Дело №

УИД: 54RS0№-08

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 декабря 2025 года 

<

адрес>

Октябрьский районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Заря Н.В.,

при помощнике судьи Виляйкиной О.А.,

при секретаре Манзюк И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференц-связи на базе Кировского районного суда 

<

адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 ча к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,

у с т а н о в и л :

ФИО3 ч обратился в суд с указным иском к ФИО1, ФИО2, в котором просит:

1. расторгнуть договор уступки прав (цессии) №.827-111 от 22.10.2024г., заключенный между ФИО3 и ФИО1;

2. взыскать в пользу истца с ответчика ФИО1 денежные средства в размере 860 000,00 руб., уплаченные за уступленные права требования по договору уступки прав (цессии) №.827-111 от 22.10.2024г.;

3. взыскать в пользу истца с ответчика ФИО1 убытки в размере 50 000,00 руб., уплаченные в соответствии с п. 3.2. договора об оказании услуг (показа объекта недвижимости) № от 09.0.2024г., в редакции дополнительного соглашения № от 09.10.2024г.;

4. взыскать в пользу истца с ФИО1 убытки в размере 15 000,00 руб., уплаченные согласно п. 2.5. Договора уступки прав (цессии) №.827-111 от 22.10.2024г.;

5. взыскать в пользу истца с ответчика ФИО1 20 000,00 руб., уплаченные наличными денежными средствами в соответствии с п. 2.2.7. предварительного договора от 09.10.2024г.;

6. взыскать в пользу истца с ответчика ФИО4 компенсацию морального вреда в размере 50 000,00 руб.

Требования истца мотивированы тем, что между ФИО3 (покупатель) и ФИО1 (продавец) заключен предварительный договор об уступке прав на пай от /дата/ (далее - Предварительный договор), по условиям которого стороны договорились в срок до /дата/.подписать Соглашение об уступке прав на пай (Договор купли-продажи пая) по Договору уступки прав (цессии) №.827-111 от /дата/ на помещение №.827-111, общей площадью 8,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, пом. 111. Правомочия на помещение принадлежат ответчику на основании Договора уступки прав (цессии) №.827-111 от /дата/

По пункту 3.1.-3.1.2. Предварительного договора стоимость передачи правомочий на нежилое помещение составляет 860 000,00 руб. Указанная сумма была оплачена ФИО3 ФИО1, о чем свидетельствует расписка в получении денег от /дата/, которая была оформлена в день заключения основного Соглашения об уступке прав на пай - Договора уступки прав (цессии) №.827-111 от /дата/, в соответствии с п. 1.1. которого ФИО1 уступает, а ФИО3 принимает права (требования) в полном объеме по Договору о порядке оплаты паевого взноса и предоставления помещения №.827-111 от /дата/, заключенного между ответчиком и ПЖСК «Дискус-139».

При заключении договора уступки прав (цессии) №.827-111 от 22.10.2024г., ФИО3 рассчитывал на возможность оборудования приобретенного помещения системой водоснабжения и водоотведения. Однако, в помещении отсутствуют водяные коммуникации, и, соответственно, отсутствует возможность оборудования «мокрой зоны». Наличие мокрой зоны являлось ключевым критерием для приобретения объекта недвижимости ФИО3

Истец не знал об указанных недостатках приобретаемого помещения, не отвечающего заявленным требованиям и характеристикам. Кроме того, стоимость приобретенного помещения практически вдвое превышает его реальную рыночную стоимость, о чем покупатель ФИО3 был также введен в заблуждение. Тем самым, уплатив заведомо завышенную стоимость. Истец был введен в заблуждение представителем агентства относительно якобы возможности оборудования приобретаемого помещения системой водоснабжения и водоотведения, якобы наличия в помещении водяных коммуникаций, и, соответственно, возможности оборудования «мокрой зоны».

В судебном заседании истец ФИО3, его представитель ФИО5 настаивали на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в иске. Дополнительно истец ФИО3 пояснил, что передача ФИО1 наличных денежных средств в сумме 20 000,00 руб. никакими документами не оформлялась.

