РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 августа 2017 года с. Ивановка

Ивановский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Скобликовой Н.Г.

при секретаре Холодковой С.Г. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 – 349/2017 по иску ФИО1 к СХПК «Зея» о признании недействительным п.5.4. договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, в лице представителя ФИО2, обратился в Ивановский районный суд с иском к СХПК «Зея» о признании недействительным п.5.4. договора аренды. 

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 является одним из собственников земельного участка с кадастровым №, находящимся по адресу: с. Богородское Ивановского района Амурской области, в отношении которого между собственниками земельного участка и СХПК «Зея» 26.10.2010 заключен договор аренды сроком на 49 лет. Пункт п.5.4 договора аренды предусматривает, что при изъявлении желания у кого – либо из собственников (арендодателей) выделить земельный участок в счет своей доли до окончания договора аренды, земельный участок выделяется по согласованию с арендатором с поймы р.Зея до начала проведения или после окончания сельскохозяйственных работ. Данные условия обременительны для арендодателя, заключены на крайне невыгодных условиях, подразумевающих под собой строго оговоренную территорию, в пределах которой собственники, в дальнейшем при наличии желания, вправе выделить свои доли. Данный договор был подписан представителем, без согласования содержания с собственниками участка. Истец, лично, исходя из своих разумно понимаемых интересов, самостоятельно не принял бы данные условия, и отказался бы подписывать данные, по своей сути, кабальные условия, изложенные в п.5.4. договора аренды. Однако, истец был лишен возможности участвовать в определении условий договора. Спорные положения договора не соответствуют принципу добросовестности и коммерческой деятельности, явно обременительны для заемщика, поэтому существенным образом нарушают баланс интересов сторон договора, так как предоставляют арендатору возможность в одностороннем порядке производить выдел в тех границах данного участка, где ему пожелается. То есть имеет место быть применение несправедливых договорных условий, что противоречит содержанию и смыслу ст. 10 ГК РФ. 

Согласно п.4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения. Слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по ст. 169 ГК РФ. 

О существовании подобного договора истцу стало известно в 2016 году, когда истец был привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования по иску СХПК «Зея» к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, рассматриваемого в Ивановском районном суде (дело № 2 - 400/2016). Именно тогда истец ознакомился с копией данного договора, равно как и с его содержанием. 

В силу ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Отношения, отраженные в договоре аренды, по своей сути, являются явно обременительными и нарушают существенным образом баланс интересов сторон – исходя из содержания оспариваемого пункта договора. Указанный пункт ставит в неравное положение собственников данного участка, оставляя преимущественное право использования границ участка исключительно в интересах арендатора, ущемляя фактические, законом установленные интересы собственников участка.

На основании обстоятельств, указанных в иске, представитель истца просит признать недействительным и не законным п. 5.4. договора аренды земельного участка с кадастровым №, расположенном по адресу: с. Богородское Ивановского района Амурской области, заключённого между собственниками данного земельного участка и СХПК «Зея» 26.10.2010. 

В последующем – 12.07.2017, после указания судом на необходимость конкретизации оснований исковых требований /15.05.2017, 22.06.2017/ от представителя истца – ФИО3, действующей на основании доверенности, поступило заявление, согласно которого сторона истца полагает, что условия п.5.4. договора аренды являются заключенными на крайне невыгодных условиях, подразумевающих под собой строго оговоренную территорию, в пределах которой собственники, в дальнейшем, при наличии желания, вправе выделить свои доли, соответственно данный пункт договора сторона истца просит признать недействительным (ничтожным) в силу положений ч.3 ст. 179 ГК РФ. 

Определением Ивановского районного суда от 15.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, выступающего на стороне ответчика, привлечен ФИО4. 

Определениями Ивановского районного суда от 20.07.2017 (с учетом определения, вынесенного в протокольной форме 08.08.2017) и от 10.08.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих его самостоятельные требования относительно предмета спора, выступающих на стороне истца, привлечены: ФИО5, действующая в интересах н/л ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28 и ФИО29. 

Представителем ответчика – председателем СХПК «Зея» ФИО30 предоставлен отзыв на иск, в котором указано на то, что ФИО1 присутствовал на общем собрании собственников земельных участков, имевшего место 25.08.2008, по всем вопросам, поставленным на голосование, согласно повестки дня, голосовал «за», в том числе и за заключение договора аренды. Процедура выдела земельного участка с кадастровым № затянулась на два года, поэтому договор аренды заключен 26.10.2010, был подписан ФИО4, как представителем ФИО1 О существовании договора аренды ФИО1 узнал, когда в 2012 году в первый раз получил арендную плату за земельную долю, что подтверждается справками формы 2 – НДФЛ с 2012 по 2015 г.г. 

Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности, который составляет три года. Принимая во внимание, что договор аренды был зарегистрирован в 2011 году, ФИО1 получал арендную плату с 2012 года, то, следовательно, не мог не знать о существовании договора, следовательно, его требования заявлены за пределами срока исковой давности. 

На основании обстоятельств, приведенных в отзыве, представитель СХПК «Зея» просит в иске ФИО1 отказать. 

