№2-1308/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 сентября 2018 года г. Свободный

Свободненский городской суд Амурской области в составе: председательствующего судьи Матвеевой Т.Н.,

при секретаре судебного заседания Заболотиной В.М., 

с участием истца - ФИО1, представителя истца - ФИО2, действующей на основании ордера и удостоверения адвоката,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании расписки о продаже квартиры договором купли-продажи и признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Свободненский городской суд с иском к ФИО3 о признании расписки от -- договором купли-продажи квартиры и признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: --

Свои требования обосновал тем, что в 2008 году ФИО3 предложил ФИО1 приобрести у него --, расположенную по адресу: -- за 30 000 рублей, если истец сделает за свой счет приватизацию и оформление данной квартиры. Тупиков согласился и передал ответчику за данную -- 000 рублей. -- ФИО3 выдал нотариально оформленную доверенность на ФИО1 для приватизации указанной квартиры с правом получения свидетельства о государственной регистрации права. ФИО1 стал собирать необходимые документы, а именно: -- оплатил и получил технический паспорт, -- получил кадастровый паспорт, а затем, действуя в интересах и по доверенности за ФИО3, обратился в суд с требованием к Администрации города Свободного о признании за ним права пользования жилым помещением. -- Свободненским городским судом вынесено решение о признании за ФИО3 права пользования жилым помещением - спорной квартирой. Затем ФИО1, действуя в интересах и по доверенности за ФИО3, обратился в Администрацию города Свободного, и -- был заключен договор на безвозмездную передачу квартиры в собственность гражданина. После ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области и -- получил свидетельство о государственной регистрации права. Данное свидетельство он показал ФИО3, после чего -- ФИО3 написал расписку, согласно которой, ФИО3 получил от ФИО1 денежные средства в размере 30 000 рублей за квартиру, расположенную по адресу: город -- также стороны прописали в расписке, что оформят договор купли-продажи, после того, как ФИО3 получит свидетельство о государственной регистрации данной квартиры. Все расходы на оформление документов, ФИО1 берет на себя. Однако, оформить квартиру в свою собственность не смог, поскольку не знает где находится ответчик по настоящее время, следовательно, сторона ответчика уклоняется от совершения действий по оформлению и регистрации сделки. Последнее, что известно об ответчике, это то, что -- Обратившись в ЗАГС --, истцу сообщили, что актовая запись о смерти ответчика, у них отсутствует. Каких - либо обременений, препятствующих признанию права собственности на квартиру за истцом не существует. Требования об истребовании имущества никем из третьих лиц не заявлены. Все это время он открыто, добросовестно и непрерывно пользовался спорной квартирой. Несмотря на то, что расписка (договор купли - продажи квартиры) не зарегистрирована надлежащим образом, оснований считать, что истец самовольно без законных оснований вселился в эту квартиру, нет. В ином порядке, кроме как в судебном, признать право собственности невозможно.

В судебном заседании ФИО1 настаивал на заявленных требованиях в полном объёме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснил, что ответчик постоянно брал у него деньги, разные суммы, и между ними было составлено пять или шесть расписок. С момента оформления документов и подписания представленной расписки от 2010 года именно он пользуется спорным жилищем. 

Представитель истца - ФИО2 настаивала на заявленных требованиях в полном объёме по доводам, изложенным в исковом заявлении, полагала иск подлежащим удовлетворению. 

В судебное заседание третье лицо ФИО4 не явилась, надлежащим образом уведомлена о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суд не уведомила. Ранее в судебном заседании пояснила, что в спорной квартире, расположенной в доме, где она проживает, ранее жил ФИО3, его родители, которые умерли. ФИО3 продал дом ФИО1 по расписке, так как она присутствовала при этом и подписывала расписку. С 2010 года она ответчика не видела, в квартире жили граждане, которым ФИО1 сдавал квартиру, а сейчас в ней никто не живет, приусадебным земельным участком пользуется она с супругом.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещался о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суд не уведомил.

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ, ст.167 ГПК РФ суд определил, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив доказательства по делу, проанализировав нормы права, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с ч.1 ст.12, ч.1 ст.56, ч.1 ст.57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. 

В силу ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ч.1 ст.68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у неё доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В соответствии с ч.2 ст.68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

В силу ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Суд распределял бремя доказывания и рассматривает дело по имеющимся в нём доказательствам и заявленным истцом требованиям.

В соответствии с ч.2 ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст.19 Конституции РФ гражданам гарантируется равенство прав и свобод.

В силу с ч.3 ст.55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с абз.2 ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу ч.1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2).

Статья 1 ГК РФ гласит, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора.

Статьей 10 ГК РФ установлено, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон. 

Сделка в письменной форме, как установлено ст.160 ГК РФ, должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст.431 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статья 550 ГК РФ предусматривает письменную форму договора продажи недвижимости, договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктом 1 ст.432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй п.1 ст.432 ГК РФ).

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. На основании статей 130, 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки, а также здания, сооружения и строения относятся к недвижимому имуществу, переход права собственности на которые, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ (в редакции действовавшей до 01 марта 2013 года) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Пунктом 1 ст.8.1 и ст.131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Так, согласно п.2 ст.8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст.6 ЗК РФ объектом земельных правоотношений может быть земельный участок. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Статья 35 ЗК РФ регламентирует вопросы переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение.

Так, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п.1).

