Дело № 2-2990/2025

УИД 23RS0059-01-2024-014095-24

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 августа 2025 года г. Ставрополь 

Ленинский районный суд города Ставрополя Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Суржа Н.В.,

при секретаре Юлубаевой А.Р.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ООО «Страйт Эстейт» к ФИО о признании договора купли-продажи, соглашения незаключенными, обязательств отсутствующими,

установил:

ООО «Страйт Эстейт» обратилось в суд с иском к ФИО, в котором просило признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена> и соглашение о расторжении договора от 

<

дата обезличена> незаключенными, признании обязательств ООО «Страйт Эстейт» перед ФИО отсутствующими.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что летом 2024 года ФИО предоставила ООО «Страйт Эстейт» предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества 

<

номер обезличен>, заключенный в городе Сочи 

<

дата обезличена> между ней и ФИО.

ФИО указала, что между ней и ООО «Страйт Эстейт», в лице представителя по доверенности ФИО был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимость имущества 

<

номер обезличен>. В соответствии с данным договором в день его заключения ею ФИО переданы денежные средства в размере 1 000 000 рублей по расписке в счет оплаты части помещения с условным проектным номером 40, общей проектной площадью 22, 95 кв.м в здании с кадастровым номером 

<

номер обезличен>, расположенном по адресу: 

<

адрес обезличен>А, принадлежащем ООО «Страйт Эстейт» на праве собственности (кадастровым номер участка 

<

номер обезличен>).

ФИО указала, что данный предварительный договор заключен от имени ООО «Страйт Эстейт» уполномоченным представителем юридического лица – ФИО, действующим на основании доверенности 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена>, выданной генеральным директором ООО «Страйт Эстейт» ФИО в порядке пункта 4 статьи 185.1 ГК РФ.

Данная доверенность, по мнению ФИО, предоставляла поверенному право вести от имени Общества переговоры, устанавливать и обсуждать существенные условия предварительного договора купли-продажи и, получать оплату наличными, о чем выдавать соответствующие расписки, а также совершать иные действия, необходимые для выполнения поручения по продаже недвижимого имущества.

Однако, в связи с невыполнением принятых на себя обязательств по предварительному договору 

<

дата обезличена> ФИО и ООО «Страйт Эстейт» в лице того же ФИО заключили в городе Сочи соглашение о расторжении к предварительному договору 

<

номер обезличен> по которому Общество обязалось выплатить ФИО в срок до 

<

дата обезличена> сумму по предварительному договору в размере 4 131 000 рублей.

В настоящее время ФИО требует от ООО «Страйт Эстейт» выплаты указанных денежных средств с неустойками и штрафами.

ООО «Страйт Эстейт» не согласно с вышеуказанными требованиями ФИО, поскольку никаких предварительных договоров с ней не заключало.

Указывает, что Предварительный договор 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена> и Соглашение к нему от 

<

дата обезличена> являются незаключенными (являются фальсификатом со стороны ФИО).

Так, ООО «Страйт Эстейт» недвижимое имущество ФИО не продавало.

Общество указывает, что сложилась ситуация, при которой бывший прораб общества - ФИО, представившийся представителем ООО «Страйт Эстейт», на основании доверенности 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена>, подделав решения единственного учредителя ООО «Страйт Эстейт» и доверенности от общества и завладев образцами печати организации, в своих целях и в своих интересах, заключал с гражданами договоры на продажу недвижимости и получал предоплату. Вырученные с предварительной продажи денежные средства в кассу ООО «Страйт Эстейт» не передавал, а присваивал себе. В итоге причинил имущественный вред гражданам и обществу.

По данному факту в настоящее время возбуждено уголовное дело 

<

номер обезличен> по ст. 159 УК РФ в УВД 

<

адрес обезличен>.

Согласно заключению эксперта ГУ МВД России по 

<

адрес обезличен> Экспертно-криминалистического отдела УВД по городу Сочи отделения по обслуживанию ОП «

<

адрес обезличен>» 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена>:

Обстоятельства дела: 

<

дата обезличена> неустановленное лицо, находясь по адресу: 

<

адрес обезличен>, путем обмана, из корыстной заинтересованности, под предлогом заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно помещения 

<

номер обезличен>, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен>, похитило денежные средства в сумме 4 550 700 рублей, принадлежащие ФИО, тем самым причинив последнему материальный ущерб на указанную сумму, что является особо крупным размером.

