БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-63/2020 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 сентября 2020 г. город Белгород 

Белгородский областной суд в составе:

судьи ФИО1 

при секретаре Гонтарь А.И.

с участием представителя административного истца ООО «Русагро-Белгород» ФИО2, представителя административного ответчика Правительства Белгородской области ФИО3, представителей заинтересованного лица администрации Валуйского городского округа Белгородской области ФИО4, ФИО5,

в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Русагро-Белгород» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Русагро-Белгород» (далее - административный истец, Общество) обратилось в Белгородский областной суд с заявлением об установлении по состоянию на 01.01.2016 кадастровой стоимости земельных участков, категории земель - земли населенных пунктов:

с кадастровым номером № площадью 174 120 кв.м - для производственных целей, по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером № площадью 411 629 кв.м - земли под промышленными объектами, по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером № площадью 16 032 кв.м - под промышленными объектами, по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей; 

с кадастровым номером № площадью 61 030 кв.м - под промышленными объектами, по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером № площадью 8 710 кв.м - под промышленными объектами, по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером № площадью 273 395 кв.м - под промышленными объектами, по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером № площадью 10 150 кв.м - под промышленными объектами, по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером № площадью 798 078 кв.м - под промышленными объектами, по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером № площадью 23 500 кв.м - для размещения промышленных объектов, по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером № площадью 344 401 кв.м - под промышленным объектом, по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером № площадью 21 859 кв.м - под промышленным объектом, по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером № площадью 22 436 кв.м - для эксплуатации существующего сооружения (железнодорожный тупик), по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером № площадью 229 834 кв.м - для размещения производственных зданий и сооружений, по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером № площадью 226 133 кв.м - для размещения производственных зданий и сооружений, по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером № площадью 129 170 кв.м - для размещения производственных зданий и сооружений, по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером № площадью 21 020 кв.м - для размещения производственных сооружений, по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником и арендатором земельных участков, не согласен с их кадастровой стоимостью, считает ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, что ведет к увеличению налоговой базы и, как следствие, к увеличению налоговых платежей, а также арендной платы.

Учитывая объем заявленных требований их природу и правовую аргументацию, предмет заявленного спора, а также целесообразность выделения части требований в отдельное производство, поскольку это приведет к правильному и своевременному рассмотрению дела, определением суда от 18.05.2020 административные исковые требования ООО «Русагро-Белгород» об установлении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории муниципального образования г. Валуйки Белгородской области выделены в отдельное производство.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации Валуйского городского округа Белгородской области не оспаривали право истца требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости. 

Административные ответчики – Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, будучи извещенными о судебном заседании своевременно в порядке, предусмотренном частью 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (копия определения суда от 11.08.2020 о возобновлении производства по административному делу, согласно имеющимся в материалах дела копиям страниц разносной книги – списки от 11.08.2020 № 2017-РК/14854, № 2017-РК/14855), явку своих представителей в суд не обеспечили.

С учетом положений части 4 статьи 247 КАС РФ административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, показания эксперта, суд приходит к следующему.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьёй 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как предусмотрено статьями 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, признаются плательщиками земельного налога.

Как установлено судом и следует из материалов дела, расположенные в г. Валуйки Белгородской области земельные участки с кадастровыми номерами № площадью 229 834 кв.м; № площадью 226 133 кв.м; № площадью 129 170 кв.м; № площадью 21 020 кв.м принадлежат ООО «Русагро-Белгород» на праве собственности.

Результаты проведенной государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области, за исключением земель населенных пунктов, расположенных на территории городского округа «Город Белгород» и муниципального района «Белгородский район» по состоянию на 01.01.2016 утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 № 418-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области», согласно которому, кадастровая стоимость земельных участков составила: с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты>., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты>., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты>., с кадастровым номером № - 

<

данные изъяты>.; с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты>. 

Указанные сведения о кадастровой оценке земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Как следует из информации, представленной ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, какие-либо изменения характеристик, влияющих на перерасчет кадастровой стоимости с 01.01.2016 по настоящее время, в отношении названных земельных участков в ЕГРН не вносились. 

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, ООО «Русагро-Белгород» 23.12.2019 обратилось с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Белгородской области, предоставив отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленные оценщиками ООО «Эстим-Такс». 

