№ 2-1855/2024

61RS0005-01-2024-002277-45

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

«18» июля 2024 года

г. Ростов-на-Дону

Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Агрба Д.А.,

при секретаре судебного заседания Носовой А. Н.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» - Авдулова П..Е., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО СЗ "АльфаСтройИнвест" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, встречные исковые требования ООО СЗ "АльфаСтройИнвест" к ФИО1 о взыскании пени и расходов по оплате госпошлины,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО СЗ "АльфаСтройИнвест" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа по договору участия в долевом строительстве, в обоснование заявленных требований ссылаясь на то, что она с ООО «Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» 04 марта 2022 года заключила договор долевого участия в строительстве №, по которому ответчик обязался в срок не позднее, чем в четвертном квартале 2022 года построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями по адресу: 

<

...> – 3 этап строительства, ввести здание в эксплуатацию и передать истцу объект долевого строительства – Машиноместо №, литер: 1, этаж: - 3, подъезд – 1, по указанному выше адресу, общей площадью 50,7 кв.м.

Истец указал, что в установленный договором срок она внесла полную стоимость объекта долевого строительства в размере 5016258,00 руб.

В силу п. 6.1 договора, застройщик при надлежащем выполнении участником долевого строительства раздела 5 договора обязался передать участнику долевого строительства причитающийся ему объект по акту приема-передачи в течение 120 дней со дня ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, определенного условиями договора.

Как указано в иске, ответчиком в установленный срок строительство объекта окончено не было, объект передан по акту приема-передачи только 18 октября 2023 года. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства и нормы материального права, истец просил суд взыскать с ответчика в её пользу неустойку за нарушение сроков исполнения условий заключенного договора о долевом участии в строительстве за период с 01 мая 2023 года по 18 октября 2023 года в размере 743410,0 руб., компенсацию морального вреда в размере 150000 руб., штраф в размере 50% от взысканных судом сумм.

Не согласившись с заявленными истцом требованиями ООО СЗ "АльфаСтройИнвест" подало в суд встречные исковые требования к ФИО1 о взыскании стоимости дополнительной площади объекта, взыскании судебных расходов, ссылаясь на то, что проектная площадь переданной истцу по акту приема-передачи квартиры согласно договору участия в долевом строительстве составляет 50,7 кв.м., тогда как после обмеров БТИ площадь квартиры стала составлять 51,63 кв.м. 

Тем самым площадь квартиры увеличилась на 0,93 кв.м., что в соответствии со стоимостью одного квадратного метра в соответствии с п.3.1 договора составляет 92014 руб. Однако денежные средства за оплату дополнительной площади оплачены ФИО1 09 июля 2024 года, в связи с чем ООО СЗ "АльфаСтройИнвест", с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ, просит суд взыскать с ФИО пени за несвоевременную оплату дополнительной площади за период с 02 ноября 2023 года по 09 июля 2024 года в размере 1259080,76 руб. и расходы по оплате госпошлины в размере 14495,00 руб.

В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте рассмотрения дела со слов представителя, извещен надлежащим образом, поэтому дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Представитель истцаФИО1 по доверенности в судебном заседании предоставил уточненные исковые требования, согласно которым просил взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с 01 июля 2023 года по 18 октября 2023 года в размере 478216,00 руб., компенсацию морального вреда в размере 150000 руб., штраф в размере 50% от взысканных судом сумм, расходы по оплате услуг представителя в размере 40000,00 руб., в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать в полном объеме.

В судебное заседание представитель ООО «Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» исковые требований не признал, просил в иске истцу отказать, встречные требования поддержал и просил их удовлетворить. В обоснование позиции по первоначальному иску представил письменные возражения, которые приобщены к материалам дела.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 04 марта 2022 года между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве №, по которому ответчик обязался в срок не позднее, чем в четвертном квартале 2022 года построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями по адресу: 

<

...> – 3 этап строительства, ввести здание в эксплуатацию и передать истцу объект долевого строительства – машиноместо №, литер: 1, этаж: - 3, подъезд – 1, по указанному выше адресу, общей площадью 50,7 кв.м.

