РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ленинский районный суд г. Пензы

в составе председательствующего судьи Черненок Т.В.,

при секретаре Козловой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 декабря 2017 года гражданское дело № 2-1081/2017 по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 об установлении сервитута,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с названным иском, указав, что ФИО1 принадлежит на праве общей долевой собственности 567/1000 доли нежилого помещения (номера на поэтажном плане: 1-12), в литере А на 2 этаже нежилого здания по адресу: Адрес . ФИО2 принадлежит на праве общей долевой собственности 433/1000 доли нежилого помещения (номера на поэтажном плане: 1-12), в литере А на 2 этаже данного нежилого здания. Длительный период времени (более 80 лет) проход в принадлежащие истцам помещения осуществлялся через дом Адрес . Здания вплотную примыкают друг к другу. Коммуникации в зданиях по Адрес , общие. Ранее они представляли собой единый земельно-имущественный комплекс, который занимало ОАО «Росбанк». Никаких споров по проходу за все время использования зданий не возникало. 01 декабря 2015г. нежилое здание по Адрес было продано ПАО «Росбанк» гражданам ФИО3, ФИО4 Договор купли-продажи № 18 от 01.12.2015г. содержит п. 1.7, в котором указано, что продаваемая недвижимость обременена правом прохода собственников нежилого помещения, расположенного на втором этаже здания по адресу: Адрес , к принадлежащим им помещениям. Несмотря на указанный пункт договора, ФИО3 и ФИО4 стали возражать против прохода к помещениям истцов через здание по Адрес . Истцами в адрес ФИО3, ФИО4 было направлено соглашение об установлении частного бессрочного возмездного сервитута части здания. К соглашению были приложены схема сервитута и расчет его стоимости. В ответ было получено письмо ФИО3, ФИО4 с предложением установить сервитут только на четыре месяца за плату в 30 000 руб., а в течение четырех месяцев истцам предложено организовать себе новый проход из своих помещений. Истцы считают такое предложение неприемлемым. Приобретая нежилые помещения по Адрес , вместе с общим проходом в здание по Адрес , ответчики должны были знать о необходимости предоставления права ограниченного пользования общим входом и коридором для прохода к помещениям второго этажа собственникам указанных помещений. Порядок пользования зданиями по Адрес сложился несколько десятков лет назад. Здание по Адрес является памятником культурного наследия регионального значения «Здание банка». Данные обстоятельства подтверждаются приказом Управления культуры и архива Пензенской области от 06.03.2014г. №47 и охранным обязательством собственника «Здания банка». Охранное обязательство не допускает работ собственника по переустройству или перепланировке здания, связанных с ликвидацией спорного прохода. Техническая возможность организовать отдельный вход в нежилые помещения у истцов отсутствуют. Иной возможности попасть в помещения истцов (кроме сложившегося многолетнего порядка) не имеется.

На основании изложенного ФИО1, ФИО2 просили установить сервитут на часть нежилого здания (помещения 3,4 на первом этаже, помещения 3,4 на втором этаже общей площадью 86,9 кв.м.) по адресу: Адрес , для прохода к помещениям ФИО1, ФИО2, расположенным в нежилом здании по адресу: Адрес , на условиях представленного соглашения о сервитуте и схемы сервитута.

В ходе рассмотрения дела истцы изменили исковые требования и просили установить сервитут на часть нежилого здания (помещения: 3 (тамбур), 4 (вестибюль), 7 (лестничная клетка) на первом этаже, помещения: 3 (коридор), 4 (лестничная клетка) на втором этаже общей площадью 87 кв.м.) по адресу: Адрес , для прохода к помещениям ФИО1, ФИО2, расположенным в нежилом здании по адресу: Адрес , на условиях представленного соглашения о сервитуте и схемы сервитута.

В судебном заседании, состоявшемся 12 сентября 2017 года, представитель истца ФИО2 – ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования изменил, просил установить сервитут на часть нежилого здания по адресу: Адрес , для прохода к помещениям ФИО1, ФИО2, расположенным в нежилом здании по адресу: Адрес , согласно заключения эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России №1499/2-2 от 28 июля 2017года.

Истец ФИО1 в судебном заседании иск поддержал, просил установить сервитут по заключению эксперта АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз №699/16 от 07 ноября 2017 года.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена.

