Дело № 2-1385/2024

УИД 65RS0017-01-2024- 001582-36

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 ноября 2024 года Холмский городской суд 

Сахалинской области 

В составе:

председательствующего судьи Хабисламовой Т.Э., 

помощника судьи Мусохрановой А.В.,

при участии истца ФИО1, ее представителя ФИО2. представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

05.09.2024 года ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, относительно ориентира-

<

адрес>, площадью 594 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- для ведения садоводства.

В обоснование иска указав, что 21.03.2019 г. истец приобрела у ФИО5 земельный участок, расположенный по указанному выше адресу. Кадастровый номер и иные идентификационные характеристики, в том числе кадастровая стоимость, истцу неизвестны. В соответствии с условиями расписки, составленной 21.03.2019 г. продажная стоимость земельного участка определена в 100 000 рублей, из который 60 000 рублей истец оплатила собственнику в день написания расписки, а оставшиеся 40 000 рублей обязалась выплатить после регистрации права указанного земельного участка в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Сахалинской области. Полагает, что исходя из условий расписки следует безусловная обязанность передать указанный земельный участок плательщику денег, а кроме того отвечает всем признакам предварительного договора купли-продажи. Ответчик ФИО4 является наследником по отношению к имуществу ФИО5, принял наследство, оставшееся после ее смерти, в том числе и настоящий земельный участок, следовательно все права и обязанности в отношении указанного объекта переходят к нему. 02.05.2024 года истцом в адрес ФИО4 направлено заявление с требованием в течении 30 календарных дней со дня получения заявления, заключить договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, при этом указав, что оставшуюся сумму в размере 40 000 рублей она готова оплатить при заключении договора. До настоящего времени договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, так и не заключён.

Истица и ее представитель в судебном заседании на удовлетворении иска настаивали, по изложенным в нем основаниям. ФИО1 пояснила, что была знакома с ФИО5, и последняя предложила «пожить» в домике на земельном участке, ей принадлежащему, а впоследствии и приобрести. Поскольку ФИО5 не могла найти документы на земельный участок, обратились к юристам, которые составили расписку. Почему при жизни собственника не оформили договор купли-продажи и не произвели переход права собственности, не может сказать. Указала, что не обращалась к матери ответчика о заключении основного договора купли-продажи земельного участка. В суд также не обращалась с требованием о понуждении заключения основного договора. Представитель истца, дополнительно пояснил, что расписка содержит все условия предварительного договора- стороны, цену, ориентир, площадь, несмотря на то, что в ней не указан срок составления основного договора. Полагает, что срок исковой давности не пропущен, поскольку о нарушенном праве истец узнала лишь в мае 2024 года, когда ФИО4 попросил освободить земельный участок.

Представитель ответчика просил в иске отказать по тем основаниям, что собственником земельного участка является ФИО4, который имеет на него свои планы, а именно намерен возводить на нем строение. Полагает, что сторонами не соблюдены условия предварительного договора, поскольку невозможно идентифицировать имущество, при том, что в 2017 году ему был присвоен кадастровый номер, также никакой ориентир в виде привязки к адресу в выписке из ЕГРН не указан. Кроме того пропущен срок исковой давности, основной договор подлежит составлению в течение года после заключения предварительного договора.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к убеждению, что иск не подлежит удовлетворению. 

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. 

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

На основании статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. 

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ. 

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). 

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

В материалы дела представлена расписка, согласно которой 21.03.2019 г., ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р. получила от ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. денежную сумму в размере 60 000 рублей, в качестве уплаты стоимости земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, относительно ориентира, 

<

адрес>, площадью 594 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- для ведения садоводства. Настоящей распиской (Продавец) подтверждает, что полученная ею сумма является частичной оплатой продажной стоимости вышеуказанного земельного участка, а выдача расписки свидетельствует не только о факте внесения части покупной стоимости земельного участка, но и безусловной обязанности передать указанный земельный участок в собственность плательщику денег. Покупатель обязан внести 40 000 рублей после регистрации права указанного земельного участка Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Согласно выписки из ЕГРН от 02.10.2024 г. правообладателем земельного участка с кадастровым номером № (присвоен 25.02.1997 г.), расположенного в 

<

адрес>, площадью 594+/-9 кв.м. являлась ФИО5.