Решением от 23.01.2020 № 22 Комиссия отклонила кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной в представленных Обществом отчетах, поскольку содержание отчетов не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и в подтверждение заявленной их рыночной стоимости, административный истец представил отчет от 20.12.2019 № 3898-3/19 об оценке земельных участков, расположенных в Белгородской области, г. Валуйки-4, подготовленный оценщиком ООО «Эстим-Такс». 

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №). 

Учитывая мотивированные возражения относительно представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков, и поскольку возникшие у суда сомнения относительно достоверности определенной в отчете итоговой величины рыночной стоимости земельных участков устранены не были, в связи с поступившими со стороны административного истца и заинтересованного лица ходатайствами, по делу назначалась судебная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости земельных участков и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручалось эксперту-оценщику Т,

Проанализировав отчет оценщика на его соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт в заключении от 03.08.2020 №15-20 сделал выводы о допущенных оценщиком нарушениях требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В результате самостоятельно проведенной оценки, экспертом определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2016:

с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб.;

с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб.;

с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб.; 

с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб.;

с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ. 

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

В частности, проверяя отчет об оценке, эксперт обоснованно указал на то, что оценщиком нарушены требования п. 5, п.п. «ж», «з» п.8 ФСО № 3, п. 5, п. 11, п. 22 ФСО № 7. В связи с тем, что осмотр объектов оценки оценщиком не проводился, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и № дано неточное описание количественных и качественных характеристик (доступных инженерных коммуникаций); неправильно определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые земельные участки (без учета территории исследования); неправильно выполнен анализ фактических данных о ценах предложений с земельными участками в сегменте рынка, к которому принадлежат оцениваемые земельные участки (без учета назначения земель и территории исследования); неправильно определены факторы, влияющие на стоимость сопоставимых объектов недвижимости (представлены не все факторы, отсутствуют интервалы значений факторов «местоположение» и «площадь», интервалы значения фактора «наличие железнодорожной ветки» неоднозначны); в качестве объектов–аналогов использованы земельные участки, которые не сопоставимы с оцениваемыми объектами по самому значимому ценообразующему фактору – местоположению; в расчетах использована лишь часть доступных объектов-аналогов; примененные корректировки объектов-аналогов по каждому ценообразующему фактору (элементу сравнения) не основаны на принципе вклада фактора (элемента) в стоимость объекта; использованы не все элементы сравнения объекта оценки и объектов-аналогов; информация, представленная в обоснование значений примененной корректировки на торг, не является обоснованной.

Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 84 - 93 экспертного заключения.

При проверке отчета об оценке эксперт основывался на глубоком анализе и исследовании предмета экспертизы. Проведенное исследование подробно мотивировано, все выявленные нарушения описаны в заключении, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки, проверяемый отчет.

Суд соглашается с данными выводами эксперта. Выявленные нарушения требований федеральных стандартов оценки позволяют усомниться в правильности и обоснованности определенной в отчете величины рыночной стоимости земельных участков.

Выводы эксперта в указанной части иными доказательствами не опровергнуты. Относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать об отсутствии допущенных оценщиком нарушений законодательства об оценочной деятельности, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объектов оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемых земельных участков. 

В то же время, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ. 

При проведении исследования эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В заключении экспертом подробно описываются объекты оценки: их местоположение, количественные и качественные характеристики, анализ документов, содержащих сведения о земельных участках, что в полной мере соответствует требованиям пункта 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611.

Поскольку оцениваемые участки фактически используются для размещения и эксплуатации существующих производственных и складских зданий, сооружений промышленности, эксперт отнес их к классу земельных участков под индустриальную застройку. 

Анализ рынка позволил сделать выводы, что данный сегмент рынка на территории исследования (г. Валуйки Белгородской области) не развит, на что указывает отсутствие предложений о продаже земельных участков под индустриальную застройку и на основании п.п. «б» п. 11 ФСО № 7 эксперт расширил территорию исследования за счет территорий схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, а именно был проанализирован рынок населенных пунктов Белгородской области. По итогам изучения открытых источников информации экспертом выявлено 4 предложения о продаже земельных участков, которые действительно относятся к классу земель под индустриальную застройку, то есть к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка. 

Анализ рынка произведен экспертом в соответствии с закрепленным в пункте 11 ФСО № 7 принципом достаточности и сомнений у суда не вызывает.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (стр. 39-40 заключения).

При определении рыночной стоимости земельных участков в соответствии с общепринятыми нормами экспертом был применен один из трех основных подходов к определению рыночной стоимости объектов оценки – сравнительный подход, в рамках которого использовался метод сравнения продаж. 

Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога, такие как: корректировка на торг; на местоположение; на площадь; на транспортную доступность (наличие железнодорожной ветки) – для земельных участков с кадастровыми номерами №, № и №. Экспертом обоснованы приведенные для каждого из оцениваемых земельных участков поправки и расчет их значений со ссылкой на источник информации. 

Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7). 

В результате эксперт пришел к выводу о том, что по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельных участков составила:

- с кадастровым номером № - 

<

данные изъяты> руб.; 

- с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб.;

- с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб.;

- с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб.;

- с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб.

Расчеты эксперта по определению итоговой рыночной стоимости земельных участков не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивированно, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Суд соглашается с изложенными в заключении выводами о рыночной стоимости земельных участков.

Доводы представителя административного истца, не согласившегося с результатами экспертного заключения, и изложенные в письменных замечаниях о том, что заключение имеет процессуальные нарушения связанные с его оформлением, в частности, отсутствует информация о времени и месте проведения экспертизы; экспертиза подписана экспертом не на каждой странице; производя осмотр земельных участков, эксперт тем самым нарушил пункт 6 статьи 49 КАС РФ о запрете эксперту самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы и вступать в личные контакты с участниками процесса, суд находит необоснованными.

Вопреки утверждениям представителя административного истца, на странице 1 экспертного заключения указано место проведения экспертизы – г. Белгород, а на странице 2 отражено время начала исследования – 09.07.2020 и время завершения исследования – 03.08.2020. 

В силу положений пункта 1 статьи 82 КАС РФ, части 1 статьи 25 Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ (ред. от 26.07.2019) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его.

Из экспертного заключения от 03.08.2020 № 15-20 усматривается, что оно заверено подписью эксперта Т, и удостоверено печатью (стр. 94 заключения), в связи с чем, доводы о нарушении порядка оформления экспертного заключения являются необоснованными ввиду отсутствия законодательно установленной обязанности эксперта на подписание каждой страницы экспертного заключения.

Доводы о допущенных, по мнению представителя административного истца, нарушениях, связанных с формированием экспертного заключения, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Является несостоятельной ссылка представителя административного истца на то, что в нарушение пункта 6 статьи 49 КАС РФ эксперт уведомлял лиц, участвующих в деле, о времени осмотра объектов оценки, производил осмотр с участниками судебного процесса, что может свидетельствовать о заинтересованности эксперта, а также самостоятельно собирал материал для проведения экспертизы посредством фотографирования объектов оценки, что в свою очередь свидетельствует о том, что заключение эксперта получено с нарушением федерального закона. 

Согласно пункту 6 статьи 49 КАС РФ эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы, вступать в личные контакты с участниками судебного процесса, если это ставит под сомнение его незаинтересованность в исходе административного дела.

Совершение экспертом данных действий (уведомление и осмотр объектов с участием представителя административного истца и представителя заинтересованного лица, фотографирование объектов оценки) подтверждено материалами дела, однако данные действия эксперта не являются нарушением КАС РФ и не ставят под сомнение его незаинтересованность в исходе административного дела. Доказательств обратного стороной административного истца не представлено, также не представлено обоснованных доводов о том, что осмотр объекта в присутствии представителя административного истца и заинтересованного лица, фотографирование объектов оценки в данном случае ставит под сомнение незаинтересованность эксперта.

Проведение осмотра объектов оценки является правом эксперта, как лица, обладающего специальными познаниями. 

Указание представителя административного истца на отсутствие в заключении подписки с предупреждением эксперта об уголовной ответственности, не соответствует действительности.

В материалах дела содержится подписка эксперта Т,, датированная 09.07.2020, являющаяся приложением к заключению эксперта и свидетельствующая о том, что он предупрежден об ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Указанная подписка содержит все необходимые сведения и позволяет подтвердить, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности в установленном законом порядке. Суд также обращает внимание на наличие предупреждения эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ в определении Белгородского областного суда о назначении экспертизы от 02.06.2020.

Кроме того, в представленных письменных замечаниях представитель административного истца полагает, что заключение эксперта имеет логические и расчетные нарушения, что вызывает сомнение в обоснованности судебной экспертизы, которое не может быть признано достоверным доказательством определения рыночной стоимости объектов оценки. 