Впоследствии – 29.08.2017, представителем ответчика ФИО31, действующей на основании доверенности, отзыв дополнен, следующим. 

В оспариваемом договоре аренды, по мнению ответчика, нет положений, которые бы являлись крайне невыгодными для истца. Условие о том, что все собственники арендуемого земельного участка обязаны выделять принадлежащие им паи, начиная от поймы р. Зея, было обусловлено тем, что в период заключения договора СХПК «Зея» только начинало производственную деятельность и обрабатывало поля, расположенные на наибольшем удалении от поймы реки. При этом, в пойме реки также существует и существовала плодородная почва, о чем в судебном заседании даны пояснения специалистом (кадастровым инженером), представлена схема расположения плодородных территорий на момент заключения договора аренды, кроме того, по всей территории существуют проезды, дороги к обрабатываемым полям. Таким образом, определение примерного местоположения предполагаемого выдела никак не нарушает права истца. 

Также полагает, что определение «строго оговоренная территория» также неприменимо в данной ситуации, так как пай, принадлежащий истцу на момент заключения договора составлял 15 га, а территория, расположенная ближе к пойме реки составляла 200 га.

По ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной. Признаками кабальной сделки выступают: сделка совершена потерпевшим лицом; совершена на крайне невыгодных для него условиях; совершена вынужденно – вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства; кроме того, говорится не об одном тяжелом обстоятельстве, а о стечении тяжелых обстоятельств, под воздействием которых, лицо совершило сделку, и не о простой невыгодности совершенной сделки, а о крайне невыгодных условиях. Только при доказанности совокупности указанных признаков сделка может быть признана недействительной по мотиву её кабальности, самостоятельно каждый из признаков основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву не является. При этом, даже при наличии тяжелых жизненных обстоятельств у истца на момент совершения сделки, СХПК «Зея» об этом не знал и знать не мог. Доказательств обратного, суду не предоставлено. Недоказанным является и факт того, что на момент совершения сделки истец находился в тяжелых жизненных обстоятельствах, так как доказательств подобной ситуации суду не предоставлено. 

Истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд. Заявления представителя истца о том, что ФИО1 не было известно о существовании договора аренды, несостоятельны. Согласно ч.3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Таким образом, получая выплаты арендной платы в СХПК «Зея» с 2012 года истец, следуя данному принципу, должен был выяснить в связи с чем, ему платят и на каком основании, а также получить текст договора аренды. 

На основании выше изложенного, представитель ответчика - ФИО31 в иске ФИО1 просит отказать. 

Третьим лицом – ФИО15 (наследницей ФИО32, умершего ДД.ММ.ГГГГ) представлен отзыв, поддерживающий позицию истца, изложенную в иске, с указанием на то, что о существовании договора аренды ей известно не было, узнала об этом обстоятельстве, получив документы, направленные судом. 

В ходе состоявшихся по делу судебных заседаний представители истца: Гип А.П. и ФИО3, действующие на основании доверенности, заявленные требования поддержали.

Гип А.П. дал суду следующие пояснения: кабальность сделки заключается в строго ограниченной территории, на которой в последующем может претендовать истец при возникновении у него желания выделиться, данный договор ФИО1 вынужден был заключить, поскольку у него были проблемы с сердцем (необходимо было шунтирование, а ждать он не мог, и нужна была платная операция, на осуществление которой не хватало 3 000 рублей), вот им и был заключен договор аренды. Арендную плату за 2012-2013 г.г. ФИО1 не получал, им были получены денежные средства в счет арендной платы только в 2014 году. 

Срок исковой давности ФИО1 не пропущен, так как текст договора аренды им был получен только 26.03.2016, когда судом в его адрес была направлена копия иска СХПК «Зея» к ФИО2, к которой была приложена копия договора аренды, а данный иск подан 24.03.2017. Настаивает на том, что о тексте договора ФИО1 стало впервые известно в 2016 году. Он не отрицает, что о наличии договора аренды ФИО1 знал и до 2016 года, так как были какие-то договоренности, какие-то моменты, ФИО1 знал, что все собирались, что-то оформляли, друг другу доверяли… Когда начали выяснять обстоятельства, то у многих дольщиков начали возникать вопросы: почему? где? как? Начались логичные жизненные вопросы, а о тексте договора ФИО1 узнал, когда был извещен по другому делу. 

Согласен с тем обстоятельством, что в момент заключения договора, ФИО1 мог выделить свою долю (размером 15 га), и в пойме р. Зея, но сейчас то, у него земли больше, но сколько именно он не готов сказать. По мнению ФИО1 невыгодность и кабальность п.5.4. договора заключается в строго ограниченной территории, чем она хуже или лучше других территорий, входящих в состав земельного участка с кадастровым №, пояснить не может, но это, по мнению истца, ограничивает его права. 

Оспаривание договора аренды, именно по ч.3 ст. 179 ГК РФ, в то время как имеет место не подписание ФИО1 договор аренды, это воля доверителя (ФИО1).

