Дело №2-1299/19

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.-к. Анапа 09 июля 2019 г.

Анапский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи ФИО1,

при секретаре Левиной И.Г.,

с участием:

истца ФИО2 и ее представителя ФИО3,

представителя ответчика ФИО4 - ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4 О расторжении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты в связи с нарушением обязательств по нему, и прекращении обязательств нему, и возврате недвижимости.

В обосновании иска указала, что 23.08.2016 года между ФИО2 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты. Согласно данного договора от 23.08.2016 года Ответчик приобретает с рассрочкой оплаты – мини-цех копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью- 317,7 кв.м., кадастровый 

<

***> находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), и здание конторы, Литер А, площадью- 191,4 кв.м. кадастровый 

<

***>,находящуюся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) за - 2 500 

<

***> (Два миллионная пятьсот тысяч) рублей из которых 500 

<

***> рублей здание конторы, Литер А, площадью- 191,4 кв.м. кадастровый 

<

***>,находящуюся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) и 2 

<

***> 

<

***> рублей мини-цех копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью- 317,7 кв.м., кадастровый 

<

***>, находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...).На момент подписания договоракупли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года Ответчиком было внесено - 10 

<

***> рублей. Оставшаяся денежная сумма в размере - 2 490 

<

***> рублей Ответчиком должна вносится ежемесячно 23 числа каждого месяца в размере по - 50 

<

***> рублей (30 платежей) и до 23.02.2019 года последний платеж в размере -990 

<

***> рублей.(п.4 пп. 4.1. и 4.2. договора). Также задолженность в размере 2 490 

<

***> рублей перед истцом ответчиком подтверждается договором займа денежные средств от 23.08.2016 года с актом приема-передачи денежных средств от 23.08.2016 года. Данный договор зарегистрирован в УФРС и ответчику перешло права собственности с обременением «ипотека в силу закона» на недвижимость – мини-цех копчения птицы и мясопродуктов по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), и на здание конторы по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) С 07.07.2016 года на сегодняшний день ответчик ФИО4 пользуется данным помещением по своему усмотрению, проживает в нем со своей семьей и семье брата, также ведет деятельность по изготовлению хлебобулочных изделий. Со своей стороны мною ФИО2 выполнены обязательства по договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года. ФИО4 со своей стороны обязательства по купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года надлежащим образом ни разу не выполнил, нарушая оплату по указанному графику платежей п. 4 пп. 4.2. в договоре купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 23.08.2016 года. Последний платеж ФИО4 был внесён 10 месяцев назад в нарушения п. 4 пп 4.2. договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года. В соответствии со статьей 135 ГПК РФ и ст.222 ГПК РФ, 09.01.2019 года, до истечения срока внесения последнего платежа, истцом ответчику была направлена претензия в качестве досудебного урегулирования спора, с требованием в срок до 18.01.2019 года явиться в ЮА «Золотой город» ООО, по адресу: 

<

...>, для сверки суммы задолженности и её погашения в полном размере с возмещением неустойки 1% от суммы просроченного платежа, согласно п. 6 данного договора, для исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года. Также до 23.02.2019 года внести последний платеж в размере - 990 

<

***> рублей. Также ответчику было предложено в связи с его тяжелым материальным положением и невозможности погашения задолженности и исполнения обязательств явиться в ЮА «Золотой город» ООО по адресу: 

<

...>, телефон: 

<

***>, для подписания в добровольном порядке соглашения о расторжении договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года и сдачи его на регистрацию в УФРС и возврата недвижимости- мини-цеха копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью- 317,7 кв.м. кадастровый 

<

***>, по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) и здания конторы, Литер А, площадью- 191, 4 кв.м., кадастровый 

<

***>, по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) прежнему собственнику ФИО2. Данная претензия Ответчиком была получена 16.01.2019 года лично, что подтверждается заказанным почтовым уведомлением, но данные требования не были выполнены надлежащем образом перед истцом ФИО2 и погашение задолженности. По истечению срока последнее платежа 23.02.2019 года ответчик ФИО4 также не выполнил свои обязательства, в связи с чем, согласно акта сверки платежей от 15.03.2019 года по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года, пописанного сторонами лично, образовалась задолженность размере - 1 679 

