Дело № 2-255/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 мая 2019 года п.Чертково

Чертковский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего И.В. Дмитриевой,

при секретаре А.Н. Ерошенко, 

с участием: 

представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2, 

представителей ответчиков ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Луч" к ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 о признании договора недействительным и об истребовании земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Луч" обратилось в Чертковский районный суд Ростовской области с иском к ФИО2, ФИО5, ФИО15, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 о признании договора недействительным и об истребовании земельных участков.

В обоснование заявленных требований указало, что между ИП ФИО16 КФХ «ФИО2» (арендатор) и ООО «Малолозовское» (субарендатор) 14.05.2013 заключен договор субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами № №, №. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 26.08.2013. Договор субаренды заключен на срок до 26.02.2023, в пределах срока действия договора аренды от 15.01.2013. ООО «Малолозовское» 16.03.2017 реорганизовано в форме присоединения к ООО «Луч», что подтверждается выписками из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Малолозовское» и ООО «Луч», в связи с чем в соответствии с п. 2 ст. 58 ГК РФ к ООО «Луч» перешли права и обязанности ООО «Малолозовское», в том числе и по договору субаренды. После проведения ООО «Луч» очередных работ по обработке почвы, осенью 2018 г. ФИО2 самовольно без разрешения и каких-либо соглашений со стороны ООО «Луч» произвел сев сельскохозяйственных культур (озимой пшеницы) на части указанных участков, соответственно воспрепятствовав ООО «Луч» использовать указанные участки в соответствии с заключенными договорами субаренды. ООО «Луч» самостоятельно установило, что спустя длительное время после проведения весенних сельскохозяйственных работ в ЕГРН в отношении вышеуказанных участков появились записи о праве аренды ФИО2 на указанные участки по новому договору аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, при множественности лиц на стороне Арендодателя от 14.03.2018. При этом были исключены записи о правах аренды (субаренды) ООО «Луч» и о правах аренды ФИО2 по договору от 15.01.2013. В 2019 году ООО «Луч» получило копию текста вышеуказанного договора аренды от 14.03.2018 из абзаца 3 пункта 10.3 указанного договора следует, что в соответствии с п. 1. ст. 618 ГК РФ договор субаренды прекратил свое действие в связи с досрочным прекращением Договора аренды. ООО «Луч» считает заключение договоров от 14.03.2018 и прекращение в связи с этим договора субаренды незаконным, по следующим основаниям.

В порядке п. 1 ст. 14.1 Федерального закона 101-ФЗ ФИО2 задолго до истечения срока договора аренды инициировал созыв и проведение собрания собственников участков № с повесткой дня «об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности», то есть с формулировкой, предусмотренной пп. 7. п. 3 ст. 14 Федерального закона 101-ФЗ.

По результатам ответчиками был заключен новый договор, а соответственно договор субаренды прекращен. Таким образом, истец полагает, что в данном случае стороны злоупотребили своим правом при выборе формы юридического закрепления условий аренды, что следует из совокупности следующих фактов:

- в момент созыва собрания не было необходимости в заключении нового договора аренды;

- срок действия договора не истекал;

- не имелось препятствий для заключения дополнительных соглашений к действующему договору аренды;

- из протокола общего собрания следует, что перед собственниками не ставился вопрос о выборе арендатора, что позволяет говорить о том, что в принципе не могло быть принято решение о заключении именного нового договора, поскольку при заключении нового договора в обязательном порядке должно определяться, кто будет арендатором по новому договору;

- в результате проведения собрания и отношения аренды участков между собственниками и ФИО2 сохранились;

- из двух возможных форм закрепления изменений была использована такая форма, которая при обращении в органы Росреестра позволила исключить записи о правах истца на участки как субарендатора;

- до истечения оговоренных в договоре субаренды сроков, ФИО2 начал самостоятельно осуществлять обработку участков ранее переданных в субаренду; что подтверждает злонамеренность действий, направленных на создание видимости формальной законности деятельности на ранее сданных в субаренду участках;

- прекращение первоначального договора аренды произошло одновременно с заключением нового договора аренды. Подобное прекращение ранее заключенного договора исключает возможность субарендатора использовать предоставленное ему право на заключение договоров с собственниками участков (арендодателями) как это предусматривает п.1 ст. 168 ГК РФ, в связи с чем, необоснованно нарушен баланс интересов арендодателя и субарендатора.

