дело № 2 –863/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 декабря 2017 года г. Урай ХМАО – Югры

Урайский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Джилакановой З.М.,

при секретаре судебного заседания Быбченко И.Г.,

с участием истца ФИО1, 

ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения, и по встречному иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании незаключенным договора аренды, и по встречному иску ФИО2 о взыскании с ИП ФИО1 задолженность по договору аренды нежилого помещения суд -, 

установил:

ИП ФИО1 ( далее по тексту Истец) обратилась в суд с первоначальным иском к ФИО2 (далее также Ответчик) о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения, указав, что 27 марта 2017 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды без номера, в соответствии с которым в возмездное срочное пользование по целевому назначению «магазин» было передано нежилое помещение, торговой площадью 39 кв.м. (далее - «договор»).

Оспаривая указанный договор арены Истец указала, что договор аренды по своему содержанию не соответствует требованиям закона, так существенными условиями договора являются - целевое использование – магазин, нежилое помещение, торговой площадью - 39 кв.м. На самом деле истцу была сдана часть нежилого помещения, что не оговорено в существенном условии договора, предметом договора может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендованного правоотношения, предполагающего срочное владение или пользование (или только пользование) и возврат его арендодателю по истечении срока договора и именно по этой причине в п.З ст. 607 ГК РФ дано требование к описанию предмета договора - стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В случае передачи в аренду недвижимого имущества характеристики предмета договора определяются с учетом положения ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122 ФЗ « О государственной регистрации на имущество и сделок с ним», в силу которой если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды согласно ст. 607 ГК РФ - в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным. Также в силу п.2.ст.611 Г"К РФ имущество сдается в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.н.) если иное не предусмотрено договором. В данном случае нет подробного описания предмета договора, не указана часть сдаваемого помещения на общем плане, не указан кадастровый номер, этаж.

Далее в п. 3 Платежи и расчеты далее ( договора) предусмотрена арендная плата ( абз.2 п.1 ст. 432 ГК РФ ) в сумме 

<

данные изъяты> рублей, однако предметом договора предусмотрена рассрочка суммы аренды на даты выплаты 10,20,30 числа текущего месяца по сумме 

<

данные изъяты> рублей и фактическая сумма составляет 

<

данные изъяты> рублей, что существенно отличается от суммы аренды.

В соответствии ст. 614 ГК РФ в п. 3 договора аренды не определен порядок внесения арендной платы.

В заявленном иске ИП ФИО3 просит суд; признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ без номера не заключенным в связи со ст.ст. 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 с доводами истца не согласилась заявила встречные исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, указав, что договор аренды был заключен и подписан. ИП ФИО1 было передано во временное пользование помещение, находящееся по адресу: 

<

адрес> площадью 39 кв.м (далее - помещение) сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Помещение по договору от ДД.ММ.ГГГГ передано арендатору ДД.ММ.ГГГГ в исправном состоянии, что подтверждает Уведомление от ИП ФИО1 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно условиям раздела 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата составляет 

<

данные изъяты> руб ежемесячно, которая оплачивается 10,20,30 числа текущего месяца. Кроме того, арендатор оплачивает затраты на электроэнергию, согласно счетам-фактурам 5 и 20 числа каждого месяца.

Арендатором в нарушение условий договора от ДД.ММ.ГГГГ оплата произведена только ДД.ММ.ГГГГ в сумме 

<

данные изъяты> руб и ДД.ММ.ГГГГ в сумме 13 000 руб.

Начисленная арендная плата по договору от ДД.ММ.ГГГГ за март 2017 г - 

<

данные изъяты>

Оплачена арендная плата по договору от ДД.ММ.ГГГГ - 

<

данные изъяты> руб. Остаток задолженности составляет 

<

данные изъяты> рубля.

Истец по встречному иску ФИО2 просит суд; взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в ее пользу задолженность по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 

<

данные изъяты> руб, неустойку в размере 

<

данные изъяты> руб, всего 

<

данные изъяты> руб.. Взыскать государственную пошлину, уплаченную при подаче настоящего искового заявления в размере 

<

данные изъяты> руб.

