УИД 61RS0007-01-2024-000145-30

Дело № 2-1159/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 сентября 2024 года г. Ростов-на-Дону

Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе

председательствующего судьи Золотых В.В.

при секретаре Карапетян Т.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,

по встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО1 о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ИП ФИО2, в котором указала, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения от 13.02.2023 г. №, в соответствии с которым истец передала, а ответчик приняла за плату в аренду нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 13.02.2023 г.

Согласно п.п. 3.1, 3.2 договора аренды размер арендной платы составляет 50 000 руб. без учета стоимости эксплуатационных расходов (коммунальных платежей, выставляемых управляющей организацией дома, платежей за электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, вывоз мусора, содержание, текущий и капитальный ремонт). Арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно авансовым платежом не позднее 20 числа до наступления оплачиваемого месяца.

В соответствии с п. 6.3.4 договора в случае несоблюдения сроков оплаты, установленных в п.п. 3.1-3.2 настоящего договора арендатор по требованию арендодателя выплачивает штраф в размере 100% от суммы долга и пени в размере 10% от суммы долга за каждый день просрочки.

У арендатора образовалась задолженность по договору в размере 367 755,48 руб.

Истец направляла в адрес ответчика претензию об оплате задолженности, но ответа не поступило.

Величина пени за нарушение срока платежа согласно условиям договора составит 10% в день от просроченной суммы. Величина неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства, исходя из чего истец полагает возможным заявить требования о взыскании пени в сниженном до двукратной ставки рефинансирования размере. Размер пени составляет 26 793,54 руб.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО1 с учетом уточнения исковых требований просила взыскать с ИП ФИО2 задолженность по договору аренды в размере 257 869,03 руб., неустойку в размере 114 885,83 руб., взыскание неустойки в размере 0,09% от суммы долга в размере 257 869,03 руб. за каждый день просрочки производить с 25.09.2024 г. по день фактического исполнения обязательств.

ИП ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, в котором указала, что ответчик пришла к выводу о том, что заключенный между сторонами договор аренды от 13.02.2023 г. № содержит пороки, влекущие его недействительность по основаниям ст. 168 ГК РФ, как сделка, нарушающая требования закона.

Площадь принадлежащего истцу нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, составляет № кв.м.

При этом в договоре аренды не указано, какие части помещения передаются в аренду, к договору аренды не приложена схема или план части помещения, передаваемого в аренду.

При таких обстоятельствах сторонами в договоре аренды в нарушение ч. 3 ст. 607 ГК РФ не согласовано существенное условие – имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, что влечет недействительность (ничтожность) сделки.

При заключении сделки и передаче имущества арендатору, а именно договора аренды нежилого помещения от 13.02.2023 г. №, акта приема-передачи по договору, арендодатель ФИО1 отсутствовала, свою подпись в договоре и акте приема-передачи по договору не ставила, волеизъявление на заключение договора аренды и акта приема-передачи не выражала. Представитель от имени ФИО1 по имени Александр надлежащим образом оформленную доверенность не представление интересов истца по заключению договора аренды не представил, следовательно, является неуполномоченным лицом. Письменная форма договора не соблюдена.

Денежные средства в счет оплаты за аренду получены ФИО19 и ФИО20 полномочия которых на получение денежных средств не подтверждены.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ИП ФИО2 просила признать договор аренды нежилого помещения от 13.02.2023 г. № недействительной (ничтожной) сделкой.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель истца по доверенности от 16.10.2023 г. ФИО3 в судебное заседание явилась, исковые требования в уточненной редакции поддержала, просила иск удовлетворить. Возражала против удовлетворения встречных исковых требований.

ФИО2, ее представитель по доверенности от 04.04.2024 г. ФИО4 в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований ФИО1 Просили снизить размер подлежащей взысканию неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. Встречные исковые требования поддержали, просили встречный иск удовлетворить.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав ответчика и представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу вышеуказанных норм права обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения арендодателем обязательства по передаче объекта до момента его возврата арендатором.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, площадью № кв.м.