<

***> рублей. 

15.03.2019 года истцом ФИО2 была направлена еще одна претензия ответчику ФИО4 в качестве досудебного урегулирования спора с требованием явиться в ЮА «Золотой город» ООО, по адресу: 

<

...>, для погашения задолженности в размере - 1 679 

<

***> рублей в полном размере с возмещением неустойки 1% от суммы просроченного платежа, согласно п. 6 данного договора, для исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года. Также ответчику было предложено в связи с невозможности погашения задолженности и исполнения обязательств явиться в ЮА «Золотой город» ООО, по адресу: 

<

...>, телефон: 

<

***>, для подписания в добровольном порядке соглашения о расторжении договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года и сдачи его на регистрацию в УФРС и возврата недвижимости-миницеха копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью- 317,7 кв.м. кадастровый 

<

***>, по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) и здания конторы, Литер А, площадью- 191, 4 кв.м., кадастровый 

<

***>, по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) прежнему собственнику ФИО2 26.03.2019 года данная претензия также была получена лично ответчиком ФИО4, но, не смотря на это ФИО4 не предпринял никаких мер по исполнения обязательств перед ФИО2 никаким образом. В связи с существенным нарушением Ответчиком условия Договора, которое выразилось в просрочке очередного платежа по договору, Истец направил Ответчику письменное предупреждение о необходимости последнего выплатить просроченную сумму задолженности в указанной срок в претензии. Истец ФИО2 также неоднократно обращалась устно вответчику ФИО4 для урегулирования данного вопроса в добровольном порядке, досудебном порядке, не нарушая права и интересы друг друга, но ответчик ФИО4 постоянно находил какие-либо отговорки. Также ФИО2 для продолжения деятельности по изготовлению хлебобулочных изделий ответчиком предложила ответчику ФИО4 прекратить обязательства по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года и заключить договор долгосрочной аренды недвижимости с новым сроком на 3 года с преимущественным сроком перезаключения по нему с оплатой в размере 30 

<

***> рублей ежемесячно, на что ответчик на данные требования тоже никак не отреагировал. Ответчик используем недвижимость по своему усмотрению не считаясь с моими интересами, хотя я, являюсь инвалидом 

<

данные изъяты>, приходиться покупать дорогостоящие препараты, один из них «Отесло» стоит только 37 тр ежемесячно, а их несколько, в связи с чем истцу пришлось брать в банках кредиты на сумму 700 

<

***> рублей и я рассчитывала эти выплаты.В соответствии с п. 7 договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года, в случае нарушения срока оплаты Ответчиком истец (продавец) имеет право расторгнуть в судебном порядке настоящий договор в соответствии с действующим законодательством РФ. Таким образом, в связи с бездействий ответчика ФИО4 истцу ФИО2 ничего не остаётся, как в судебном порядке расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года в связи с нарушением обязательств по нему, и обязать передать обратно истцу миницех копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью- 317,7 кв.м., кадастровый 000находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), и здание конторы, Литер А, площадью- 191,4 кв.м. кадастровый 

<

***>, находящуюся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...). Продавец, Истец, имеет право взыскать с ФИО4 неустойку в размере 1 % от суммы просроченного платежа, указанного в пп. 4.2. настоящего договора на каждый день просрочки.Так, как до 23.07.2018 года ответчик совсем перестал исполнять обязательства надлежащим образом, и уже образовалась сумма задолженности в размере 282 

<

***> рублей, то требуется взыскать неустойку с 23.07.2018 года по 23.05.2019 года с учетом увеличения суммы задолженности.

