Дело № 92OS0000-01-2024-000315-14

Производство № 3а-118/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 августа 2024 г. г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе: 

председательствующего судьи – Орловой С.В.,

при секретаре – Михайловой В.Г.,

с участием:

представителя административного истца – ФИО1,

представителей административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» – ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тегга» к Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованное лицо – Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании незаконным решения об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости, возложении обязанности совершить определенные действия,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Тегга» (далее – ООО «Тегга») обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также – ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки») от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в перерасчете кадастровой стоимости; возложить на административного ответчика обязанность в течение тридцати дней со дня вступления решения в законную силу повторно рассмотреть заявление ООО «Тегга» от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, пересчитать его кадастровую стоимость с учетом корректировки на нахождение земельного участка в зонах с особыми условиями использования территории.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что ООО «Тегга» является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью 1581 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное питание (код 4.6.). Кадастровая стоимость указанного земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ составляет 19 010 246,89 руб., утверждена распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя» на основании отчета ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Тегга» обратилось в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об устранении ошибок, допущенных в результате определения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка с кадастровым №, в связи с расположением данного земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий, однако решением от ДД.ММ.ГГГГ № административный ответчик отказал в пересчете кадастровой стоимости указанного земельного участка по тем основаниям, что имеющиеся ограничения не препятствуют использованию земельного участка по назначению. Дополнительно административный истец получил разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ, в которых также не указаны имеющиеся ограничения земельного участка. 

Между тем, согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ №М-3, выполненному оценщиком ООО «Центр оценки и экспертизы» ФИО4, при определении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» не учтено 100% нахождение данного земельного участка в зонах с особыми условиями использования территорий, что привело к нарушению пункта 11 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № №. Данная ошибка повлияла на величину кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – спорного земельного участка в сторону ее увеличения. Так, в соответствии с разделом 5 Градостроительного плана земельного участка № № спорный земельный участок расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий, а именно: в границах объединенной зоны охраны объектов культурного наследия федерального значения «Ансамбль мемориального комплекса памятников обороны города Севастополя в 1854 - 1855 годах «Исторический бульвар», 1904 - 1905 годы, военный инженер О.И. Энберг (

<

адрес>), регионального значения «Казармы 50-го Белостокского пехотного полка 13-й пехотной дивизии, кон. XIX - сер. XX вв.» (

<

адрес>), «Базовый матросский клуб» (

<

адрес>), «Дом Корнеева» (

<

адрес>)», утвержденной постановлением Правительства Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП, площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет 1512 кв.м; в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль мемориального комплекса памятников обороны 

<

адрес> в 1854 - 1855 годах «Исторический бульвар», 1904 - 1905 годы, военный инженер О.И. Энберг, расположенного по адресу: 

<

адрес> утвержденных приказом Минкультуры России от 6 июня 2019 г. № 725, площадь ограничения использования земельного участка 69 кв.м; в границах охранной зоны водовода от ВУ-6 до крестовины ПКО Матросский клуб, d=400 мм, чугун (кадастровый №) и в санитарно-защитной полосе водовода; в границах приаэродромной территории, установленной в соответствии с приказом первого заместителя Министра обороны Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Бельбек».

Административный истец считает, что ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» на основании отчета № и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №, при определении кадастровой стоимости земельного участка обязано было учесть значение фактора «Доля охранной зоны 2022» в размере 100 %, в связи с чем итоговый УПКС для спорного земельного участка с учетом корректировки на площадь и долю охранной зоны составит 12 712,45 x (0,945858245 x 0,6838) = 8 222,14 руб./кв.м, а кадастровая стоимость на ДД.ММ.ГГГГ составит 12 999 206,82 руб. Определение административным ответчиком кадастровой стоимости земельного участка с нарушениями действующего законодательства привело к формированию завышенной налоговой базы по земельному налогу, в связи с чем нарушены права и законные интересы административного истца, так как размер расходов на содержание земельного участка напрямую зависит от кадастровой оценки земельного участка. Также в результате указанных ограничений прав на землю, несмотря на подготовленный проект, административный истец лишен возможности произвести какую-либо реконструкцию принадлежащего ему объекта недвижимого имущества с кадастровым №, расположенного на спорном земельном участке.

В настоящем судебном заседании представитель административного истца заявленные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске.

В письменных возражениях на административное исковое заявление и в судебном заседании представители административного ответчика Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» просили в удовлетворении административного иска отказать.

Законный представитель административного истца и представитель заинтересованного лица – Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщили.

Суд, руководствуясь статьей 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителей административного ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Исходя из положений статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 374 НК РФ).

В силу части 2 статьи 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд, в том числе с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, среди прочего, является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу частей 1 и 14 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон № 237-ФЗ) бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и принимают по итогам рассмотрения таких заявлений либо решение об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, либо решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.

В силу частей 2 и 13 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости. При рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: 1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); 2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

В случае принятия решения об отказе в исправлении ошибок в таком решении должны быть приведены все основания его принятия, в том числе с указанием страниц (разделов) отчета, содержащих информацию о том, что при оценке конкретного объекта недвижимости указанные в заявлении ошибки не были допущены. Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (части 22 и 23 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ООО «Тегга» на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью 1581 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное питание (код 4.6.). Право собственности зарегистрировано в Едином государственной реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-19, 20-24).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ составляет 19 010 246,89 руб., утверждена распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ №-РДИ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя» на основании отчета Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № «Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории города федерального значения Севастополь по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ» (л.д. 11).

Из разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что спорный земельный участок отнесен к сегменту рынка «Предпринимательство» и оценен в составе подгруппы 04:060 «Общественное питание. Размещение ОКС в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)», доля охранной зоны в границах земельного участка – 0 % (л.д. 92-95).

ДД.ММ.ГГГГ Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществила проверку проекта отчета на соответствие требованиям к отчету, а также проверку отчета на соответствие методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, по результатам которых составлены акты проверки №, №, о чем направила в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» уведомление о соответствии проекта отчета требованиям к отчету об итогах государственной кадастровой оценки № и уведомление о соответствии проекта отчета методическим указаниям о государственной кадастровой оценке № (л.д. 146-150).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Тегга» обратилось в Государственное бюджетное учреждение города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об устранении ошибок, допущенных в результате определения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка с кадастровым №, в связи с расположением данного земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территорий, а именно в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль мемориального комплекса памятников обороны города Севастополя в 1854 - 1855 годах «Исторический бульвар», 1904 - 1905 годы, военный инженер О.И. Энберг, расположенного по адресу: 

<

адрес>

По итогам рассмотрения указанного заявления административным ответчиком принято решение от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в пересчете кадастровой стоимости указанного земельного участка по тем основаниям, что наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, не выявлено, а наличие имеющихся ограничений, установленных приказом Министерства культуры Российской Федерации от 6 июня 2019 г. № 725 «Об утверждении границ и режима использования территории объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль мемориального комплекса памятников обороны Севастополя города Севастополя в 1854-1855 годах «Исторический бульвар», 1904-1905 годы, военный инженер О.И. Энберг, расположенного по адресу: 

<

адрес> не препятствуют использованию по назначению застроенного земельного участка с видом разрешенного использования «общественное питание», на котором расположено нежилое здание с кадастровым № площадью 792,5 кв.м (л.д. 90-91). 

Учитывая, что общество с ограниченной ответственностью «Тегга», как собственник земельного участка с кадастровым № в отношении которого административным ответчиком установлена кадастровая стоимость, оспаривает решение об отказе в перерасчете кадастровой стоимости указанного земельного участка, затрагивающее его права и обязанности, как плательщика земельного налога, оно вправе обращаться в суд с настоящим административным иском.

Проверив в соответствии с подпунктом «а» пункта 3 части 9 статьи 226, частью 1.1 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полномочия Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» (далее, в том числе – Учреждение), созданного в соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 17 августа 2017 г. № 601-ПП с целью определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки на территории города Севастополя, для осуществления которой Учреждение, среди прочего, осуществляет рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (пункты 2.1, подпункт 12 пункта 2.3.1 Устава Учреждения, части 1 и 14 Федерального закона № 237-ФЗ) на принятие оспариваемого решения, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом.

