Мотивированное 

решение

 изготовлено 26.09.2019 года

Дело № 2-3472/2019 29 августа 2019 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Мончак Т.Н., 

при секретаре Ланском Б.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Веда-Хаус», ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем взыскания денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО2 обратился в суд с данным иском, указав, 07.04.2018г. между заключил с ООО «Беда-Хаус» договор бронирования 

<

адрес>-вв-07-10-131, согласно условиям которого ООО «Веда-Хаус» бронирует в интересах ФИО2 двухкомнатную 

<

адрес>, площадью 53,8 кв.м, расположенную в корпусе 7, секции 1, строительная ось Б-Г/9-10, по адресу: ЛО, 

<

адрес>, Заневское сельское поселение, д.Заневка.

В соответствии с пунктом 2 Договора Клиент получает право на приобретение квартиры на основании последующего заключения и исполнения предварительного договора купли-продажи многоквартирного дома.

Однако в установленный срок – до 31.04.2018г. предварительный договор купли-продажи между ООО «Веда- Хаус» и ФИО2 заключен не был.

06.12.2018г. Договор бронирования между ФИО2 и ООО «Веда-Хаус» был расторгнут на основании соглашения о расторжении договора от 06.12.2018г.

28.12.2018г. ФИО2 денежные средства по договору бронирования квартиры в сумме 1 217 086 рублей 50 копеек №-вв-07-10-131 получил.

29.04.2018г. между ООО «Веда-Хаус» и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи 

<

адрес>-вв-07-10-89, по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: JIO, 

<

адрес>, Заневское сельское поселение, д.Заневка, т.е. договор заключен в отношении квартиры, которую бронировал ФИО2 по договору №-вв-07-10-131 от 07.04.2018г.

Истец полагал, что указанное обстоятельство является нарушением пункта 9 договора бронирования 

<

адрес>-вв-07-10-131 от 07.04.2018г с ФИО2, ООО «Веда-Хаус» до истечения срока действия договора бронирования произвело заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на один и тот же объект, что является недопустимым как в силу договора бронирования, так и в силу действующего законодательства (двойная продажа). Между ООО «Веда-Хаус» и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (по смыслу ДДУ), что недопустимо в силу ФЗ 214.

Указывая, что в настоящее время отношения между ФИО2 и ФИО3 разладились, намерения приобрести квартиру для проживания семьи у сторон нет, 06.11.2018г. ФИО2 обратился в ООО «Веда-Хаус» с претензией о выплате денежных средств, внесенных им по договору бронирования, и с требованием о расторжением предварительного договора с ФИО3 и выплате денежных средств, внесенных им по этому договору. Денежные средства по договору бронирования выплачены.

Ссылаясь на то, что 30.11.2018г. оспариваемый предварительный договор купли-продажи 

<

адрес>-вв- 07-10-89 от 29.04.2018г. был расторгнут ответчиками путем подписания соответствующего соглашения, ФИО2, уточним исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать недействительным (ничтожным) предварительный договор купли-продажи 

<

адрес>-вв-07-10-89 от 29.04.2018г., заключенный 29.04.2018г. между ООО «Веда-Хаус» и ФИО3; признать недействительным (ничтожным) соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи 

<

адрес>-вв-07-10-89 от 29.04.2018г. между ООО «Веда-Хаус» и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем взыскания с ООО «Веда-Хаус» в пользу ФИО2 денежных средств в сумме 824 662 рубля 50 копеек, внесенных им по предварительному договору купли-продажи 

<

адрес>-вв-07-10-89 от 29.04.2018г. на основании квитанции к приходному кассовому ордеру № от 29.04.2018г.

Представитель истца ФИО8 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ООО «Веда-Хаус» - адвокат ФИО6 в судебном заседании против иска возражала по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО7 с иском также не согласился, поддержал позицию второго ответчика.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Судом установлено, что 07.04.2018г. между ООО «Веда-Хаус» и ФИО2 был заключен договор бронирования 

<

адрес>-вв-07-10-131. Согласно условиям указанного договора ООО «Веда-Хаус» бронирует в интересах ФИО2 двухкомнатную 

<

адрес>, площадью 53,8 кв.м., расположенную в корпусе 7, секции 1, строительная ось Б-Г/9-10, на втором этаже, проектная площадь 

<

адрес>,1 кв.м, согласно п.6 Договора строительство квартиры предполагается по адресу: ЛО, 

<

адрес>, Заневское сельское поселение, д.Заневка, кадастровый №.

В соответствии с пунктом 2 Договора Клиент получает право на приобретение квартиры на основании последующего заключения и исполнения предварительного договора купли-продажи многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 3 Договора цена Договора составила 4 056 955 рублей.

Согласно пункту 7 Договора Клиент взял на себя обязательство по заключению предварительного договора не позднее 31.04.2018г.

В силу пункта 1-1 Договора Клиент не позднее 07.04.2018г. обязался внести Исполнителю обеспечительный платеж в размере 1 217 086 рублей 50 копеек.

В срок до 31.04.2018г. Предварительный договор купли-продажи между ООО «Веда- Хаус» и ФИО2 заключен не был.

06.12.2018г. Договор бронирования между ФИО2 и ООО «Веда-Хаус» был расторгнут на основании соглашения о расторжении договора от 06.12.2018г.

