УИД: 56RS0016-01-2025-000296-17

дело № 2-264/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Плешаново 22 сентября 2025 года

Красногвардейский районный суд Оренбургской области в составе

председательствующего судьи Стройкиной Д.Р., 

при секретаре Миллер Л.В.,

с участием истца ФИО1,

третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора – ФИО2 и ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО4 к администрации муниципального образования Плешановский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области, администрации муниципального образования Красногвардейский район Оренбургской области о сохранении жилого помещения в реконструированном и перепланированном состоянии,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 и ФИО4 обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование которого указано, что им, ФИО1 и ФИО4 на праве общей совместной собственности принадлежит земельный участок площадью 658 кв.м., расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. На земельном участке расположена квартира, принадлежащая ФИО1, ФИО4 на праве общей совместной собственности с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 52,9 кв.м.

В 2010 г. за счет собственных средств и сил были осуществлены paботы по реконструкции, перепланировке и переустройству квартиры: демонтаж перегородки с дверным блоком между помещением прихожей № 2 и помещением кухни №6, заделка оконного проема в помещении гостиной № 5, заделка проема между помещением прихожей № 2 и помещением совмещенного санитарного узла № 3, демонтаже крыльца и пристроя по оси «В», установке дверного проема и частичной заделке оконного проема в помещении санитарного узла №3, строительство пристроя в осях «Б»-«В» и «1»-«2», переустройство стропильной системы, замене материала кровли с асбестоцементного волнового шифера на профильный лист окрашенный, отделке наружных стен сайдингом с утеплением.

В результате проведенных работ произошло увеличение площади и переустройство квартиры с 52,9 кв.м, (до реконструкции) до 111,4 кв.м. (после реконструкции).

Возведенный пристрой и реконструкция соответствуют целевому назначению земельного участка: для личного подсобного хозяйства, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Кроме того, ими во внесудебном порядке получено заключение экспертной организации ООО «Центр проектирования» от 18.04.2025г. № 21-2025-ОЗиС, подтверждающий, что объект соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Спорный объект расположен в границах принадлежащего истцам земельного участка, статус строения соответствует виду разрешенного использования земельного участка, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Истцы просят суд сохранить самовольно переустроенное и (или) перепланированное изолированное жилое помещение по адресу: 

<

данные изъяты>, кадастровый номер 

<

данные изъяты> в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

Определением Красногвардейского районного суда от 24 июля 2025 года к участию в деле в качестве соответчика была привлечена администрация МО Красногвардейский район Оренбургской области с ее одновременным исключением из числа третьих лиц, к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены ФИО5, ФИО6, ФИО7

Истец ФИО4, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела в свое отсутствие не ходатайствовала.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить. Дополнительно суду пояснил, что перед началом работ собрал документы, необходимые для получения разрешения на реконструкцию, ФИО2 дал свое согласие. Поскольку не было согласия второго собственника ФИО3, за получением разрешения на реконструкцию он не обратился. Начав строительные работы, предполагал, что получит разрешение от ФИО3 На принадлежащем им с супругой земельном участке со стороны входа он пристроил кухню и еще одну комнату, поменял шифер на крыше и поднял её. 

В судебном заседании третьи лица ФИО2 и ФИО3, возражали против удовлетворения заявленных требований по доводам, указанным в письменных отзывах. Указали, что истцы произвели не только перепланировку и переустройство своей квартиры, но и реконструкцию, так как увеличились параметры квартиры, произведены надстройки, перестройка квартиры. Реконструкция была произведена без получения разрешения на строительство, а также без их согласия, как собственников квартиры этого жилого дома. Данное строение нарушает их права и законные интересы, выраженные в том, что при реконструкции крыши, была нарушена целостность крыши, что не исключает образование дефектов, повреждений и нарушения герметичности. Нарушение целостности крыши может привести к протечкам, скоплению сырости на потолке и стенах, появлению плесени. Также после реконструкции крыши ( была произведена реконструкция стропильной системы крыши, в результате которой высота крыши квартиры №1 была увеличена) надлежащая система снегозадержания на данной крыше отсутствует. В результате чего, происходит скапливание снега на строении, принадлежащем им, сход талых и дождевых вод, заболачивание земельного участка. Факт присутствия дефектов крыши подтвержден заключением экспертной организации ООО «Центр проектирования» от 18.04.2025 года № 21-2025-ОЗиС, а именно вынос карнизного свеса от плоскости стены менее 600 мм. при наружном неорганизованном водоотводе. Согласия на реконструкцию стропильной системы крыши истцы у них не спрашивали. Кроме того, они неоднократно высказывали истцу ФИО1 о своих намерениях обратиться за защитой своих нарушенных прав в суд. Считают, что действия истцов, выраженные в реконструкции без предварительного получения их согласия и без получения разрешения на проведение таких работ в обход порядка, предусмотренного действующим законодательством, с целью последующей легализации изменённого объекта недвижимости исключительно в судебном порядке, свидетельствует о недобросовестном поведении истцов и является злоупотреблением правом. Поскольку в результате проведенных работ осуществлена самовольная реконструкция, то и требование о признании права на объект подлежит удовлетворению только при соблюдении такого условия, как отсутствие нарушений прав и охраняемые законом интересы других лиц.

Дополнительно суду пояснили, что давали согласие истцам на строительство пристройки на расстоянии 1 метра от забора. Истцы построили стену на расстоянии менее 1 метра об общего забора, в результате чего талые воды и снег с соседской крыши пристройки попадает им во двор и на хозпостройки. Но, не смотря на указанное, против пристройки они не возражают. Они против сохранения квартиры с поднятой крышей. После реконструкции крыши, проведенной в отсутствие их согласия, разница в высоте их крыш составляет 1 метр, что приводит к проблемам в работе их газового оборудования. В результате завихрения, которое образуется из-за разной высоты крыш, создается обратная тяга, что приводит к периодическому затуханию газового котла. Они насколько можно увеличили высоту своего дымохода, но проблема сохраняется. Чердачное помещение является общим, никакой перегородки не имеется, более того, вход на чердак осуществляется только со стороны их квартиры. В удовлетворении исковых требований просят отказать. 

Представитель ответчика администрации МО Плешановский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области в судебном заседании участия не принимал, извещен должным образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражал.

Представитель ответчика администрации МО Красногвардейский район Оренбургской области в судебном заседании участия не принимал, извещен должным образом,

Третьи лица –– ФИО7, ФИО6, ФИО8, ФИО9, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, не возражая против удовлетворения заявленных требований.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Заслушав объяснения истца, третьих лиц, огласив письменные отзывы, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Согласно пункту 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются в том числе: чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации; крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Таким образом, в силу вышеуказанных норм права чердаки, крыши, несущие стены и иные ограждающие конструкции (включая фундаменты, плиты перекрытий) входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 данного Кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Из материалов дела следует, что истцы ФИО1 и ФИО4 являются собственниками квартиры с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 52,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

данные изъяты> и земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 658 +/-1,32 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, что подтверждается выписками из ЕГРН от 27 июня 2025 года.

Как следует из выписки из ЕГРН от 25 июля 2025 года, квартира, принадлежащая истцам, расположена в многоквартирном доме с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

данные изъяты>.

Указанный многоквартирный дом состоит из 2-х квартир. Собственниками квартиры № 1 (кадастровый номер 

<

данные изъяты>) являются ФИО3 и ФИО10

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Часть 4 статьи 29 ЖК РФ предусматривает, что на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, проведение истцами реконструкции квартиры № 2 в доме по адресу: 

<

данные изъяты> в силу требований статей 36 и 40 Жилищного кодекса Российской Федерации возможно только при наличии согласия собственников квартиры № 1 в этом доме.

Как следует из искового заявления и пояснений истца, в целях улучшения своих жилищных условий и благоустройства ФИО1 и ФИО4 произвели реконструкцию, перепланировку и переустройство квартиры. 