Поскольку совокупность действий позволяет, по мнению истца, сделать вывод о злоупотреблении сторонами своими правами при заключении договора аренды от 14.03.2018, направленном на досрочное необоснованное прекращение субаренды ООО «Луч», указанный договор подлежит признанию недействительным по совокупности ст. 10 ГК РФ и ст. 168 ГК РФ.

Ссылаясь на положения ст. ст. 10, 168, 301, 305 ГК РФ, просили суд: 

1. Признать недействительным договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № при множественности лиц на стороне арендатора от 14.03.2018 г.

2. Обязать ФИО2 возвратить земельные участки во владение ООО «Луч».

3. Указать в решении суда о том, что решение суда является основанием для внесения Управлением Росреестра по Ростовской области в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии у ООО «Луч» права субаренды на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, на основании договора субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, №, №; заключенного между ИП ФИО16 КФХ ФИО2 и ООО «Малолозовское» 14.05.2013 года, со сроком субаренды до 26.02.2023 года.

В порядке ст. 39 ГПК РФ истец уточнил заявленные требования и указал, что, по его мнению, ответчик создал видимость добросовестного поведения, предоставив суду предупреждение и уведомление от 14.12.2017 года, как основания подготовки досрочного прекращения договора аренды, между тем указанное письмо не содержало необходимой информации о начале действительно легитимной процедуры досрочного прекращения договора аренды и не давало реальной возможности ООО «Луч» воспользоваться правом, предусмотренным п. 1 ст. 618 ГК РФ. Считает, что ответчик действовал недобросовестно, намеренно совершил действия, позволившие лишить истца права субаренды, а ответчик получил право пользования и владения спорными участками. Истец не отказывался от субаренды участков, в момент одностороннего отказа и в 2018 году на полях находились посевы озимой пшеницы ООО «Луч», что подтверждает то обстоятельство, что истец не отказывался от права субаренды. Невыплата в 2018 году арендной платы связана с лишением права субаренды. С целью восстановления права субаренды истца на земельные участки и их возврата во владение ООО «Луч», истец обратился в суд и, уточняя заявленные требования просил также признать недействительным соглашение от 11.10.2017 года о внесении изменений в договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №; в остальной части заявленные требования оставил без изменения.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 полностью поддержал заявленные требования, с учетом их уточнения, просил суд их удовлетворить. Просил суд признать недействительными оспариваемые сделки полностью. Настаивал на том, что ответчик ФИО2 действовал недобросовестно, что привело к нарушению прав субарендатора, лишило его права владения земельными участками. 

Ответчик ФИО2, представляющий свои интересы и интересы ответчиков ФИО5, ФИО15, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО14, по доверенности, требования не признал в полном объеме, просил в иске отказать. 

Представители ответчика ФИО2, ФИО3 и ФИО4 поддержали доводы своего доверителя, исковые требования не признали, поддержали доводы, изложенные в письменных возражениях. Полагали заявленные требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме, в силу незаконности и несостоятельности. Пояснив, что намерение о расторжении договора аренды от 2013 года в одностороннем порядке, высказали все собственники земельных участков в декабре 2017 года. Собственники хотели заключить новый договор аренды на выгодных для них условиях. ФИО2 об этом уведомил ООО «Луч», на тот момент времени он работал управляющим ООО «Луч». В 2018 году договор аренды от 15.01.2013 года был прекращен и заключен новый договор, улучшены условия арендной платы и соответственно прекращен договор субаренды.

Ответчик ФИО13 в судебное заседание не явился, судом принимались меры по его вызову в судебное заседание, неоднократно направлялись судебные извещения по адресу, указанному в исковом заявлении, судебное извещение возвращено с отметкой истек срок хранения и отсутствие адресата. Решая вопрос о рассмотрении дела в отсутствие ответчика ФИО13 суд, руководствуясь разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", в п. 17 которого указано, что возможность участия тех или иных лиц в процессе по конкретному делу определяется характером спорного правоотношения и наличием материально-правового интереса и считает возможным, продолжить рассмотрение дела в отсутствие указанного ответчика.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. 