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, направил своего представителя ФИО6, которая выразила несогласие с исковыми требованиями, в удовлетворении которых просила отказать по доводам письменного отзыва (л.д. 106-109).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ИП ФИО7 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил письменные объяснения, в которых указал, что в процессе оформления сделки риэлтор неоднократно разъяснял ФИО3, что в данном помещении отсутствует «мокрая точка», а создание таковой и ее последующее узаконивание не входит в полномочия риэлтора, при этом риэлтор предоставляла покупателю контактные данные управляющей организации для самостоятельного решения данного вопроса. (л.д. 138-141).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 384 данного кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от /дата/ N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Как указано в пункте 1 статьи 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Согласно пункту 1 статьи 389.1 ГК РФ взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются настоящим Кодексом и договором между ними, на основании которого производится уступка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389.1 ГК РФ требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.

Судом установлено, что 29.08.2018г. между ПЖСК «Дискус-139» и ФИО8 заключен договор №.827-111 о порядке оплаты паевого взноса и предоставления помещения, в соответствии с которым объектом паевого взноса является нежилое помещение, расположенное в 16-ой блок-секции, на 1-м этаже, в 1-м подъезде в строящемся крупнопанельном многоквартирном жилом 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, Плющихинский жилмассив (л.д. 35-39).

На основании договора уступки прав (цессии) №.827-111 от 20.04.2020г. прав требования в полном объеме по договору №.827-111 о порядке оплаты паевого взноса и предоставления помещения были уступлены ФИО8 в пользу ФИО1 (л.д. 40-41).

09.10.2024г. между ИП ФИО7 и ФИО3 заключен договор об оказании услуг № от 09.10.2024г., в редакции дополнительного соглашения от 09.10.2024г. на показ объекта недвижимости (л.д. 42-44).

09.10.2024г. между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор об обязательствах сторон в срок до 31.10.2024г. заключить соглашение об уступке прав на пай (Договор купли-продажи) по договору уступки прав (цессии) №.827-111 от 20.04.2020г. на помещение, общей площадью 8,3 кв.м.; стоимость уступки определена сторонами в размере 860 000,00 руб.(л.д. 46-48).

22.10.2024г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор уступки прав (цессии) №.827-111, по условиям которого ФИО1 с нотариального согласия его супруги ФИО2 были уступлены ФИО3 права требования по договору №.827-111 о порядке оплаты паевого взноса и предоставления помещения; стоимость уступаемых прав составила 860 000,00 руб., которая была оплачена ФИО3, что подтверждается распиской от 22.10.2024г. (л.д. 49-50,52, 55-56).

22.10.2024г. ФИО3 произведена оплата вступительного взноса в сумме 15 000,00 руб. в ПЖСК «Дискус-139», а также оплата риэлторских услуг в сумме 50 000,00 руб. (л.д. 15,45).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п.2 вышеприведенной нормы, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При отсутствии совокупности условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ возможность удовлетворения иска отсутствует.

Из содержания вышеприведенных норм следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора, должна доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными.

Давая оценку приведенным истцом доводам, суд отмечает, что ни в предварительном договоре, ни в оспариваемом соглашении, заключенных между сторонами, последними не было согласовано условие о необходимости наличия в помещении водяных коммуникаций или возможности оборудования приобретаемого нежилого помещения системой водоснабжения и водоотведения. Следовательно, оснований полагать, что ответчик ввел истца в заблуждение, отсутствуют.

Кроме этого, истец имел реальную возможность лично или через своего представителя ознакомиться с объектом недвижимости и технической документацией, однако не предпринял для этого должной внимательности и предусмотрительности. Вместе с тем, истец не отрицал, что до подписания соглашения ему было известно об отсутствии в нежилом помещении «мокрой точки», при этом он мог отказать от заключения основного договора, однако этого не сделал, что свидетельствует о его согласии на приобретение пая на нежилое помещение с такими техническими характеристиками. Консультаций о возможности оборудования помещения мокрой зоной от ответчика ФИО3 не получал. Истец не выразил возражений относительно отсутствия мокрой зоны до заключения договора, что свидетельствует о принятии условий сделки. Отсутствие претензий указывает на согласие истца с состоянием объекта и на принятие условий сделки в том виде, в каком они были согласованы сторонами.