Представитель истцов ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования уточнил, просил установить право ограниченного пользования (сервитут) на часть нежилого здания по адресу: Адрес , принадлежащего ФИО3, ФИО4 для прохода к помещениям ФИО1, ФИО2, расположенным в нежилом здании по адресу: Адрес согласно заключению эксперта АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз №699/16 от 07 ноября 2017 года: на помещения 1 этажа в Лит.А1 (номера на поэтажном плане 3,4,7), на помещения второго этажа в Лит.А2 (номера на поэтажном плане 3,4) шириной прохода 1,2м., общей площадью 38 кв.м. Уточненные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ФИО2 – ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил установить сервитут по заключению эксперта АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз №699/16 от 07 ноября 2017 года.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены.

Представитель ответчиков ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО1 и ФИО2 не согласилась, полагала их необоснованными и не подлежащими удовлетворению, просила в иске отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на иск (т.1 л.д.115) просил рассмотреть дело в его отсутствие, решение полагал на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Комитета Пензенской области по охране памятников истории и культуры в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение в литере А, общей площадью 269,6 кв.м., на 2 этаже, номера на поэтажном плате 1-12, расположенное по адресу: Адрес (доля в праве 567/1000), что подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2015 (т.1 л.д.12). 

Вторым сособственником на указанное нежилое помещение на основании свидетельства о государственной регистрации права от 09.06.2008 серии 58 АА №407053 является ФИО2 (доля в праве 433/1000) (т.1 л.д.11).

Истец ФИО1 также является собственником 318/1000 доли в праве на земельный участок, общей площадью 390 кв.м., расположенному по адресу: Адрес (т.1 л.д.9).

Иными участниками общей собственности на указанный земельный участок являются К.А. (доля в праве 38/1000), Л.Т. (доля в праве 76/1000), ООО «Санта-Барбара» (доля в праве 325/1000) и ФИО2 (доля в праве 243/1000).

Как поясняли истцы ФИО1 и ФИО2, проход в принадлежащие им помещения на протяжении длительного периода времени (более 80 лет) осуществлялся через дом Адрес . Здания Адрес вплотную примыкают друг к другу, имеют общие коммуникации. Ранее они представляли собой единый земельно-имущественный комплекс, который занимало ОАО «Росбанк». Никаких споров по проходу за все время использования зданий не возникало. 01 декабря 2015 г. нежилое здание по Адрес было продано ПАО «Росбанк» ответчикам ФИО3 и ФИО4, которые стали возражать против прохода к принадлежащим им помещениям через здание по Адрес . В адрес ответчиков ФИО3, ФИО4 ими направлялось соглашение об установлении частного бессрочного возмездного сервитута части здания. Однако, ответчики выразили согласие на установление сервитута только на четыре месяца за плату в 30 000 руб., а в течение четырех месяцев им предложено организовать себе новый проход из своих помещений, с чем они (истцы) категорически не согласны. Порядок пользования зданиями по Адрес сложился несколько десятков лет назад. При этом здание по Адрес , является памятником культурного наследия регионального значения «Здание банка» и не допускает проведение работ по переустройству и реконструкции здания. Техническая возможность организовать отдельный вход в нежилые помещения у них отсутствуют. Иной возможности попасть в помещения, принадлежащие им на праве собственности (кроме сложившегося многолетнего порядка) не имеется.

В силу статей 274, 277 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимости вправе требовать от собственника соседнего недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования этим имуществом для обеспечения таких нужд собственника, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 16.08.2011 N 4-В11-25, по смыслу указанных правовых норм условием установления сервитута в судебном порядке является установленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим имуществом. Сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника, обслуживающего имущества.

В главе 13 Гражданского кодекса закреплены положения, раскрывающие состав вещных прав граждан и юридических лиц, в частности право собственности и вещные права лиц, не являющихся собственниками.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2 статьи 274 ГК Российской Федерации).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК Российской Федерации).

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (пункт 5 статьи 274 ГК Российской Федерации).

По своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении, принадлежащего ему земельного участка, при наличии препятствий для его использования в полной мере, в связи чем установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования земельного участка для целей, указанных в пункте 1 статьи 274 ГК Российской Федерации.

Аналогичные требования предъявляются и к установлению сервитута в отношении жилых/нежилых помещений.

Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.

При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

Надлежащим истцом по настоящему делу признается лицо, требующее установления сервитута, для которого нет иной возможности реализации своих прав без его установления.