Суд, изучив исковые требования, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям. 

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу вышеуказанных норм права, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Из материалов дела следует, что 15.01.2013 между участниками долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства с кадастровыми номерами №, №, № и ФИО2 заключен договор аренды при множественности лиц на стороне арендодателя. Срок договора 10 лет. Договор зарегистрирован в Росреестре 26.02.2013, за номером 61-61-48/005/2013-97.

14.05.2013 между ФИО2 (арендатор) и ООО «Малолозовское» (субарендатор, в лице директора ООО «Малолозовское» ФИО2) заключен договор субаренды указанных земельных участков. Срок договора до 26.02.2023 (в пределах срока действия Договора аренды). Договор зарегистрирован в Росреестре 26.08.2013 за номером 61-61-48/016/2013-821 (т. 1 л.д. 27-31).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 28.01.2019 Общество с ограниченной ответственностью «Малолозовское» (ООО «Малозовское») прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения 13.03.2017. Правопреемник ООО «Луч» (т. 1 л.д. 15-26).

04.08.2017 в газете «Вести Чертковские» размещено объявление о проведении 14.09.2017 в 14 час. 00 мин. в 

<

...>, собрания участников деловой собственности земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №. Повестка дня: 1. Избрание лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать по вопросам, связанным с распоряжением указанными земельными участками и т.д. 2. об условиях договора аренды указанных земельных участков. Инициатор собрания ФИО2 (т. 1 л.д. 61-62)

Согласно протоколу № 1 от 14.09.2017 в 14.00 час. Состоялось собрание участников долевой собственности на указанные земельные участки. Уполномоченным лицом избран ФИО17, определен объем его полномочий. По второму вопросу определены условия договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 63-68).

11.10.2017 между участниками долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, в лице уполномоченного лица ФИО17 и ФИО2 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды указанных земельных участков, по условиям которого изменен пункт 6 «Ответственность сторон», в том числе о возможности изменения условий договора, о досрочном прекращении по соглашению сторон, о возможности «арендодателя» в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, о прекращении договора субаренды при досрочном прекращении Договора аренды, о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды.

04.12.2017 от участников общей долевой собственности на земельные участки, в лице ФИО17, в адрес ФИО2 поступило предупреждение об их намерении в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора аренды земельных участков при множественности лиц на стороне Арендодателя от 15.01.2013.

14.12.2017 ФИО2 направил уведомление Генеральному директору ООО «Луч» ФИО18 о получении предупреждения об отказе участников долевой собственности в одностороннем порядке исполнять договор аренды от 15.01.2013. Получено сообщение 18.12.2017.

14.03.2018 между участниками долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства с кадастровыми номерами №, №, № и ФИО2 заключен договор аренды при множественности лиц на стороне арендодателя. Срок договора 10 лет. Договор зарегистрирован в Росреестре 25.06.2018 за номером №-61/048/2018-4.

В пункте 4 Договора «Арендная плата» изложены условия арендной платы и иных услуг арендатора, отличные от условий Договора аренды от 15.01.2013 года. 

В пункте 10 Договора «Особые условия», изложены наряду с условиями об оказании арендатором помощи арендодателям, также условия заключения договора субаренды, а также в п.п. 10.3 указано о прекращении Договора субаренды, в связи с досрочным прекращением Договора аренды от 15.01.2013.

Общие положения, регулирующие владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Так, согласно пункту 1 статьи 246 и пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Заключая Договор аренды 14.03.2018 года, стороны согласовали новый размер арендной пралаты, порядок внесения арендной платы по договору, иные существенные условия.

Согласно п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В целях реализации указанного выше правового принципа в абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно разъяснениям, данным в п. п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ) (п. 7). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и п. п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ. 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Таким образом, собственники вправе по своему усмотрению изменить условия договора аренды, как на основании нового договора, так и на основании дополнительного соглашения, не противоречащего нормам действующего законодательства.

