УИД 91RS0018-01-2020-001975-30

дело №2-1683/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30.10.2020 г. Саки

Сакский районный суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Басараб Д.В.,

при секретаре Исмаилов Э.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Барон» о расторжении договора аренды земельного участка

установил:

истец ФИО1 обратился с исковым заявлением к ООО «Барон» о расторжении договора аренды земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Барон» был заключён договор аренды помещения, согласно которому Арендодатель (истец) предоставил Арендатору (ответчику) в аренду помещение, находящееся по адресу: 

<

адрес> пом.

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты>.м., этаж № (далее по тексту – Договор аренды) сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям Договора аренды, Арендатор (ответчик) обязан своевременно и в полном объёме вносить арендную плату за пользование помещением. Но ответчик данные обязательства не исполняет, оплату по Договору аренды не производит в соответствии с условиями указанного договора, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по платежам за аренду помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 207 000 рублей. Истец ФИО1 в рамках досудебного урегулирования направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в котором уведомил ответчика о необходимости расторжения договора аренды. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением. С учётом заявления об уменьшении исковых требований истец просит расторгнуть договор аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика подал в суд возражения, в которых просил суд отказать в удовлетворении искового заявления. В обоснование возражений указывается, что в апреле – июне 2020 года ООО «Барон» пропустило установленные Договором аренды сроки арендной платы, однако данные пропуски сроков оплаты были связаны с введением режима самоизоляции и запретом деятельности, то есть ООО «Барон» фактически свою деятельность не осуществлял. ООО «Барон» произвёл в июле 2020 года оплату арендной платы за период с апреля по июнь 2020 года, причём в большем размере, чем необходимо.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещён, воспользовался своим правом на ведение дела через представителя.

Представитель ответчика ООО «Барон» - ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещён, подал в суд ходатайство об отложении судебного заседания, однако в удовлетворении ходатайства отказано.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК Российской Федерации), суд счёл возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, считает, что иск подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК Российской Федерации) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты>.м., этаж №, находящееся по адресу: 

<

адрес>, помещение 2, кадастровый №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК Российской Федерации).

Согласно п.1 ст.607 ГК Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из положений ст.608 ГК Российской Федерации следует, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (далее - Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Барон» (далее - Арендатор) был заключён договор аренды помещения.

Указанный Договор аренды зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст.ст.309, 310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п.1 ст.650 ГК Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с п.1 ст.651 ГК Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В силу п.1 ст.654 ГК Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно п.1 ст.614 ГК Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Так, согласно пункту 1.1 Договора аренды, Арендодатель предоставил Арендатору за плату во временное владение и пользование помещение площадью 

<

данные изъяты>.м., этаж №, находящееся по адресу: 

<

адрес>, помещение 

<

данные изъяты>

В соответствии с пунктом 4.1 Договора аренды, помещение предоставлена в аренду сроком на 5 лет 2 месяца, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 5.1 Договора аренды указано, что размер арендной платы за помещение составляет 23 000 рублей в месяц.

Арендная плата за пользование помещением вносится Арендатором в следующем порядке: первый платёж в размере месячной арендной платы вносится в течении 10-дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приёмки арендуемого помещения; последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позднее 15 числа месяца, следующего ща истекшим. Арендная плата вносится путём перечисления Арендатором подлежащей уплате суммы на карточный счёт Арендодателя (пункты 5.4 и 5.5 Договора аренды).

Исходя из положений п.8.1 Договора аренды, Арендодатель имеет право требовать расторжения договора, в том числе при пропуске Арендатором сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

Нежилое помещение площадью 69кв.м., этаж №, находящееся по адресу: 

<

адрес> пом.

<

данные изъяты> был передан Арендодателем Арендатору, что подтверждается актом приёма-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, который является приложением № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из требований действующего законодательства, истец ФИО1, как сторона по Договору аренды, имеет право требовать надлежащего исполнения договорных обязательств ответчиком ООО «Барон».

Согласно пункту 3.4 Договора аренды, Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В силу ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на несвоевременность внесения ответчиком арендной платы. Так, из расчёта суммы иска истца следует, что ответчик допустил указанные нарушения условий Договора аренды в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из указанного истцом периода времени следует, что ответчик не уплатил в установленные Договором аренды сроки арендную плату в общей сумму 207 000 рублей.

В обоснование возражений ответчик предоставил суду платежные поручения, которые подтверждают перечисление ответчиком арендной платы истцу по Договору аренды, а именно:

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 рублей;

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 рублей;

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 рублей;

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 рублей;

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 рублей;

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 рублей;

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 рублей;

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 рублей;

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 рублей;

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 рублей;

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 рублей;

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 рублей;

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 рублей;

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 11 000 рублей;

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 14 000 рублей;

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 рублей;

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 5 000 рублей;

- от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 120 000 рублей.

