Дело № 2-556/2025 

67RS0002-01-2024-001613-09

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 марта 2025 г. г. Смоленск 

Ленинский районный суд города Смоленска

В составе: 

председательствующего судьи Михлик Н.Н.,

при помощнике судьи Козлове П.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ООО «Идея» о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1, ФИО2, уточнив требования, обратились в суд с вышеуказанным иском к ФИО3, ООО «Идея» о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, ссылаясь в его обоснование на то, что 01.12.2023 между ответчиками заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 669,5 кв.м, степенью готовности 15%, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. Право собственности на данный объект купли-продажи зарегистрировано в ЕГРН за ООО «Идея». Указанный объект с 02.07.2021 является самовольной постройкой, т.е. с момента вступления в законную силу решения Ленинского районного суда г. Смоленска от 10.03.2021, принятого по административному иску, в том числе истцов, которым разрешение на его строительство № от 20.05.2019 признано незаконным и отменено. Следовательно, с этого момента ФИО3 не имел правомочий по распоряжению этой самовольной постройкой, однако, вопреки положениям п.2 ст.222 ГК РФ, 01.12.2023 распорядился спорным объектом. Полагают, что данная сделка является недействительной в силу ее ничтожности, т.к. нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы и права, охраняемые законом интересы третьих лиц, а также истцов, поскольку названный объект возведен с нарушением строительных норм и правил, имеется угроза жизни и здоровью истцов, как жильцов и владельцев соседних домов, заключающаяся в реальной опасности причинения вреда их (истцов) имуществу, поскольку исходя из места расположения спорного объекта и рельефа местности, постройка грозит обрушением и сползанием в овраг.

На основании изложенного, просят суд:

-признать ничтожную сделку – договор купли-продажи от 01.12.2023, заключенный между ФИО3 и ООО «Идея», объекта незавершенного строительства с кадастровым номере №, площадью застройки 669,5 кв.м, степенью готовности 15 %, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> недействительной;

-применить последствия недействительности сделки в виде возложения на ответчиков обязанности по возврату полученного по сделке, а именно:

взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Идея» стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 669,5 кв.м, степенью готовности 15%, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, в размере 3 000 000 руб., полученных по договору купли-продажи от 01.12.2023 в счет стоимости указанного имущества;

возложить на ООО «Идея» обязанность передать ФИО3 названный объект незавершенного строительства;

- исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права № от 04.12.2023.

В судебном заседании истец ФИО2 требования иска поддержал в полном объеме, основав их вышеизложенными обстоятельствами.

Истец ФИО1, извещенный надлежаще, в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен своевременно и надлежащим образом, его представитель ФИО4 просил рассматривать дело без их участия. 

Ответчики ФИО3 и ООО «Идея», извещенные надлежащим образом, в судебное заседание также не явились.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО5 иск не признал, поддержав позицию, изложенную в письменном отзыве (л.д. 118), указав на отсутствие правовых оснований для удовлетворения заявленных истцами требований, ссылаясь на то, что истцы не являются стороной по сделке, следовательно, не имеют правовых оснований для ее признания недействительной. Полагал, что спорная сделка не может затрагивать права истцов, поскольку решением Ленинского районного суда от 30.08.2022 по делу № права истцов восстановлены путем возложения на ФИО3 обязанности снести объект. Таким образом, права истцов защищены законом и возбужденным исполнительным производством, в рамках которого судебным приставом исполнителем права истцов так же не нарушены; моментом нарушения права является отказ в совершении исполнительных действий лицами исполнительного производства и иные обстоятельства, препятствующие осуществить исполнительные действия. Однако таких доказательств суду непредставлено, а, следовательно, в настоящий момент нарушения прав истцов не имеется. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи от 01.12.2023 у ФИО3 отсутствовали основания для несовершения данной сделки, поскольку вышеуказанное решение суда вступило в законную силу лишь после вынесения Смоленским областным судом апелляционного определения от 06.12.2023, после чего появились обстоятельства, возлагающие на ФИО3 обязательств по сносу строения, а сам по себе факт заключения сделки не является достаточным для вывода о недействительности сделки и ее совершении с целью причинения вреда. Просил в иске отказать в полном объеме.