Между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения от 13.02.2023 г. № по условиям которого истцом ответчику передано во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> площадью № кв.м.

Договор подписан арендатором и арендодателем лично.

Так, свидетель ФИО5 суду пояснила, что является дочерью истца. ФИО1 подписала экземпляры договора, находясь в 

<

адрес>, после чего подписанные одной стороной экземпляры договора были переданы знакомому семьи истца ФИО6, который по поручению истца осуществлял показ передаваемого в аренду нежилого помещения, передавал экземпляры договора аренды для подписания ответчику, после чего один из экземпляров вернул истцу.

Пунктом 1.1 договора аренды предусмотрено, что план передаваемого в аренду помещения показан в приложении № 2 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора аренды.

Указанное приложение к договору не было составлено.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Передача переданного истцом ответчику в аренду нежилого помещения оформлена сторонами актом приема-передачи от 13.02.2023 г. Объект аренды принят ИП ФИО2 без замечаний. Из пояснений сторон следует, что в аренду ответчику передана часть помещения, которая была перед заключением договора аренды показана ИП ФИО2 

Остальные части принадлежащего истцу нежилого помещения сдаются ФИО1 иным арендаторам.

Спор о составе, площади переданного в аренду помещения между сторонами, а также остальными арендаторами отсутствует.

Из пояснений сторон следует, что принадлежащими истцу нежилыми помещениями ответчик пользовался на условиях аренды с 13.02.2023 г. по июль 2023 года. Данное обстоятельство также подтверждено показаниями свидетелей ФИО9, ФИО7, ФИО8

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 70).Из приведенных положений закона и актов их толкования следует, что лицо, подтвердившее своим поведением заключение и действительность договора, при возникновении спора о его исполнении не вправе недобросовестно ссылаться на незаключенность либо недействительность этого договора.

Принимая во внимание принятие исполнения по договору аренды от 13.02.2023 г. № ИП ФИО2, суд пришел к выводу о недобросовестности и необоснованности довода ответчика о незаключенности данного договора. В этой связи оснований для удовлетворения встречных исковых требований ИП ФИО2 по признании договора аренды недействительным не имеется.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды размер арендной платы без учета стоимости эксплуатационных расходов, включающих в себя коммунальные платежи, выставляемые эксплуатирующей организацией (управляющей компанией), обслуживающей дом, платежи за электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, вывоз мусора, платежи за содержание, текущий и капитальный ремонт помещений по тарифам, установленным управляющей компанией дома и ресурс снабжающими организациями, согласован сторонами и составляет 50 000 руб. в месяц.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно авансовым платежом не позднее 20 числа до наступления оплачиваемого месяца.

Договор аренды от 13.02.2023 г. № заключен на срок с 13.02.2023 г. по 13.01.2024 г. включительно.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Заключенный между сторонами договор аренды государственной регистрации не подлежит.

Из пояснений ИП ФИО2 следует, что в связи с возникшими разногласиями между сторонами в вопросах установки кондиционера, обоснованности начислений коммунальных плат ответчик приняла решение в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.

Пунктом 7.6 договора аренды предусмотрены условия расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендатора. Так, арендатор в любое время вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора. В этом случае о своем намерении отказаться от исполнения настоящего договора арендатор обязан известить арендодателя письменно не менее, чем за 30 дней до предполагаемого освобождения помещения, только при условии осуществления арендатором всех взаимных расчетов и исполнения арендатором всех обязательств, предусмотренных настоящим договором. В этом случае договор считается расторгнутым на 31 день после получения уведомления об отказе от исполнения настоящего договора.

ИП ФИО2 суду не представлено доказательств надлежащего отказа от договора аренды и соблюдения предусмотренного п. 7.6 договора порядка.

