Дело № 2-117/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Усть-Абакан Республики Хакасия 16 мая 2018 года 

Усть-Абаканский районный суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи Буцких А.О.,

при секретаре Кляйн И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании права на залог и обращении взыскания на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице своего представителя ФИО3, действующей на основании доверенности, с учетом уточнений обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права на залог и обращении взыскания на жилой дом, мотивируя заявленные требования тем, что ответчик является должником по исполнительному производству, возбужденному на основании решения Саяногорского городского суда от ***, которым с ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в общей сумме 520 620 руб., а также обращено взыскание суммы 512 000 руб. на земельный участок и здание летней кухни, расположенные по адресу: .... Однако решение суда ФИО2 добровольно не исполняет. В ходе исполнительских действий установлено, что на земельном участке возведен жилой дом, который, согласно сведений ЕГРН, принадлежит на праве собственности ФИО2, год завершения строительства *** Руководствуясь ст.ст. 337, 345, 348 ГК РФ, ст.ст. 54, 65 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), поскольку земельный участок, расположенный по адресу: ..., заложен по договору, то ФИО1 имеет право залога на жилой дом, расположенный на указанном земельном участке. В связи с чем, просит обратить на него взыскание, определив способ его реализации через продажу с публичных торгов с определением начальной продажной цены в размере 1 706 400 руб. 

Истец ФИО1, его представитель ФИО3, ответчик ФИО2, её представитель ФИО4, действующий на основании доверенности, третье лицо судебный пристав-исполнитель Усть-Абаканского районного отдела УФССП России по РХ ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 в суд обратилась с заявлением о рассмотрении дела в её отсутствии.

Представитель ответчика ФИО4 по электронной почте в адрес суда направил письменные возражения на исковое заявление, согласно которым считает, что требования истца не подлежат удовлетворению, так как на момент заключения договора займа от *** жилой дом на земельном участке уже был возведен и истец об этом знал. В техническом паспорте год постройки жилого дома указан ***. Считает, что в договоре залога умышлено не был прописан дом и не произведена его оценка. Кроме того, спорный жилой дом для ответчика и его членов семьи является единственным пригодным помещением для постоянного проживания. Поскольку жилой дом не является предметом договора об ипотеке, но является единственным жильем для ответчика и его семьи, просит отказать в удовлетворении искового заявления ФИО1 в полном объеме. 

Суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В силу ст. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.

Согласно п. 1 ст. 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Из материалов дела следует, что *** между ФИО1 (займодавец) и ФИО2 (заемщик) заключен договор займа, по условиям которого займодавец передает заемщику денежные средства в размере 400 000 руб., заемщик обязуется вернуть сумму займа и проценты за пользование денежными средствами в срок до ***.

В этот же день между ФИО1 (залогодержатель) и ФИО2 (залогодатель) заключен договор об ипотеке, согласно которому залогодатель в обеспечение исполнения обязательств по договору займа от ***, передает в залог залогодержателю недвижимое имущество: здание летней кухни, общей площадью ***., назначение нежилое, и земельный участок кадастровый ***, общей площадью *** расположенные по адресу: .... Предмет залога оценен сторонами в 600 000 руб. Договор об ипотеке от *** зарегистрирован в установленном законом порядке.

Решением Саяногорского городского суда от ***, вступившим в законную силу ***, с учетом определения об исправлении описки от ***, с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскан основной долг по договору займа от *** в сумме 400 000 руб., проценты в сумме 112 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8 620 руб. и обращено взыскание суммы 512 000 руб. на здание летней кухни и земельный участок, находящиеся по адресу: ... 

*** на основании исполнительного листа от *** судебным приставом-исполнителем Усть-Абаканского районного отдела УФССП по РХ К. в отношении ФИО2 возбуждено исполнительное производство ***

В ходе наложения ареста на имущество должника *** судебным приставом-исполнителем Усть-Абаканского районного отдела УФССП по РХ Б. установлено, что на земельном участке по адресу: ... располагается жилой дом, о чем имеется отметка в акте о наложении ареста.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке по адресу: ..., располагается жилой дом с кадастровым номером *** общей площадью ***., год постройки ***, на кадастровый учет поставлен ***, право собственности зарегистрировано за ФИО2

Кроме того, за ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок и летнюю кухню, расположенные по адресу: ...

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, исходя из материалов дела, пояснений представителя истца и письменных возражений представителя ответчика, на земельном участке, расположенном по адресу: ... который является предметом ипотеки на основании договора от ***, ФИО2 воздвигнут жилой дом. Здание летней кухни общей площадью *** назначение нежилое, на которое обращено взыскание на основании решения Саяногорского городского суда от ***, фактически как объект недвижимости на земельном участке по адресу: ... не существует. Обратного стороной ответчика суду не представлено.

Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 50).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2).

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 данного федерального закона (пункт 1 статьи 5).

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание (пункты 1 и 2 статьи 6).

Исходя из системного толкования указанных положений по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе земельные участки, принадлежащее на праве собственности залогодателю, на которое в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание.

Таким образом, поскольку на момент заключения договора ипотеки от *** право собственности на жилой дом за ФИО2 зарегистрировано не было, а также исходя из материалов дела годом постройки дома является *** год, спорный жилой дом не мог быть предметом договора. 

Пунктом 1 ст. 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (статья 65 Закона об ипотеке).

В силу под. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге: новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Следовательно, законодательство допускает возможность ипотеки земельного участка без установления ипотеки в отношении строящихся строений на таком участке.

Учитывая изложенное, доводы представителя о том, что истец не может требовать право залога и обращения взыскания на спорный жилой дом, поскольку он не являлся предметом договора ипотеки, суд находит необоснованными.

Поскольку спорный жилой дом расположен на земельном участке, находящимся в ипотеке к ФИО1, то в силу закона он также является предметом залога, так как в договоре об ипотеке от *** отсутствует условие о том, что построенные на земельном участке здания и сооружения после заключения договора ипотеки предметом залога не являются. 

При таких обстоятельствах, с момента регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом, возведенный на заложенном земельном участке, у ФИО1 возникло право залога на данное недвижимое имущество в силу прямого указания закона, в связи с чем в силу ст. 50 Закона об ипотеке и ст. 349 ГК РФ на него может быть обращено взыскание. 

Указания представителя ответчика на то, что спорный жилой дом был построен до момента заключения договора ипотеки, правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеет.

Ссылка представителя ответчика на положения ст. 446 ГПК РФ суд находит несостоятельной, поскольку абзац 2 пункта 1 данной статьи содержит исключение из общего правила о недопустимости обращения взыскания на жилое помещение, являющееся единственным местом жительства для должника и членов его семьи, и допускает в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки, возможность обращения взыскания в соответствии с законодательством об ипотеке.

Таким образом, требования истца о признании за ним право залога и обращении взыскания на жилой дом, расположенный по адресу: ..., являются обоснованными и подлежащими удовлетворению

При рассмотрении вопроса об обращении взыскания на спорный жилой дом суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу под. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 9 ст. 77.1 Закона об ипотеке начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Как уже выше указано, решением Саяногорского городского суда от *** с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору займа в размере 512 000 рублей. В обеспечение данного договора был заключен договор об ипотеке от ***. 

На основании определения суда от *** назначена и проведена судебная оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного жилого дома.

Из заключения эксперта ООО «***» от *** *** следует, что рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: ..., составляет 2 133 000 руб.

Суд принимает во внимание данное экспертное заключение, поскольку оно отвечает требованиям законодательства, оснований сомневаться в выводах эксперта у суда не имеется, с момента его составления до принятия решения по делу прошло не более 6 месяцев, что свидетельствует об актуальности содержащихся в нем сведений, кроме того ответчики возражений относительно размера стоимости суду не представили. 

На основании изложенного, суд полагает необходимым определить способ реализации заложенного имущества – жилого дома, назначение жилой дом, этаж ***, общей площадью *** расположенной по адресу: ..., с кадастровым номером ***, путем его продажи с публичных торгов, и установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 1 706 400 рублей, определив сумму, подлежащую уплате ФИО1 на основании решения Саяногорского городского суда от *** из стоимости заложенного имущества, в размере 512 000 рублей.

Частью 1 ст. 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В ходе рассмотрения настоящего дела на основании определения суда от *** была проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно ходатайству директора ООО «***» стоимость экспертизы составило 7 000 руб., не оплачена. 

Таким образом, с ФИО2 в пользу ООО «***» подлежат взысканию судебные расходы по проведению экспертизы в размере 7 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании права на залог и обращении взыскания на жилой дом удовлетворить.

Признать за ФИО1 право залога на жилой дом, назначение жилой дом, этаж 1, общей площадью ***, расположенной по адресу: ..., с кадастровым номером ***.

Обратить взыскание на принадлежащий на праве собственности ФИО2 жилой дом, назначение жилой дом, этаж *** общей площадью ***, расположенной по адресу: ..., с кадастровым номером ***

Определить способ реализации заложенного имущества - жилой дом, назначение жилой дом, этаж *** общей площадью *** расположенной по адресу: ..., с кадастровым номером ***, путем его продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 1 706 400 рублей.

Определить сумму, подлежащую уплате ФИО1 из стоимости заложенного имущества, в размере 512 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственность «***» судебные расходы в размере 7 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Усть-Абаканский районный суд Республики Хакасия.

Председательствующий А.О. Буцких

Мотивированное решение составлено 21 мая 2018 года.

Председательствующий А.О. Буцких