В судебном заседании Истец по первоначальному иску ФИО1 поддержала доводы иска дав в суде аналогичные пояснения, полагая договор аренды нежилого помещения не заключенным, в удовлетворении встречного иска просила отказать в полном объеме, как не основанном на законе. 

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 в удовлетворении иска ИП ФИО4 просила отказать, указав, что помещение переданное в аренду принадлежит ей на праве собственности, сдала его в аренду как физическое лицо, все действия ФИО4 после подписания договора а именно, работа магазина, внесение в счет оплаты аренды двух платежей свидетельствуют о заключенном договоре и о согласии со всеми условиями аренды.

Встречные исковые требования просила удовлетворить, при этом указала, что готова обсудить вопросы об утверждении мирового соглашения снизив общую сумму иска до 70 000 рублей, и согласовать сроки выплаты.

Указанное предложение ИП ФИО4 в суде было отвергнуто в связи с полным непризнанием встречных требований.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив в силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) собранные по делу доказательства в совокупности, суд пришёл к следующему выводу:

Отношения сторон по вышеуказанному договору от ДД.ММ.ГГГГ регулируются положениями главы 34 «Аренда» ГК РФ.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Объектами аренды в силу положений пункта 1 статьи 607 ГК РФ могут быть в частности здания и сооружения.

В ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Разрешая требование ИП ФИО1 о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным суд оценивает обстоятельства дела в их взаимосвязи с учетом того, что если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем своими действиями по исполнению договора и его принятию фактически выполнили такое условие, то договор считается заключенным.

Так в судебном заседании установлено, что истец по первоначальному иску подписала собственноручно договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, что не опровергла в суде, а арендованное нежилое помещение под магазин завезла свое оборудование, стеллажи, товар, в течении апреля месяца осуществляла торговлю, произвела оплату аренды (ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ) что истец по первоначальному иску подтвердила в судебном заседании.

Изложенные обстоятельства опровергают доводы ИП ФИО4 о незаключенности договора аренды, и свидетельствуют о соглашении сторон по условиям аренды нежилого помещения.

Обязательства из такого соглашения равнозначны обязательствам из исполненного арендодателем договора аренды. В этом случае между сторонами уже после приемки-передачи помещения возникают обязательство по оплате арендной платы, так же как и тогда, когда между сторонами изначально был заключен договор аренды.

В соответствии с пунктом 3 ст.432 Гражданского кодекса РФ (Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ), сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В уведомлении (без даты и номера) направленной в адрес ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, и полученной ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ ( что подтверждено почтовым конвертом и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.) ИП ФИО4 указала, что расторгает договор аренды в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГГГ в связи с очень высокой суммой арендной платы и очень низкой покупательской проходимостью данной торговой точки, а также обязуется произвести оплату аренды в сумме 13 500 рублей, таким образом, действия ФИО1, свидетельствуют что договор аренды нежилого помещения был заключен, действовал на оговоренных сторонами условиях и в силу изложенных истцом обстоятельств расторгается в одностороннем порядке. 

Таким образом, проанализировав изложенные обстоятельства в совокупности суд приходит к выводу, что исковые требования ИП ФИО1 о признании договора аренды незаключенным удовлетворению не подлежат.

Пи анализе встречных требований ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, суд исходит из доказанности факта заключения договора аренды, как противоречащий фактическим обстоятельствам исследованным судом.

Судом установлено, и подтверждено сторонами в судебном заседании, что сумма арендной платы по соглашению сторон и отраженная в договоре составляет по 39 000 (тридцать девять тысяч рублей в месяц). При этом Истец по встречному иску ФИО2 в суде признала что общая сумма арендной платы составляет 39 000 рублей, в месяц с целью упрощения оплаты Арендатором было достигнуто соглашение о внесении данной суммы частями три раза в месяц по 13000 рублей, в договоре допущена описка о внесении 13 500 рублей.

В судебном заседании стороны подтвердили факт внесения Арендатором ИП ФИО4 в счет арендной платы двух платежей по 13 000 рублей.

Судом установлено что Арендатором в нарушение условий договора от ДД.ММ.ГГГГ оплата произведена только ДД.ММ.ГГГГ в сумме 13 000 руб и ДД.ММ.ГГГГ в сумме 13 000 руб.

