дело № 3а-230/2025

(№ 3а-636/2024)

(16OS0000-01-2024-000982-10)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 3 декабря 2025 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой,

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юнайт-Девелопмент» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Юнайт-Девелопмент» является собственником объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 38 105,7 квадратного метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 23 ноября 2016 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена по состоянию на 1 января 2023 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 декабря 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан» в размере 2 256 350 200 рублей 05 копеек. Период применения указанных сведений – с 1 января 2024 года по 10 июня 2024 года.

11 июня 2024 года в Едином государственном реестре недвижимости в отношении указанного объекта недвижимости изменены сведения о материале стен – с «из прочих материалов» на «каркасно-обшивные», уточнено местоположение объекта недвижимости на земельном участке в рамках исправления реестровой ошибки.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» произведен пересчет кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ..... Кадастровая стоимость этого объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2023 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000332 от 20 июня 2024 года, исчислена на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 декабря 2023 года № 3140-р и составляет 2 494 927 267 рублей. Период применения указанных сведений с 11 июня 2024 года по настоящее время.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил определить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 1 343 000 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года (с периодом применения сведений с 1 января 2024 года до 11 июня 2024 года); в размере 1 343 000 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года (с периодом применения сведений с 11 июня 2024 года по настоящее время).

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО1, действующий в соответствии с предоставленными ему доверенностью от 28 августа 2024 года полномочиями, административные исковые требования уточнил, просил определить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 1 916 672 791 рубль, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года (с периодом применения сведений с 1 января 2024 года до 11 июня 2024 года); в размере 1 916 672 791 рубль, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года (с периодом применения сведений с 11 июня 2024 года по настоящее время).

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО2 административный иск не признал.

Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 удовлетворению административного иска возражала.

Публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились, сведений об уважительности причин неявки не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административного истца, административных ответчиков и заинтересованного лица, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, признаваемых объектами налогообложения.

При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» налоговая база в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 квадратных метров и помещений в них определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке (часть 1 в редакции Закона Республики Татарстан от 26 июля 2024 года № 66-ЗРТ).

Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в части 1 настоящей статьи, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (часть 2).

Объект недвижимости с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: 

<

адрес>, включен в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год, 2019 год, 2020 год, 2021 год, 2022 год, 2023 год, 2024 год, 2025 год, утвержденные соответственно распоряжениями Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 24 ноября 2017 года № 2718-р, от 24 ноября 2018 года № 3972-р, от 25 ноября 2019 года № 3711-р, от 16 ноября 2020 года № 3495-р, от 22 ноября 2021 года № 3555-р, от 25 ноября 2022 года № 3605-р, от 28 ноября 2023 года № 3366-р, от 19 ноября 2024 года № 3710-р.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлены отчеты № 216/24, № 217/24 от 9 октября 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленные обществом с ограниченной ответственностью «Прайс Хаус ТВ’с» по инициативе общества с ограниченной ответственностью «Юнайт-Девелопмент», согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года исходя из содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости сведений (материал наружных стен – из прочих материалов) составила 1 343 000 000 рублей, по состоянию на 1 января 2023 года исходя из содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости сведений (материал наружных стен – каркасно-обшивные) составила 1 343 000 000 рублей.

На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в представленных отчетах и определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 1492/07-4 от 10 ноября 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчетах № 216/24, № 217/24 от 9 октября 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленных обществом с ограниченной ответственностью «Прайс Хаус ТВ’с», экспертом выявлены неточности, которые привели к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Расчетная часть отчетов имеет ряд недостатков, влияющих на итоговую стоимость объекта оценки. Величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 1 343 000 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года (исходя из сведений Единого государственного реестра недвижимости, касающихся материала наружных стен указанного объекта недвижимости – как из прочих материалов, так и каркасно-обшивные) определена в них неверно.

Как видно из содержания заключения, в ходе исследования экспертом применены затратный, сравнительный и доходный подходы, при расчете которыми рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2023 года объекта недвижимости с кадастровым номером .... (с учетом сведений Единого государственного реестра недвижимости, касающихся материала наружных стен указанного объекта недвижимости – из прочих материалов) (период применения сведений - с 1 января 2024 года по 10 июня 2024 года) определена, согласно заключению эксперта, в размере 1 916 672 791 рубль; этого объекта недвижимости с кадастровым номером .... (с учетом сведений Единого государственного реестра недвижимости, касающихся материала наружных стен указанного объекта недвижимости – каркасно-обшивные) (период применения сведений – с 11 июня 2024 года по настоящее время) определена, согласно заключению эксперта, в размере 1 916 672 791 рубль.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель административного истца с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Юнайт-Девелопмент» на праве собственности объекта недвижимости согласился.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились.

По мнению суда, заключение № 1492/07-4 от 10 ноября 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности.

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, по их мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектом оценки по сегменту рынка, не учтен налог на добавленную стоимость в затратном подходе, неверно применена корректировка на площадь, тип недвижимости и этаж расположения, местоположение в городе, данные о величине арендной ставки, не обосновано значение применяемых корректировок к рынку недвижимости города Казани, проведенный экспертом анализ рынка не полный, представлен аналогами из нижнего ценового сегмента.