Так, по мнению представителя административного истца, экспертом не в полном объеме проведен анализ рынка; ценовой диапазон подобранных экспертом объектов-аналогов не соответствует реальному рыночному диапазону; в качестве аналогов используются объекты с существенно отличающимися ценообразующими факторами (иной сегмент рынка, площадь, местоположение); в объявлениях используемых экспертом объектах-аналогах отсутствует информация о точном адресе объекта; в качестве объектов-аналогов использованы застроенные земельные участки и земельные участки с изменившейся площадью; расчет корректировки на местоположение ничем не подтвержден; вызывает сомнение проведенная экспертом классификация земельных участков и отнесение оцениваемых объектов к земельным участкам коммерческого назначения. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт Т,, будучи предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения и заведомо ложных показаний, полностью подтвердил выводы заключения судебной экспертизы от 03.08.2020 № 15-20.

В своих пояснениях эксперт обосновал правильность подбора объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектами оценки по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам, а также применение необходимых корректировок и расчет их значений.

Эксперт также мотивированно обосновал невозможность использования для сравнительного исследования предложений по объектам –аналогам, представленным стороной административного истца, предоставив подробные аргументированные письменные пояснения. В частности указал, что ни один земельный участок в данных предложениях нельзя признать пригодным для сравнительного исследования по причине отсутствия данных о назначении земельных участков, их точном или примерном расположении; недостоверности сведений о назначении земельного участка, указанных в объявлении; неоднозначного указания о назначении и площади земельного участка. 

Оснований не согласится с данными выводами эксперта, у суда не имеется.

При этом, суд исходит из того, что в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

На страницах 28 – 30 заключения эксперт, последовательно и поэтапно проводя сегментирование рынка, руководствуясь при этом положениями пункта 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39, относит объекты оценки к 9-му виду разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок).

Затем опираясь на классификацию, предложенную в Справочнике оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (том 3) / под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, 2014, позволяющую объединить земельные участки различных видов разрешенного использования по общности признаков со сходными принципами ценообразования, относит оцениваемые участки к классу земельных участков под индустриальную застройку. 

При этом указывает, что исходя из практики оценки рыночной стоимости, подразделяющей все земельные участки на участки жилого и коммерческого назначения, класс участков индустриальной застройки относится именно к землям коммерческого назначения. 

На необоснованность данного вывода в письменных возражениях было указано представителем административного истца.

Данное замечание подлежит отклонению судом в силу следующего.

Указывая о коммерческом назначении земельных участков под индустриальную застройку, эксперт сослался на практику оценки рыночной стоимости, которая достаточно обширно трактует понятие объектов коммерческой недвижимости. Согласно информации, приведенной в учебнике «Экономика недвижимости», А.Н. Асаул, ФИО6, ФИО7, 2009 г. объекты недвижимости классифицируются на жилые и коммерческие, которые, в свою очередь, подразделяются на коммерческие, приносящие доход, и коммерческие, создающие условия для получения прибыли. 

К объектам недвижимости, способствующим извлечению прибыли относятся складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др. Указанное обстоятельство с учетом фактического и разрешенного использования оцениваемых участков для размещения производственных зданий и сооружений, для эксплуатации существующего сооружения (железнодорожный тупик), позволяет однозначно утверждать о правомерности отнесения экспертом участков под индустриальную застройку к коммерческой недвижимости.

Вопреки утверждениям представителя административного истца, заключение эксперта на страницах 30-33 содержит подробный анализ рынка земельных участков под индустриальную застройку – класс земельных участков, к которому отнесены оцениваемые участки, исходя из их фактического использования.

Следуя логике проведенного исследования, одновременно соотнося ее с последовательностью, предусмотренной ФСО № 7, можно установить, что отсутствие (в рассматриваемом случае не выявление в ходе изучения открытых источников ни одного предложения о продаже земельных участков под индустриальную застройку на территории г. Валуйки, сопоставимых по площади, без улучшений) предложений о продаже участков под индустриальную застройку на территории г. Валуйки, указывающее на неразвитость рынка территории исследования, потребовало от эксперта расширения территории исследования, предусмотренного п.п. «б» п. 11 ФСО № 7.

Не обнаружив по результатам изучения открытых источников информации о продаже предложений участков индустриального назначения на территориях, схожих с г. Валуйки по численности населения, эксперт провел исследование на территориях, схожих с территорией исследования по расположению относительно областного центра и выявил 4 предложения, удовлетворяющих критериям в городе Старый Оскол.

В данной связи необходимо отметить некорректность указанного представителем истца замечания, о несопоставимости расположения г. Старый Оскол с г. Валуйки по удаленности от областного центра, поскольку будучи равноудаленными от г. Белгорода, от г. Воронежа они удалены на расстояние, разнящееся практически в двое.

Действующее законодательство в области оценочной деятельности не возлагает на эксперта (оценщика) обязанности по проведению анализа расположения объектов исследования по отношению к областным центрам соседних регионов, кроме того указывает на необходимость установления при проведении анализа рынка влияния факторов общих для всей страны и непосредственно в регионе расположения объекта оценки, безотносительно к соседним регионам.

В результате исследования выявлены объекты, потенциально являющиеся аналогами для оцениваемых земельных участков, которые действительно относятся к классу земель под индустриальную застройку, то есть к одному с объектами оценки сегменту рынка. Экспертом принято решение использовать небольшое количество аналогов, но максимально соответствующих оцениваемым объектам. 

В заключении экспертом приведено обоснование избрания в качестве объектов-аналогов земельных участков, расположенных в ином населенном пункте, сопоставимых с оцениваемыми объектами на дату определения рыночной стоимости. При этом к объектам-аналогам экспертом применена корректировка на местоположение, учитывающая размер населенного пункта и удаленность от областного центра. 

Обоснование применения и техника расчета корректировок подробно изложены в заключении эксперта и сомнений в возможности использования избранного экспертом подхода к определению рыночной стоимости объектов оценки, не вызывает.

В заключении эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех значимых характеристик, произвел обоснованные корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений со ссылкой на источник информации, что опровергает доводы представителя административного истца о не подтверждении в заключении эксперта расчета корректировки на местоположение. 

В экспертном заключении имеются ссылки на источник информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, позволяющие делать выводы о содержании соответствующей информации и дате её подготовки, к заключению приложены копии объявлений о продаже объектов-аналогов, размещенных в сети «Интернет».

Как отмечает эксперт в заключении, анализ предложений показал, что в некоторых объявлениях не указано конкретное назначение земельного участка, его точное расположение и площадь, что обусловило необходимость проверки и уточнения таких предложений. Опираясь на данные постановления Правительства Белгородской области № 418-пп от 21.11.2016 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области» эксперт установил, что земельный участок, о продаже которого указано в объявлении №2 - «под любой вид деятельности, площадью 1,3 га», имеет кадастровый номер №, расположен по адресу: 

<

адрес> и отнесен к 9-му виду разрешенного использования земельных участков. В своих показаниях, данных в судебном заседании, эксперт дополнил, что земельный участок площадью 1,3 га является нетипичным для г. Старый Оскол и был найден только один земельный участок с такой площадью. Земельный участок для строительства производственной базы, площадью 2 575 кв.м по адресу: 

<

адрес> сведения о продаже которого указаны в объявлении № 4, также относится к 9-му виду разрешенного использования земельных участков. Земельные участки, указанные в объявлениях № 1 и № 3 отнесены экспертом к земельным участкам под индустриальную застройку, так как в содержании объявления имеется указание на производственную зону их расположения – «район трикотажной и канатной фабрики».

Предоставленная представителем административного истца справочная информация об объявлении о продаже земельного участка и выписка из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка с кадастровым номером №, выводов эксперта об обоснованности использования в качестве объекта-аналога земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> (объект-аналог № 2) не опровергает и не свидетельствует об обоснованности заявленных представителем административного истца доводов. В справочной информации об объявлении, заверенной руководителем агентства недвижимости «Недвижимость и право», не являющимся подателем объявления (согласно скриншота объявления, страница 88 заключения, подателем объявления на дату публикации – 12.10.2015 являлся Брокерский дом), в объявлении за номером 658413610 речь идет о земельном участке площадью 1 332 кв.м с фактическим назначением: под торгово-офисную застройку (фитнес, салон красоты). Экспертом же в заключении использовалось предложение о продаже земельного участка площадью 1,3 га, под любой вид деятельности, о чем свидетельствует являющийся приложением к заключению эксперта скриншот объявления, кроме того, объявление о продаже земельного участка размещалось в категории «промназначение». Сведений о том, что при подаче названного объявления допущена ошибка, в том числе и в указании площади земельного участка, справочная информация не содержит. 