На экспертизу поставлены копия решения 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена> и копия доверенности 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена>.

Согласно выводам эксперта криминалистического отдела:

1. Изображение подписи от имени гр. ФИО, расположенное в строке «Генеральный директор ООО «Страйт Эстей» и центральной части нижней части лицевой стороны копии решения 

<

номер обезличен> Единственного участника ООО «Страйт Эстейт» от 

<

дата обезличена>, выполнено не р. ФИО, а другим лицом, при условии, что оригинал исследуемой подписи выполнен без применения технических приемов и средств.

2. Изображение подписи от имени гр. ФИО, расположенное в нижней правой части копии доверенности 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена> ООО «Страйт Эстейт» в лице ФИО на имя ФИО, выполнено не гр. ФИО, а другим лицом, при условии, что оригиналы исследуемой подписи выполнены без применения технических приемов и средств.

Таким образом, ООО «Страйт Эстейт» на заключении договора 

<

номер обезличен> и соглашения о расторжении от 

<

дата обезличена> не было.

Из заключения эксперта следует, что ФИО как единственный участник и генеральный директор Общества доверенность ФИО не выдавала, в связи с чем представитель истца считает, что имеет место порок формы предварительного договора и соглашения о расторжении.

Отсутствие надлежащей подписи уполномоченного лица на предварительном договоре и соглашении к нему является нарушением письменной формы и как следствие – данный договор и соглашение являются незаключенными.

Условия данных сделок Общество не одобряло.

Со ссылкой на статьи 53, 154, 160, 183, 185, 407, 432 ГК РФ считает, что оспариваемые сделки не заключены и обязательства Общества по ним пере ФИО не возникло, что является основанием для признания их отсутствующими.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО по доверенности ФИО возражала против удовлетворения заявленных требований, просила суд отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Полный текст письменных возражений приобщен к материалам дела.

Истец ООО «Страйт Эстейт» и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ФИО, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в суд своих представителей не направили, личное участие третье лица не обеспечено, причины неявки представителя истца, третьего лица суду не сообщено, ходатайств об отложении слушания по делу не заявлено истцом и третьи лицом, о рассмотрении дела в свое отсутствие просьб не выражено.

Руководствуясь, статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) суд с учетом мнения явившегося в суд участника судебного разбирательства полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства по отдельности и в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 

<

дата обезличена> между ООО «Страйт Эстейт» как продавцом, в лице ФИО, действовавшего на основании доверенности 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена> и ФИО как покупателем, заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества 

<

номер обезличен>.

По условиям данного договора купли-продажи стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества по приобретению покупателем помещения 

<

номер обезличен>, общей проектной площадью 22,95 кв.м, расположенного на 3-м этаже здания с кадастровым номером 23:49:0205004:1109, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен>А (пункты 1.1 и 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 предварительного договора 

<

номер обезличен> стоимость продаваемого помещения составила 4 131 000 рублей.

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора продавец обязался ввести в гражданский оборот путем получения права собственности на каждое помещение и произвести раздел на самостоятельные объекты недвижимости существующего права собственности на объект.

Также продавец обязался заключить основной договор купли-продажи помещения и передать его покупателю в течение 60-ти рабочих дней с момента раздела объекта на самостоятельные помещения и получения кадастрового паспорта на помещение.

Как установлено договором, срок окончания строительства здания определен договором 

<

дата обезличена>.

Срок раздела на состоятельные помещения – 2 квартал 2022 года.

20.12.2022 между истцом и ответчиком заключено соглашение о расторжении предварительного договора №40 согласно которому продавец в срок до 08.02.2023 обязался возвратить покупателю, полученные им по предварительному договору купли-продажи №40 денежные средства в размере 4 131 000 рублей. 

В связи с тем, что истцом названное соглашение не исполнено, ответчик в рамках Закона «О защите прав потребителей» обратился в Ленинский районный суд города Ставрополя с требованием о возврате предварительной оплаты товара в размере 4 131 000 рублей, уплате неустойки, компенсации морального вреда и взыскании штрафа.

