№ 2-1747/2019

61RS0022-01-2019-001134-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 апреля 2019 г. г.Таганрог 

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе 

председательствующего судьи Гриценко Ю.А., 

при секретаре Востриковой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога, о признании незаконным отказа, 

по иску ФИО2 к КУИ г. Таганрога о признании незаконным отказа и обязании направить проект договора, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к КУИ г. Таганрога о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 4243 кв.м. земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В свою очередь, ФИО2 обратился с заявлением о вступлении в спор в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями на предмет спора.

В обоснование своей позиции указал на следующие обстоятельства.

ФИО2 является собственником объекта, незавершенного строительством, общей площадью 444,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Данный объект недвижимости расположен на земельном участке, с кадастровым номером №, общей площадью 4243 кв.м. 

В соответствии с пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ он, как собственник объекта незавершенного строительством, обратился с заявлением в КУИ г.Таганрога о заключении с ним договора аренды земельного участка сроком на 3 года для завершения строительства.

В соответствии с ответом от 14.02.2019г. исх. №60.4.3/1204 ему было в этом отказано со ссылкой на то обстоятельство, что ранее данный участок уже предоставлялся в аренду правопредшественнику.

При этом, как указано в ответе, ФИО2 стал арендатором указанного выше земельного участка в силу ст.35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на объект незавершенный строительством.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель Комитета по управлению имуществом г. Таганрога в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 подлежат оставлению без удовлетворения, а заявленные требования третьего лица ФИО2 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

ФИО2 является собственником объекта, незавершенного строительством, общей площадью 444,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 25.12.2018г.

Данный объект недвижимости расположен на земельном участке, с кадастровым номером №, общей площадью 4243 кв.м. 

В соответствии с пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ он, как собственник объекта незавершенного строительством, обратился с заявлением в КУИ г.Таганрога о заключении с ним договора аренды земельного участка сроком на 3 года для завершения строительства.

В соответствии с ответом от 14.02.2019г. исх. №60.4.3/1204 ему было в этом отказано со ссылкой на то обстоятельство, что ранее данный участок уже предоставлялся в аренду правопредшественнику.

На основании ст. 35 Земельного кодекса РФ ФИО2 стал арендатором по договору от 02.02.2016г. №16-56 указанного выше земельного участка при переходе права собственности на объект незавершенный строительством.

В соответствии с оспариваемым ответом КУИ от 14.02.2019г. исх. №60.4.3/1204 ФИО2 было отказано в заключении договора аренды сроком на 3 года для завершения строительства со ссылкой на то обстоятельство, что ранее данный участок уже предоставлялся в аренду правопредшественнику.

Данный отказ суд считает незаконным ввиду следующего.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8ЗК РФ).

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9, часть 2); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (статья 36, часть 1).

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3 Конституции Российской Федерации).

Таким законом, регламентирующим, в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, является Земельный кодекс Российской Федерации.

Анализируя оспариваемый отказ на соответствие требованиям закона, суд приходит к следующим выводам.

Действительно, ранее предыдущим собственником был заключен договор аренды указанного земельного участка от 02.02.2016г. №16-56, в соответствии с правилами п.21 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса».

Согласно пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 23.06.2014 N171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанные объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В то же время, в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.03.2015г. вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ, в соответствии с которыми добавлена ст. 39.6 «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов».

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи. 

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, в частности, предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи. 

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной 4 собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, положения пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ применяются при предоставлении земельного участку лицу, не являющемуся арендатором испрашиваемого земельного участка. Из пунктов 3, 4 статьи 39.6 ГК РФ следует, что для лиц, являющихся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, право на заключение нового договора аренды такого земельного участка предусмотрено только в случаях, указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ и только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 данной статьи. 

Вследствие изложенного, положения пунктов 3, 4 статьи 39.6 и пункта 5 этой же статьи регулируют различные случаи предоставления в аренду без торгов земельных участков публичной собственности.

Данная позиция подтверждается постановлением Федерального арбитражного суда ЗСО от 21.03.2019г. по делу №А45-15365/2018, постановлением ФАС СКО от 09.04.2018 по делу № А53-27752/2017.

Из указанного следует, что законодатель ввел новое основание однократного предоставления земельного участка для завершения строительства при условии того, что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В настоящее время такое требование об изъятии не заявлено, ввиду чего, ФИО2 имеет право на однократное предоставление земельного участка сроком на 3 года для завершения строительства в соответствии с правилами п.5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Судом установлено, что в соответствии с п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, ранее земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников данного объекта.

Из анализа изложенных выше правовых норм следует, что необходимым условием для приобретения застройщиком земельного участка права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов является наличие на земельном участке правомерно возведенного объекта незавершенного строительства, а также наличие у потенциального арендатора права на возведение данного объекта. При этом, приведенные нормы права имеют своей целью позволить застройщику завершить строительство объекта недвижимости, начатое с соблюдением всех установленных законом требований. Закрепление за добросовестным застройщиком права на однократное предоставление земельного участка, на котором расположен законно возведенный объект недвижимости, для завершения строительства, обусловлено необходимостью соблюдения баланса интересов как застройщика, так и иных лиц (органов местного самоуправления, участников долевого строительства и т.д.) и направлено на обеспечение возможности завершения строительства в случае объективной невозможности его завершения в сроки, установленные первоначальным договором аренды по предоставлению земельного участка для строительства в установленном законом порядке.

В пункте 3 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Факт наличия объекта незавершенного строительства, общей площадью 444,6 кв.м., на испрашиваемом земельном участке, установлен судом, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Таким образом, отказ в предоставлении ФИО2 в аренду сроком на 3 года для завершения строительства земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 4243 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, противоречит вышеуказанным нормам земельного законодательства и нарушает права и охраняемые законом интересы третьего лица.

При этом, истцом по делу ФИО1 не представлено доказательств нарушения его прав и охраняемых законом интересов оспариваемым отказом.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога, о признании незаконным отказа – оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом г.Таганрога, выраженный в письме от 14.02.2019г. исх. №60.4.3/1204, в заключении договора аренды земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 4243 кв.м., для завершения строительства объекта недвижимого имущества, расположенного на указанном земельном участке, сроком на 3 года;

Обязать Комитет по управлению имуществом г. Таганрога направить ФИО2 проект договора аренды вышеуказанного земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 4243 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером №, сроком на 3 года, в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд, через Таганрогский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Ю.А. Гриценко

Решение в окончательной форме изготовлено 05.04.2019 г.