- неустойки в размере- 2 252 400 рублей, согласно расчета:

282 

<

***> рублей (задолженность по состоянию на 23.07.2018 года) * 31 дня (23.07.2018 года по 23.08.2018 года) * 1% = 87 420 рублей;

332 

<

***> рублей * 31 дня (23.08.2018 года по 23.09.2018 года) * 1% = 102 920 рублей;

382 

<

***> рублей * 30 дней (23.09.2018 года по 23.10.2018 года) * 1% = 114 600 рублей;

432 

<

***> рублей * 31 дня (23.10.2018 года по 23.11.2018 года) *1% = 133 920 рублей;

482 

<

***> рублей * 30 дней (23.11.2018 года по 23.12.2018 года) *1 % = 144 600 рублей;

472 

<

***> рублей * 31 дня (23.12.2018 года по 23.01.2019 года) *1%= 146 320 рублей;

522 

<

***> рублей *31 дня (23.01.2019 года по 23.02.2019 года) *1 % = 161 820 рублей;

1 512 

<

***> рублей * 90 дней (23.02.2019 года по 23.05.2019 года) * 1% = 1 360 800 рублей.

Итого неустойка (87 420 + 102 920 + 114 600 + 133 920 + 144 600 + 146 320 + 161 820 + 1 360 800) = 2 252 400 рублей.

С приобретения недвижимости с 23.08.2016 года по сегодняшний день мини-цех и здание конторы находится в пользование у ответчика, который осуществляют предпринимательскую деятельность и получает доход, и в связи с этим целесообразно переданную сумму в счет погашения задолженности по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 23.08.2016 года в размере 821 

<

***> рублей, считать переданной в счет погашения оплаты по аренде(использованию-пользованию) недвижимостью – мини-цеха копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью- 317,7 кв.м., кадастровый 

<

***> находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), и здание конторы, Литер А, площадью- 191,4 кв.м. кадастровый 

<

***>, находящуюся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) так как аренда на 33 месяца по 30 

<

***> рублей- 990 

<

***> рублей. Также истец ФИО2 понесла убытки в виде упущенной выгоды в соответчики со статьей 15, ст. 393 ГК РФ, с 2016 года, так как могла продать данный объект без рассрочки оплаты другим потенциальным клиентом или сдать в аренду в размере 30 

<

***> рублей ежемесячно (33 месяца * 30 

<

***> рублей = 990 

<

***> рублей). Размер упущенной выгоды истцом оценивается в 200 

<

***> рублей. Таким образом, на основании вышеизложенного, истцу ФИО2 ничего не остается, как обратиться в суд для защиты своих нарушенных прав и интересов со стороны ФИО4. Просит суд: Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года, заключенный между ФИО2 и ФИО4 по приобретению недвижимости мини-цеха копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью- 317,7 кв.м., кадастровый 

<

***> находящегося по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) и здания конторы, Литер А, площадью- 191,4 кв.м. кадастровый 

<

***>,находящейся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...); Обязательства подоговору купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года, заключенный между ФИО2 и ФИО4 - считать прекращенными; Аннулировать и исключить запись в ЕГРН о праве собственности за ФИО4 на мини-цех копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью- 317,7 кв.м., кадастровый 

<

***> находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), и здание конторы, Литер А, площадью- 191,4 кв.м. кадастровый 

<

***>, находящуюся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...); Обязать ФИО4 передать обратно во владение ФИО2 мини-цех копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью- 317,7 кв.м., кадастровый 

<

***> находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) и здание конторы, Литер А, площадью- 191,4 кв.м. кадастровый 

<

***>,находящуюся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...); Считать переданную сумму ФИО4 ФИО2 в размере 821 

<

***> рублей в счет возмещения пользования им недвижимостью –мини-цеха копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью- 317,7 кв.м., кадастровый номер: 

<

***> находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) и здание конторы, Литер А, площадью- 191,4 кв.м. кадастровый 

<

***>, находящуюся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...); Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 неустойку за неисполненные обязательства по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года, заключенный между ФИО2 и ФИО4 в размере – 2 252 400 рублей; Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 упущенную выгоду в размере – 200 

<

***> рублей;

В судебном заседании истца ФИО2 и его представитель ФИО3 заявленные исковые поддержали в полном объёме по изложенным в иске обстоятельствам и просит суд их удовлетворить. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и дате судебного заседания уведомлен надлежащим образом, подано ходатайство о переносе судебного заседания. 