С учетом предусмотренного статьей 21 Федерального закона № 237-ФЗ, а также административным регламентом по предоставлению государственной услуги «Рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости», утвержденного приказом Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 5 августа 2021 г. № 4-АР (далее – Административный регламент), регулирования рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в том числе установленного частью 16 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневного срока рассмотрения указанных заявлений, суд приходит к выводу о том, что порядок принятия оспариваемого решения, а также срок его принятия были соблюдены Учреждением, что не оспаривалось административным истцом.

Обосновывая свою правовую позицию, административный истец в иске ссылается, в том числе на то, что часть земельного участка площадью 69 кв.м расположена в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль мемориального комплекса памятников обороны города Севастополя в 1854 - 1855 годах «Исторический бульвар», 1904 - 1905 годы, военный инженер О.И. Энберг, расположенного по адресу: 

<

адрес> утвержденной приказом Минкультуры России от ДД.ММ.ГГГГ №, что не было учтено при определении административным ответчиком кадастровой стоимости земельного участка и привело к нарушению пункта 11 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №

Вместе с тем, вопреки доводам административного истца, оспариваемое решение административного ответчика суд находит соответствующим нормативным правовым актам и не нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца по следующим основаниям.

Сведения о расчете кадастровой стоимости рассматриваемого объекта содержатся в Отчете № об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории города федерального значения Севастополь по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (далее – Отчет №).

Определение кадастровой стоимости осуществлено в ходе государственной кадастровой оценки, результаты которой утверждены распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ №-РДИ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя», в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – Методические указания).

При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым № использовались сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированном Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя в соответствии со статьей 13 Федерального закона № 237-ФЗ и Порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, утвержденным приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в том числе сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия.

В соответствии с указанными данными и файлом «Сведения об объектах недвижимости, содержащимися в перечне.xlsx» в Приложении 1 к Отчету № «П1.Исходные данные/1.3 Сведения об объектах недвижимости, содержащихся в перечне к Отчету №», для земельного участка с кадастровым № в ЕГРН содержатся сведения о частичном расположении указанного земельного участка в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль мемориального комплекса памятников обороны города Севастополя в 1854-1855 годах «Исторический бульвар», 1904-1905 годы, военный инженер О.И. Энберг, расположенного по адресу: 

<

адрес>, утвержденных приказом Минкультуры России от 6 июня 2019 г. № 725. Из градостроительного плана земельного участка следует, что площадь ограничения использования земельного участка составляет 69 кв.м, то есть 4,36 % от всей площади земельного участка.

Как предусмотрено частью 2 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу части 3 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ при определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 26.3 Методических указаний на основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости.

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости, в том числе информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках.

Для земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также ценообразующие факторы, предусмотренные приложением № 3 к Указаниям.

В соответствии с пунктом 11 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Таким образом, федеральный закон не содержит прямого указания обязательного учета в расчетах при проведении государственной кадастровой оценки факта нахождения объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, однако, предполагает обязательное проведение анализа влияния данного факта на стоимость, и только в случае установления такого влияния возникает необходимость учета данного факта в расчетах.

В этой связи следует отметить, что факт нахождения объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка может иметь как ценоповышающее (престижность владения), так и ценопонижающее (права третьих лиц, сервитуты) значение.

Пункт 2 статьи 34 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры)» определяет охранную зону объекта культурного наследия как территорию, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

В частности, в соответствии с подпунктами 3.1-3.10 приложения № 2 к приказу Министерства культуры Российской Федерации от 6 июня 2019 г. № 725 на территории объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль мемориального комплекса памятников обороны города Севастополя в 1854 - 1855 годах «Исторический бульвар», 1904 - 1905 годы, военный инженер О.И. Энберг, расположенного по адресу: 

<

адрес>, запрещается: новое строительство; самовольная вырубка растительности, уничтожение травяного покрова; установка на фасадах, крышах объектов культурного наследия, расположенных на территории Ансамбля, средств технического обеспечения, в том числе кондиционеров, телеантенн, тарелок спутниковой связи; прокладка наземных и воздушных инженерных коммуникаций, кроме временных, необходимых для проведения реставрационных работ; движение транспортных средств на территории Ансамбля, в случае если движение транспортных средств создает угрозу нарушения его целостности и сохранности; устройство автостоянок; размещение любых рекламных конструкций на объектах культурного наследия, расположенных на территории Ансамбля, и на территории Ансамбля; создание разрушающих вибрационных нагрузок динамическим воздействием на грунты в зоне их взаимодействия с Ансамблем; оставление материалов (конструкций) и строительного мусора; складирование твердых бытовых отходов.

