Дело № 2-1206/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«07» августа 2017 года г.Королев 

Королёвский городской суд Московской области в составе судьи Шишкова С.В. при секретаре Воеводине С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Недвижимость-капитал» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте и обязании застройщика передать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Недвижимость-Капитал» с требованием о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости – 17-ти этажном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, в виде жилых помещений, общей площадью 91,99 кв.м., расположенных в корпусе № 

<

адрес> обязании ответчика предоставить ему документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

В обоснование иска ссылается на то, что между ним и ООО «Фирма «Альфа-Дизайн», 27 апреля 2004 года заключен Договор № 327/И-07 о долевом участии в инвестиционном проекте, по условиям которого, при условии оплаты инвестиционного взноса Истцом, ООО «Фирма Альфа-Дизайн» приняло на себя обязательство по окончании строительства – не позднее IV квартала 2004 года, передать ему квартиру в 17-ти этажном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 91,99 кв.м., расположенную в корпусе № 1, подъезд 3, этаж 10. Им исполнено обязательство по оплате в полном объеме. В отношении ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» была начата процедура банкротства, завершившаяся мировым соглашением с заменой застройщика на ООО «Недвижимость-капитал», которое приняло на себя обязательство по завершению строительства и передаче квартир кредиторам, в том числе и кредиторам не участвующим в общем собрании. Поскольку обязательство застройщиком до настоящего времени не выполнено, полагает, что нарушенное право по предоставлению квартиры, вытекающее из Договора № № о долевом участии в инвестиционном проекте от 27 апреля 2004 года должно быть восстановлено судом путем удовлетворения требования к ООО «Недвижимость-капитал». Просит на основании на 209 ГК РФ, ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" признать права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости – 17-ти этажном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> в виде жилых помещений, общей площадью 91,99 кв.м., расположенных в корпусе № № и обязать ответчика предоставить документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Представитель истца в судебное заседание явился, на удовлетворении иска настаивал и просил удовлетворить.

Представитель ООО «Недвижимость-капитал» в судебное заседание явился, исковые требования не признал, указав, что в отсутствие надлежащим образом оформленной и утвержденной проектной документации, разрешения на строительство, договор, заключенный между истцом и ООО Фирма «Альфа-Дизайн», в части индивидуализации помещения считается не заключенным. Далее Ответчик указал, что с даты введения процедуры банкротства, требования к застройщику о признании права на помещения, долю в праве на объекты незавершенного строительства, могут быть рассмотрены арбитражным судом только в рамках дела о банкротстве. Согласно условиям Мирового соглашения, утвержденного определением арбитражного суда Московской области 27 июня 2014 года, у ООО «Недвижимость-Капитал» имеется обязательство по предоставлению квартир лицам, вошедшим в реестр требований кредиторов ООО Фирма «Альфа-Дизайн».

Представители третьих лиц Управление кадастра и картографии по Московской области и Администрации г.о. Королев в судебное заседание не явились, извещены. Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, о чем стороны не возражали.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 27 апреля 2004 года между ФИО1 и ООО «Фирма Альфа-Дизайн» заключен Договор № № о долевом участии в инвестиционном проекте, по условиям которого, при условии оплаты инвестиционного взноса истцом, ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» приняло на себя обязательство по окончании строительства – не позднее IV квартала 2004 года, передать истцу квартиру в 17-ти этажном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> общей площадью 91,99 кв.м. расположенную в корпусе № 

<

данные изъяты>

На момент подписания указанного договора основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

При этом согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-Ф3 (ред. от 02.01.2000) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционный проект - это обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно - сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план).

В соответствии со ст.ст. 61, 62, действующего в период заключения Договоров инвестирования Градостроительного кодекса РФ 1998 года, строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации. Документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории является разрешение на строительство, которое выдается в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с п.1 ч.4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания ст. 19 указанного закона застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В ч.1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Согласно п.5 ст. 4 указанного Федерального закона при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч.4 статьи 4, такой договор считается незаключенным.

В целях установления объекта незавершенного строительства, степени готовности объекта незавершенного строительства, судом была назначена и проведена судебной экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы Государственное унитарное предприятие Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации», представило в материалы дела Заключение экспертов №: на момент проведения обследования идентифицировать в пределах части 

<

данные изъяты> подъезда, здания по адресу: 

<

адрес> 

<

данные изъяты> площадью 91,99 кв.м. с 1 лоджией (балконом) как индивидуально-определенную вещь не представляется возможным. 

Экспертное заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об экспертной деятельности, содержат описание исследования, четкие и ясные выводы, в связи с чем, суд принимает данное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства, отвечающего критериям достаточности, относимости и допустимости.

В соответствии с п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и объект незавершенного строительства ему передан. При вынесении решения учитывается степень завершенности объекта (не менее 80%), фактическая передача объекта незавершенного строительства истцу, наличие у объекта незавершенного строительства индивидуально-определенных характеристик и учет его органом, осуществляющим кадастровый учет, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.

При разрешении настоящего спора суд правомерно исходил из того, что объект соинвестирования, подлежащий передаче истцу, на момент рассмотрения спора не определен, не выделен из общего имущества всех соинвесторов, доля истца не определена, объект не поставлен на технический учет, не передан истцу по акту приема-передачи.

Нарушение ответчиком сроков строительства объекта недвижимости само по себе не подтверждает правомерность исковых требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Кроме того, оценивая содержание Договора № № о долевом участии в инвестиционном проекте от 27 апреля 2004 года по правилам ст. 431 ГК РФ, Заключение экспертов в их взаимной связи, суд приходит к выводу о том, что договор № № о долевом участии в инвестиционном проекте от 27 апреля 2004 года в части определения предмета договора – индивидуализации объекта инвестирования, подлежащего передаче по окончании строительства – является незаключенным. 