Так, согласно указанным платёжным поручениям ответчик уплатил истцу арендную плату, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендную плату по Договору аренды в размере 500 000 рублей, а за указанный истцом период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 105 000 рублей.

В соответствии со ст.619 ГК Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в приведенных в указанной статье случаях, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом в соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п.3 ст.619 ст.619 ГК Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п.2 ст.452п.2 ст.452 ГК Российской Федерации).

Как следует из материалов гражданского дела, истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в котором просил в двухнедельный срок выполнить предусмотренные договором обязательства (номер почтового идентификатора 

<

данные изъяты>).

Так, согласно отчёту об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 29650046072636 указанное уведомление ДД.ММ.ГГГГ возвращено отправителю (ФИО1) из-за истечения срока хранения.

Из обз.2 п.67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Таким образом, уведомление о расторжении договора аренды считается доставленным ООО «Барон» ДД.ММ.ГГГГ и с указанной даты в течении двух недель должно выполнить предусмотренные Договором аренды обязательства, при этом согласно платёжному поручению от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Барон» оплатило ФИО1 арендную плату в сумме 120 000 рублей.

Из указанного следует, что на дату получения уведомления о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Барон» оплатило ФИО1 арендную плату в размере 225 000 рублей, то есть за указанный истцом период по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате у ответчика перед истцом отсутствовала.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд полагает, что положения ст.619 ГК Российской Федерации, а также правовые позиции, изложенные в п.8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14, в п.29 Информационного письма №66, направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений. Таким образом, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

При изложенных обстоятельствах, по мнению суда расторжение договора аренды по основанию нарушения условий по своевременному внесению арендной платы является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Более того, имущественные интересы Арендодателя, нарушенные в результате ненадлежащего исполнения Арендатором денежного обязательства, могут быть компенсированы применением к ответчику ответственности в виде начисления неустойки, предусмотренной Договором аренды. При этом п.7.2 Договора аренды предусмотрена неустойка в размере 0,1% от суммы невнесённого платежа за каждый день просрочки.

Об иных нарушениях со стороны ответчика ООО «Барон» как основаниях расторжения Договора аренды истцом не заявлено, при этом, суд обращает внимание истца на то, что истец вправе обратиться в суд с отдельным иском о расторжении договора по иным основаниям.

При указанных обстоятельствах с учётом вышеприведенных норм права материалами дела не доказан факт наличия оснований для расторжения спорного Договора аренды, являющегося санкцией, применяемой к тем арендаторам, которые не принимают разумных мер для соблюдения условий договора, в связи с чем, исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Приходя к указанному выводу, суд также принимает во внимание, что согласно п.1.1 Договора аренды помещение предоставляется Арендатору (ООО «Барон») для использования под магазин. Площадь торгового зала 31,9кв.м.

Согласно выписке из ЕГРЮ от ДД.ММ.ГГГГ №№ основным видом деятельности ООО «Барон» является торговля розничная преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах.

Согласно п.1 ст.401 ГК Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несёт ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Форс-мажор (обстоятельства непреодолимой силы) - это чрезвычайные и объективно непредотвратимые в конкретных условиях обстоятельства (п.3 ст.401п.3 ст.401 ГК Российской Федерации). Они действуют извне и никак не зависят от воли людей.

Верховным Судом Российской Федерации в Постановлении Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" дано толкование содержащемуся в ГК Российской Федерации понятию обстоятельств непреодолимой силы.

Так, в пункте 8 названного Постановления разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный, непредотвратимый при данных условиях и внешний по отношению к деятельности должника характер.

Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях.

Так, пунктом 15 Указа Главы Республики Крым от 17.03.2020 №63-У «О введении режима повышенной готовности на территории Республики Крым» (здесь и далее в редакции на 17.03.2020, далее – Указ) установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 №68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", которое является обстоятельством непреодолимой силы.

Пунктом 8 Указа юридические лица, осуществляющие деятельность в местах массового скопления людей (в том числе на торговых объектах) обязаны организовать мероприятия по усилению режима текущей дезинфекции с момента опубликования настоящего Указа и до особого распоряжения.

Указанное с очевидностью свидетельствует, что принятые меры, направленные на нераспространение новой коронавирусной инфекции, в том числе на территории Республики Крым, в связи с дополнительными расходами ООО «Барон» на организацию мероприятий по усилению режима текущей дезинфекции в арендованном помещении и используемом под магазин приводили к уменьшению прибыли. При этом, с учётом незначительного пропуска срока исполнения обязательства по Договору аренды, характера неисполненного обязательства, ответчик принял действия, направленные на погашение имеющейся у него задолженности перед истцом, что свидетельствует о разумности и добросовестности действий должника.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 320-321 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 – отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Сакский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 30.10.2020.

Судья Д.В. Басараб