Суд нашел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО4, признав его неявку в судебное заседание без уважительных причин.

Представитель ответчика – ФИО5, действующая по устному ходатайству ФИО4, исковые требования признала в части –расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года, обязательства по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года, заключенный между ФИО2 и ФИО4 - считать прекращенными, аннулировать и исключить запись в ЕГРН о праве собственности за ФИО4 на мини-цех копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью- 317,7 кв.м., кадастровый 

<

***> находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) и здание конторы, Литер А, площадью- 191,4 кв.м. кадастровый 

<

***>, находящуюся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), обязать ФИО4 передать обратно во владение ФИО2 мини-цех копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью- 317,7 кв.м., кадастровый 

<

***> находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) и здание конторы, Литер А, площадью- 191,4 кв.м. кадастровый 

<

***>,находящуюся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

В части оставшихся требований возражала, и просила оставить в собственности ФИО4, здание конторы Литер А, площадью- 191,4 кв.м. кадастровый 

<

***>, находящуюся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) в счёт уплаченных денежных средств- 821 

<

***> рублей, так как там проживает семья ответчика и семья брата с маленькими детьми, и поясняла, что брат ответчика взял значительную сумму денег к банке - кредит в сумме 3 500 

<

***> рублей, для чтобы улучшить свои жилищные условия и произвести ремонт в здании конторы и в дальнейшем заключить договор аренды по мини-цех копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью- 317,7 кв.м., кадастровый 

<

***> находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), для дальнейшей ее эксплуатации и снятия ареста с земельного участка. 

ФИО2 и ее представитель ФИО3 возражали в части оставления в собственности ФИО4, здания конторы Литер А, площадью- 191,4 кв.м. кадастровый 

<

***>, находящегося по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), в счёт уплаченных денежных средств- 821 

<

***> рублей. Указав, что на протяжении 3 лет, ФИО4 пользовался данной недвижимостью, занимался коммерческой деятельностью и получал прибывать, переданные ответчиком ФИО4 истцу ФИО2 денежные средства в сумме 821 

<

***> рублей просили считать переданной в счет возмещения за пользования вышеуказанной недвижимости. В части оставления здания конторы Литер А, площадью- 191,4 кв.м. кадастровый 

<

***>, находящуюся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) в собственности ФИО4 полагали нецелесообразным и не возможным, так как объект потеряет свою ликвидность в целом. За 4 месяца до продажи с ФИО4 был заключен договор аренды на вышеуказанную недвижимость, по которому ФИО4 ничего не оплачивал для подготовки объектов к работе. Покупатель при приобретения недвижимости осмотрел и принял и был согласен ее техническим состоянием и это не влияет на выполнения обязательств по договору, так же на исполнение обязательств не влияет обременение на земельный участок, который принадлежит Администрации МО г.-к. Анапа. По сделке земельные участки ФИО4 не передавался. 

Ранее, в судебном заседании, ответчик ФИО4 возражал против удовлетворении исковых требований ФИО2 

В обосновании своего возражения указал, что в июне 2018 года им была приостановлена оплата по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты по причине не выполнения продавцом ФИО2 своего обязательства по указанному договору. На сегодняшний день и на день подачи искового заявления вопрос по возобновлению, оплаты по договору купли-продажи не решен именно со стороны истца, ФИО2 В адрес ФИО2 был отправлен ответ на претензию, но сотрудники почты не могут вручить указанное письмо адресату по причине отказа получателя. В указанном ответе, им официально предлагается решить вопрос, который на устном уровне, игнорируется продавцом. После заключения договора купли-продажи в рассрочку 23.08.2016 им была заказана 03.11.2016 г. выписка из ЕГРП на земельный участок, на котором расположен предмет договора купли продажи, миницех копчения птицы и мясопродуктов, адрес: (...). Согласно данным выписки от 08.11.2016г. на указанный земельный участок наложен арест на неопределенный срок с 25.05.2012г., а также 16.08.2016г. зарегистрировано ограничение (обременение) права на основании постановления судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