Материалами дела подтверждается, что ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р. умерла ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из материалов наследственного дела №, 29.04.2023 года нотариусом Холмского нотариального округа, выдано свидетельство о праве на наследство по закону на имя сына умершей- ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Наследство, на которое выдано настоящее свидетельство, состоит земельного участка с кадастровым номером № местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. Объект принадлежит наследодателю на праве собственности, право которого возникло на основании оценочной описи №. Регистрация права не проводилась.

Истец полагает, что расписка содержит в себе признаки и условия предварительного договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. 

В силу пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно пунктам 1, 3, 6 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор". 

Из анализа указанных норм следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами сделки. Расписка, подписанная одним продавцом, не является таким документом. 

Представленная суду расписка подписана только одним лицом, умершей ФИО5, тогда как согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Данный документ также не может быть признан предварительным договором, поскольку не соответствует требованиям статьи 429 (Предварительный договор), статьи 554 (Определение предмета в договоре продажи недвижимости) ГК РФ, не содержит всех данных о существенных условиях договора. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49, для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Расписка не содержит указания на стороны договора, а также на обязанность заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимого имущества- земельного участка. Указанные обстоятельства не позволяют прийти к выводу, что между сторонами было заключено соглашение, по условиям которого, ответчик в будущем обязался заключить с истцом договор купли-продажи недвижимого имущества.

Какого-либо письменного предварительного договора купли-продажи недвижимости, подписанного сторонами, заключено не было, что ими не оспаривается. 

На основании статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное". 

Поскольку денежная сумма, внесенная одной из сторон другой стороне, признается задатком лишь в том случае, если есть основания для признания договора заключенным, учитывая, что договор сторонами не заключался, то переданная истцом ФИО5 сумма не может расцениваться как задаток. 

Кроме того, согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Доказательства заключения договора в такой форме в деле отсутствуют. 

Расписка не является формой договора продажи недвижимости, а лишь подтверждает факт передачи денежных средств. 

Представленная истцом расписка от 21.03.2019 г. не является достаточным и бесспорным доказательством факта заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, поскольку не отвечает требованиям, предъявляемым законом к форме договора купли-продажи недвижимости, а всего лишь свидетельствуют о факте передаче денег, что само по себе ни одной из сторон дела по существу не оспаривалось. 

Действующее гражданское законодательство предусматривает требования к форме и содержанию сделок отчуждения недвижимого имущества, а также требование государственной регистрации перехода права собственности на эти объекты. Не соблюдение данных правил влечет недействительность, либо незаключенность сделки. 

Иных доказательств, кроме расписки от 21.03.2019 г., отвечающих требованиям статей 59, 60 ГПК РФ об относимости и допустимости доказательств, подтверждающих возникновение у истца права собственности на спорный объект недвижимости, не представлено. 

При таких обстоятельствах, поскольку основной договор не был заключен, представленная расписка не является предварительным договором купли-продажи и соглашением о задатке, так как в ней не определены существенные условия договора, она подписана одним лицом – ФИО5, заявленные требования о признании права собственности на недвижимое имущество необоснованны и удовлетворению не подлежат. 

На момент рассмотрения дела, право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в 

<

адрес>, площадью 594+/-9 кв.м., с 04.05.2023 г. зарегистрировано за ФИО4

Ответчиком заявлено требование о применении срока исковой давности, применительно к предварительному договору купли-продажи. Поскольку суд полагает, что такой договор заключен не был, соответственно срок исковой давности не подлежит применению к данным правоотношениям.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО4 о признании права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, относительно ориентира- 

<

адрес>, площадью 594 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- для ведения садоводства, отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Холмский городской суд путём подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 14 ноября 2024 года.

Судья Т.Э. Хабисламова