28.12.2018г. ФИО2 денежные средства по договору бронирования 

<

адрес>-вв-07-10-131 получил.

29.04.2018г. между ООО «Веда-Хаус» и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи 

<

адрес>-вв-07-10-89.

Согласно пункту 1.1 указанного Договора Стороны договорились о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: JIO, 

<

адрес>, Заневское сельское поселение, д.Заневка, кадастровый №.

Полагая, что заключение Предварительного договора в отношении одного и того же объекта недвижимости является нарушением пункта 9 договора бронирования 

<

адрес>-вв-07-10-131 от 07.04.2018г. с ФИО2, в связи с чем указанный договор, заключенный с ФИО3, является недействительной (ничтожной) сделкой.

Данные доводы истца суд находит ошибочными ввиду следующего.

Заключение ФИО3 предварительного договора квартиры не нарушает права истца по заключенному им договору бронирования той же квартиры.

Исходя из положений п. 2 ст. 34 СК РФ под интересами семьи понимаются затраты на приобретение совместного имущества. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (пп. 1, 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. 128 и 129, пп. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо оттого, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела.

В силу п. 2 ст. 35 СК РФ и п. 2 ст. 253 ГК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

С учетом изложенного, у ООО «Веда-Хаус» отсутствовали законные основания для расторжения спорного договора и возврата ФИО2 денежных средств, уплаченных последним за ФИО3 по Предварительному договору.

Отказывая истцу в удовлетворении указанных требований, Общество правомерно исходило из наличия совместного заявления супругов ФИО9, совершенного при личном визите обоих к Обществу, о замене лица на стороне покупателя при заключении предварительного договора квартиры, ранее зарезервированной в пользу истца по Договору бронирования, с целью сохранения права на получение ФИО3 субсидии в рамках программы доступного жилья, реализуемой АО «Санкт- Петербургский центр доступного жилья».

Согласно Квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, сумма в размере 824 662,50 рублей была принята от ФИО2 в счет оплаты за ФИО3 по Предварительному договору купли-продажи 

<

адрес>-ВВ-07-10-89 от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, ООО «Веда- Хаус» принял надлежащее исполнение за Покупателя по указанному Предварительному договору от ФИО2 как от третьего лица, что также подтверждается Истцом в исковом заявлении.

Таким образом, заключенные в период брака между ФИО2 и ФИО3 договор бронирования и предварительный договор купли-продажи спорной квартиры предполагают распоряжение денежными средствами, обладающими режимом общего имущества, с целью приобретения совместного недвижимого имущества в интересах семьи. При этом, вступление одного из супругов в правоотношения, направленные на приобретение квартиры сопровождается презумпцией согласия супруга на совершение другим оспариваемой сделки.

Кроме того, совершение ФИО2 платежа во исполнение денежного обязательства ФИО3 по предварительному договору купли-продажи, свидетельствует о добровольности и осознанности совершения супругом фактических действий, направленных на исполнение спорного договора с целью приобретения в общую совместную собственность ранее забронированной квартиры. 

Приведенные обстоятельства выражения волеизъявления стороны по Договору бронирования на замену лица на стороне покупателя квартиры, а также совершение оплаты по спорному договору истцом как третьим лицом свидетельствуют об отсутствии оснований признания Предварительного договора недействительным ввиду совпадения объектов по договору бронирования и спорному договору.

В этой части суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, направленный на обход установленных законом процедур раздела общего имущества.

Спорный договор является действительной сделкой, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору

Доводы истца о том, что сложившееся между ответчиками отношения должны регулироваться Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), и о ничтожности заключенного между сторонами спорного договора, поименованного как предварительный, в силу его несоответствия положениям п. 1 ст. 2 данного закона, основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных условия, а именно: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара; приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть.

Как указано в п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 49, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли- продажи с условием о предварительной оплате.

Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу о том, что данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

Таким образом, заключенный ответчиками договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому приобретатель имущества до заключения основного договора уплатил продавцу цену недвижимого имущества, является действительной сделкой, к которой применяются положения действующего законодательства о договоре купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания признания спорного договора недействительным ввиду его несоответствия Закону № 214-ФЗ.

Довод истца о наличии оснований для признания сделки недействительной по причине двойной продаже объекта суд находит необоснованным, поскольку о двойной продаже объекта можно говорить только в том случае, когда в отношении одного объекта заключается несколько обязательственных сделок с разными лицами, при этом право собственности на объект может возникнуть только у одного из приобретателей в результате исполнения одной обязательственной сделки.

В данном случае, вне зависимости от того, с кем из супругов (истцом или ФИО3) был бы заключен Предварительный договор купли-продажи, после передачи квартиры она в силу ст. 34 СК РФ относилась бы к общему имуществу супругов, принадлежащему им на праве общей совместной собственности. Соответственно, говорить о двойной продаже в данном случае невозможно.

Кроме того, действие Предварительного договора прекращено сторонами ДД.ММ.ГГГГ путем его расторжения по Соглашению сторон, в соответствии с которым ФИО3 подлежит возврату уплаченная по договору сумма в полном объеме.

Поскольку спорный договор сторонами расторгнут, а в качестве последствий его расторжения сторонами предусмотрен возврат покупателю денежных средств, то требование истца, не являющегося его стороной и не имеющего самостоятельного законного интереса в признании сделки недействительной, не подлежит удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Веда-Хаус», ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем взыскания денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья