Дело № 2-2331/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Гунгера Ю.В.

при секретаре Потаниной Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 27 июня 2017 года гражданское дело по иску П.Н.В. к Администрации 

<

адрес>, Администрации ЦАО 

<

адрес>, ГП 

<

адрес> «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства», Управлению Росреестра по 

<

адрес> о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном виде,

УСТАНОВИЛ:

Истец П.Н.В. обратилась с исковым заявлением к ответчику Администрации 

<

адрес>, Администрации ЦАО 

<

адрес> о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном виде, в обоснование указав, что с ДД.ММ.ГГГГ истцу на праве собственности принадлежит 

<

адрес> в 

<

адрес>, общей площадью 71,5 кв.м.. В ДД.ММ.ГГГГ, после согласования с органами местного самоуправления в квартире произведены перепланировка и переустройство путем соединения путем преобразования выхода на балкон в комнате, обозначенной на техническом плане под №, ранее имеющей площадь 12.1 кв.м. в арку, после чего площадь квартиры составляет 72,2 кв.м.. ДД.ММ.ГГГГ получено распоряжение администрации центрального АО 

<

адрес>, в котором дано согласие на вышеуказанные перепланировку и переустройство квартиры, ДД.ММ.ГГГГ утвержден акт приемочной комиссии о принятии в эксплуатацию жилого помещения 

<

адрес> в 

<

адрес>. При осуществлении действий, направленных на получение правоустанавливающих документов на жилое помещение с учетом произведенных преобразований, сотрудниками ГП 

<

адрес> «Омский центр ТИиЗ» отказано в изготовлении кадастровой документации для последующего кадастрового учета недвижимого имущества. Полагает, что отказ, как и ссылка в нем на реконструкцию здания, незаконны. Балкон, находящийся в жилом помещении, выход на который имеется только из одной квартиры, не поименован в перечне общего имущества многоквартирного дома. Вывод БТИ о включении балконов и лоджий в состав общего имущества собственников квартир многоквартирного дома не основан на законе. Само балконное пространство (помещение лоджии), как правило, предназначено для удовлетворения бытовых нужд собственника только той квартиры, которая оборудована соответствующими конструкциями. Прилегающий к конкретной квартире балкон по своему целевому назначению является помещением вспомогательного использования, предназначенным для удовлетворения собственником данной квартиры бытовых и иных нужд, связанных с его проживанием в этой квартире, балкон является, по существу, принадлежностью конкретной квартиры и в силу статьи 135 ГК РФ следует ее судьбе. Истцом приобреталась квартира вместе с балконом, согласие на отчуждение квартиры с балконом сособственниками общего имущества многоквартирного дома не давалось, как и в настоящее время не принимается во внимание ее мнение, как сособственника общего имущества в многоквартирном доме при отчуждении жилых помещений, имеющих балконы, иными собственниками жилья, находящегося в доме. Таким образом, поскольку преобразовано помещение, находящееся только в квартире, которым владею только истец, как собственник квартиры, доступ к которому не имеют владельцы иного жилья в здании, отказ в предоставлении кадастровой документации на квартиру в переустроенном виде, последующей постановке на кадастровый учет, не соответствует действующему законодательству. ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в 

<

адрес>» дано заключение о соответствии 

<

адрес> в 

<

адрес> требованиям санитарных норм и правил, специалистом ООО «ЭКС» сделан вывод о ее соответствии требованиям строительных норм и правил, отсутствии угрозы жизни и здоровью людей.

Просит признать за П.Н.В. право собственности на 

<

адрес>, общей площадью 72,2 кв.м., в переустроенном и перепланированном виде. 

Определением суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ГП 

<

адрес> «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства», Управление Росреестра по 

<

адрес>.

Истец П.Н.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежаще, просила рассмотреть гражданское дело в свое отсутствие. 

Представитель истца по доверенности Н.В.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика Государственного предприятия 

<

адрес> «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» по доверенности Т.Ж.З в судебном заседании дала пояснения, аналогичные отзыву на исковое заявление, из которого следует, что на основании договора на выполнение технической инвентаризации, предоставлении сведений об объекте от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ГП «Омский центр ТИЗ» и П.Н.В., на выполнение инвентаризационно - технической работы в отношении объекта по адресу: 