В ходе судебного разбирательства гражданского дела 

<

номер обезличен> в Ленинском районном суде 

<

адрес обезличен> ответчиком в лице единственного участника и генерального директора ООО «Страйт Эстейт» ФИО исполнено требование ФИО о возврате предварительной оплаты, полученной ФИО по предварительному договору купли-продажи недвижимости 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена>.

Данное обстоятельство установлено судебной коллегией по гражданским делам 

<

адрес обезличен>вого суда при рассмотрении гражданского дела 

<

номер обезличен> по которому исковые требования ФИО к ООО «Страйт Эстейт» удовлетворены частично. Согласно апелляционному определению судебной коллегии по гражданским делам 

<

адрес обезличен>вого суда от 

<

дата обезличена> с ООО «Страйт-Эстейт» в пользу ФИО взыскана сумма предварительной оплаты по договору в размере 4131000 рублей, в исполнение в указанной части решение не приводить; взысканы компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, неустойка в размере 1 549 125 рублей, штраф в размере 2 840 062 рубля, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей. В доход муниципального образования 

<

адрес обезличен> взыскана сумма государственной пошлины в размере 36 600 рублей.

Представителем ответчика суду представлено платежное поручение 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена> по которому ФИО перечислены денежные средства в размере 4 131 000 рублей с указанием назначения платежа «Возврат денежных средств по соглашению о расторжении к предварительному договору 

<

номер обезличен> купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дата обезличена>».

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 3 статьи 154 и пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Предъявленные истцом требования по своей сути направлены на констатацию отсутствия между ним и ответчиком правоотношения из спорного договора. 

Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1). 

В пункте 6 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Таким образом, судом установлено, что единственным участником и генеральным директором Общества ФИО обязательства, вытекающие из предварительного договора 

<

номер обезличен> и соглашения о расторжении исполнены в полном объеме.

В силу изложенного, довод истца о незаключенности предварительного договора купли-продажи и соглашения о его расторжении отклоняется судом с применением к спорной ситуации принципа эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению).

По смыслу приведенных норм права, исходя из разъяснений, изложенных в приведенном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, а также из установленных судом обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что истец в рассматриваемом случае не наделен правом заявлять о незаключенности спорных сделок в виду одобрения их Обществом исполнением.

Подлежит отклонению по основаниям несостоятельности и довод истца о том, что установление в рамках уголовного дела 

<

номер обезличен> поддельности подписи ФИО в доверенности 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена> на основании которой ФИО заключен предварительный договор, получены денежные средства по ним и заключено соглашение о расторжении предварительного договора, влечет незаключенность предварительного договора и соглашения о его расторжении.

Так, в рамках предварительного следствия по уголовному делу проведена почерковедческая экспертиза, в рамках которой установлено, что подпись, содержащаяся в доверенности, уполномочивающей ФИО представлять интересы ООО «трайт Эстейт», не принадлежит генеральному директору ООО «Страйт Эстейт» ФИО и выполнена иным лицом.

Вместе с тем, в соответствии с частью 4 статьи 61 ГПК РФ вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Действующее процессуальное законодательство не содержит положений о преюдициальном характере постановлений о возбуждении уголовных дел, вынесенных следственными органами и органами дознания, по отношению к делам, рассматриваемым в порядке гражданского судопроизводства; такими преюдициальными актами могут быть исключительно приговор суда, либо иные постановления суда, вынесенные при рассмотрении уголовного дела.

Из представленного истцом постановления о возбуждении уголовного дела не следует, что уголовное дело возбуждено в отношении именно ФИО – уголовное дело возбуждено по признаку состава преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ, в отношении неустановленных лиц.

Почерковедческое исследование, проведенное в рамках уголовного дела, само по себе не имеет преюдициального значения для настоящего дела – в соответствии со статьей 79 ГПК РФ только заключение по результатам проведения судебной экспертизы по настоящему делу может являться относимым и допустимым доказательством фактов, о которых заявляет ответчик в рамках отзыва на исковое заявление.

Указывая на фальсификацию доверенности 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена>, в порядке, установленном статьей 186 ГПК РФ, равно как и ходатайства о проведении судебной почерковедческой экспертизы по настоящему делу, истцом не заявлено.