Согласно имеющемуся в деле заключению по результатам обследования четырехкомнатной квартиры, расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

данные изъяты>, проведенному ООО «Центр проектирования», в 2010 году проведены работы по реконструкции, перепланировке и переустройству квартиры, которые заключались в: демонтаже газового котла в помещении котельной №7; демонтаже газовой плиты и санитарно-технического оборудования в помещении кухни №6; демонтаже санитарно-технического оборудования в помещении совмещенного санитарного узла №3; демонтаже перегородки с дверным блоком между помещением прихожей и помещением кухни №6; заделке оконного проема в помещении гостиной №5; заделке дверного проема между помещением прихожей №2 и помещением совмещенного санитарного узла №3; демонтаже крыльца и пристроя по оси «В»; устройство дверного проема и частичной заделке оконного проема в помещении санитарного узла №3; строительстве пристроя в осях «Б»-«В» и «1»-«2»; монтаже газового навесного котла в помещении кухни №8; монтаже газовой плиты и санитарно-технического оборудования в помещении кухни №8; монтаже системы водяного отопления; монтаже санитарно-технического оборудования в помещении совмещенного санитарного узла №3; переустройстве части стропильной системы; замене материала кровли с асбестоцементного волнового шифера на профильный лист окрашенный; отделке наружных стен здания сайдингом с утеплением. Объект соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан

В результате выполнения кадастровых работ в связи с реконструкцией помещения, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, кадастровым инженером К. подготовлен технический план от 18 апреля 2025 года, согласно которому выявлено, что площадь квартиры после реконструкции составила 114 +/-0,3 кв.м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно абзацу второму пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В судебном заседании установлено, что перепланировка, переустройство и реконструкция жилой квартиры были произведены истцами самовольно без разрешения на строительство (реконструкцию).

Завершив реконструкцию объекта и легализуя свое право на выполненную реконструкцию, истцы ФИО11 и ФИО4 обратились в администрацию муниципального образования Красногвардейский район Оренбургской области с заявлением о выдаче разрешения и (или) акта ввода в эксплуатацию реконструированной квартиры, расположенной по адресу: 

<

данные изъяты>.

Заключением главного архитектора района от 01 июня 2025 года в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированной квартиры было отказано в связи с отсутствием приложенных к заявлению необходимых документов для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, определенных п.3 ст.55 Градостроительного кодекса РФ..

Судом установлено, что истцами, без получения разрешения на реконструкцию, в отсутствие письменного согласия всех собственников многоквартирного дома, произведены строительно-монтажные работы по увеличению площади жилой квартиры, её перепланировке и изменению конфигурации кровли. Как указывали ФИО2 и ФИО3 и не оспаривается истцом в судебном заседании, ранее крыша над квартирами была единой. Впоследствии истцы произвели работы по демонтажу крыши над своей квартирой, увеличив её высоту.

В результате данных работ изменилась конфигурация крыши жилого дома, что, в свою очередь, привело к изменению конфигурации жилого дома в целом.

Указанные изменения параметров жилого дома соответствуют понятию реконструкции, сформулированному в вышеприведенном п. 14 ст. 1 ГрК РФ, поэтому произведенные истцами без получения соответствующего разрешения работы в жилом двухквартирном доме № 

<

данные изъяты>, имеющем общую кровлю, общий фасад, которые привели к изменению конфигурации дома, а также к изменению объема общего имущества жилого дома, являются самовольной реконструкцией этого дома, затрагивающей общее имущество собственников помещений в этом доме, согласие на проведение которой от собственников квартиры № 1, получено не было.

Как указывали в судебном заседании ФИО2 и ФИО3, произведенная истцами реконструкция крыши препятствует им в пользовании газовым оборудованием для отопления своей квартиры, поскольку, в связи с различной высотой кровли над квартирами, газовый котел постоянно задувает.

Таким образом, указанная реконструкция нарушает целостность кровли жилого дома и нарушает права иных сособственников.

Анализируя названные нормы права и собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что в ходе реконструкции квартиры было затронуто общее имущество многоквартирного дома в силу чего истцами ФИО1 и ФИО4 должно было быть получено согласие от остальных собственников многоквартирного дома с кадастровым № 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>. Однако ни ФИО2, ни ФИО3 своего согласия на реконструкцию крыши и стропильной системы не давали, что может свидетельствовать о том, что при реконструкции квартиры по адресу: 

<

данные изъяты> были затронуты права и законные интересы остальных собственников вышеуказанного многоквартирного дома, то есть исковые требования ФИО1 и ФИО4 являются необоснованными и не подлежат удовлетворению, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО4 к администрации муниципального образования Плешановский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области, администрации муниципального образования Красногвардейский район Оренбургской области о сохранении жилого помещения в реконструированном и перепланированном состоянии, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Красногвардейский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.Р. Стройкина

Решение в окончательной форме принято 30 сентября 2025 года.

Судья Д.Р. Стройкина