При этом доводы Истца ИП ФИО1 о внесении большей суммы в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доводы Ответчика не основаны на доказательствах.

Расчет задолженности арендной платы предоставленный Истцом по встречному иску ИП ФИО1 не опровергнут контрассчета не представлено.

Начисленная арендная плата по договору от ДД.ММ.ГГГГ за март 2017 г - 

<

данные изъяты> руб. Итого - 

<

данные изъяты> руб.

Оплачена арендная плата по договору от ДД.ММ.ГГГГ - 

<

данные изъяты> руб.

Задолженность по арендной плате дату подачи искового заявления составляет 

<

данные изъяты> руб.

Из материалов дела установлено что в адрес ИП ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия, которая проигнорирована. 

Судом принимается за основу расчет предоставленный Истцом по встречному иску.

В расчетный период включены 5 дней марта с 27.05 по 31 марта включительно, апрель, и май 2017 года что составляет 

<

данные изъяты> рубля минус внесенную арендную плату 

<

данные изъяты> рублей Итого долг 

<

данные изъяты> рублей.

При этом суд полагает, что требование по взысканию арендной платы за май 2017 года обоснованно, поскольку, в силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, определенных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункта 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено иных оснований для расторжения договора, кроме установленных ГК РФ. В абзаце 6 раздела 2 договора от ДД.ММ.ГГГГ сторонами определено, что арендатор обязуется письменно сообщать арендодателю о дате освобождения занимаемых помещений в связи с прекращением арендных отношений не позднее, чем за 30 дней до прекращения арендных отношений.

Из толкования вышеуказанных условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что указанный абзац не предусматривает право арендатора потребовать досрочного расторжения договора. Следовательно, арендатор не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65- 18291/2009.

ДД.ММ.ГГГГ арендатор без предварительного уведомления арендодателя" выехал из помещения. О чем уведомил арендодателя письмом Уведомлением ДД.ММ.ГГГГ, в котором сообщил, что в одностороннем порядке договор аренды арендатором прекращен, в связи с высокой суммой арендной платы и низкой покупательской проходимостью.

В связи с отсутствием в договоре от ДД.ММ.ГГГГ условия о возможности расторжения договора в одностороннем порядке и недостижением сторонами соглашения о расторжении договора, арендатор имеет право требовать расторжения договора только в судебном порядке.

Согласно пункта 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не прекращает обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В случае просрочки оплаты арендатором арендной платы и иных причитающихся платежей, согласно 4 раздела договора от ДД.ММ.ГГГГ, он обязан уплатить арендодателю пеню в размере 1% за каждый день просрочки.

Неустойка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 121 541-61 руб.

В связи с тем, что сумма неустойки превышает сумму задолженности по договору, истец снизил её до 58 290-32 руб. Расчет неустойки приобщен к материалам дела.

ИП ФИО1 ходатайства о снижении неустойки не заявила, расчет не оспорила, от заключения мирового соглашения на условиях предложенных ФИО2 отказалась.

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу, что встречные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению. 

Требования истца в части возмещения расходов по оплате государственной пошлины в сумме 3 531,61 руб ( три тысячи пятьсот тридцать один рубль шестьдесят одна копейка) предъявлены в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, подтверждены платежным документом, и подлежат удовлетворению, в связи с удовлетворением встречного иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд -

Р е ш и л :

В удовлетворении Иска индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения, отказать.

Встречный иск ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения удовлетворить. 

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 

<

данные изъяты> руб, неустойку в размере 

<

данные изъяты> руб, всего 

<

данные изъяты> руб.( сто шестнадцать тысяч пятьсот восемьдесят рублей шестьдесят четыре копейки.) 

взыскать расходы по уплате государственной пошлину, в размере 

<

данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано, в Ханты-Мансийский окружной суд в течении одного месяца, путем подачи апелляционной жалобе через Урайский городской суд с даты вынесения мотивированного решения. Мотивированное решение вынесено 27 декабря 2017 года. 

Судья З.М. Джилаканова