Согласно п. 3.1 договора, стоимость объекта долевого строительства составляет 5016258,00 руб. По условиям заключенного договора истец оплатила ответчику стоимость объекта долевого участия в сумме 5016258,00 руб.

В соответствии с п. 6.1 договора застройщик, при условии надлежащего выполнения участником долевого строительства обязанностей, предусмотренных разделом 5 договора, обязался завершить строительством объект недвижимости и ввести в эксплуатацию в 4-ом квартале 2022 года и передать участнику долевого строительства причитающийся ему объект по акту приема-передачи в течение 120 дней после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 6 ч. 2 Федерального Закона от 30.12.2004 N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Согласно ст.8 указанного Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно условиям заключенного между сторонами договора в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. 

В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от 04 марта 2022 года № определен срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома – четвертом квартале 2022 года (п. 6.1 договора), срок передачи участнику объекта долевого участия по акту приема-передачи – в течение 120 дней со дня ввода объекта в эксплуатацию, то есть не позднее 30 апреля 2023 года.

Установлено, и это никем в судебном заседании не отрицалось и не оспаривалось, что жилой дом своевременно не введен в эксплуатацию и приобретенный объект долевого строительства передан истцу 18 октября 2023 года по акту приема-передачи в нарушение условий заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве, что и послужило основанием для обращения с настоящими исковыми требованиями.

Разрешая требования истца и определяя размер неустойки, подлежащий взысканию, суд исходит из положений ч. 2 ст. 6 указанного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ч.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с информационным сообщением Банка России от 16 сентября 2022 года с 19 сентября 2022 года по 23 июля 2023 ставка рефинансирования Банка России на дату исполнения обязательств (не позднее 30 апреля 2023 года) установлена в размере 7,5% процента годовых. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 2 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

В силу части 3 той же статьи в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 8 Закона N 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).

Из приведенных положений Закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать как срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Изменение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства возможно только при условии изменения соответствующего условия договора в предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации порядке.

Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При толковании условий договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства следует учитывать положения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке.

При этом в силу императивных положений статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.

Условиями заключенного сторонами договора срок передачи участнику долевого строительства объекта определен установлением двух последовательных и взаимосвязанных сроков: срока окончания строительства, которое в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и которое по условиям договора должно быть получено в первом полугодии 2021 года, а также срока, в течение которого после завершения строительства объект должен быть передан участнику долевого строительства, - в течение 120 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

В соответствии с условиями заключенного между сторонами договора (п. 6.3), истец, в свою очередь, обязался принять объект долевого участия в течение десяти рабочих дней с даты получения сообщения о вводе объекта в эксплуатацию. 

Акт приема-передачи объекта истцом подписан 18 октября 2023 года.

Истцом в обоснование суммы неустойки представлен расчет, согласно которому истец просит взыскать неустойку за период с 01 июля 2023 года по 18 октября 2023 года в сумме 478216,60 руб. 

Суд не согласен с расчетом истца, поскольку исходя из предусмотренной ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» ставки неустойки – 1/150 от 7,5%, периода просрочки исполнения обязательств, с 01 июля 2023 года, стоимости объекта долевого строительства, размер неустойки за период с 01 июля 2023 года по 18 октября 2023 года составит 275894,19 руб., из расчета: 5016258,00 х 7,5% : 300 х 2 х 110 = 275894,19 руб.

Учитывая, что ответчиком не исполнены перед истцом предусмотренные договором обязательства, суд находит требования истца о взыскании неустойки обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению в сумме 275894,19 руб.

Статья 330 ГК РФ признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Согласно части первой статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2 Определения от 21.12.2000 года N 263-О, указал, что положения ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Суд, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, приходит к выводу, что сумма неустойки в размере 275894,19 руб. в пользу истца по договору является справедливой и соразмерной последствиям нарушения обязательств ответчиком, в связи с чем суд не усматривает оснований для ее уменьшения в данном случае.

Суд взыскивает с ООО Специализированный застройщик "АльфаСтройИнвест" в пользу истца неустойку за период с 01 июля 2023 года по 18 октября 2023 года (за исключением периода действия моратория) в размере 275894,19 руб.