Необходимо отметить, что никто из большого числа собственников земельных участков, арендуемых ФИО19, не оспаривал в установленном законом порядке оспариваемый договор аренды с момента его заключения ввиду каких-либо нарушений, незаконных условий, либо недействительности их подписи при его заключении.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что заключение договора аренды 13.03.2018 года полностью соответствует волеизъявлению собственников указанных земельных участков и данный договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, как по форме, так и по содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемым к такого рода договорам. Отсутствие споров со стороны арендодателей по поводу заключения с ФИО2 договора аренды от 14.03.2018 свидетельствует о том, что данный договор полностью соответствует воле и интересам собственников земельных участков.

Отказывая в удовлетворении требований о признании сделок недействительными суд исходит из того, что истцом не представлено доказательств совершения сделки с нарушением закона.

При этом суд исходит из того, что собственники земельных участков обладали правом на изменение условий договора, его прекращение и заключение нового договора в соответствии со своим волеизъявлением.

При заключении спорных соглашения и договора не допущено нарушений требований законодательства, поэтому у суда нет оснований для признания Договора аренды от 14.03.2018 и соглашения от 11.10.2017 ничтожными сделками по иску субарендатора земельных участков по договору аренды от 15.01.2013.

Доводы истца о недобросовестном поведении ответчика, суд также отклоняет, как необоснованные.

Как видно из материалов дела, ответчики приняли предусмотренные законодательством меры для досрочного прекращения договора аренды от 15.01.2013 года, и у них имелось право на заключение нового договора аренды земельных участков, которым и прекращено право субаренды.

Так ответчик ФИО2, получив предупреждение собственников о намерении в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды, направил в адрес истца соответствующее уведомление. Истцу достоверно было известно о проведении общего собрания собственников общей долевой собственности на земельные участки с разрешением вопроса об условиях договора аренды. 

Между тем истец при добросовестном и разумном пользовании своими правами имел возможность выяснить обстоятельства отказа участников общей долевой собственности от исполнения условий договора и разрешить вопрос о заключении с ними договора аренды в силу положений статьи 618 ГК РФ, но такой возможностью не воспользовался.

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды имущества, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды и только в случае согласия собственника. 

Однако пунктом 1 статьи 618 ГПК РФ не установлена обязанность Арендодателя извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и предлагать ему заключить с ним договор в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора, а также не установлено преимущественное перед другими лицами право субарендатора на заключение с ним договора.

Более того, следует отметить, что даже нарушение преимущественного права субарендатора на заключение договора аренды на срок, определенный предыдущим договором аренды, предусмотренное пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, не влечет недействительности нового договора аренды, заключенного между теми же лицами. Данной нормой установлены иные последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора (возможность потребовать в суде либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков).

Следовательно, заключенный собственником имущества договор аренды от 14.03.2018 между теми же лицами также не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества. 

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Вместе с тем истцом требований о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков, не заявлено.

Поскольку требования истца о признании договора аренды земельного участка и соглашения к этому договору судом отклонены, не подлежат удовлетворению и требования истца о возложении обязанности на ФИО2 возвратить земельные участки во владение ООО «Луч»; об указании в решении суда о том, что решение суда является основанием для внесения Управлением Росреестра по Ростовской области в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии у ООО «Луч» права субаренды на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, на основании договора субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, №, №; заключенного между ИП ФИО16 КФХ ФИО2 и ООО «Малолозовское» 14.05.2013, со сроком субаренды до 26.02.2023.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194,198 ГПК РФ, -

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении требований ООО "Луч" к ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 о признании недействительными договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № при множественности лиц на стороне арендатора от 14.03.2018 и соглашения от 11.10.2017 о внесении изменений в этот договор аренды; о возложении обязанности на ФИО2 возвратить земельные участки во владение ООО «Луч»; об указании в решении суда о том, что решение суда является основанием для внесения Управлением Росреестра по Ростовской области в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии у ООО «Луч» права субаренды на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, на основании договора субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, №, №; заключенного между ИП ФИО16 КФХ ФИО2 и ООО «Малолозовское» 14.05.2013 года, со сроком субаренды до 26.02.2023, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Чертковский районный суд в течение одного месяца с момента составления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 18 мая 2019 года.

Председательствующий