***>. С момента заключения договора он неоднократно обращался по этому поводу к ФИО2, однако до настоящего момента данный вопрос не решен и на земельный участок до сих пор наложен арест. Данное обстоятельство нарушает его права и интересы, так как по сути приобретался не готовый цех к использованию, а полуразрушенное здание без окон и дверей на земельном участке, то есть им (ФИО4) приобреталось право на здания и земельный участок в целом. Однако ФИО2 интересует только оплата по договору, но выполнять свои обязательства она не хочет, что грубо нарушает его право как покупателя недвижимости. В связи с этим платежи по договору купли-продажи в рассрочку им приостановлены до исполнения истцом обязательств по устранению обременений на имущество, которое нераздельно с имуществом, приобретаемым по вышеуказанному договору. Согласно ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. На момент когда стало известно о том, что земельный участок обременен, он не предъявлял требования продавцу об уменьшении стоимости недвижимости или расторжении договора купли-продажи, а поверив в порядочность продавца, предоставил ей время для решения вопроса и снятия ареста с земельного участка, при этом он продолжал производить оплату по договору купли-продажи. Однако, продавец так и не исполнила свои обещания по решению указанного вопроса, которые давались в его адрес неоднократно. Предложение о восстановлении оплаты по договору после снятия обременения на земельный участок, остается в силе, то есть он считает возможным и правильным со стороны продавца решить вопрос по указанному обременению после чего, а точнее с момента получения выписки из ЕГРП на земельный участок с уточненными данными по ограничению права, им будет возобновлена выплата по договору купли-продажи с того момента, на котором были приостановлены. В связи с вышеизложенным, считает, что другие сопутствующие требования истца по указанному исковому заявлению, также как и требование о расторжении договора не имеют законных оснований.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводам о том, что заявленные истцом ФИО2 требования законны, обоснованы и подлежат удовлетворению последующим основаниям: 

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 486 ГК РФ 1. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.4. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.5. В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Статьей 309 ГК РФ предусматривается, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 2 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В результате не исполненных обязательств, лицо выплачивает неустойку может составлять 1% от суммы товара и объекта, являющегося предметом договора. Эта сумма подлежит взысканию за каждый календарный день просрочки до момента удовлетворения всех требований покупателя или замены товара.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ 1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В судебном заседании установлено, что согласно договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года, заключенного между ФИО2 и ФИО4, ФИО4 приобретает с рассрочкой оплаты следующее недвижимое имущество – мини-цех копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью- 317,7 кв.м., кадастровый 

<

***> находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), и здание конторы, Литер А, площадью- 191,4 кв.м. кадастровый 

<

***>,находящуюся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) Стоимость приобретаемой недвижимости- 2 500 000рублей, из которых 500 

<

***> рублей здание конторы, Литер А, площадью- 191,4 кв.м. кадастровый условный 

<

***> (

<

***>), находящуюся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) и 2 

<

***> 

<

***> рублей мини-цех копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью- 317,7 кв.м., кадастровый 

<

***>, находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

Согласноп.4 пп. 4.1. и 4.2. вышеуказанного договора на момент подписания договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года ответчиком ФИО4 было внесено - 10 

<

***> рублей. Оставшаяся денежная сумма в размере - 2 490 

<

***> рублей. ответчиком должно была вносится ежемесячно 23 числа каждого месяца в размере по - 50 

<

***> рублей и до 23.02.2019 года последний платеж в размере -990 

<

***> рублей.

Согласно договора займа денежные средств от 23.08.2016 года с актом приема -передач денежных средств у ФИО4 имеется задолженность перед ФИО2 в размере – 2 490 

<

***> рублей. 

Договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года зарегистрирован в УФРС и ФИО4 перешло права собственности с обременением «ипотека в силу закона» на недвижимость-мини-цех копчения птицы и мясопродуктов по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), регистрационный 

<

***> от 29.08.2016 года и на здание конторы по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) регистрационный номер: 

<

***> от 29.08.2016 года.

Земельный участок с кадастровый номером 

<

***> по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), на котором расположен мини-цех копчения птицы и мясопродуктов и земельный участок по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) на котором расположено здание конторы является собственность Администрации МО г.-к. Анапа. Договор аренды на вышеуказанные земельные участки ФИО2 с Администрацией МО г.-к. Анапа не заключался. Прав и обязательств по земельным участкам у ФИО2 нет и не возникало. 