Учитывая, что между сторонами имеется спор, определением Ленинского районного суда г. Пензы от 28.04.2017 по настоящему делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ФБУ «Пензенская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» №1499/2-2 от 28.07.2017 на момент экспертного осмотра проход к нежилым помещениям (номера на поэтажном плане: 1-12) в литере А нежилого здания по адресу: Адрес осуществляется через нежилые помещения нежилого здания по адресу: Адрес , а именно через нежилые помещения 1-го этажа в литере А1 (номера на поэтажном плане: 3,4,7) и нежилые помещения 2-го этажа в литере А2 (номера на поэтажном плане: 3,4). Исходя из объемно-планировочного и конструктивного решения нежилых зданий по адресу: Адрес можно заключить, что альтернативные варианты прохода к нежилым помещениям по адресу: Адрес (2 этаж), на которые истцы просят наложить сервитут, отвечающие противопожарным и строительным требованиям, отсутствуют.

Для организации прохода к нежилым помещениям по адресу: Адрес (2 этаж) необходимо выделить территорию в нежилых помещениях 1-го этажа в литере А1 (номера на поэтажном плане: 3, 4, 7) и нежилых помещениях 2-го этажа в литере А2 (номера на поэтажном плане: 3, 4) шириной прохода не менее 1,2 м, в соответствии с требованиями п. 6.9 СП 4.13130.2013.

Исходя из объемно-планировочного и конструктивного решения нежилых зданий по адресу: Адрес , функционального назначения их помещений, отнесения здания по Адрес к памятником культурного наследия регионального значения, можно заключить, что в настоящее время возможность оборудования отдельного входа в помещения истцов, минуя помещения ответчиков, отсутствует.

Рыночная стоимость права ограниченного пользования частью нежилых помещений (сервитута) по адресу: Адрес , для организации прохода нежилым помещениям по адресу: Адрес (2 этаж), составляет на момент исследования 12 779 руб. в год.

В связи с тем, что ответчики по настоящему делу не согласились с заключением эксперта ФБУ «Пензенская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» №1499/2-2 от 28.07.2017, определением Ленинского районного суда г.Пензы от 12.09.2017 по ходатайству ответчиков назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза в АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз».

В соответствии с заключением АНО НИЛСЭ №699/16 от 07.11.2017 на момент экспертного осмотра возможность устройства отдельного входа в нежилые помещения по адресу: Адрес (2 этаж), минуя помещения, расположенные по адресу: Адрес , отсутствует, в связи с отнесением здания по Адрес к памятнику культурного наследия регионального значения и с учетом требований нормативно-технической документации.

Наименее обременительный вариант сервитута как для истцов, так и для ответчиков, для прохода к помещениям истцов через помещения, расположенные по адресу: Адрес ,приведен в графических приложениях №№1-2 к заключению. Для организации прохода к нежилым помещениям по адресу: Адрес (2 этаж) необходимо выделить территорию в нежилых помещениях 1-го этажа в литере А1 (номера на поэтажном плане:3,4,7) и нежилых помещениях 2-го этажа в литере А2 (номера на поэтажном плане: 3,4) шириной прохода не менее 1,2 м, в соответствии с требованиями п.6.9 СП 4.13130.2013.

Рыночная стоимость права ограниченного пользования частью нежилых помещений (сервитута) по адресу: Адрес , для организации прохода к нежилым помещениям по адресу: Адрес (2 этаж), составляет на момент исследования 34 372 руб. в год.

Суд считает возможным при вынесении решения руководствоваться вышеназванным заключением судебной экспертизы, составленным экспертом АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз», поскольку эксперт обладает необходимым уровнем специальных познаний и квалификацией, предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и выводы, содержащиеся в заключении эксперта, не вызывают у суда сомнений в их правильности и объективности, поскольку они основаны на исследованных экспертом материалах дела. Заключение подробно мотивировано со ссылками на использованные при его составлении нормативные акты и методические рекомендации, оснований для его критической оценки не имеется.

