Дело № 2-541/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 2017 года г. Маркс

Марксовский городской суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Мурго М.П.,

при секретаре Погониной И.А.,

с участием истца ФИО1, третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Осиновского муниципального округа Марксовского муниципального района Саратовской области, третье лицо: ФИО3 о признании сделки состоявшейся, признании права собственности на объект недвижимого имущества,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, иском к ответчику - администрации Осиновского муниципального округа Марксовского муниципального района Саратовской области о признании сделки состоявшейся, признании права собственности на объект недвижимого имущества. В обоснование заявленных требований указывает, что 24 июня 1998 года по договору купли-продажи одной четвертой доли жилого дома она приобрела у ФИО2 квартиру, общей полезной площадью 69,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>. Данный договор в тот же день был удостоверен нотариусом г. Маркса и Марксовского района Саратовской области ФИО6 за № 1698. По условиям договора купли-продажи стороны пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 35 000 рублей. Согласно п. 6 данного договора предусмотрено, что указанная сумма денег будет перечислена на лицевой счет продавца ФИО2, ЗАО «Волга-Развитие». Расчет производился в рамках договора целевого займа заключенного 07 июля 1998 года между ЗАО «Волга-Развитие» и истцом, основным условием которого являлось предоставление займа в размере 35 000 рублей в целях покупки жилого помещения по адресу: 

<

адрес>. Расчеты по договору купли-продажи от 24 июня 1998 года, а также по договору целевого займа от 07 июля 1998 года состоялись полностью. Земельный участок, площадью 489 кв.м., на котором расположено спорное жилое помещение, предоставлено истцу в аренду согласно постановления администрации Осиновского округа Марксовского района Саратовской области от 01 июля 1998 года. С момента подписания договора купли-продажи и до настоящего времени истец, пользуется спорным объектом недвижимого имущества и владеет им как своими собственным, несет расходы по его содержанию. Однако зарегистрировать право собственности на жилое помещение не может в виду смерти продавца. Считая свое право нарушенным, с учетом уточнений, просит суд признать сделку - договор купли-продажи одной четвертой доли жилого дома от 24 июня 1998 года, заключенный между ней и ФИО2 состоявшейся, признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования и просила их удовлетворить, обосновав доводами, изложенными в исковом заявлении, указав, что с момента исполнения договора купли-продажи претензии как со стороны продавца, так и третьих лиц отсутствуют. 

Представитель ответчика – временно исполняющая обязанности главы администрации Осиновского МО ММР Саратовской области ФИО4 в судебное заседание не явилась. В предоставленном отзыве на исковое заявление, просит рассмотреть данное дело в свое отсутствие, возражений не имеет.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании просил удовлетворить заявленные ФИО1 исковые требования. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из п. 2 ст. 218 ГК РФ следует, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 574 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ по договору продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость.

В судебном заседании установлено, что 24 июня 1998 года между ФИО2 и ФИО1, в лице представителя ФИО3 был заключен договор купли – продажи одной четвертой доли жилого дома по условиям которого продавец ФИО2 продала и передала, а покупатель ФИО1, купила и приняла в собственность квартиру, общей полезной площадью 69,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> за 35 000 рублей. Пунктом 6 договора предусмотрено, что указанная сумма денег будет перечислена на лицевой счет продавца ФИО2, ЗАО «Волга-Развитие». Расчет производился в рамках договора целевого займа № 489/ж, заключенного 07 июля 1998 года между ЗАО «Волга-Развитие» и истцом, основным условием которого являлось предоставление займа в размере 35 000 рублей в целях покупки жилого помещения по адресу: 

<

адрес> (л.д.16-18). Согласно п. 3 договора купли-продажи от 24 июня 1998 года указанное недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности, зарегистрированному в установленном порядке. Договор купли-продажи составлен в простой письменной форме, в тот же день удостоверен нотариусом города Маркса и Марксовского района ФИО6 и внесен в реестр за № 1698 (л.д. 8-13). Регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости в установленном законом порядке не произведена. Расчет между сторонами произведен. Денежные средства в размере 35 000 рублей были получены продавцом полностью от ЗАО «Волга-Развитие», что подтверждается заявлением ФИО2, удостоверенным нотариусом 04 декабря 1998 года (л.д. 19). 