Согласно акта сверки по состоянию на 15.03.2019 года подписанного сторонами ФИО2 и ФИО4 следует, что у ФИО4 имеется задолженность по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года в размере – 1 679 

<

***> рублей, с вязи с тем ФИО4 нарушает обязательства по вышеуказанному договору п. 4 пп. 4.2..

На основании п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно материалам дела ФИО2 соблюден порядок досудебного урегулирования спора.

Согласно предварительного договора о намерении приобретения от 17.05.2019 года, соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года от 17.05.2019 года, договора аренды от 17.05.2019 года ФИО4 был предложен досудебный порядок урегулирования спора. 

Истории операций по дебетовой карте ФИО2 подтверждает поступление денежных средств от ФИО4. 

Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, которые могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. 

Согласно статьи 56 ГПК РФ п. l. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.п. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Анализировав каждое из представленных доказательств, а также доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит заявленные ФИО2 требования у ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты в связи с нарушением обязательств по нему, и прекращении обязательств нему, и возврате недвижимости, подлежащими удовлетворению.

Доводы ФИО4 не могут быть приняты во внимания, так как является недоказанными и не обоснованными, так как ответчик не представил в суд ни одного документа, предписания, ответа на его обращение, что он не имеет возможности использовать недвижимость по своему назначению, а также не представил доказательства того, что он обращался в УИО администрации МО г.-к Анапа или к прежнему собственнику для решения вопроса по переводу прав и обязанностей на свое имя как собственнику недвижимости и заключению договора аренды земельных участков, находящихся под объектами недвижимости. 

В соответствии с п. 7 договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года, в случае нарушения срока оплаты Ответчиком истец (продавец) имеет право расторгнуть в судебном порядке настоящий договор в соответствии с действующим законодательством РФ. 

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По смыслу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса неустойка подлежит уплате за весь период неисполнения должником обязательства по день его фактического исполнения, а именно с 23.07.2018 года по 23.05.2019 года.

Исходя из акта сверки по состоянию на 15.03.2019 года с 23.07.2018 года ответчик ФИО4 перестал исполнять обязательства надлежащим образом, образовалась сумма задолженности в размере 282 

<

***> рублей, то требуется взыскать неустойку с 23.07.2018 года по 23.05.2019 года с учетом увеличения суммы задолженности. Согласно представленному расчету неустойка составляет- 2 252 400 рублей.

Согласно п. 9 договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года ФИО4 осмотрел мини-цех копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью- 317,7 кв.м., кадастровый 

<

***> находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), и здание конторы, Литер А, площадью- 191,4 кв.м. кадастровый условный 

<

***> (

<

***>),находящуюся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), принял их в таком состоянии в каком они есть на момент подписания настоящего договора, указанная недвижность требует капитального и косметического ремонт, замечаний по ее техническому состоянию у ФИО4 не имеется. ФИО4 сам в дальнейшем несет все расходы по оплате ремонта и производит все необходимые неотъемлемые улучшения, а также подведение и установку требуемых коммуникаций, затраты на которые в случае расторжения настоящего договора ему не компенсируется. Других обязательств Продавца в договоре купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года, прописанных касаемо земельным участкам, не имеется.

