Дело № 2-374/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области 

председательствующего Безверхой А.В.,

при секретаре Слипак А.В.,

рассмотрев в г. Омске в открытом судебном заседании 22 февраля 2018 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Омского муниципального района Омской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Омский районный суд Омской области с вышеназванным исковым заявлением. В обоснование своих требований истец указал, что 03.03.2015 года между администрацией и истцом, на основании протокола о результатах аукциона № 6 от 27.02.2015 года заключен договор № аренды земельного участка, площадью 1000 кв.м. в границах 

<

адрес> а, с кадастровым номером №, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Договор аренды земельного участка зарегистрирован 17.04.2015 года. Истец неоднократно обращалась в администрацию с просьбой о заключении дополнительного соглашения к указанному договору, однако все обращения оставлены без удовлетворения. Вместо этого специалисты администрации пояснили ФИО1, что если она не успеет до окончания срока действия договора аренды построить жилой дом и зарегистрировать право собственности на него, то земельный участок будет выставлен на аукцион, поскольку у истца нет преимущественного права на заключение нового договора аренды, либо продление действующего договора, поскольку договор № заключен после 01.03.2015 года. 25.07.2017 года ФИО1 обратилась в администрацию с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 03.03.2015 года, но 16.11.2017 года получила отказ. Полагает, что отказ неправомерен, т.к. договор заключен с существенным нарушением закона. Так договор должен соответствовать требованиям действующего законодательства, а именно, поскольку земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства, он должен быть заключен на срок двадцать лет. Кроме того, договором должно быть предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. Поскольку договор заключался после вступления в силу изменений земельного законодательства, то администрация должна была привести договор в соответствие с императивными нормами. Однако этого сделано не было. Администрацией из проекта договора аренды, приложенному к извещению о проведении аукциона были исключены пункты 3.1.2, 9.4, как не соответствующие действующему законодательству, но оставлены без изменений пункты 1.2 и 3.2 договора, которые не соответствуют действующим нормам. Договор заключался по результатам аукциона, и у истца отсутствовала возможность отказаться от заключения договора или внести изменения, она была вынуждена заключить договор на предложенных условиях. Вступившие в силу 01.03.2015 года изменения в земельное законодательство, с учетом положений договора аренды, являются основанием для внесения изменений в договор аренды земельного участка № от 03.03.2015 года, путем заключения дополнительного соглашения, а именно: определить срок действия договора двадцать лет; установить право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления; установить размер пени 0,025% за каждый день просрочки, поскольку в настоящий момент ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 9%, а установленная договором пеня 0,5% превышает в 20 раз эту ставку. Полагает, что суд вправе применить к заключенному договору положения гражданского законодательства о договорах присоединения, поскольку при заключении договора, проект содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными и существенным образом нарушал баланс интересов сторон, а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора. Кроме того, в результате противоправных действий администрации Омского района истец был лишен возможности в течение определенного срока использовать арендованный для индивидуального жилищного строительства земельный участок. В связи с чем, истец считает, что арендная плата не подлежит взысканию с истца с 03.03.2015 года до заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. На основании изложенного просит: 1. возложить на ответчика обязанность заключить дополнительное соглашение к договору № аренды земельного участка от 03.03.2015 года, изложив: пункт 1.2 в следующей редакции: срок договора аренды земельного участка двадцать лет; пункт 3.2 арендатор имеет право передать свои права передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется; пункт 7.2 в случае невнесения арендной платы в сроки, определенные договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,025% просроченной суммы за каждый день просрочки; 2. Освободить истца от уплаты арендной платы с 03.03.2015 года до заключения дополнительного соглашения к указанному договору аренды земельного участка.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации Омского муниципального района Омской области ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требований не признал, суду пояснил, что оснований заключать договор аренды земельного участка на иных условиях, чем предусмотренных условиями аукциона у администрации ОМР не имеется. 

Выслушав пояснения истца и представителя ответчика, исследовав представленные документы, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Указанной правовой нормой установлена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды, и обладающее теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества и права арендатора при обнаружении таких недостатков регламентированы статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Частью 1 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с положениями п. 18 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона.

В силу п. 19 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора аренды земельного участка (пункт 22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации для участия в аукционе заявители предоставляют в установленный в извещении о проведении аукциона следующие документы: заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка; копии документов, подтверждающих личность заявителя (для граждан); надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо; документы, подтверждающие внесение задатка.

Согласно пункту 7 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку на участие в аукционе до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (п. 1 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В судебном заседании установлено, что 20.01.2015 года заместителем Главы Омского муниципального района Омской области по вопросам земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности, вынесено распоряжение № Р-15/ОМС-53о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, перечень которых определен в приложении к настоящему распоряжению. В перечень земельных участков включен в том числе земельный участок с кадастровым номером №. Согласно пункту 3 Распоряжения срок действия договора аренды каждого земельного участка, указанного в приложении к распоряжению – 3 года. 

19.02.2015 года ФИО1 представила организатору аукциона заявку на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю.