Каких-либо письменных уведомлений в адрес истца ответчиком не направлялось.

Из пояснений свидетелей ФИО21. и ФИО7 следует, что свидетель ФИО9 по телефону разговаривал с истцом по вопросу установки кондиционера. Разговор был конфликтным. В ходе общения истец предложила ФИО9 и ответчику освободить помещение. Уведомлений о расторжении договора аренды по инициативе ФИО1 в адрес ответчика не поступало. Ответчик в адрес истца письменных уведомлений не направляла.

Согласно п. 5.1 договора аренды по истечении срока договора, а также при досрочном прекращении договора арендуемое помещение должно быть передано по акту приема-передачи в трехдневный срок.

Акта приема-передачи помещения о возврате объекта аренды ответчиком истцу не составлялся. Ответчик для составления такого акта истца не приглашал.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами договор аренды от 13.02.2023 г. № в одностороннем порядке по инициативе какой-либо из его сторон не расторгался.

В соответствии со ст. ст. 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в установленный срок в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из искового заявления и пояснений истца следует, что ответчиком с июля 2023 года арендная плата не вносится. Размер задолженности по арендной плате по договору за период с июля 2023 года по январь 2024 года составляет 257 869,03 руб. Представленный ФИО1 расчет не оспорен, не опровергнут.

Доказательств оплаты задолженности по договору аренды от 13.02.2023 г. № в полном объеме суду не представлено.

Суд, оценив представленный истцом по делу расчёт суммы задолженности по договору аренды, полагает возможным положить в основу решения расчёт ФИО1, поскольку данный расчёт соответствует закону, не вызывает сомнения у суда, является арифметически верным.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.3.4 договора аренды от 13.02.2023 г. № предусмотрен штраф в размере 100% от суммы долга и пени в размере 10% от суммы долга за каждый календарный день просрочки.

ФИО1 в связи с неполным и несвоевременным внесением платежей ИП ФИО2 по договору аренды начислен штраф и пени в размере 114 885,83 руб.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п.п. 69, 73, 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Суд считает размер начисленных штрафных санкций в сумме 114 885,83 руб. явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства и подлежащим снижению до суммы 60 000 руб.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Учитывая установление судом подлежащей взысканию с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 суммы долга в размере 257 869,03 руб., суд пришел к выводу об обоснованности искового требования о взыскании с ответчика неустойки в размере 0,09% за каждый календарный день просрочки от суммы непогашенного долга в размере 257 869,03 руб., начиная с 25.09.2024 г. по день фактического возврата суммы долга.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст.ст. 98, 102, 103 ГПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст. 333 ГК РФ).

ФИО1 при подаче искового заявления оплачена государственная пошлина в размере 7 145,49 руб. При увеличении размера исковых требований государственная пошлина истцом не доплачена.

Суд пришел к выводу об обоснованности ходатайства ФИО1 о взыскании с ИП ФИО2 расходов на оплату государственной пошлины в предусмотренном пп. 1 п. 1 ст. 333,19 НК РФ размере в сумме 7 145,49 руб., а также о взыскании с ИП ФИО2 в доход местного бюджета государственной пошлины в размере 1 774,50 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП №) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации №) задолженность по договору аренды нежилого помещения от 13.02.2023 г. № в размере 257 869 рублей 03 копеек, неустойку в размере 60 000 рублей, расходы на уплату государственной пошлины в размере 7 145 рублей 49 копеек.

Взыскание неустойки в размере 0,09 % за каждый календарный день от суммы непогашенного основного долга в размере 257 869 рублей 03 копеек производить с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП №) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации №), начиная с 25.09.2024 г. по день фактического возврата суммы долга.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1 774 рублей 50 копеек.

Отказать Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП №) в удовлетворении встречных исковых требований к ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации №) о признании договора аренды нежилого помещения от 13.02.2023 г. № недействительной сделкой.

Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 08.10.2024 г.