ФИО3 также настаивала на том, что срок исковой давности необходимо исчислять с того времени, как ФИО1 ознакомился с текстом договора, получив его как участник процесса, а арендную плату он стал получать только 30.12.2014. 

После разъяснения судом того, что с учетом обоснования иска (кабальности сделки) срок исковой давности следует исчислять с момента заключения договора, и необходимостью истцом предоставления доказательств, свидетельствующих о его перерыве, приостановлении, либо уважительности пропуска срока, просила обратить внимание на то, что ни в 2012 году, ни в 2013 году ФИО1 арендную плату не получал, настаивает на том, что срок исковой давности следует исчислять с 26.03.2016. Как это соотносится с обоснованием исковых требований, пояснить не может. Обращает внимание на то обстоятельство, что в протоколе общего собрания не отражено, что обсуждался договор аренды по пунктам.

И Гип А.П., и ФИО3 полагали, что представленные ими в судебное заседание – 29.08.2017 медицинские документы подтверждают наличие тяжелых жизненных обстоятельств у ФИО1 на момент заключения договора аренды, так как хронология развития сердечной болезни занимает очень большое время, развитие происходит длительно. С учетом заболевания ФИО1 нуждался в осмотре врачей, кардиологов, а это требовало поездки в г. Благовещенск, лечения и соответственно денег. Знала ли сторона ответчика о том, что ФИО1 болел, конечно да, так как он не пришел подписывать договор в связи с болезнью, третье лицо – ФИО4 это подтвердил. 

Даже если допустить, что ФИО1 какие-то деньги получал (в счет арендных платежей в 2012-2013 г.г.), то мало ли как он ими распорядился, может лекарства купил, документально все подтверждено. 

Представители ответчика СХПК «Зея»: ФИО33 (участвующая во всех судебных заседаниях, за исключением 29.08.2017, по причине выезда за пределы Амурской области), ФИО31 в судебных заседаниях: 08-09.08.2017 и 29.08.2017 на представленных возражениях настаивали. 

ФИО33 пояснила, что оформление земельного участка с кадастровым №, как и свидетельств о государственной регистрации права собственности арендодателей, осуществлялось за счет кооператива. 

Продолжительность периода времени, имевшего место быть от даты проведения общего собрания, и даты заключения договора аренды, объяснила длительностью периода оформления документов: получением свидетельств о регистрации права собственности, необходимостью обращения в суд, в связи с наличием расхождения в правоустанавливающих документах у некоторых дольщиков, отсутствие у некоторых из них ИНН и адреса. 

То, что в протоколе общего собрания, имевшего место 25.08.2008, в списке собственников, присутствующих на собрании, указано, что паспорт ФИО1 был выдан 11.02.2009, объясняет тем, что у ФИО1 паспорта не было (по логике он должен был его сменить в 45 лет, то есть в 2003 году), однако, исходный документ – протокол общего собрания составлялся на компьютере, все что есть, выделялось белым цветом, а все, что надо внести - темным цветом, все полосы убираются, и пропускался тот же самый лист и выходил уже с паспортными данными. Протокол общего собрания был составлен 25.08.2008. В отношении ФИО1 сразу не внесли паспортные данные, так как у него паспорта не было. Изначально в отношении всех дольщиков заполнялась графы: свидетельство, ФИО. Подписал протокол ФИО1 на собрании. Протокол (с данными свидетельств) был изготовлен заранее, так как дольщики свидетельства в кооператив принесли заранее. ФИО1 принес свидетельство в 2007 году (о чем имеется соответствующее заявление), другие в 1999 году. 

ФИО31 дополнительно к представленному отзыву, пояснила, что условие, содержащиеся в п. 5.4. договора, согласно которого выделение земельного участка в счет земельной доли происходит по согласованию с арендатором, было указано в договоре, так как необходимо было «упорядочить хозяйственный оборот земельных долей», поскольку СХПК «Зея» должен был иметь гарантию, чтобы производственные затраты хотя-бы в каком – то будущем будут возвращены, и не сложится такая ситуация: один «взял» поле себе в одном участке, второй в другом, а третий вообще в ином месте, «разрезав» участок на маленькие квадратики, а ведь к ним необходимы подъездные пути для сельхозтехники (при этом некоторая техника имеет навесное оборудование до 12 м. в ширину, и она должна еще совершать и развороты), межи, чтобы разграничить участки, которые непонятно за чей счет выделять, и т.п., и если таких участков много, то это существенно затруднит сельскохозяйственную деятельность. 

Полагает, что если договор был подписан ФИО4 за ФИО1, то это оспоримая сделка. Но данное обстоятельство не положено в основу исковых требований, и соответственно не может быть предметом рассмотрения. Позиция истца непонятна: им утверждается, что договор заключен им на крайне невыгодных условиях, и что ответчик воспользовался его тяжёлым положением и заставили подписать данный договор на этих условиях, однако при этом получается, что он не знал на каких условиях заключен договор! То есть такого в принципе быть не может. 

Представленная и осмотренная в процессе видеозапись велась из окна автомобиля (движение которого начато от озера Большого), заснята именно часть земельного участка с кадастровым №, что свидетельствует о том, что земли в пойме р. Зея обрабатываются и к ним соответственно есть подъездные пути. 

Третье лицо – ФИО4 при рассмотрении дела, участвуя в судебных заседаниях 21.06.2017. 12.07.2017, 20.07.2017 и 08-09.08.2017, высказывал озабоченность в виду отсутствия ФИО1 в судебных заседаниях, поясняя её тем, что если бы истец был в процессе, то он смог бы задать ему вопросы, в частности, как проходило собрание, на котором ФИО1 присутствовал…

ФИО1 на собрании был, сидел на самом краю, потом в третьем ряду. Собрание происходило в клубе с. Богородское, присутствовало около 300 человек, была счетная комиссия, которая всех пересчитала, сверила со списками. Относительно аренды земельного участка было всего одно собрание. 

Когда в 2008 году было собрание, то конечно озвучивались условия аренды. И люди спрашивали: где будем косить сено? что будет им даваться за аренду? постоянно ли будут платить арендную плату? Был и такой вопрос: а, если я захочу выйти? И на него отвечали: пожалуйста, есть свободная земля, ближе к р. Зея. Об этом говорил председатель СХПК «Зея». Иных вопросов по выделению (например, а если я захочу выделиться …) не было. Насколько он помнит, то договор аренды зачитывали на собрании. Около р. Зея хорошая земля, но далека от них. Туда трудно проехать, так как есть река Самарка, идет перешеек, и болото, за рекой хорошая земля, но садить там можно, если разработать, то можно и сеять. Про согласие СХПК «Зея» не говорилось, как и том, что после либо по окончанию с/х работ, так как это и так понятно. У ФИО1 вопросов не было. 

В договоре аренды должна быть подпись ФИО1, но расписался за него он, так как когда он подошел с этим вопросом к ФИО1, то он то ли болел (температура), то ли что-то другое…, он не врач, поэтому точно сказать не может. ФИО1 сказал, что не может прийти и расписаться, чтобы он за него расписался, что он и сделал. В доверенности, которую выдавал ему ФИО1, было сказано, что он доверяет ему оформить землю, он, поэтому и расписался. И, если бы сейчас ФИО1 присутствовал, то он бы ему сказал, где они встречались, как он подписывал, как он отказался от подписи…Не было такого, что ФИО1 отказался подписывать договор, он сказал просто: «ладно Ильич, раз я не могу прийти, то распишись за меня».

ФИО1 он знает лично, так как работал с ним еще в колхозе, когда колхоза не стало, то он работать перестал. Живет ФИО1 один, мать и отец его умерли, есть брат. На какие средства живет ФИО1, ему не известно, но он разговаривал с председателем СХПК «Зея» и он сказал, что никак не поймет, почему на ФИО1 оформили земли, которые забрали у кооператива, если он больной, то как можно на него оформить земли, сегодня он живой, а завтра его нет. Землю забирают не там, где кооператив предлагает, а уже ухоженные земли, мотивируя тем, что туда подъезда нет, дороги разбиты, там никто не сеет. СХПК «Зея» там сеет сою, гречиху, а они там не могут сеять?! 

На собрании зачитывались каждый пункт договора, обсуждались пункты, голосовали. 

Третье лицо – ФИО5, законный представитель несовершеннолетней ФИО6, участвующая в судебном заседании 08-09.08.2017 полагала иск ФИО1 несостоятельным. Пояснила, что на собрании, на котором решался вопрос об аренде, она присутствовала, как и ФИО1, но были ли от него какие – либо вопросы, не помнит. На собрании обсуждался вопрос по земельным долям, которые были бесхозные, заросшие травой, и никто их не принимал. Они их объединили в участки, чтобы оформить в юстиции. На собрании оговаривалось, что договор аренды будет на 49 лет, и если кто-то потом захочет выделить свой участок из общего участка, то он должен будет выделиться в определенном месте-в пойме р. Зея, там были свободные земли, так решило собрание. Договор аренды подписывали в конторе, так как её мама была пожилая, то к ней приезжали подписывать на дом, это было в 2010 году. На собрании ФИО1 был в прекрасной форме, и он не обращался на собрании с вопросом о том, что ему срочно нужны деньги, арендные платежи, поскольку у него есть заболевание. И по селу для ФИО1 деньги на его лечение не собирали. Вместе с ней работает жена брата ФИО1, и она ей тоже ничего о болезни ФИО1 не говорила, с просьбой помочь деньгами также не обращалась. 

На собрании договор зачитывался по пунктам, и даже выдавались его копии, у неё может быть даже такая копия и сохранилась. Может быть, это и был проект договора, но она ведь не юрист. 

Судебное заседание, в соответствии с положениями ч.3 и ч.5 ст. 167 ГПК РФ было проведено в отсутствии истца ФИО1, его представителя ФИО2, представителя ответчика – ФИО33, третьих лиц, привлеченных к участию в деле, согласно определений от 15.05.2017, 20.07.2017 и от 10.08.2017, представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области. 

Заслушав стороны, изучив представленные отзывы и материалы дела, допросив свидетелей, суд установил следующее. 

