вносит арендную плату с августа 2019 года, производит переустройство и перепланировку имущества без письменного согласия истца, не допускает в помещение истца для снятия показаний приборов учета, получения платы по договору аренды, предоставляет арендуемое имущество для проживания других лиц без согласия арендодателя.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства факт переустройства и перепланировки арендуемого ответчиком жилого помещения без письменного согласия истца не нашел подтверждения.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истец не представил суду надлежащих доказательств проведения ответчиком работ по переустройству и реконструкции спорного жилого помещения.

При этом, то обстоятельство, что ответчик залил фундамент нежилого строения, расположенного на арендуемом им земельном участке, сам по себе не свидетельствует о наличии оснований для вывода о нарушении им условий договора аренды, поскольку данные работы ответчика не могут быть отнесены к переустройству и перепланировке жилого помещения.

В ходе судебного разбирательства также не нашли своего документального подтверждения доводы истца о не допуске ее в арендуемое ответчиком помещение для снятия показаний приборов учета, получения платы по договору аренды, а также о предоставлении ответчиком арендуемого имущества для проживания других лиц без согласия арендодателя, соответствующих доказательств в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено.

Вместе с тем, судом установлено, что ответчик с августа 2019 года по настоящее время в нарушение условий заключенного сторонами договора аренды от 05.05.2019 не производит уплату арендных платежей.

Направленные в адрес ответчика претензии от 18.10.2019 и от 23.10.2019 об устранении нарушений условий договора аренды от 05.05.2019 оставлены последним без удовлетворения.

В судебном заседании ответчик документально не оспорил и признал тот факт, что с августа 2019 года им не вносилась арендная плата за пользование спорным жилым помещением.

При этом, доводы ответчика о том, что им произведены неотделимые улучшение арендуемого имущества, стоимость которых должна быть зачтена в счет уплаты арендных платежей, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку доказательств несения указанных расходов ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. Более того, условиями договора аренды не предусмотрена возможность зачета в счет уплаты арендных платежей стоимости ремонтных работ, произведенных арендатором в арендуемом жилом помещении.

Данные обстоятельства в силу условий заключенного сторонами договора аренды от 05.05.2019 и пунктов 2, 4 статьи 687, пункта 2 статьи 450 ГК РФ являются основанием для досрочного расторжения договора найма и выселения ответчика из арендуемого жилого помещения.

В ходе судебного заседания истец уточнил исковые требования и просил расторгнуть с ответчиком договор аренды от 05.05.2019 с 01.02.2020, и с указанной даты выселить его из занимаемого жилого помещения, что отражено в письменном заявлении от 05.05.2019.

Ответчик ФИО2 не возражал против расторжения с истцом договора аренды от 05.05.2019 с 01.02.2020, и освобождения им с указанной даты спорного жилого помещения, о чем им составлено письменное заявление от 05.05.2019.

В силу ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела. В случае, если у суда имеются основания полагать, что признание совершено в целях сокрытия действительных обстоятельств дела или под влиянием обмана, насилия, угрозы, добросовестного заблуждения, суд не принимает признание, о чем судом выносится определение. В этом случае данные обстоятельства подлежат доказыванию на общих основаниях.

С учетом установленных по делу обстоятельств, а также признания ответчиком уточненных исковых требований истца о расторжении договора аренды от 05.05.2019 с 01.02.2020 и выселении с указанной даты из спорного жилого помещения, суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению уточненные исковые требования.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 300 руб., подтвержденные чеком-ордером от 29.11.2019.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды и выселении из жилого помещения удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 05.05.2019, заключенный между ФИО1 и ФИО2, с 01.02.2020.

Выселить ФИО2 из занимаемого им жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с 01.02.2020.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Минераловодский городской суд Ставропольского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено 12.12.2019.

Судья Т.В. Чернышова