Суд учитывает, что в силу ст.3 Федеральный закон от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (п.7).

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением ряда случаев. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (п.4).

В судебном заседании установлено, что ФИО3 на основании договора на безвозмездную передачу квартиры (дома) в собственность гражданина от --, зарегистрированного в установленном порядке --, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности --, на праве собственности принадлежит квартира по адресу: --

Как следует из содержания представленной истцом расписки от -- ФИО3 получил от ФИО1 денежные средства в размере 30 000 рублей за --, расположенную по адресу: -- -- Все расходы на оформление документов ФИО1 берет на себя. В расписке имеются подписи истца и ответчика, а также ФИО4 Указано на то, что расписка составлена в двух экземплярах.

Из объяснений ФИО1 в судебном заседании установлено, что при написании расписки письменный договор купли-продажи, в том числе предварительный, не составлялся и не подписывался, расписка написана в подтверждение получения денежных средств, надлежащим оформлением договора стороны в последующем не занимались.

Проанализировав представленную в материалы дела расписку, суд пришел к выводу, что данная расписка не является договором купли-продажи недвижимого имущества, поскольку по форме и содержанию не отвечает указанным требованиям законодательства, не содержит всех существенных условий, необходимых для такого вида договоров, в том числе данные, определяющие расположение объекта на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, указание, на каком праве недвижимое имущество принадлежит продавцу, а также буквальное содержание её текста не позволяет суду однозначно установить основание передачи поименованных в ней денежных средств, поскольку за жилое помещение они могли быть переданы не в качестве цены по договору, а в счет арендной платы и т.д. Кроме того, указание на обязательство в будущем оформить договор купли-продажи позволяет считать установленным, что при составлении данной расписки договор купли-продажи ещё не был заключен и оснований передачи денег в качестве выкупной цены не имелось, а сама расписка ввиду изложенного не является таким договором.

В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания для признания расписки от -- договором купли-продажи квартиры по адресу: --

Сторонами также не соблюден порядок обязательной регистрации и оформления правоустанавливающих документов, который был предусмотрен действовавшим законодательством.

Материалами дела подтверждено, что ФИО3 дал письменное согласие на оформление квартиры в свою собственность.

Приватизированная квартира, принадлежащая ответчику, как установлено в ходе судебного разбирательства из пояснений участников процесса расположена в двухквартирном доме, находящемся на земельном участке. Однако, судьба земельного участка под передаваемой безвозмездно в собственность гражданина жилым помещением ни в договоре приватизации, ни в представленной истцом расписке не отражена.

Кроме того, суд учитывает наличие не одной расписки между сторонами, аналогичная расписка, датированная -- с указанием на то, что ответчик обязуется оформить договор купли-продажи, после того, как ФИО3 получит свидетельство о государственной регистрации данной квартиры, имеется в исследованных судом материалах гражданского дела -- года, в рамках которого ранее поданное исковое заявление ФИО1 было оставлено без рассмотрения, и в совокупности с пояснениями истца о том, что ответчик постоянно брал у него деньги и между ними было составлено пять или шесть расписок, полагает недоказанным намерение ФИО3 на отчуждение спорного объекта недвижимости.

Поскольку расписка содержит лишь ссылку на обязательство по оформлению договора купли-продажи в последующем, при условии – после лечения, а истцом не заявлялось требование о признании расписки предварительным договором купли-продажи, суд не находит оснований согласиться с доводами стороны истца о том, что в данном случае подлежит применению ст. 309 ГК РФ.

При установленных по делу обстоятельствах показания ФИО4 в силу вышеприведенных норм и ст.67 ГПК РФ не могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства по делу, а доводы стороны истца о том, что именно в результате его действий, совершенных в интересах ответчика на основании доверенности, было оформлено право собственности последнего на спорное жилое помещение не имеют правового значения, поскольку не порождают соответствующих правовых последствий для истца в виде возникновения права собственности у ФИО1, не наделённого согласно имеющейся в материалах дела копии доверенности правом по отчуждению данной квартиры. Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии предусмотренных законом оснований признания права собственности истца на квартиру, расположенную по адресу: --

Приведенные в обоснование заявленных требований стороны истца доводы о том, что в силу Федерального закона от 30.12.2012 №02-ФЗ правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после --, суд расценивает как основанные на неправильном толковании закона, поскольку, во-первых, расписка о признании которой договором просит истец датирована 2010 годом, во-вторых, отмена обязательности регистрации договора не отменяет правила о государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости, а потому при совокупности установленных по делу обстоятельств не может расценивать в качестве доказательства заключения договора купли-продажи.

Доводы истца о том, что все это время он открыто, добросовестно и непрерывно пользовался спорной квартирой в контексте положения ст. 234 ГК РФ судом не принимаются, поскольку срок, установленный данной статьей, с 2010 года не истек, а соответствующее основание в обоснование требований о признании права собственности в порядке приобретательной давности им не заявлялось.

В связи с чем в удовлетворении иска надлежит отказать в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о признании расписки о продаже квартиры от -- договором купли-продажи --, расположенной по адресу: --, пер. Пожарный, --, общей площадью 53,3 кв.м, и признании права собственности на --, расположенную по адресу: -- за ФИО1 отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Амурский областной суд через Свободненский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Т.Н. Матвеева

Мотивированное решение принято судом в окончательной форме 01 октября 2018 года. Судья Свободненского городского суда Амурской области Матвеева Т.Н._______________