25 августа 2008 года в с. Богородское состоялось общее собрание собственников земельных долей бывшего АКФХ «Восток», в подтверждение чего был составлен протокол № 2.

Согласно протокола, на данном собрании присутствовал и ФИО1, как собственник земельной доли, расположенной в массиве бывшего АКФХ «Восток» (указан в числе 237 лиц, присутствующих на общем собрании; свидетельство на право собственности на землю №, выдано ДД.ММ.ГГГГ). 

Как видно из протокола, на повестке дня было три вопроса: образование общей долевой собственности; избрание представителя собственников земельного участка и заключение договора земельного участка. Для работы собрания, присутствующие собственники земельных долей избрали председателя собрания – ФИО10 и секретаря – Коротаеву Е.К.

Относительно первого вопроса собственниками земельных долей было принято единогласное ращение, в соответствии с которым было постановлено: сложить права собственности на земельные доли, находящиеся в массиве бывшего АКХ «Восток», и выделить в счет этих долей земельный участок с кадастровым №, общей площадью 3 715 га сельхозугодий (1 земельная доля – 15 га с/х угодий), расположенных на земельном участке, находящимся вблизи с. Богородское Ивановского района Амурской области, для дальнейшего совместного использования. 

Председателем собрания – ФИО10 была предложена кандидатура ФИО4, как представителя собственников земельных долей, которому они доверяют представлять их интересы, хранить договор аренды земельного участка, быть их представителем со стороны собственников при заключении договора аренды земельного участка, при решении всех вопросов, связанных с использованием земельного участка, выделения земельного участка, выплаты арендной платы, а также представлять интересы всех собственников в органах государственной власти, кадастровой палаты, выполнять иные действия в интересах всех собственников. 

Согласно данных протокола, за кандидатуру ФИО4 проголосовали единогласно все собравшиеся лица. 

Относительно третьего вопроса, по предложению председателя собрания ФИО10, было единогласно решено собственниками земельных долей заключить договор аренды с СХПК «Зея» сроком на 49 лет. 

Копия данного протокола общего собрания была направлена Управлением Росреестра по Амурской области по запросу суда, среди прочих документов в отношении объекта недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым №. Представленные учреждением копии документов пронумерованы и прошиты, заверены подписью специалиста и печатью учреждения, и соответственно отвечают требованиям ст. 71 ГПК РФ. 

Договор аренды между собственниками земельного участка с кадастровым №, находящегося вблизи с. Богородское Ивановского района, общей площадью 3 715 га сельскохозяйственных угодий, принадлежащих им на праве общей долевой собственности, зарегистрированной в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и СХПК «Зея» заключен 26 октября 2010 года и представлен на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области - 24 декабря 2010 года. Регистрация договора произведена 21.02.2011 (согласно документов поступивших в адрес суда 04.05.2017 из Управления Росреестра по Амурской области).

Продолжительность периода времени, имевшего место быть от даты проведения общего собрания, и заключением договора аренды, представитель ответчика объяснила длительностью периода оформления документов: получением свидетельств о регистрации права собственности, необходимостью обращения в суд, в связи с наличием расхождения в правоустанавливающих документах, и т.п. 

Как следует из вводной части договора аренды, ряд арендодателей подписали договор аренды самостоятельно, за некоторых из них действовал ФИО4 на основании доверенностей (номер и даты выдачи доверенностей указаны в вводной части договора аренды). 

Среди лиц, за которых действует на основании доверенности (ей) ФИО4, ФИО1 не указан.

Как следует из пояснений ФИО4, он подписал за ФИО1 договор аренды по его просьбе, так как ему была выдана доверенность. Данное утверждение третьего лица представителями сторон, иными лицами не оспаривалось. 

Договор аренды заключен в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №, находящийся вблизи с. Богородское Ивановского района Амурской области, общей площадью 3 715 га сельхозугодий, в том числе пашни – 2 480 га, 1 235 га сельхозугодий (сенокоса, пастбищ), согласно п.1 договора.

Договор аренды заключен сроком на 49 лет, действует до 25.10.2059 года, и, вступает в силу с момента его государственной регистрации, условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 26.10.2010, арендная плата исчисляется с 01.01.2010 (раздел № 2 договора).

Заключённый между сторонами договор аренды содержит п.5.4., которым предусмотрено следующее: «в случае, если кто-либо из собственников земельного участка выразит желание выделить земельный участок в счет доли до окончания договора аренды, земельный участок выделяется по согласованию с Арендатором с поймы р.Зея до начала проведения или после окончания сельскохозяйственных работ». 

Данный пункт договора аренды и оспаривается ФИО1, в виду его кабальности, со ссылкой на ч.3 ст. 179 ГК РФ (согласно заявления представителя истца от 12.07.2017).

В силу положений ч.3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. 

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие – либо из них не ссылались (ч.2 ст. 56 ГПК РФ). 