Таким образом, доводы истца, изложенные в исковом заявлении, не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами, отвечающим критериями, установленным статьями 59, 60 ГПК РФ.

Более того, выполненная от имени ФИО подпись в решении 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена> и доверенности 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена> скреплена печатью Общества, о фальсификации оттиска которой, как и об утрате печати, Общество не заявляло. Судом отмечено, что, поскольку проставленные в решении 

<

номер обезличен> и доверенности 

<

номер обезличен> подписи заверены печатью Общества, подлинность которой не оспорена, по соглашению к предварительному договору произведена полная оплата (возврат денежных средств, полученных от истца), довод истца о том, что подпись не принадлежит руководителю Общества – ФИО, в данном случае не влияет на заключенность договора и соглашения. По своей правовой сути проставление оттиска печати на документе преследует основную цель дополнительного удостоверения подлинности документа, а свободное распоряжение печатью организации свидетельствует о полномочиях лица на совершение операций от лица данной организации.

При указанных обстоятельствах, ввиду недоказанности обратного посредством представления надлежащих доказательств, суд приходит к выводу, что ФИО имел полномочия на заключение от имени и в интересах истца спорного предварительного договора с ответчиком, на получение от последнего денежных средств в счет оплаты по спорному предварительному договору, а также на заключение соглашения о расторжении договора, исполненное единственным участником и единоличным исполнительным органом Общества – ФИО

Иным основанием к отказу в удовлетворении заявленных истцом требований является пропуск им срока исковой давности о применении которого заявлено представителем ответчика.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (п.1 ст. 196 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Требования истца связаны с оспариванием предварительного договора и соглашения о его расторжении по основаниям их незаключенности.

Как указано выше, обязательства, вытекающие из предварительного договора и, трансформировавшиеся в соглашение о расторжении договора исполнены истцом в добровольном порядке 24.04.2023. Следовательно о заключении предварительного договора купли-продажи и соглашения истцу было известно.

Тогда, срок исковой давности с учетом заявленных требований подлежит исчислению с момента заключения предварительного договора, а именно - 15.02.2021.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» пунктом 2 статьи 199 ГК РФ не предусмотрено какого-либо требования к форме заявления о пропуске исковой давности: оно может быть сделано как в письменной, так и в устной форме, при подготовке дела к судебному разбирательству или непосредственно при рассмотрении дела по существу, а также в судебных прениях в суде первой инстанции, в суде апелляционной инстанции в случае, если суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268 АПК РФ). Если заявление было сделано устно, это указывается в протоколе судебного заседания.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

Принимая во внимание положения пункта 1 статьи 196, статьи 200 ГК РФ истец ООО «Страйт Эстейт» имело реальную и объективную возможность оспорить предварительный договор. Доказательств обратного суду не представлено.

Следовательно, последним днем подачи иска в суд, с учетом положений статьи 196 ГК РФ, являлся 16.02.2024. 

С иском истец обратился в суд только 06.12.2024, то есть с пропуском установленного законом срока более чем на 9 месяцев.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку уважительных причин пропуска срока у истца не имеется по смыслу статьи 205 ГК РФ, он имел возможность обратиться в суд в течение установленного законом срока, в удовлетворении исковых требований также надлежит отказать.

Принимая во внимание, что судом не усмотрено правовых оснований для признания предварительного договора 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена> и соглашения о расторжении предварительного договора от 

<

дата обезличена> незаключенными, обязательства, вытекающие из данных сделок являются действительными, исполненными и, соответственно, признанию их отсутствующими не подлежат. 

Всем существенным доводам, возражениям судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении. Иные доводы и возражения судом рассмотрены и оценены, однако на выводы суда не влияют.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования ООО «Страйт Эстейт» о признании предварительного договора 

<

номер обезличен> купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дата обезличена> и Соглашения о расторжении от 

<

дата обезличена> к Предварительному договору 

<

номер обезличен> купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дата обезличена> незаключёнными, признании обязательств ООО «Страйт Эстейт» перед ФИО отсутствующими – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Ставрополя в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 01.09.2025 

Судья Н.В. Суржа

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>