Дело № 3а-23/2025

УИД: 01OS0000-01-2024-000121-58

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 августа 2025 года г. Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи – Боджокова Н.К.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дагужиевым М.Н., 

с участием представителя административного истца ФИО2 по ордеру ФИО6, административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО7, представителя административного ответчика ГБУ «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО4 и представителя заинтересованного лица администрации МО «Город Майкоп» по доверенности ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №а-23/2025 по административному исковому заявлению ФИО2 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям и Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась с административным иском в Верховный суд Республики Адыгея к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что административный истец является собственником объекта недвижимости:

- нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 1490 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес>П, стр. 1, с кадастровой стоимостью 48 779 843,5 что подтверждается приложенной к административному исковому заявлению Выпиской из ЕГРН. 

Административный истец с утвержденной кадастровой стоимостью вышеуказанных объектов недвижимого имущества не согласен, поскольку полагает ее завышенной и существенно превышающей его рыночную стоимость.

Так, согласно приложенному к настоящему административному исковому заявлению Отчету об оценке от 30.07.2024 №472, составленному ООО «Центр смежных экспертиз «Ломоносовский», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 01:08:1313003:161, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2023) составляет 34 227 300 руб., 

Таким образом, утвержденная кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, так как влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате имущественного налога, в связи с чем административный истец обратился с настоящим административным иском в суд и просил признать кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, общей площадью 1490 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес>П, стр. 1 равной его рыночной стоимости в размере 34 227 300 рублей.

Представитель административного истца ФИО2 по ордеру ФИО6 поддержала заявленные требования и просила их удовлетворить частично.

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО7 в судебном заседании указал, что замечаний к судебной экспертизе не имеет, в удовлетворении административного иска просил отказать.

Представитель Государственного бюджетного учреждения «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО4 в судебном заседании указала, что судебная экспертиза существенных нарушений не содержит, в удовлетворении административного иска просила отказать.

Представитель заинтересованного лица администрации МО «Город Майкоп» по доверенности ФИО5 поддержала позицию ответчиков.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорный объект недвижимости принадлежит на праве собственности административному истцу, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. 

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении вышеуказанного спорного объекта недвижимости определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода. 

Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 25.10.2023 №404 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Адыгея» в отношении нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 1490 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес>П, стр. 1 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2023 в размере 48 779 843,50 рублей, сведения о которой внесены в ЕГРН 28.11.2023 и которая применяется с 01.01.2024, что подтверждается Выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13.06.2024 №№

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая учтенную в ЕГРН кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке составленный ООО «Центр смежных экспертиз «Ломоносовский» №472 от 30.07.2024 согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 01:08:1313003:161, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2023) составляет 34 227 300 руб., 

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку представленного истцом отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С учетом того, что представителем административного ответчика представлены замечания на указанный отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023 года. Проведение экспертизы поручено Сочинскому филиалу Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы проведенной Сочинским филиалом Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» оценщиком ФИО1 в Отчете № 472 от 30.07.2024 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки [5, 6, 7, 8, 9, 10, 11] и федерального закона об оценочной деятельности [4], предъявляемых к актуальности рыночной ценовой информации, периоду экспозиции аналога на рынке и изменению его цены за этот период; внесению в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами; учету достаточности и достоверности информации по каждому аналогу; использованию типичных элементов сравнения. Отчет вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование, не содержит достаточного количества сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его достаточности для цели оценки. Допущены нарушения к описанию объекта оценки, к анализу рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, к заданию на оценку и используемой информации, предоставленной Заказчиком оценки.

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости:

нежилого здания (магазин) с кадастровым номером 01:08:1313003:161, общей площадью 1490 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес>П, стр. 1, по состоянию на 01 января 2023 года округленно составляет 41 819 306 (Сорок один миллион восемьсот девятнадцать тысяч триста шесть) рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

При исследовании экспертного заключения судом установлено, что заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.

Выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 ФСО № 1).

Оценивая заключение эксперта Сочинского филиала Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», суд исходит из того, что заключение эксперта по форме и содержанию полностью отвечает требованиям закона, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования. При этом итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, описано местоположение и ближайшее окружение объекта оценки.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость, указанного выше объекта, на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 11.09.2024 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление ФИО2 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям и Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилое здание (магазин) с кадастровым номером № общей площадью 1490 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>П, стр. 1, определенной по состоянию на 01.01.2023, в размере 41 819 306 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в единый государственный реестр недвижимости, считать 11.09.2024 года.

Копию вступившего в законную силу решения суда направить в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (

<

...>) через Верховный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29.08.2025 года.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Н.К. Боджоков