Из письма № 796 от 07 июля 2009 года следует, что ЗАО «Волга-Развитие» не имеет претензий к ФИО1 по договору целевого займа № 489/ж от 07 июля 1998 года (л.д. 20).

Спорное жилое помещение находится на земельном участке общей площадью 489 кв.м., предоставленном истцу ФИО1 из фонда земель администрации Осиновского округа, в аренду для ? доли жилого дома и личного подсобного хозяйства по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается постановлением администрации Осиновского округа Марксовского района Саратовской области № 34 от 01 июля 1998 года (л.д. 21), договором № 1224 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли), зарегистрированным в книге государственной регистрации документов, удостоверяющих право на земельный участок 01 июля 1998 года (л.д. 21-25). 

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, изготовленной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области, квартира по адресу: 

<

адрес> имеет кадастровый №, кадастровую стоимость – 504 042,64 рубля (л.д. 28).

Из объяснений истца, третьего лица ФИО3 следует, что ФИО1 зарегистрирована по адресу: 

<

адрес> 25 июня 1999 года и проживает по данному адресу фактически с момента приобретения спорного жилого помещения по договору купли-продажи от 24 июня 1998 года. Данный факт также подтверждается копией паспорта истца серии № № (л.д. 30). 

Согласно правовой позиции изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 22 марта 2011 г. по делу № 412-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Б.А.В. и Б.Н. на нарушение их конституционных прав пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Однако государственная регистрация не затрагивает содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации прав владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях.

Согласно статье 2 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В то же время государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, существующих между ними, в том числе, и возникших на основании договора.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации сделки (договора купли-продажи недвижимости), при условии выполнения сторонами ее содержания, не свидетельствует о пороке воли продавца и покупателя, и нежелании сторон осуществить переход права собственности на объекты недвижимого имущества.

Продавец ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениями отдела ЗАГС по г. Марксу и Марксовскому району управления по делам ЗАГС Правительства Саратовской области от 19 мая 2017 года № 34-02-56/1202 (л.д. 37).Наследственные дела после ее смерти не заводились, что следует из сообщений нотариусов по г. Марксу и Марксовскому району (л.д.43-45). Истец не имеет возможности регистрации права собственности, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 16 февраля 2017 года № 64/206/001/2017-526, согласно которому государственная регистрация права собственности на спорное недвижимое имущество была приостановлена, по причине отсутствия заявления о переходе права собственности от продавца (л.д. 29). 

Вместе с тем, судом установлено и не оспорено ответчиком, что истец с 24 июня 1998 года по настоящее время пользуется и владеет спорным жилым помещением, то есть на протяжении длительного периода времени после подписания сторонами договора купли-продажи. Во исполнение достигнутых с ФИО2 соглашений ФИО1, путем заключения с ЗАО «Волга-развитие» целевого займа, выплатила, а ФИО2 получила 35 000 рублей за спорный объект недвижимого имущества. Истица пользуется квартирой как своей собственной, несет бремя по ее содержанию. Притязания третьих лиц отсутствуют. Сам по себе факт смерти продавца не является основанием для признания незаключенным договора купли-продажи недвижимого имущества, учитывая, что стороны совершили юридически значимые действия, направленные не только на исполнение договора, но и фактически исполнив его.

Поскольку положениями ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае смерти физического лица, являвшегося одной из сторон в сделке, суд приходит к выводу, что с учетом обстоятельств спора и сложившейся практики подлежат применению по аналогии положения п. 3 ст. 551 ГК РФ, т.к. обязанность физического лица - продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его смерти, хотя обязательства стороны по передаче указанного права исполнены.

Таким образом, учитывая, что судом установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи от 24 июня 1998 года, однако регистрация не была произведена по независящим причинам ввиду смерти продавца, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 24 июня 1998 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 соответствует требованиям ст. 550 ГК РФ, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 суд,

решил:

исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать сделку - договор купли-продажи одной четвертой доли жилого дома – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 состоявшейся.

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Марксовский городской суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.П. Мурго