В рассматриваемом случае задача органов, осуществляющих расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости, установить и выявить с учетом особенностей объекта недвижимости (тип объекта и вид его разрешенного использования) наличие либо отсутствие влияния факта нахождения земельного участка в границах территории объекта культурного наследия федерального значения или его охранной зоны на стоимость, и только в случае отсутствия такого влияния возможен расчет кадастровой стоимости без учета данного фактора.

В ходе проведения кадастровой оценки сотрудниками ГБУ «ЦГКО» был проведен анализ степени влияния зоны с особыми условиями использования территории – территории объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль мемориального комплекса памятников обороны города Севастополя в 1854 - 1855 годах «Исторический бульвар» и прочих зон с особыми условиями использования на территории Севастополя. 

Так, в центральной части города Севастополя, где расположен объект недвижимости, сосредоточена большая часть территорий объектов культурного наследия и зон охраны объектов культурного наследия, однако стоимость недвижимости в данном районе значительно выше, чем в других районах города.

Влияние факта расположения земельного участка в указанной зоне с особыми условиями описано в Отчете №: «Из всех перечисленных типов охранных зон самые жесткие ограничения на размещение капитальных объектов накладывает только охранная зона инженерных коммуникаций. Данные ограничения, как правило, оказывают отрицательные влияние на стоимость земельного участка. Остальные же зоны, напротив, могут характеризовать земельные участки в них расположенные как привлекательные и оказывать положительное влияние на их стоимость».

В соответствии с приведенным в Отчете № выводом величины корректировок «на долю охранной зоны» рассчитаны на основе анализа влияния на стоимость охранных зон коммуникаций. Соответственно приведенные величины корректировок применимы только к охранным зонам коммуникаций и не отражают степень влияния иных охранных зон, тем более тех, которые не оказывают никакого влияния на величину кадастровой стоимости.

Таким образом, сам факт наличия территории объекта культурного наследия площадью 69 кв.м в границах земельного участка площадью 1581 кв.м на размер кадастровой стоимости влияния не оказывает и не препятствует ведению административным истцом на нем коммерческой деятельности, не создает ограничений (обременений) в использовании этого земельного участка, а с учетом вида его разрешенного использования «общественное питание» и существующего на нем здания бара площадью 792,5 кв.м позволяет использовать объект наиболее эффективным способом, вне зависимости от наличия или отсутствия на земельном участке территории объекта культурного наследия.

При таких обстоятельствах, при определении кадастровой стоимости административным ответчиком обоснованно не была применена корректировка на долю охранной зоны, которая составляет 4,36 % от площади всего земельного участка и не налагает на собственника земельного участка дополнительных условий (ограничений, обременений) использования этого земельного участка, в связи с чем не образует ценообразующий фактор, оказывающий влияние на размер кадастровой стоимости.

В указанной связи ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», принимая решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, правильно пришло к выводу о том, что с учетом анализа имеющихся ограничений и их влияния на размер кадастровой стоимости земельного участка, факт частичного расположения земельного участка в границах территории объекта культурного наследия не оказывает отрицательного влияния на расчет кадастровой стоимости и не препятствует использованию застроенного земельного участка по назначению.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Вместе с тем, административным истцом не доказано, что имеющиеся ограничения в отношении земельного участка непосредственно влияют на его рыночную стоимость, делая его непривлекательным, или существенно сужают потенциал использования данного застроенного земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, а установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости является необоснованной и недостоверной. 

Доводы административного истца о том, что в результате указанного ограничения прав на землю административный истец лишен возможности произвести реконструкцию принадлежащего ему объекта недвижимого имущества с кадастровым №, расположенного на спорном земельном участке, не могут быть приняты во внимание, поскольку территория объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль мемориального комплекса памятников обороны города Севастополя в 1854 - 1855 годах «Исторический бульвар», составляет 69 кв.м от площади земельного участка, принадлежащего административному истцу, проходит по краю границы земельного участка и не пересекает границы здания бара с кадастровым № (л.д. 27), а, следовательно, не нарушает прав и законных интересов административного истца.