Выполняя обязанность, закреплённую в ч.2 ст. 56 ГПК РФ, судом на истца, его представителей неоднократно: в ходе судебных заседаний: 12.07.2017, 20.07.2017 и посредством направления в адрес истца и его представителей сопроводительных: 14.07.2017, 20.07.2017, возлагалась обязанность по предоставлению суду письменных пояснений следующим обстоятельствам: в чем заключается вынужденность заключения договора аренды с редакцией п. 5.4., какие тяжелые обстоятельства имели место быть на момент заключения сделки, вследствие наличия которых и был заключен договор аренды, и, что СХПК «Зея» знал об обстоятельствах, вынуждающих ФИО1 заключить сделку, и воспользовался этим, соответственно предоставить доказательства данным обстоятельствам, а также доказательства тому, что условия, содержащиеся в п. 5.4. договора аренды, являются крайне невыгодными для истца. 

Как следует из устных пояснений представителей истца: Гипа А.П. и ФИО3, кабальность сделки заключается в строго ограниченной территории, на которой в последующем может претендовать истец при возникновении у него желания выделиться, данный договор ФИО1 вынужден был заключить, поскольку у него были проблемы с сердцем (необходимо было шунтирование, а ждать он не мог, и нужна была платная операция, на осуществление которой не хватало 3 000 рублей), вот им и был заключен договор аренды. 

Рассматривая доводы представителей истца и соответственно возражения на них со стороны представителей ответчика, суд пришел к выводу, что истцом (его представителями) не предоставлено достоверных и допустимых доказательств кабальности п. 5.4. договора аренды. 

Данный вывод суда зиждется на следующем. 

Пойма реки – это пойменная терраса, часть дна долины, затопляемая в половодье и поднятая над меженным уровнем; имеет двухчленное строение: в основании залегает русловый аллювий, на верху – пойменный, образованный ежегодным (или 1 раз в несколько лет) наслоением наилка (несцементированные отложения постоянных водных потоков (рек, ручьев), состоящие из обломков различной степени обкатаности и размеров), принесенного водами половодья. Пойма образуется при расширении долины в результате боковых смещений русла реки. Обширные поймы (до 20 – 40 км. ширины) характерны для больших равнинных рек с неравномерным стоком, если река протекает в тектоническом прогибе, то ширина поймы зависит от его размера. Почвы поймы, регулярно пополняемые органическими илами, очень плодородны. При культурном освоении большая часть поймы занята лугами, которые относятся к лучшим кормовым угодьям (Большая советская энциклопедия. – М: Советская энциклопедия. 1969-1978). 

Из показаний свидетеля ФИО42 следует, что он с 2002 года работает в должности главного агронома СХПК «Зея», имеет диплом агронома (высшее образование). В настоящее время кооператив осуществляет производственную деятельность на всем земельном участке, с кадастровым номером 28:14:000000:0047, в том числе и в пойме р. Зея, с 2010 года началось освоение территории в пойме р. Зея, там кооператив сеет сою и гречиху (второй год). К территориям, в пойме р. Зея, где СХПК «Зея» производит сельхозработы, есть свободный проезд, дороги хорошие, грунтовые, он даже ездит на легковой машине, после дождя свободно можно проехать на р. Зея, без проблем, и в дождь, и после дождя, также заезжают и сельхозтехника, и трактора. По всей пойме р. Зея, везде можно проехать, везде есть свободный подход. Когда СХПК «Зея» в 2010 году начинал сельскохозяйственную деятельность, то начинали осваивать участки в противоположном направлении от поймы, так как они немного были окультурены, их проще было разрабатывать (до СХПК «Зея» обрабатывал земли колхоз «Восток», но многие поля были запущены, единым массивом поля не были обработаны). Вся территория земельного участка с кадастровым № пригодна для возделывания, почвы по бонитету отличаются тем, что где-то есть суглинистая почва, она потяжелее, в пойме р. Зея почвы более легкие, более легко возделываемые. В хороший год, когда много влаги, урожайность 13-14 центнеров с гектара земли, в засушливый год – 10 центнеров. По карте, имеющейся в распоряжении суда, которая условно разделена на 2 половины (1 – я половина /восточная часть 47 – го участка/, 2 – я половина, в том числе и с поймой р. Зея), он может пояснить, что на первом участке земли более тяжелые, соответственно должно быть более глубокое их возделывание, энергозатратное, трудоемкое, так как необходима глубокая обработка почвы, земля постоянно уплотняется, её надо постоянно рыхлить, на втором участке минимальная обработка, соответственно затрат меньше. На первом участке урожайность выше, но если сопоставить затраты и прибыль, то получается, что «то на то и выходит». На втором участке земли были освоены минимально, сейчас кооператив их осваивает и разрабатывает, выкорчёвывают растительность (кустарники есть), особых проблем нет, все разрабатывается и легко поддается обработке. Везде ежегодно вносят минеральные удобрения, так как почва имеет тенденцию к истощению. 