На сегодняшний день мини-цех и здание конторы находится в пользование у ФИО4, данной недвижимостью он пользуется беспрепятственно со стороны ФИО2 и со стороны третьих лиц, ни каких ограничений в использовании не иметься, при этом ответчик ФИО4 не исполняются взятые обязательства и в связи с этим целесообразно переданную сумму в счет погашения задолженности по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 23.08.2016 года в размере 821 

<

***> рублей, считать переданной в счет погашения оплаты по аренде (использованию) недвижимости – мини-цеха копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью- 317,7 кв.м., кадастровый 

<

***> находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, хутор (...) и здание конторы, Литер А, площадью- 191,4 кв.м. кадастровый условный 

<

***> 

<

***>), находящуюся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), так как аренда на 33 месяца по 30 

<

***> рублей составляла бы 990 

<

***> рублей.

Недвижимость Продавцом была передана ответчику за 4 месяца до сделки без оплаты, чтобы он смог её подготовить к работе и произвести необходимый для этого ремонт.

Верховный Суд о положениях п.5 ст. 393 ГК РФ, внесенных тем же законом от 08.03.2015 №42-ФЗ, в соответствии с которыми размер убытков в целях их взыскания должен определяться не с точностью до копейки, а с разумной степенью достоверности. Указанная норма является крайне важной в тех случаях, когда сложно точно рассчитать размер убытков, в частности, для рассмотрения исков о взыскании упущенной выгоды.

Статья 393 ГК РФ Обязанность должника возместить убытки. 1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

5. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

6. В случае нарушения должником обязательства по воздержанию от совершения определенного действия (негативное обязательство) кредитор независимо от возмещения убытков вправе требовать пресечения соответствующего действия, если это не противоречит существу обязательства. Данное требование может быть предъявлено кредитором и в случае возникновения реальной угрозы нарушения такого обязательства. 

Учитывая, что ФИО2 понесла убытки в виде упущенной выгоды в соответчики со статьей 15, ст. 393 ГК РФ, с 2016 года, так как она могла бы продать данный объект без рассрочки оплаты другим потенциальным покупателям или сдать в аренду в размере 30 

<

***> рублей ежемесячно (33 месяца * 30 

<

***> рублей = 990 

<

***> рублей). Размер упущенной выгоды истцом оценивается в 200 

<

***> рублей. 

Статья 15 ГК РФ 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Суд находит подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании упущенной выгоды в сумме200000 рублей.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика государственную пошлину в доход государства в размер - 21062рублей. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016г., заключенный между ФИО2 и ФИО4 по приобретению недвижимости миницеха копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью 317,7 кв.м., кадастровый 

<

***>, находящегося по адресу: Краснодарский край, Анапский район, хутор (...) и здания конторы, Литер А, площадью 191,4 кв.м., кадастровый 

<

***>, находящегося по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

Обязательства по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года, заключенный между ФИО2 и ФИО4 - считать прекращенным.

Аннулировать и исключить запись в сведения ЕГРН о праве собственности ФИО4 на миницех копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью 317,7 кв.м., кадастровый 

<

***> находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), и здание конторы, Литер А, площадью - 191,4 кв.м. кадастровый 

<

***>, находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

Обязать ФИО4 передать обратно во владение ФИО2 миницех копчения птицы и мясопродуктов, ЛитерА, площадью -317,7 кв.м., кадастровый 

<

***> находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) и здание конторы, литер А., площадью -191,4 кв.м. кадастровый 

<

***>, находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

Считать переданную сумму ФИО4 ФИО2 в размере 821 

<

***> рублей а счет возмещения пользования им недвижимостью - миницеха копчения птицы и мясопродуктов, Литер А, площадью -317,7 кв.м., кадастровый 

<

***>, находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), и здание конторы, Литер А, площадью -191,4 кв.м., кадастровый 

<

***>, находящееся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 неустойку за неисполнение обязательства по договору куплди-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 23.08.2016 года, заключенного между ФИО2 и ФИО4 в размере - 2 252 400 (два миллиона двести пятьдесят две тысячи четыреста) рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 упущенную выгоду от продажи недвижимости третьему лицу в размере 200 

<

***> (двести тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО4 госпошлину в доход государства в сумме 21062 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарском коревом суде в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Анапский районный суд Краснодарского каря.

Судья

Анапского районного суда С.А. Киндт