Кроме того, обосновывая свою правовую позицию, административный истец в иске ссылается на то, что оставшаяся часть земельного участка площадью 1512 кв.м расположена в границах иной объединенной зоны охраны объектов культурного наследия федерального значения «Ансамбль мемориального комплекса памятников обороны города Севастополя в 1854 - 1855 годах «Исторический бульвар», 1904 - 1905 годы, военный инженер О.И. Энберг (

<

адрес>), регионального значения «Казармы 50-го Белостокского пехотного полка 13-й пехотной дивизии, кон. XIX - сер. XX вв.» (

<

адрес>), «Базовый матросский клуб» (

<

адрес>), «Дом Корнеева» (

<

адрес>)», утвержденной постановлением Правительства Севастополя от 3 марта 2022 г. № 70-ПП, а также на то, что земельный участок полностью расположен в границах приаэродромной территории, установленной приказом первого заместителя Министра обороны Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, и частично – в охранной зоне водовода (в границах земельного участка проходит водовод от ВУ-6 до крестовины ПКО Матросский клуб, d=400 мм, чугун (кадастровый №)), что также не было учтено при определении административным ответчиком кадастровой стоимости земельного участка и привело к нарушению пункта 11 Методических указаний.

Вместе с тем, с такой позицией административного истца согласиться нельзя по следующим основаниям.

Как следует из абзаца 2 пункта 5 Методических указаний, информация о событиях, произошедших после даты определения кадастровой стоимости, не может быть использована для определения кадастровой стоимости, за исключением случаев ее использования для подтверждения тенденций, сложившихся на дату определения кадастровой стоимости, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату определения кадастровой стоимости.

Границы указанной объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах данной территории были утверждены постановлением Правительства Севастополя от 3 марта 2022 г. № 70-ПП, границы приаэродромной территории были установлены приказом первого заместителя Министра обороны Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, то есть после даты, на которую утверждены результаты кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, в силу абзаца 2 пункта 5 Методических указаний сведения о наличии указанной объединенной зоны охраны объектов культурного наследия и приаэродромной территории ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» учтены быть не могли.

По изложенным основаниям суд не принимает во внимание в качестве доказательства представленное в материалы дела административным истцом заключение специалиста №, содержащее выводы о нарушении пункта 11 Методических указаний и допущенной ошибке при определении административным ответчиком кадастровой стоимости земельного участка, что привело к увеличению кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 59-76).

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 части 9 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ, подпунктом «г» пункта 2.6 Административного регламента, заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, должно содержать указание на содержание ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (при необходимости) номеров страниц (разделов) отчета, на которых находятся такие ошибки, а также обоснование отнесения соответствующих сведений, указанных в отчете, к ошибочным сведениям.

Вместе с тем, ООО «Тегга», обращаясь в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не указывало о наличии ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в части неприменения корректировок на долю объединенной зоны охраны объектов культурного наследия федерального значения, на наличие приаэродромной территории, а также на наличие охранной зоны и санитарно-защитной полосы водовода, в связи с чем данные обстоятельства не были предметом рассмотрения административным ответчиком и решение в данной части им не принималось.

При таких обстоятельствах данные доводы не могут быть проверены судом в рамках рассмотрения настоящего административного дела об оспаривании решения об отказе в перерасчете кадастровой стоимости.

Учитывая, что административным ответчиком при принятии оспариваемого решения были правильно применены положения нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия административного органа, порядок и сроки принятия оспариваемого решения, в том числе Федерального закона № 237-ФЗ, Методических указаний и Административного регламента, суд приходит к выводу, что решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в перерасчете кадастровой стоимости является законным и обоснованным, не нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с чем административное исковое заявление ООО «Тегга» удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 247 - 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Тегга» к Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованное лицо – Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании незаконным решения об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости, возложении обязанности совершить определенные действия – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Севастопольский городской суд.

Судья – 

Мотивированное решение составлено 30 августа 2024 г.

Судья –