Утверждает, что подъездные пути к участкам, расположенных в пойме р. Зея, есть, это видно и из видео, которое обозревалось в судебном заседании, также из видео следует, что соя, которая как раз произрастает в пойме р. Зея хорошая (это следует из высоты растения), ей хватает питания, земля не скудная; заболоченности никакой нет, есть сенокосы также, растет трава. Везде можно работать. Маршрут машины, с которой снималось видео, начался от озера Большого, двигались по грунтовой дороге, она там «из покон веков», ведет она к р. Зея, но есть еще и проселочные, накатанные дороги, полевые дороги. Дороги хорошо накатаны, хорошо нарезаны. Если двигаться по той дороге, что и автомобиль, из окна которого осуществлялась видеосъемка, то можно обрабатывать земельные участки в пойме р. Зея, в том числе и с использованием с/х техники, никаких препятствий нет. Ограничений по культурам также нет. Путь следования машины он на схеме показывает оранжевым маркером. Относительно пояснений третьего лица ФИО4 о наличии перешейка р. Самарка и трудностей проезда к р. Зея, он подтверждает, что действительно такое место есть, но оно единичное, но на тракторах с сельхоз оборудованием зайти можно, и если подделать переезд, то и машины будут проходить. На карте он это место может показать примерно (красным маркером). 

Судом, в ходе судебного заседания – 29.08.2017 был осмотрен диск, содержащий видеозапись части местности земельного участка с кадастровым №, на которой от начала движения автомобиля от озера Большого до р. Зея (согласно пояснений представителя ответчика ФИО31, свидетеля ФИО42), по всему ходу движения транспортного средства и с правой, и с левой стороны произрастают культуры: гречка, соя; машина двигалась по грунтовой дороге без каких – либо затруднений и препятствий. 

Заявлений относительно того, что данное видео было произведено в ином месте (не в пойме р. Зея) стороной истца, с приведением соответствующих доводов, сделано не было. 

Свидетель ФИО43, по специальности кадастровый инженер, суду донесла информацию относительно общепринятых условных обозначений: «пашни», «сенокос», «пастбище» и т.п., пояснив, что насколько разливается р. Зея, она сказать не может, это не компетенция кадастрового инженера, а гидроспециалиста. Но, исходя из информации – администрацией Черемховского сельсовета были утверждены Правила землепользования застройки муниципального образования (имеются в открытом доступе, на сайте администрации), на которых определена территория, затопляемая паводками, обозначенная голубыми линиями, посредствам наложения схем (это она может сделать, исходя из условных обозначений: реки, дороги, несмотря на то, что масштаб карт различен), то на карте земельного участка с кадастровым № относительно сельскохозяйственных угодий пашни земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:47, можно определить, что затопляется паводками. Данный участок (место разлива р. Зея) она заштрихует земельным маркером (примерно, поскольку без указания точек координат). 

Проанализировав схему земельного участка с кадастровым № (выделенного ФИО1 в счет принадлежащих ему земельных долей и оформленного в установленном порядке, и оспариваемого СХПК «Зея» посредством подачи искового заявления, производство по которому приостановлено судом до вступления в законную силу решения, принятого по настоящему спору, и применены меры по обеспечению иска в виде запрета СХПК «Зея» производить сельхоз работы на многоконтурном земельном участке с кадастровым №) относительно сельскохозяйственных угодий пашни земельного участка с кадастровым №, имеющим общепринятые обозначения (пашни, сенокос, пастбище, заболоченный сенокос и др.); пояснения представителя ответчика и показания свидетелей, с учетом представленной схемы и карты ограничения использования территории Черемховского сельсовета; содержание видеозаписи с пояснениями представителя ответчика и показаниями свидетеля ФИО42, суд приходит к выводу, о том, что стороной истца не представлено суду относимых, допустимых и достоверных доказательств тому обстоятельству, что территории, расположенные в пойме р. Зея, каким-либо образом по своей качественной характеристике являются худшими по сравнению с территориями, находящимися в иной части земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:47.

Ставить под сомнение показания свидетеля ФИО42, ФИО43 у суда нет оснований, поскольку данные лица были предупреждены судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний. 

Представленные в материалы дела стороной истца документы: справка врача – кардиолога ФИО44, копия выписки из истории болезни № АОКБ не свидетельствуют о наличии у ФИО1 на 26.10.2010 наличия стечения тяжелых жизненных обстоятельств.

Так, из копии выписки из истории болезни ФИО34, усматривается, что в период времени с 20.11.2016 по 02.12.2016 истец получал лечение в АОКБ (отделение для больных с инфарктом миокарда), ему была произведена операция – 20.11.2016 (ЧТКА со стентированием ПМЖВ, установлен стент с лекарственным покрытием…).

Указание на то, что у ФИО1 (согласно медицинских документов) на 26.10.2010 имелись проблемы со здоровьем, в том числе и сердцем, и соответственно требовалось хирургическое вмешательство, в том числе и платное, отсутствует. 