Рассматривая требования истца в части взыскания с ответчика компенсации морального вреда, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавце уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателе импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии ее вины. Размер компенсации морально вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Факт нарушения прав потребителя, истца по делу, неправомерными действиями ответчика, выразившихся в нарушении сроков ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, нашел свое подтверждение в судебном заседании и не оспаривался сторонами.

Нарушение обязательств ответчиком по своевременному вводу объекта недвижимости в эксплуатацию и передаче истцу, влечет нарушение прав истца, как потребителя, нарушает его законные ожидания, влечет определенные переживания, тревогу и другие негативные чувства, то есть нравственные страдания. При таких обстоятельствах у суда имеются законные основания для удовлетворения требований о компенсации морального вреда. Однако, принимая во внимание обстоятельства причинения вреда, продолжительность причиненных истцу физических и нравственных страданий суд полагает требования истца подлежащими частичному удовлетворению. О каких-либо негативных последствиях, причиненных несвоевременной передачей объекта, которые отразились бы на физическом и психологическом состоянии здоровья, истцом со ссылкой на необходимые доказательства не заявлено. За медицинской помощью он не обращался, такие сведения отсутствуют в материалах дела.

Исходя из степени и характера причиненных истцам страданий, конкретных обстоятельств настоящего дела, а также учитывая принципы разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5000,00 руб.

В соответствии со ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором…

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Приведенные нормы права являются императивными и не наделяют суды полномочиями произвольно определять размер штрафа и его получателя исходя из собственного усмотрения.

Вместе с тем, применительно к данным правоотношениям суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика штрафа. Основания данного вывода следующее.

К спорным правоотношениям в части взыскания штрафа подлежит применению вступившее в силу 22 марта 2024 года постановление Правительства Российской Федерации от 18 апреля 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», согласно абз. 2 п. 1 которого в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу данного постановления до 31 декабря 2024 года включительно (с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года).

Таким образом, за период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

К числу названных финансовых санкций относится, в том числе, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» штраф, на применение которого указано в п. 9 ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве.

К исковому заявлению истец приобщил копию претензии, датированную 18 октября 2023 года, однако доказательств направления или вручения данной претензии ответчику, материалы дела не содержат. Приобщенная почтовая квитанция датирована 25 марта 2024 года.

Учитывая установленные обстоятельства и приведенные положения постановления Правительства Российской Федерации от 18 апреля 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций…» у суда не имеется законных оснований для взыскания штрафа. 

Разрешая встречные требования ООО «СК «АльфаСтройИнвест» и удовлетворяя их частично, суд исходит из следующего.

В силу статей 1, 8 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержа

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определять окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

При этом императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, действующее законодательство не содержит.

Как следует из пунктов 1, 2, 3 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно положениям пункта 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Таким образом, законом установлено понятие существенного изменения площади объекта договора долевого участия, которое составляет не более 5% от заявленной.

Как установлено судом, согласно п. 2.1. договора долевого участия площадь объекта долевого участия определена в 50,7 кв.м. После обмера БТИ площадь квартиры составила 51,63 кв.м., то есть увеличилась на 0,93 кв.м. 

Отношения, связанные с возможностью изменения (уменьшения/увеличения) площади объекта долевого строительства и его цены, урегулированы сторонами в п. 5.1.5 договора, согласно которым в случае если суммарная площадь объекта по результатам обмеров БТИ будет больше проектной площади объекта, более чем на 0,5 кв.м. Участник обязуется оплатить стоимость дополнительной площади объекта в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от застройщика соответствующего уведомления

Таким образом, суд приходит к выводу, что условия договора долевого участия не противоречат положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, положениям Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, а лишь устанавливает взаимные обязательства сторон относительно возврата или доплаты денежных средств при условии наступления таких юридических последствий как расхождение проектной и фактической площади с учетом установленной договором погрешности в 5%.

Поскольку из материалов дела следует, что сторонами в договоре была установлена цена объекта договора в твердой сумме, а также согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого участия от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, ответчик по встречному иску 090 июля 2024 года произвела доплату ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» разницы в сумме 92014,20 руб. 