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка с кадастровым номером № на дату 09.09.2020, содержит сведения о земельном участке, имеющем иные характеристики (площадь составляет 11300 кв.м), в то время как в качестве объекта–аналога экспертом использовался объект с площадью 1,3 га. Исходя из того, что оценка земельных участков осуществлялась экспертом на ретроспективную дату – 01.01.2016, сведения, содержащиеся в справочной информации от 04.09.2020 и в выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 09.09.2020, нельзя признать объективными и актуальными.

Доводы представителя административного истца о том, что земельные участки аналогов № 2 и № 4 не могут использоваться в расчетах в качестве аналогов, так как являются не свободными от застройки, поскольку согласно данных сайта https://rosreestr.ru и снимков земельных участков видно, что на них расположены объекты капитального строения, судом отклоняются в связи со следующим.

В силу пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Кроме того, проанализировав содержание приложенных к заключению копий объявлений, суд соглашается с выводом эксперта Т, о том, что объект-аналог 2, как и объекты-аналоги 1,3,4, сопоставимы с объектами оценки и относятся к классу земель под индустриальную застройку, то есть к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и вопреки утверждениям представителя административного истца не продаются как единый объект недвижимости, состоящий из объекта капитального строительства и земельного участка.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены скриншоты использованных объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебного эксперта. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Позиция представителя административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости земельных участков в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Само по себе несогласие той или иной стороны с заключением эксперта, при отсутствии надлежащего обоснования, не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством и назначения повторной или дополнительной экспертиз как противоречащее задачам и принципам административного судопроизводства.

Данные о том, что экспертное заключение содержит недостоверные сведения, выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, так же как и подтверждения необъективности проведенного исследования, материалы дела не содержат.

Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение повторной экспертизы, не установлено. Протокольным определением суда в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы отказано.

На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы от 03.08.2020 № 15-20 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельных участков с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб.; с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб.; с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб.; с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб.

В соответствии с абзацами 5,6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». 

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, является 23.12.2019, которая и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости. 

Вместе с тем, судом установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 22 436 кв.м определенная экспертом, превышает его кадастровую стоимость. 

Согласно статье 57 Конституции Российской Федерации, пункту 1 статьи 3, подпункту 1 пункта 1 статьи 23 и статье 45 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщики обязаны уплачивать законно установленные налоги в срок, установленный законодательством о налогах и сборах.

Одним из основных начал законодательства о налогах и сборах является принцип их экономической обоснованности. В силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса РФ, налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. 

Из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении № 20-П от 11.07.2017 «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» следует, что право лица на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, равном его рыночной стоимости, служит, в частности, целям последующего определения налогового обязательства в размере не большем, чем это установлено законом, притом, что именно такой объем налоговой обязанности предопределен требованием статьи 57 Конституции Российской Федерации о необходимости уплаты только законно установленных налогов и сборов во взаимосвязи с предписаниями её статей 15 и 18 (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июня 2014 года № 17-П и от 1 июля 2015 года № 19-П, определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23 октября 2014 года № 2341-О и № 2343-О). 

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылался на необоснованное её завышение по сравнению с рыночной стоимостью. Однако в ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:27:0512007:15 по сравнению с его рыночной стоимостью, своего подтверждения не нашел, равно как нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика.

Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налогового бремени, в связи с завышением налоговой базы, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование.

В связи с этим, суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Поскольку правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса административного истца, по смыслу налогового законодательства не может быть ухудшено, установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению положения административного истца, как налогоплательщика, что исходя из положений налогового законодательства недопустимо.

При таком положении, заявленные ООО «Русагро-Белгород» требования в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:27:0512007:15 в размере его рыночной стоимости удовлетворению не подлежат. Отказывая в удовлетворении административного искового заявления в части указанного земельного участка, суд полагает установленный размер его кадастровой стоимости, равный 12 070 792 руб. 36 коп, отвечающим интересам налогоплательщика, иной размер рыночной стоимости в пределах кадастровой стоимости не доказан. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Русагро-Белгород» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 229 834 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 01.01.2016.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 226 133 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 01.01.2016.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 129 170 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 01.01.2016.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 21 020 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 01.01.2016.

Датой подачи заявления ООО «Русагро-Белгород» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 23.12.2019.

В удовлетворении административного искового заявления ООО «Русагро-Белгород» об установлении на 01.01.2016 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 22 436 кв.м, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, отказать. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья 

Решение в окончательной форме принято 28.09.2020