31 августа 2009 года Определением Арбитражного суда Московской области в отношении ООО фирма «Альфа-Дизайн» введена процедура банкротства - наблюдение.

В соответствии со ст. 32 Закона о банкротстве и ч.1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Определением Арбитражного суда Московской области от 07.10.2011 (резолютивная часть объявлена 30.09.2011 г.) судом при рассмотрении дела о банкротстве ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» применены правила параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве).

Согласно ч.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 названного Закона порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствие с пп.1 п.1 ст.201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения.

17 сентября 2010 года Определением Арбитражного суда Московской области в отношении ООО фирма «Альфа-Дизайн» введена процедура банкротства - внешнее управление с утверждением временным и внешним управляющим должника ФИО2.

Состав лиц, участвующих в деле о банкротстве определен в статье 34 Закона о банкротстве. Лицами, участвующими в деле о банкротстве, являются: должник; арбитражный управляющий; конкурсные кредиторы; уполномоченные органы; федеральные органы исполнительной власти, а также органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления по месту нахождения должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом; лицо, предоставившее обеспечение для проведения финансового оздоровления.

Статья 2 Закона о банкротстве связывает понятие конкурсного кредитора с наличием у должника задолженности перед последним по денежному обязательству.

Для вывода о том, что должник имеет денежные обязательства перед конкурсным кредитором, необходимо установить их состав и размер.

В силу пункта 3 статьи 4 Закона о банкротстве размер денежных обязательств считается установленным, если он определен судом в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Согласно пункту 6 статьи 16 Закона о банкротстве требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих состав и размер требований, если иное не определено указанным пунктом.

Согласно п.1 ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и 100 Закона о банкротстве.

Конкурсный управляющий или лица, имеющие в соответствии со ст. 113 и 125 настоящего Федерального закона право на исполнение обязательств должника, производят расчеты с кредиторами в соответствии с реестром требований кредиторов.

Предусмотренный абз.3 п.1. ст 142 Закона о банкротстве двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов применяется и в отношении реестра требований о передаче жилых помещений.

8 мая 2014 года в Арбитражный суд Московской области суд поступило заявление внешнего управляющего должника об утверждении мирового соглашения, заключенного между должником, конкурсными кредиторами и кредиторами с правом требования передачи жилых помещений, включенными в соответствующие реестры на 29 апреля 2014 года, и третьим лицом - ООО «Недвижимость-капитал». 

Согласно п. 3 ст. 150 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон банкротстве) в мировом соглашении могут участвовать третьи лица, которые принимают на себя права и обязанности по этому соглашению.

В соответствии со ст. 157 Закона о банкротстве участие в мировом соглашении третьих лиц допускается, если их участие не нарушает права и законные интересы кредиторов, требования которых включены в реестр требований кредиторов, а также кредиторов, требования которых возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом и срок исполнения требований которых наступил до даты заключения мирового соглашения. 

В п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.12.2005 года N 97 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с заключением, утверждением и расторжением мировых соглашений в делах о банкротстве" отражена правовая позиция, согласно которой мировое соглашение может распространяться только на кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов.

Аналогичная позиция содержится в п.21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2003 N 4 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в котором указано, что мировое соглашение, заключенное по правилам Закона о банкротстве, распространяется только на те требования, которые включены в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов, принявшего решение о заключении мирового соглашения (п.6 ст. 151, п.6 с. 152, п.4 ст. 153, п.4 ст.154 Закона о банкротстве).

27 июня 2014 года Определением Арбитражного суда Московской области данное мировое соглашение утверждено, производство по делу №А41-7785/09 о признании ООО фирма «Альфа-Дизайн» несостоятельным (банкротом) прекращено. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что у ООО «Недвижимость Капитал», возникло обязательство, вытекающее из Мирового соглашения, заключенного в рамках дела о банкротстве ООО фирма «АльфаДизайн», утвержденного Определением Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2014 года, по завершению строительства жилого комплекса «Лесная Корона» на земельном участке кадастровый номер № по адресу: 

<

...> и передаче квартир лицам, вошедшими в реестр требований кредиторов. 

ФИО1 в арбитражный суд Московской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО Фирма «Альфа Дизайн» - не обращался, обоснованность таких требований арбитражным судом не проверялось.

Следовательно, у ООО «Недвижимость Капитал» отсутствует обязательство по предоставлению Истцу по окончании строительства квартиры площадью 91, 9 кв.м. расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>

Ссылки истца на применение положений ст. 209, 218 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отклоняются в силу следующего.

Положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017), на основании ч.1 п. 1 ст. 30 Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" утратили силу с 1 января 2017 года.

Правила ч.2 ст. 25 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязывающие застройщика по требованию участника долевого строительства представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, применены быть не могут, поскольку между Истцом и Ответчиком отсутствуют правоотношения, на которые регулируются указанным законом.

Положения части 1 статьи 218 ГК РФ, предусматривающие возможность приобретения лицом права собственности на новую вещь, распространяется на случаи, когда такая вещь изготавливается или создается лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

В рассматриваемом случае, необходимого и достаточного объема исходно-разрешительной документации, для квалификации действий по строительству спорного объекта как законного не имеется. В связи с чем, положения ст. 218 ГК РФ применены быть не могут.

При таких обстоятельствах иск ФИО1 удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в тридцатидневный срок через Королёвский городской суд Московской области.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 01.09.2017 года

Судья: