Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 29 апреля 2025 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-23/2025 (3а-607/2024) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Перекресток 2000» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 6828,8 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости с учетом уточнений с 01.01.2021 в размере 149 409 000 рублей. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого не соответствует рыночной судимости объекта недвижимого имущества, определенной в отчете об оценке ООО «Приволжская оценочная компания». Данное обстоятельство нарушает права административного истца как собственника в связи с необоснованным завышением налоговых обязательств. 

В судебное заседание административный истец и иные участники дела, извещенные о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не представили. 

В письменных пояснениях ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставило на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость объекта недвижимости административного истца, определенная в заключение эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит», находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект недвижимости. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административный истец является правообладателем здания с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадью 6828,8 кв.м, наименование – универсам 1 «Мичуринский».

10.01.2022 в ЕГРН внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 в размере 182 451 294, 28 рублей, применения с 01.01.2022.

Объект недвижимости включен в приказ министерства имущественных отношений Самарской области от 08.11.2022 № 2077 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2023 год» (подпункт 2894 Приложения № 1). 

Административный истец, будучи собственником указанного объекта недвижимости, является плательщиком налога на имущество юридических лиц. Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости. 

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и 21.12.2023 обратился с соответствующим заявлением в суд, указывая на ее несоответствие рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых платежей для собственника. 

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № НН-0464-23 от 18.10.2023, выполненный оценщиком ФИО1 оценочной организацией ООО «Приволжская оценочная компания», об определении величины рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.01.2023 в размере 76 300 361 рубль.

Определением суда от 21.06.2024 по инициативе ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Логика» для проверки представленного отчета об оценки и определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на дату кадастровой стоимости. 

Заключением эксперта № 0091-01/24 от 17.06.2024 экспертной организации ООО «Логика» установлено: отчет об оценке № НН-0464-23 от 18.10.2023, выполненный оценщиком ФИО1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки (нарушены п. 22 ФСО 7, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»); рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 составляет 164 400 914 рублей. 

В целях оказания содействия в предоставлении доказательств по делу стороне административного истца, не согласившегося с заключением эксперта ООО «Логика», определением суда от 12.07.2024 по делу назначена повторная судебная экспертиза.

Заключением эксперта № 77/ЭЗ/2024 от 11.09.2024 экспертной организации ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» установлено: отчет об оценке № НН-0464-23 от 18.10.2023 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, также имеются нарушения, которые повлияли на определение итогового величины рыночной стоимости; рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 определена в размере 149 409 000 рублей. 

Административный истец согласился с выводами эксперта ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов», уточнив административные исковые требования. Однако, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» высказывало несогласие с выводами повторной судебной экспертизы, для разрешения возникших противоречий судом предпринимались меры для допроса в судебном заседании эксперта, последний по вызовам суда явку для участия в рассмотрении дела не обеспечил. 

В целях устранения возникших сомнений определением суда от 05.12.2024 по инициативе ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» по делу назначена третья судебная оценочная экспертиза, для проверки выводов повторной судебной экспертизы и определения рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Заключением эксперта № 217/03-2025-Э от 13.01.2025 ООО «Центр оценки и права «Визит» установлено, заключение эксперта ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» № 77/ЭЗ/2024 от 11.09.2024 не соответствует требованиям законодательства в области судебно-экспертной деятельности (нарушение ст. 8 № 73-ФЗ), в заключении присутствуют нарушения федеральных стандартов оценки – п.п. 2,5 ФСО V, п.п. 9 ФСО V, п. 10 ФСО V, ФСО № 7, п. 22б. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 составляет 166 013 730 рублей. 

Возражений, замечаний относительно выводов судебной экспертизы ООО «Центр оценки и права «Визит» представителем административного истца и иными участвующими в деле лицами не заявлено. 

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

С учетом допущенных нарушений в отчете об оценке № НН-0464-23 от 18.10.2023 ООО «Приволжская оценочная компания» и в заключение эксперта экспертного учреждения ООО «Коллегия независимых экспертов» требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, суд не принимает данные документы в качестве доказательств по настоящему делу. 

Оценивая экспертные заключения ООО «Логика», ООО «Центр оценки и права «Визит» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что при оценке объекта недвижимого имущества эксперты руководствовались федеральными стандартами оценки; заключения экспертов основываются на результатах достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; содержат анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, подробное описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающие ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности. 

Суд полагает, что заключения экспертов являются полными и аргументированными, отвечают требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы экспертов, будучи предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена. 

Принимая во внимание вышеизложенное, незначительное расхождение в определении рыночной стоимости объекта недвижимости по выводам каждой судебной экспертизы ООО «Логика», ООО «Центр оценки и права «Визит», суд принимает в качестве доказательства рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости заключение эксперта ООО «Центр независимой оценки «Визит».

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению частично, то есть по выводам судебной экспертизы ООО «Центр оценки и права «Визит».

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 21.12.2023, что следует отразить в резолютивной части решения. 

Издержки экспертных организаций на проведение судебных экспертиз составили ООО «Логика» в размере 70 000 рублей, ООО «Центр оценки и права «Визит» в размере 80 000 рублей, ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» в размере 60 000 рублей.

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» во исполнение определения суда на лицевой счет Самарского областного суда внесены денежные средства в счет оплаты инициированных судебных экспертиз в размере 70 000 рублей (платежное поручение № 151 от 03.04.2024) и в размере 80 000 рублей (платежное поручение № 824 от 13.12.2024). 

Административный истец, являясь инициатором проведения судебной экспертизы в ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» оплатил услуги непосредственно в организацию (платежное поручение № 97325 от 24.09.2024).

В силу ч.1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Из п. 1 абзаца 1 статьи 106 КАС РФ следует, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с положением статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях (ч.1).

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. 

Суд полагает, что издержки ООО «Логика» и ООО «Центр оценки и права «Визит» за проведение судебных экспертиз подлежат возмещению за счет денежных средств, внесенных ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» на депозит Самарского областного суда. Издержки ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» за проведение судебной экспертизы возмещены непосредственно административным истцом, к возмещению не заявлены.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Перекресток 2000» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 166 013 730 рублей.

Датой подачи заявления в суд считать 21.12.2023.

Перечислить с лицевого (депозитного) счета Самарского областного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Логика» (ООО «Логика») расходы за проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-23/2025 (3а-607/2024) в размере 70 000 рублей, поступившие от ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», по следующим реквизитам: 

ИНН №, КПП №

банк получателя Филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) в г. Москве, 

рс.сч. № № БИК 044525411, к/сч №

Перечислить с лицевого (депозитного) счета Самарского областного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и права «Визит» (ООО «ЦОП «Визит») расходы за проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-23/2025 (3а-607/2024) в размере № рублей, поступившие от ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», по следующим реквизитам: 

ИНН №, КПП №

банк получателя Филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) в г. Москва, 

№ № БИК 044525411, к/сч №

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 15.05.2025.

Судья И.А. Щетинкина