<

адрес>, был произведен выезд, и обследование объекта выполнены работы по приему документов и запросу сведений Заказчиком была произведена оплата в размере 589,41 руб.. Технический план по данному договору выполнен не был, денежные средства за не подготовленный технический план в сумме 1994,43 руб. были возвращены заказчику ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в адрес заказчика П.Н.В. было направлено письмо с пояснением о том, что работы приостановлены ввиду того, что границы объекта изменены. Соответственно в объекте произведены работы по перепланировки (переустройства) и реконструкции. Разрешительных документов на реконструкцию Заказчиком представлены не были в связи с этим выполнение работ приостановлено. Договор на выполнение работ по технической инвентаризации, предоставлении сведений об объекте от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ГП «Омский центр ТИЗ» и П.Н.В. на основании данного договора был подготовлен и выдан заказчику - П.Н.В., Технический паспорт на объект расположенный по адресу: 

<

адрес>. ГП «Омский центр ТИЗ» не является органом, выдающим разрешительную документацию на объекты недвижимости, не является органом регистрирующим право собственности, признающим правом собственности. Требований к ГП «Омский центр ТИЗ» в исковом заявлении не предъявлено. ГП «Омский центр ТИЗ» создано на основании Распоряжения 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в целях организации предоставления физическим и юридическим лицам комплекса услуг по технической инвентаризации и землеустройству на территории 

<

адрес>.

Ответчики Администрация 

<

адрес>, Администрация ЦАО 

<

адрес>, Управление Росреестра по 

<

адрес> представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежаще.

При этом, из представленного отзыва представителя Управления Росреестра по 

<

адрес> следует, что Управление является ненадлежащим ответчиком по настоящему спору. Истцом не представлено доказательств нарушения его прав со стороны Управления, просим суд изменить процессуальный статус Управления на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора. В случае сохранения процессуального статуса Управления - ответчик, просят суд отказать в удовлетворении требований, заявленных к Управлению. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости 

<

адрес> учтена с площадью 71.5 кв.м., право собственности зарегистрировано за П.Н.В.. Из технических паспортов жилого помещения - 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ следует, что площадь квартиры изменилась за счет объединения балкона с жилымпомещением. Балкон не входит в площадь квартиры, включается в площадь жилогодома, в котором расположена квартира, и является общим имуществом всехсобственников квартир жилого дома. Учитывая, что истец в счет увеличения площади своего жилого помещения воспользовался общим имуществом всех собственников жилого дома, на проведение таких работ необходимо было получение согласия всехсобственников жилого дама. То есть помимо осуществления кадастрового учета изменения площади жилого помещения истца, возникает необходимость кадастрового учета изменения площади здания - жилого дома, в котором расположенопомещение истца, поскольку на ту площадь, на которую увеличиласьплощадь помещения, уменьшилась площадь здания.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГрК РФ), предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) указано, что перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу положений ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно п. 1.7.1 Правил и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее по тексту - Правила), перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В силу п. 4.2.4.9 указанных Правил, не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.

Судом установлено, что истцу П.Н.В. на праве собственности принадлежит 

<

адрес>, с общей площадью 71,5 кв.м. (л.д. 28-29, 57-61).

Из технического паспорта (л.д. 30) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь указанной выше квартиры составляла 71,5 кв.м., при этом жилая площадь комнаты № составляла 9,1 кв.м.. 

После согласования с органами местного самоуправления, получения распоряжения администрации ЦАО 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>» (л.д. 26) в спорной квартире произведены перепланировка и переустройство путем соединения и преобразования выхода на балкон в комнате, обозначенной на техническом плане под №, ранее имеющей площадь 12.1 кв.м. в арку, после чего площадь квартиры стала составлять 72,2 кв.м..

На основании акта № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25), выданного администрацией ЦАО 

<

адрес>, приемочной комиссией по приемке работ по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений в составе Л.А.Б., председателя комиссии, заместителя главы администрации округа; П.Е.В., главного специалиста отдела архитектуры, строительства и земельных отношений, секретаря комиссии; членов комиссии С.Д.Г., начальника отдела архитектуры, строительства и земельных отношений; К.Л.М., старшего мастера КЭС-2 ОАО «Омскгоргаз»; Е.Н.Г., главного специалиста сектора учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, департамента жилищной политики Администрации 

<

адрес>, принято в эксплуатацию перепланированное и переустроенное жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии техническим паспортом (л.д. 31) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь 

<

адрес> стала составлять 72,2 кв.м. путем увеличения жилой площади комнаты № с 9,1 кв.м. до 12.1 кв.м. за счет присоединения балкона к комнате.