Справкой от 04.08.2017 врача – кардиолога ФИО44 от 04.08.2017 подтверждается лишь факт осмотра данным врачом ФИО1 в указанный в справке день. Описание в справке следующего анамнеза: «ФИО1 считает себя больным с 1993 года, лечился амбулаторно и стационарно по месту жительства, принимающие препараты не помнит; с 2007 года наблюдался у кардиолога ЛДЦ «Евгения». С того же времени выставлен диагноз: ИБС, по поводу чего регулярно принимал кардиомагнил 75 мг вечером; ухудшение в течение 2010 года на фоне уменьшения переносимости физических нагрузок, усиление одышки, повышение АД», не может свидетельствовать у ФИО1 наличие сердечного заболевания на момент заключения договора аренды и как следствие этого стечения тяжелых жизненных обстоятельств, на которые было указано представителями истца, поскольку анамнез по своей сути, это описание совокупности сведений, получаемых врачом со слов обследуемого. 

Медицинских документов, подтверждающих наличие заболевания и необходимость платного лечения, а также несение истцом соответствующих расходов, в том числе и тратой на это денег, полученных в счет арендных платежей, представителями истца, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, представлено не было. 

Из ответа главного врача ГАУЗ АО «Ивановская больница» от 24.08.2017 следует, что медицинская карта амбулаторного больного на имя ФИО1 не найдена, за медицинской помощью с 2007 года в указанное учреждение он не обращался. 

Более того, исходя из юридической конструкции ч. 3 ст. 179 ГК РФ, необходимо наличие не только крайне невыгодных условий договора для потерпевшей стороны и стечения тяжелых обстоятельств у неё, в силу которых она вынуждена заключить соответствующий договор, но и уведомление об этих обстоятельствах виновной стороной, и соответственно использование ею данного в своих интересах.

Вместе с тем, стороной истца не предоставлено доказательств данным обстоятельствам, более того, договор аренды был заключен с «множественностью лиц» на стороне арендодателя, условия которого равнозначны для всех арендодателей и соответственно не разрабатывались конкретно для каждого из них. 

И, если следовать пояснениям представителей истца, то арендную плату, которая так была необходима ФИО1, он получил только в 2014 году. 

Знание ФИО4 о причинах не подписания договора аренды лично ФИО1 не свидетельствует о том, что данные обстоятельства были известны арендатору, поскольку ФИО4 не являлся его представителем. 

Несмотря на то обстоятельство, что представителями ответчика было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (в случае установления данного обстоятельства судом), суд исходя из основания иска, и положений ч.2 ст. 181 ГК РФ посчитал необходимым изначально установить обстоятельства дела, однако, выполнить данное процессуальное действие было невозможно без оценки кабальности сделки (с учетом положений ч.2 ст. 181 ГК РФ). 

В соответствии с ч.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

По мнению представителей ответчика, срок исковой давности необходимо исчислять с момента получения ФИО1 арендной платы за 2012 год, по утверждению представителей истца срок исковой давности начал свое исчисление с 26.03.2016 (в этот день ФИО1, участвующий в деле в качестве третьего лица по иску СХПК «Зея» к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок /дело № 2 – 400/2016/ получил копию иска и текст договора аренды, направленные ему ивановским районным судом 22.03.2016). 

В соответствии с формулировкой ч. 2 ст. 181 ГК РФ суд наделен необходимыми дискреционными полномочиями на определение момента начала течения срока исковой давности, исходя из фактических обстоятельств дела, на что было указано Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 17.02.2015 № 418-О.

С учетом обоснования исковых требований – заключение сделки на крайне невыгодных условиях (с изложением п.5.4.), которую ФИО1 вынужден совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем СХПК «Зея» воспользовался, как это указывалось представителями истца, суд полагает, что о кабальности условий истец должен был знать в момент её заключения, то есть 26 октября 2010 года, и соответственно, срок на обращение в суд с иском о признании п. 5.4. недействительным (то есть части сделки, что не противоречит положениям ст. 180 ГК РФ), у истца, иск которого поступил в канцелярию Ивановского районного суда 24 марта 2017 года, является пропущенным. 

Судом представителю истца – ФИО3 указывалось на то, с какого времени, с учетом характера спора, следует исчислять срок исковой давности, и предлагалось представить доказательства наличию перерыва, приостановлению течения срока исковой давности либо уважительности его пропуска. От представителя истца пояснения относительно обстоятельств, озвученных судом, не поступили, представитель истца настаивала на отсчете начала срока исковой давности с ДД.ММ.ГГГГ.

Самостоятельно судом причины, которые позволили применить положения ст. 205 ГК РФ, не установлены. 

На основании выше изложенного, суд приходит к выводу о необходимости отказа ФИО1 в удовлетворении заявленного требования.

Суд считает необходимым отметить, что решение принято по основаниям и требованиям, заявленными истцом.

В виду отсутствия соответствующего заявления со стороны истца, оформленного по правилам гражданского – процессуального законодательства Российской Федерации, судом в решении не дана оценка содержанию полномочий, перечисленных в доверенности, выданной 06.04.2009 ФИО1 ФИО4, а также соотношения полномочий, перечисленных в доверенности, с действиями ФИО4 при подписании договора аренды за ФИО1 

Заявления о возмещении судебных расходов (на момент принятия решения) стороной ответчика не заявлено. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к СХПК «Зея» о признании недействительным п.5.4. договора аренды – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Ивановский районный суд Амурской области в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 04.09.2017. 

Судья: Скобликова Н.Г.