В ходе допроса в судебном заседании эксперт АНО НИЛСЭ ФИО8 указал, что наименее обременительный вариант сервитута как для истцов, так и для ответчиков, для прохода к помещениям истцов через помещения, расположенные по адресу: Адрес ,приведен в графических приложениях №№1-2 к заключению. Для организации прохода к нежилым помещениям по адресу: Адрес (2 этаж) необходимо выделить территорию в нежилых помещениях 1-го этажа в литере А1 (номера на поэтажном плане:3,4,7) и нежилых помещениях 2-го этажа в литере А2 (номера на поэтажном плане: 3,4) шириной прохода не менее 1,2 м, в соответствии с требованиями п.6.9 СП 4.13130.2013.

При вынесении решения суд также принимает во внимание то обстоятельство, что в результате проведения судебной строительно-технической экспертизы и повторной судебной строительно-технической экспертизы является установленным факт невозможности устройства отдельного входа в нежилые помещения по адресу: Адрес (2 этаж), минуя помещения, расположенные по адресу: Адрес , в связи с отнесением здания по Адрес к памятнику культурного наследия регионального значения.

Таким образом, учитывая, что истцы ФИО1, ФИО2 не имеют возможности пользоваться принадлежащими им на праве общей долевой собственности объектом недвижимости по адресу: Адрес (2 этаж), минуя помещения, расположенные по адресу: Адрес , правообладателями которых являются ответчики ФИО3 и ФИО4, принимая во внимание, что разрешить данный вопрос во внесудебном порядке не представилось возможным, суд приходит к выводу о том, что требование ФИО1, ФИО2 об установлении сервитута на часть нежилого здания по адресу: Адрес , принадлежащего ФИО3, ФИО4 для прохода к помещениям ФИО1, ФИО2, расположенным в нежилом здании по адресу: Адрес основано на законе и подлежит удовлетворению.

Довод ответчиков о том, что при установлении сервитута истцы ограничивают их право на полное владение помещениями, принадлежащими им на праве собственности, поскольку вынуждены будут разрешить доступ к помещениям, принадлежащим истцам, не только самим собственникам, а также арендаторам, клиентам и другим лицам, по мнению суда, не может быть основанием к отказу в иске.

Требование, предусмотренное п.3 ст. 274 ГК РФ, в условиях невозможности достижения сторонами соглашения о сервитуте, имеет своей целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужими нежилыми помещениями. 

Поскольку спор, рассматриваемый судом в соответствии с указанной нормой права, возможен при уклонении или отказе собственников нежилых помещений, в отношении которых истцами заявлено требование об установлении сервитута, от подписания соглашения о сервитуте, истец в обоснование иска не обязан доказывать нарушение ответчиком прав и законных интересов истца, в том числе воспрепятствованием проезда и прохода к недвижимому имуществу.

Таким образом, по смыслу положений ст. 274 ГК РФ при обращении в суд с требованиями об установлении сервитута истец обязан доказать лишь невозможность удовлетворения его потребностей иным способом, кроме как посредством сервитута, и отсутствие у него возможности разрешить этот вопрос во внесудебном порядке.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1, ФИО2, суд исходит из того, что реализация сервитута даст истцам возможность наиболее полно осуществлять полномочия собственников в отношении принадлежащего им объекта недвижимости – нежилого помещения по адресу: Адрес 

При определении размера стоимости права ограниченного пользования частью нежилых помещений (сервитута) по адресу: Адрес для организации прохода к нежилым помещениям по адресу: Адрес (2 этаж), суд так же руководствуется заключением эксперта АНО НИЛСЭ №699/16 от 07.11.2017.

В связи с чем, плата за сервитут подлежит установлению в размере 34372 рубля в год с ежемесячной оплатой равными долями.

Анализируя собранные по делу доказательства в их совокупности, суд считает исковые требования ФИО1, ФИО2 подлежащими удовлетворению, поскольку они основаны на законе.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 об установлении сервитута удовлетворить.

Установить право ограниченного пользования (сервитут) на часть нежилого здания по адресу: Адрес , принадлежащего ФИО3, ФИО4 для прохода к помещениям ФИО1, ФИО2, расположенным в нежилом здании по адресу: Адрес согласно заключению эксперта АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз №699/16 от 07 ноября 2017 года: на помещения 1 этажа в Лит.А1 (номера на поэтажном плане 3,4,7), на помещения второго этажа в Лит.А2 (номера на поэтажном плане 3,4) шириной прохода 1,2м., общей площадью 38 кв.м.

Установить плату за сервитут в размере 34372 рубля в год с ежемесячной оплатой равными долями.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 6 декабря 2017 года.

Судья Т.В. Черненок