Из отчета ООО «ЭКС» от ДД.ММ.ГГГГ по результатом визуального обследования 

<

адрес> многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> в ЦАО 

<

адрес> (л.д. 9-24), следует, что соблюдены требования, предъявляемые к квартирам согласно СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» в части обеспечения необходимым набором помещений для обеспечения нормальной жизнедеятельности. В целях приведения жилого помещения в соответствии с требованиями, предъявляемыми к таким помещениям, в части с п.5.10 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» выделены помещения жилых комнат, санузлов, кухонь и коридоров. Не выявлено отклонения от нормативного показателя, предъявляемого к площадям общей комнаты, спален и кухни и высоте помещений для климатического района IB. После перепланировки и переустройства выделены все необходимые подсобные помещения, которые оснащены технологическим оборудованием для полноценного функционального использования. Соблюдены требования, предъявляемые к квартирам согласно СП 54.13330.2011 в части обеспечения вентиляцией и естественным освещением. На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что произведенные работы по перепланировке и переустройству 

<

адрес> не оказывают негативного влияния на эксплуатацию объекта, обеспечивают жилое помещение необходимым для комфортного проживания набором помещений и технологического оборудования, а так же не угрожает жизни и здоровью людей.

В соответствии с экспертным заключением на объект № от ДД.ММ.ГГГГ, 

<

адрес> жилом 

<

адрес> соответствует п. 2.1, п. 2.2, п. 4.1, п. 4.7, п. 5.1, п. 9.1 СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-10 «Санитарно-эпидемиологические требования условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (л.д. 34-35).

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 

Согласно положениям п. 12 Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 года № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (далее по тексту - Приказ № 90), площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГрК РФ), реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) являются изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Следовательно, если в площадь помещения включаются площадь балкона, влекущее за собой изменение параметров (в том числе площади здания, сооружения в которых оно расположено, должно сопровождаться реконструкцией здания, сооружения последующим внесение соответствующих изменений в сведения ЕГРН о площади, контуре здания или сооружения.

Таким образом, при присоединении балкона к жилому помещению (или увеличении площади жилого помещения за счет присоединения балкона) меняется площадь здания, что вызывает необходимость внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН.

Истец основывает свои требования на положениях ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Вместе с тем в результате произведенных истицей работ были увеличены общая и жилая площадь квартиры, тем самым были изменены параметры жилого дома в целом. 

Соответственно, истцом была произведена реконструкция объекта капитального строительства, а не его перепланировка.

Все выше изложенное соответствует и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года. 

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). 

Истец полагает, что балкон не является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.

С указанным доводом истца суд не может согласиться на основании следующего. 

Кроме того, п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе - крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно п.п. "в" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (далее по тексту – Правила содержания общего имущества), в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

К тому же, ответственность за содержание общего имущества, в том числе и за содержание балконных плит, несет управляющая компания. 

Так, согласно п. 3.5.8. Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением:

загромождения балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой, дровами и другими);

самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования, балконов и лоджий;

Согласно п. 4.2.4.1. работники организаций по обслуживанию жилищного фонда обязаны систематически проверять правильность использования балконов, эркеров и лоджий, не допускать размещения в них громоздких и тяжелых вещей, их захламления и загрязнения. Необходимо регулярно разъяснять нанимателям, арендаторам и собственникам жилых помещений и ответственным за коммунальную квартиру правила содержания балконов, эркеров и лоджий.

При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. 

С целью предотвращения разрушения краев балконной (лоджии) плиты или трещин между балконной (лоджии) плитой и стенами из-за попадания атмосферной влаги металлический слив должен устанавливаться в паз коробки, ширина его должна быть не менее 1,5 толщины плиты и он должен быть заведен под гидроизоляционный слой (4.2.4.2).

Для предотвращения протечек и промерзаний в местах сопряжения стен и заполнений оконных (балконных) проемов по периметру оконных (балконных) коробок должна быть герметизация и утепление (войлок, пакля, поролон и др.) с обжатием на 30 - 50% (4.2.4.7), и т.д.

Вышеизложенное также подтверждает, что балкон является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

На основании ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (ч. 2).

В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, суд приходит к выводу, что фактически истица произвела реконструкцию жилого помещения, на которую не было получено согласия собственников помещений многоквартирного дома, которое является обязательным. 

При таких обстоятельствах, в связи с тем, что истцом произведена реконструкция объекта капитального строительства без согласия всех собственников помещений многоквартирного дома, то и правовых оснований для удовлетворения иска о сохранении помещения в переустроеном и перепланированном виде не имеется. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

П.Н.В. в удовлетворении исковых требований к Администрации 

<

адрес>, Администрации ЦАО 

<

адрес>, ГП 

<

адрес> «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства», Управлению Росреестра по 

<

адрес> о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном виде, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд с подачей жалобы через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 03.07.2017 года.

Судья: Ю.В. Гунгер