Истец по встречному иску на оплаченную сумму начислил пеню за период с 02 ноября 2023 года по 09 июля 2024 года в сумме 1 259 080,76 руб.

Определяя размер неустойки, подлежащий взысканию с ФИО1 в пользу ООО СК «АльфаСтройИнвест», суд полагает необходимым учесть следующее.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Указанной нормой, по существу, предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 г. N 263-0 гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае судом самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Суд, оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает, что заявленная ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» пеня несоразмерна последствиям нарушения обязательства, с учетом ее компенсационного характера. 

Суд также учитывает, что ответчик является социально и экономически слабой стороной в заведомо неравных отношениях с контрагентом, осуществляющим предпринимательскую деятельность. Истец лишен возможности адекватной и эффективной защиты своих прав при заключении договора долевого участия, что обуславливает его согласие на установленный данным договором высокий размер пени (0,1%), который необоснованно исчисляется от общей стоимости объекта долевого участия (5016258,00 руб.), а не от суммы доплаты (92014,20 руб.), просрочка которой допущена ответчиком по встречному иску.

Размер пени при исчислении ее от суммы доплаты 92014,20 руб. составит 23095,56 руб., из расчета: 92014,20 руб. х 0,1% х 251 дней, поэтому, учитывая необоснованно повышенный размер пени, суд полагает возможным при определении ее размера применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить ее до 40000 руб.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая, что исковые требования истца по первоначальному иску удовлетворены частично в сумме 275894,19 руб., что составляет 57,69% от заявленных 478216,60 руб. с ответчика в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в сумме 23076,00 руб., из расчета: 40000 руб. х 57,69%.

Истец в силу закона освобожден от уплаты госпошлины при подаче иска, поэтому в соответствии с положениями ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Следовательно, с ответчика в доход государства суд взыскивает госпошлину в соответствии с положениями ст. 333.19 НК РФ, с учетом требований неимущественного характера о взыскании компенсации морального вреда, в размере 6258,94 руб.

При подаче встречного иска, ООО СК «АльфаСтройИнвест» оплачена госпошлина в общей сумме 17455,00 руб.

Как следует из материалов дела ФИО1 встречные требования о взыскании доплаты удовлетворила после обращения ООО СК «АльфаСтройИнвест» с иском, поэтому понесенные по делу расходы по оплате госпошлины при подаче иска о взыскании доплаты в сумме 2960,00 руб. подлежат взысканию с нее в пользу ООО СК «АльфаСтройИнвест» в соответствии со ст. 101 ГПК РФ.

Как разъяснено в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

С учетом приведенной выше нормы с ФИО1 в пользу ООО СК «АльфаСтройИнвест» подлежит взысканию уплаченная при подаче иска в сумме 14495,00 руб. 

Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций и других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащие исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В частности, в период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года (включительно) неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, застройщику не начисляются (п. 1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года N 326, ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Если же такие требования были предъявлены к исполнению до 22 марта 2024 года, то застройщику предоставляется отсрочка их исполнения до 31 декабря 2024 года (включительно) (п. 1 указанного Постановления). Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 22 марта 2024 года, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

С учетом, изложенного суд, считает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения требований в части взыскания неустойки до 31 декабря 2024 года (включительно). 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО СЗ "АльфаСтройИнвест" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично. 

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» в пользу ФИО1 неустойку за период с 01 июля 2023 года по 18 октября 2023 года в сумме 275894,19 руб., денежную компенсацию морального вреда 5000,00 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 23076,00 руб.

Предоставить ООО Специализированный застройщик "АльфаСтройИнвест" отсрочку по исполнению решения суда в части взыскания неустойки до 31 декабря 2024 года включительно.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» в доход местного бюджета госпошлину в размере 6258,94 руб.

Встречные исковые требования ООО СЗ "АльфаСтройИнвест" к ФИО1 о взыскании пени удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО СЗ "АльфаСтройИнвест" пени в сумме 40000 руб., расходы по оплате госпошлины в общей сумме 17455,00 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Судья

Мотивированное решение изготовлено 24 июля 2024 года.