Третьи лица: Администрация города Смоленска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Смоленской области (далее – Управление Росреестра по Смоленской области), в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В ранее адресованных суду ходатайствах, оставляя разрешение настоящего иска на усмотрение суда, просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей (л.д. 40-42, 51-52).

В силу ч.ч. 3-5 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

В силу статей 549 - 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 01.12.2023 между ответчиками ФИО3 (продавец) и ООО «Идея» (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передает в частную собственность покупателя объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 669,5 кв.м, степенью готовности 15%, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, за 3 000 000 руб. (п. 1, п. 3).

Согласно п. 2 указанного договора, данный объект незавершенного строительства принадлежит ФИО3 на основании Разрешения на строительство от 20.05.2019, Договора аренды земельного участка № 110 от 01.11.2017 (л.д. 29).

На основании указанного договора купли-продажи от 01.12.2023 право собственности на данный объект зарегистрировано за ООО «Идея» в установленном законом порядке, о чем 04.12.2023 в ЕГРН сделана запись регистрации № (л.д. 30-31).

Вступившим в законную силу 02.07.2021 решением Ленинского районного суда г.. Смоленска от 10.03.2021 по делу № по административному иску ФИО2, ФИО1, ФИО13., ФИО14., ФИО15., ФИО16. к Администрации города Смоленска, признано незаконным и отменено разрешение на строительство спорного объекта № от 20.05.2019, выданное Администрацией города Смоленска ФИО3 на право строительства гостиницы квартирного типа со встроенной автостоянкой на земельном участке, площадью 1914 кв.м, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес> (между домами № № и № №) (л.д. 12-15).

В дальнейшем, решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 30.08.2022 по делу №, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Смоленского областного суда от 06.12.2023, незавершенный строительством объект недвижимости (готовность 15%) с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> (между домами № № и № №) признан самовольной постройкой; на ФИО3 возложена обязанность по сносу объекта своими силами и за свой счет в течение 1 месяца с даты вступления настоящего решения в законную силу (л.д. 16-18).

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела и вступившими в законную силу вышеназванными судебными актами.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 и ФИО2 ссылаются на то, что спорная сделка нарушает требования закона и посягает на публичные интересы и права, охраняемые законом интересы, в том числе истцов, поскольку названный объект возведен с нарушением строительных норм и правил, создает угрозу жизни и здоровью истцов, как жильцов и владельцев соседних домов; на момент заключения спорной сделки ФИО3 не имел правомочий по распоряжению этой самовольной постройкой.

Разрешая требования иска, суд исходит из следующего.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Исходя из пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск не являющегося стороной сделки лица о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть также удовлетворен, если это необходимо для защиты публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Как установлено вступившими в законную силу решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 30.08.2022 по делу № и апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Смоленского областного суда от 06.12.2023 по делу №), ФИО2 является собственником 1/2 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

ФИО1 является собственником земельного участка и части жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Земельные участки истцов находятся в непосредственной близости от земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен спорный объект.

Согласно экспертному заключению ООО «

<

данные изъяты>» №, выполненному в рамках гражданского дела № о сносе самовольной постройки, объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 669,5 кв.м, степенью готовности 15 %, расположенный по адресу: 

<

адрес> нарушает требования нормативных документов в области строительства, не соответствует разрешению на строительство № от 20.05.2019.

Данное негативное влияние выражается в том, что в данном случае устроенная фундаментная монолитная плита выполнена без проектной документации, без соответствующих расчетов по предельным состояниям 2 группы по деформациям и 1 группы по несущей способности согласно требованиям технических регламентов, а, значит, объект исследования не соответствует безопасности и требованиям Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Также не учтен тот факт, что природный рельеф участка обусловлен развитием эрозионных процессов. С восточной стороны на расстоянии около 5 м от контура проектируемого здания расположена бровка оврага глубиной более 16 м, в связи с чем, имеется возможность образования опасных геологических процессов и явлений, таких как оползни.

При обследовании объекта незавершенного строительства не установлено наличие устройств для сброса талых и дождевых вод, а также удерживающих сооружений в соответствии с требованиями СП 116.13330.2012 «СНиП 22-02-2003 «Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов. Основные положения».

В дальнейшем, при не устранении вышеуказанных нарушений действующих строительных норм и правил, существует опасность схода плиты в овраг в связи с образованием опасных геологических процессов и явлений, таких как оползни, что может создать угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан.

По сути, аналогичные обстоятельства установлены также заключением экспертов ООО «

<

данные изъяты>», выполненным в рамках рассмотрения вышеназванного административного иска об оспаривании разрешения на строительство.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая установленные вышеуказанными судебными постановлениями обстоятельства, имеющие преюдициальное значение при разрешении настоящего спора, суд признает установленным то, что спорный объект незавершенного строительства представляет собой угрозу жизни, безопасности и имуществу истцов, проживающих в непосредственной близости со спорным объектом, следовательно, состоявшейся сделкой купли-продажи затрагиваются права истцов.

В силу изложенного, доводы ответчика об отсутствии правовых оснований для признания спорного договора купли-продажи недействительным, поскольку истцы не являются стороной данной сделки, суд находит несостоятельными как основанными на неверном применении норм права, в частности, положений п. 2 ст. 166 ГК РФ.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В свою очередь, как установлено выше, вступившим в законную силу 02.07.2021 решением суда от 10.03.2021 по делу № признано незаконным и отменено разрешение на строительство спорного объекта, а решением суда от 30.08.2022 по делу №, вступившим в законную силу 06.12.2023, спорный объект незавершенного строительства признан самовольной постройкой.

Вышеназванный договор купли-продажи заключен между ФИО3 и ООО «Идея» 01.12.2023, т.е. уже после отмены разрешения на строительство отчуждаемого объекта и признания его самовольной постройкой.

Таким образом, на момент заключения оспариваемой сделки купли-продажи ФИО3 не имел правомочий по распоряжению этим имуществом, однако, в нарушение п. 2 ст. 222 ГК РФ, распорядился спорным объектом.

При этом ссылка стороны ответчика о наличии у ФИО3 основания для совершения спорной сделки, поскольку решение суда о признании объекта купли-продажи самовольной постройкой вступило в законную силу лишь 06.12.2023, не может быть принята судом во внимание, т.к. на момент купли-продажи данное решение суда уже состоялось и ФИО3 знал о самовольности продаваемого им объекта, а также незаконности и отмене разрешения на строительство спорного объекта на основании вступившего 02.07.2021 в законную силу решения суда по делу №.

Анализируя представленные по делу доказательства в совокупности с вышеназванными правовыми нормами, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая сделка, посягающая в том числе и на публичные интересы, не соответствует требованиям закона и является недействительной в силу ее ничтожности.

Ввиду удовлетворения требования о признании недействительным договора купли-продажи от 01.12.2023, подлежат применению последствия недействительности данной сделки путем взыскания с ФИО3 в пользу ООО «Идея» 3 000 000 руб., полученных по договору в счет стоимости проданного имущества, с возложением на ООО «Идея» обязанности по передаче ФИО3 названного объекта незавершенного строительства.

Настоящее решение является основанием для исключения из ЕГРН сведений о праве собственности ООО «Идея» в отношении спорного объекта незавершенного строительства, а именно записи о государственной регистрации права № от 04.12.2023 и восстановления прежней записи.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать ничтожную сделку – договор купли-продажи от 01.12.2023, заключенный между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «Идея», объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 669,5 кв.м, степенью готовности 15 %, находящегося по адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> недействительной.

Применить последствия недействительности сделки в виде возложения обязанности на ФИО3 и общество с ограниченной ответственностью «Идея» возвратить полученное по сделке, а именно:

-взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Идея» стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 669, 5 кв.м, степенью готовности 15 %, находящегося по адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей, полученные по договору купли –продажи от 01.12.2023 г. в счет стоимости указанного имущества.

-возложить на ООО «Идея» обязанность передать ФИО3 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 669, 5 кв.м., степенью готовности 15%, находящийся по адресу: 

<

адрес>. расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права № от 04.12.2023 г..

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права № от 18.05.2020 г. 

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательном виде.

Судья Н.Н. Михлик

Решение принято в окончательной форме 09 апреля 2025 года.