Ссылка ФИО3 на телефонный разговор с риэлтором не свидетельствует о согласовании между сторонами условия возможности оборудования приобретаемого нежилого помещения системой водоснабжения и водоотведения. Вопреки доводам истца в указанной части, из представленной им записи разговора не следует, что риэлтор подтвердила возможность оборудования «мокрой точкой» в приобретаемом нежилом помещении, ею лишь давались характеристики поведения других покупателей с возможным совершением действий в самостоятельном порядке действий по оборудованию мокрой зоны в отношении других помещений.

Исходя из смысла статей 477, 475 ГК РФ продавец отвечает за скрытые недостатки товара, однако отсутствие мокрой зоны не является скрытым недостатком, поскольку можно было это выявить при внешнем осмотре помещения и документации. В схеме расположения (приложение № к договору о порядке оплаты паевого взноса и предоставления помещения 139/16.827-111 от /дата/) (л.д. 39) усматривается, что мокрая зона отсутствует. Скрытый недостаток товара — это недостаток, который не может быть установлен при обычном способе приемки, в том числе, который был умышленно скрыт продавцом. Таким образом, ответчиком не было предпринято никаких мер, чтобы скрыть информацию об отсутствии водяных коммуникаций, никаких препятствий с ознакомлением объекта недвижимости и документацией сам лично не совершал. Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ). Исходя из требований гражданского законодательства и обычаев делового оборота, с учетом того, что при приобретении любого товара покупатель должен проявлять необходимую осмотрительность, вправе осмотреть товар до его покупки, проверять имеющуюся информацию, а также потребовать перед заключением договора дополнительную информацию для определения своего выбора, чего истцом сделано не было. Это свидетельствует о том, что имеющейся информации истцу было достаточно для определения своего выбора.

Кроме того, суд находит несостоятельным довод истца о том, что приобретение указанного помещение было обусловлено для целей проживания, поскольку в договоре №.827-111 о порядке оплаты паевого взноса и предоставления помещения от /дата/ указано, что объектом паевого взноса является нежилое помещение, тогда как в соответствии со ст. 141.4 ГК РФ нежилое помещение используется для целей, не связанных с проживанием граждан, следовательно истец, мог и должен был понимать что данное помещение не подходит для его целей. Факт того, что помещение является нежилым не скрывался. В силу положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли- продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Отсутствие мокрой зоны в нежилом помещении не является скрытым недостатком, существенно влияющим на возможность использования этого объекта по его целевому назначению, не связанному с проживанием.

Довод истца о завышенной стоимости имущественного пая своего подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашел, относимыми и допустимыми доказательствами не подтвержден.

Совокупность установленных судом фактических обстоятельств дела, а также исследованных в ходе его рассмотрения доказательств, оценка которых произведена по правилам части 3 статьи 67 ГПК РФ с учетом требований относимости, допустимости, достоверности каждого представленного доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи этих доказательств в их совокупности, позволяет суду прийти к выводу об отсутствии правовых оснований расторжению заключенного между сторонами договора уступки прав (цессии) №.827-111 от 22.10.2024г., взыскания с ответчика в пользу истца уплаченных по указанному договору денежных средств в сумме 860 000,00 руб., а также производных требований о взыскании убытков в общем размере 65 000,00 руб. и компенсации морального вреда в размере 50 000,00 руб., равно как и денежных средств в сумме 20 000,00 руб., факт оплаты которых не подтвержден относимыми и допустимыми доказательствами.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд 

<

адрес>.

Председательствующий судья /подпись/ Н.В. Заря

Мотивированное решение изготовлено /дата/.