Из вышеназванной заявки следует, что согласие принять участие в аукционе ФИО1 изъявила после изучения информационного сообщения, опубликованного на официальном сайте Омского муниципального района от 26.01.2015 года о проведении аукциона по продаже права на заключение аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м. для использования в целях размещения дома индивидуальной жилой застройки, местоположение которого установлено в 720 м. на северо-восток от здания расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Для участия в аукционе заявителем перечислен задаток по лоту № 6 в размере 90 рублей. Заявка принята организатором аукциона 19.02.2015 года. 

По результатам рассмотрения заявок и документов, поступивших от претендентов ФИО1 признана участником торгов и допущена к участию в открытом аукционе, что подтверждается протоколом № 6 заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков.

27.02.2015 года состоялся аукцион, результаты которого оформлены протоколом № 6 от 27.02.2015 года. Победителем аукциона по лоту № 6 признана ФИО1

03.03.2015 года между администрацией Омского муниципального района Омской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор), на основании протокола № 6 о результатах открытого аукциона от 27.02.2015 года заключили договор № аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1000 кв.м., в границах 

<

адрес>, с кадастровым номером №, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 вышеназванного договора срок аренды земельного участка составляет три года с момента государственной регистрации настоящего договора. 

Пунктом 3.2 договора предусмотрено3, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать участок в субаренду. 

Согласно пункту 7.2 договора, в случае невнесения арендатором арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,5% просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Вышеназванные пункты договора 1.2, 3.2 и 7.2 оспаривает истец, полагает, что указанные пункты подлежат изменению путем заключения дополнительного соглашения и приведению в соответствие с действующим законодательством.

Вместе с тем, из представленного в материалы дела проекта договора аренды земельного участка, опубликованного на официальном сайте организатора аукциона, совместно с извещением о проведении аукциона, следует, что спорные пункты договора 1.2, 3.2 и 7.2 в проекте изложены в той же редакции, в которой заключен договор аренды земельного участка №.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что после изучения опубликованного на сайте администрации извещения о проведении аукциона, изучив представленный проект договора аренды, ФИО1 приняла решение участвовать в аукционе и обратилась к организатору торгов с заявкой. В соответствии с положениями пункта 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды был заключен с ФИО1 на тех условиях, которые были указаны в извещении. 

Согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Ограничения на изменение условий договора, заключенного на торгах, призваны воспрепятствовать своеобразному пересмотру результатов торгов и, по сути, обходу законоположений о торгах. Отсутствие указанных ограничений на изменение договора способствовало бы возникновению нежелательных ситуаций, при которых условия заключенного на торгах договора изменяются так значительно, что если бы торги проводились на измененных условиях, то это повлияло бы на состав участников торгов и содержание их предложений по условиям договора.

Доводы истца о том, что положения ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорному случаю неприменимы, поскольку земельный участок должен предоставлен без проведения торгов, несостоятельны. В спорном случае земельный участок предоставлен в аренду по результатам состоявшегося аукциона, организованного в соответствии с положениями действующего законодательства. 

Утверждение истца о неравенстве сторон в спорном договоре аренды не принимается во внимание, так как согласно статье 124 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальные образования выступают в гражданских правоотношениях на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

Довод истца о том, что договор аренды относится к договорам присоединения, отклоняется, как основанный на неправильном понимании и толковании статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку положения вышеуказанной статьи к договору аренды заключенному по условиям аукциона не применяются. 

Кроме того, в материалы дела ФИО1 не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что изучив извещении организатора торгов о проведении аукциона на заключение договора аренды земельного участка, она желала заключить договор на иных условиях, нежели указанных в проекте договора. Ознакомившись с опубликованным проектом, характеристиками земельного участка, величиной размера арендной платы ФИО1 приняла решение об участии в аукционе. С заявлением о внесении изменений в условия договора № от 03.03.2015 года истец обратилась только 25.07.2017 года. 

Оценив в совокупности представленные доказательства, учитывая приведенные правовые нормы, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о возложении на ответчика обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды № от 03.03.2015 года не подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования истца об освобождении от уплаты арендной платы по договору от 03.03.2015 года, начиная со дня заключения договора, суд приходит к следующему. 

Требования истца основаны на том, что у нее отсутствовала возможность использовать земельный участок по назначению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Соответственно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной", пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года), пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года).

Из договора № аренды земельного участка от 03.03.2015 года следует, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен арендатору из состава земель населенных пунктов, для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Назначение земельного участка также подтверждается сведениями, содержащимися в кадастровом паспорте земельного участка от 10.04.2014 года. 

19.08.2017 года на основании заявления ФИО1 администрацией Омского муниципального района подготовлен (11.08.2017 года) и утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № от 11.08.2017 года, что подтверждается распоряжением Заместителя Главы муниципального образования от 19.08.2017 года № Р-17/ОМС -1310.

На основании распоряжения заместителя Главы муниципального образования от 27.09.2017 года № Р-17/ОМС-1576 ФИО1 выдано разрешение на строительство № индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., принадлежащем заявителю на основании договора аренды земельного участка от 03.03.2015 года №.

Таким образом, доводы истца о том, что она не могла пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением, не нашли своего подтверждения.

При изложенных обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований об освобождении истца от обязанности арендной платы по договору № аренды земельного участка от 03.03.2017 года. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Омского муниципального района Омской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья А.В. Безверхая

Решение в окончательной форме изготовлено 27 февраля 2018 года.