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объекта оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование объектов недвижимости, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации объектов недвижимости (л.д. 213-216, 275-278 т. 3).

При определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости сравнительным подходом экспертом применены корректировки на торг, местоположение, площадь, состояние отделки, тип объекта, этажность, возраст здания, материал стен в отношении объекта оценки и объектов-аналогов (таблица 9, 20 л.д. 224-226, 286-288 т.3).

Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорного объекта недвижимости являлись: назначение – нежилое; использование – под коммерческие (торговые) объекты; дата предложения – до 1 января 2023 года.

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочников оценщика недвижимости» (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород. 2021 г., 2022 г. ФИО4). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан и, соответственно, по 

<

адрес>.

Из пояснений эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5 следует, что примененная экспертом корректировка на площадь выполнена согласно данным таблицы «СтатРиелт», которая не содержит указанных административным ответчиком ограничений. Здание, в отличие от помещения, имеет отдельный фундамент, вход, стены, крышу. Корректировка на «тип недвижимости» учитывает именно такие различия. Корректировка на этажность для помещений с учетом корректировки на «тип недвижимости» учитывает, что объект-аналог, также, как и объект оценки, может иметь несколько этажей, а не только располагаться на одном этаже. На данное различие в цены объектов-аналогов экспертом была введена соответствующая корректировка. Экспертом было проанализировано ближайшее окружение объекта оценки, который расположен преимущественно 

<

адрес> а также прочие объекты внутренней инфраструктуры (ГСК, магазины шаговой доступности, школы, поликлиники и др.). Наличие торгового центра «Максидом», рынка «Родина» и автосалона в окружении преимущественно жилыми домами не позволяет отнести объект оценки к зоне «деловой активности». Взвесив все вышеприведенные факторы, учитывая местоположение объекта оценки, эксперт отнес объект исследования к территориальной зоне «Жилая застройка». Эксперт в своем исследовании опирался на те выборки информации, которые исключили бы по возможности как можно больше факторов и различий, влияющих на стоимость объекта-аналога относительно оцениваемого, то есть использовались существующие на момент производства экспертизы сведения по соответствующему сегменту рынка коммерческой недвижимости города Казани. Экспертом подобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки. Экспертом в заключении отражен результат проведенного анализа, то есть отражены объекты-аналоги, которые использовались в дальнейшем при расчетах. Методические рекомендации Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации не предусматривают необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. Использование фактических данных о величине арендной ставки отражает актуальные рыночные тенденции и приводит к наименьшему искажению итоговой рыночной стоимости.

Расчет восстановительной стоимости здания произведен с применением специализированных справочников, содержащих укрупненные показатели стоимости строительства, в которых учтена полная стоимость воспроизводства объектов недвижимости на дату составления справочников, а также индексов изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен, актуальных на дату оценки, прибыль предпринимателя определена на основании статистических данных рынка недвижимости.

Относительно довода административного ответчика о необходимости включения в расчет стоимости затратным подходом налога на добавленную стоимость следует учесть, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость не является ценообразующим фактором и не увеличивает ее размер. Величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения налога на добавленную стоимость, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах налога на добавленную стоимость. Кроме того, налог на добавленную стоимость возникает при осуществлении сделок по реализации объектов, в то время как экспертом рассчитывались не затраты на приобретение объекта оценки, а затраты на его замещение, что предусматривает создание, а не приобретение аналогичного объекта оценки.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в материалах дела не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Юнайт-Девелопмент» на праве собственности объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было.

При оценке заключения № 1492/07-4 от 10 ноября 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленном заключением № 1492/07-4 от 10 ноября 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью «Юнайт-Девелопмент» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости 18 октября 2024 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. Сведения об установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 1 916 672 791 рубль по состоянию на 1 января 2023 года подлежат применению как в период с 1 января 2024 года по 10 июня 2024 года (включительно), так и в период с 11 июня 2024 года по настоящее время, то есть до даты начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости.

Вместе с тем, требование об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости предъявлено административным истцом также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», которые в данном случае не являются органами, утвердившими оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющими функции по государственной кадастровой оценке, и, следовательно, не должны отвечать по требованиям административного истца, в связи с чем в удовлетворении административного искового заявления к данным административным ответчикам должно быть отказано.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Юнайт-Девелопмент» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость объекта недвижимости:

– нежилого здания, площадью 38 105,7 квадратного метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 1 916 672 791 рубль по состоянию на 1 января 2023 года (период применения сведений - с 1 января 2024 года по 10 июня 2024 года);

– нежилого здания, площадью 38 105,7 квадратного метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 1 916 672 791 рубль по состоянию на 1 января 2023 года (период применения сведений – с 11 июня 2024 года по настоящее время).

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 октября 2024 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Юнайт-Девелопмент» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 17 декабря 2025 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая