Дело № 3а-602/2021 

УИД 76OS0000-01-2021-000444-76

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 28 октября 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Гарант Инвест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Гарант Инвест» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 4290 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, по состоянию на 01.01.2019 в размере рыночной стоимости 6 649 500 руб.

В обоснование требований ссылается на то, что ООО «Гарант Инвест» является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № от 10.07.2021, выполненному ООО СБК «Партнер», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 6 649 500 руб.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составила 21 464 201,62 руб. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Гарант Инвест» по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованным лицом Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области» представлены письменные пояснения по административному иску, в которых филиал указывает, что не наделен полномочиями по определению достоверности кадастровой стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на иск просит вынести решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц. 

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Гарант Инвест» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 4290 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ООО «Гарант Инвест» в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с приведенными выше положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. 

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет 21 464 201,62 руб. (Приложение 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, п.515560).

Административным истцом представлен Отчет № оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, согласно которому по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость указанного объекта составляет 6 649 500 руб.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Отчет выполнен оценщиком ФИО4, имеющей специальное высшее образование, прошедшей профессиональную переподготовку и имеющей право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. В приложениях к отчету представлен квалификационный аттестат оценщика по направлению «Оценка недвижимости», свидетельство о членстве ФИО4 саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков». Оценочная деятельность застрахована.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО4 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. 

Согласно Отчету оценщиком в качестве аналогов использованы земельные участки: 1) 

<

адрес> (№); 2) 

<

адрес> (№); 3) 

<

адрес> (№); 4) 

<

адрес> (№). 

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно необоснованного включения в расчетную выборку объекта-аналога по адресу: 

<

адрес> (аналог №2), по причине значительного отличия стоимости 1 кв.м указанного объекта и его заниженной стоимости, подлежат отклонению. 

Согласно пункту 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. 

При оценке объекта недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО №7).

Из Отчета следует, что оценщиком проведен отбор объектов-аналогов по степени совпадения с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, в том числе виду разрешенного использования (назначению), площади, градостроительной зоне, расположению относительно красной линии. При исследовании всех существенных характеристик объекта-аналога №2, оценщиком установлено, что данный объект-аналог сопоставим по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Оснований для исключения объекта-аналога №2 из расчета не имелось. 

В отзыве административным ответчиком приведены доводы о том, что оценщик необоснованно отказывается от корректировки на местоположение в пределах города. В обоснование указанного довода приводятся аргументы о том, что объект оценки по местоположению в пределах города Ярославля относится к спальному микрорайону средне этажной застройки (коэффициент 0,75), а объекты-аналоги №3 и №4 находятся в районе вокруг крупных автомагистралей (коэффициент 0,74), следовательно, корректировка по данному ценообразующему фактору составит 1,01 (0,75/0,74).

Отчетом подтверждается, что оценщиком проведен анализ объектов-аналогов №3 и №4. В отчете содержится подробное описание указанных объектов-аналогов, в том числе и в части их местоположения. Как следует из пояснений оценщика ФИО4 на замечания департамента, приведенные корректировки не могут быть использованы, поскольку они рассчитаны для объектов, расположенных в черте города. Объекты-аналоги №3 и №4 расположены за пределами города, к их стоимости данные корректировки применены быть не могут.

Ссылка департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на то, что объект-аналог №3 находится не на красной линии, а внутри квартала и необходимо применять повышающую корректировку в размере 1,28, опровергается содержанием представленного Отчета, а также пояснениями оценщика ФИО4

Отчетом подтверждается, что оценщиком проанализировано месторасположения объекта-аналога №3. Как следует из пояснений оценщика ФИО4 в судебном заседании, ей проведен непосредственный осмотр данного земельного участка, в ходе исследования установлено, что земельный участок расположен не на территории дачного поселка, как указывается в отзыве департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, а при въезде в коттеджные поселки «Романовский» и «Лебедев-лайф», указанное место характеризуется максимальным пешеходным и автомобильным трафиком. С учетом указанных характеристик объекта-аналога №3 и разъяснений содержащихся в «Справочнике оценщика недвижимости, 2018. «Земельные участки» под редакцией ФИО2, оценщик пришел к выводу о расположении данного земельного участка на «красной линии» и применении соответствующей корректировки. Ценообразующая характеристика «красная линия» относится исключительно к месту расположения объекта, в связи с чем ссылки административного ответчика относительно качества дорожного покрытия во внимание принято быть не может. При таких обстоятельствах замечание административного ответчика о неприменении повышающей корректировки у объекта-аналога несостоятельно.

Утверждение департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о значительном превышении коэффициента вариации (88% при допустимом 33%) опровергается содержанием отчета, из которого следует, что рынок в данном сегменте не активный, между максимальными и минимальными предложениями существует очень большая разница. Также из пояснений оценщика следует, что ни Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», ни ФСО не требует расчета коэффициента вариации, не указывают допустимые значения коэффициента вариации.

Из представленного истцом отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Таким образом, Отчет № оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета №, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 13 августа 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 4290 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации торговой базы, в размере рыночной стоимости 6 649 500 (шесть миллионов шестьсот сорок девять тысяч пятьсот) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 13 августа 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И. Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 11 ноября 2021 года